Alquiler rescisión antes posesión

[loana12]

Estimados colegas les hago una consulta
Mi clienta alquila un inmueble(locadora) hacen el contrato lo firman timbran y el plazo es a partir de abril.No entrega la llave.Hoy la llaman y le dicen que rescinden el contrato(lo alquila una empresa para el encrgado y este renuncia).E principio no se puede rescindir y si lo hace deben pagar los 6 meses mas 1 año ymedio?
Mi duda es porque todabía no se tomo posesión del inmueble.

[Mordisco]

El contrato de locacion es de naturaleza consensual (se perfecciona con el mero consentimiento) y por lo tanto no necesita de la entrega de la cosa para su perfeccionamiento (naturaleza real como deposito, etc).

Asi que es mi humilde entender, que iria por daños y perjuicios por incumplimiento de la parte locadora. Además la facultad para rescindir el contrato, conforme art 8 ley 23091, es exclusiva del locatario y NO DEL LOCADOR.


Ver capítulo del Código Civil, referido a las OBLIGACIONES DEL LOCADOR (Arts. 1514 al 1553).

JURISDICCION Y COMPETENCIA. COMPETENCIA TERRITORIAL. LOCACION DE COSAS.

A falta de convenio expreso de las partes, el juez competente para entender en un juicio sobre rescisión de contrato e indemnización de daños y perjuicios provenientes de ello promovido por los locatarios contra el locador, es el del lugar en que está situado el inmueble objeto del contrato de locación, con preferencia al del domicilio de la demandada.

Cané, Antonio F. c/ Estancias y Colonias Santa Paula S.A. 01/01/39 T. 183, p. 310.

CIVIL Y COMERCIAL - CONTRATOS LOCACION-RESCISION ANTICIPADA-APLICACION A INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA-EXCLUSION COMERCIAL

El locador no puede rescindir el contrato por necesitar la cosa para su uso propio o el de su familia, y tampoco podrá hacerlo el locatario, ya que la rescisión unilateral tiene que estar expresamente contemplada. En definitiva a la rescisión sólo se podrá llegar mediante el mutuo disenso (art. 1200 C.C.). La posibilidad de rescisión unilateral otorgada al locatario, por lo expuesto, se aplica exclusivamente a los inmuebles destinados a vivienda, ya que el art. 8 de la ley 23091, que prevé este derecho, se encuentra comprendido en el Cap. II que tiene como título "De las locaciones destinada a vivienda", y cuyas normas se aplican exclusivamente a este tipo de locaciones, quedando excluidas las comerciales.

MONTOYA, JUAN R. C/ ELINA R. ALDECO DE PEREYRA S/ RESCISIóN CONTRATO (Nº Fallo 94190042)(Nº Expediente 97057)(Ubicacion S151-306)
Mag. : VIOTTI-CATAPANO-BOULIN - 01/02/94 - PRIMERA CáMARA CIVIL CIRCUNS.: 1

[Mordisco]

En lo posible seguir el procedimiento del art 1204 del CC

Art. 1.204. En los contratos con prestaciones recíprocas se entiende implícita la facultad de resolver las obligaciones emergentes de ellos en caso de que uno de los contratantes no cumpliera su compromiso. Mas en los contratos en que se hubiese cumplido parte de las prestaciones, las que se hayan cumplido quedarán firmes y producirán, en cuanto a ellas, los efectos correspondientes.

No ejecutada la prestación, el acreedor podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación en un plazo no inferior a quince días, salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor, con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo sin que la prestación haya sido cumplida, quedarán resueltas, sin más, las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios.

Las partes podrán pactar expresamente que la resolución se produzca en caso de que alguna obligación no sea cumplida con las modalidades convenidas; en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver.

La parte que haya cumplido podrá optar por exigir a la incumplidora la ejecución de sus obligaciones con daños y perjuicios. La resolución podrá pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato; pero no podrá solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolución.

[loana12]

gracias Mordisco, pero tal vez no me expxliqué bien, el que rescinde es el inquilino, pero el plazo del contrato corre a partir de abril.Por ello me decis que reclame daños y perjuicios? no aplicaria la ley de locación urbana
art 8 ley 23091?

[Mordisco]

Ups, excuseme colega, si por lo pronto considero que iria por los 6 meses + 1 mes y medio.

Pero claro, tb podria abacar directamente por los 24 meses + 1 mes y medio.

En este último caso, humildemente interpreto (tengo que buscar doctrina y jurisprudencia) y con temor de equivocarme, se regla por el acuerdo expresado en el contrato.

[loana12]

gracias por las respuestas