URGENTE: AYUDA ESCRITURACIÓN!!!!

[Kumba]

Hola!!! Tengo un cliente con boleto de CV (sin sellado) del año75 a nombre de los abuelos. El padre y el tio, que eran los herederos también fallecidos. Quien tenía que firmar la escrituración (como vendedores) es una sociedad donde los socios están fallecidos. El boleto es de cuando se hizo el edificio e incluso el terreno donde está edificado era del abuelo de mi cliente. Siempre lo habitaron los abuelos y luego uno de los nietos. Ahora queremos escriturar. Qué opinan? Se puede hacer Juicio de Escrituración?. Se hace contra la Sociedad , aunque estén fallecidos??? AYUDA URGENTE, POR FAVOR!! Gracias.

[SILVESTRE]

Hola, mira el jucio de escrituracion derivado de un contrato (boleto) esta prescripto, ya que es del año 1975 y prescribe a los 10 años.-
La prescripcion es una defensa que solo podra ser intepretada por el demandado al momento de contestar la demanda. En tu caso es una sociedad con los socios fallecidos, pregunto es una S.A una SRL, SCA, tenes que analizar en que estado esta la sociedad, esta disuelta, hubo cesion de acciones? estan los herederos, estan disuelta, liquidada.-
Te pregunto esto porque si logras notificar a la sociedad, aunque sea bajo responsabilidad de la actora, siempre dentro del juicio de escrituracion, y no te contestan la demanda, ya no podra recurrir a la excepcion de prescripcion, es mas si no se presentan, rebeldia, cuestion de puro derecho y chau, escrituras.-
El tema es los compradores estan muertos, por ende tenes que iniciar la sucesion, ya que los derechos que nacen del boleto deben ser transmitidos a los herederos.-
La otra es un la usucapion, 1ro. POSESION CONTINUA 20 AÑOS (MALA FE Y SIN TITULO) la tienen? POSESION 10 AÑOS CON JUSTO TITULO mmmm? complicado, contame. SILVESTRE

[Kumba]

Hola Silvestre: Mirá me parece que el juicio de escrituración no está prescripto, porque siempre el departamento estuvo ocupado por los abuelos primero y por un nieto después. Y si lo están hbitando se interpreta que hy intención de escriturar.
La Sociedad es una SRL, que su objeto solo fue la construcción del edificio y venta de los departamentos dentro de los cuales está el departamento en cuestión. Y la duración era de 10 años, está se formó en el 69, o sea que en el 79 estaría terminada. No está liquidada. Pero como tampoco se encontraron los libros ruibricados de socios, es muy dificil de liquidar. La sucesión del abuelo está hecha y el departamento declarado, hay que declararlo en dos sucesiones más (o sea en la del pdre y tío que eran los herederos del abuelo). Yo pensé en Juicio de Escrituración contra la sociedad , que cuando se le envie la demnda no va a contestar porque los socios están muertos. También se podría hacer usucapión porque la poseción es continua de la familia desdfe que se hizo el edificiuo. Realmente no se que es mejor. AYUDA POR FAVOR!!!!

[martinhm77]

Hola: bueno, vamos por partes.-
Primero, el tema de la escrituración me parece demasiado engorroso, porque si bien a la luz del art. 3410 y 3417 del C.C no sería necesario que un heredero forzoso haga previamente la sucesion para ejercer derechos del causante (en este caso la accion de escrituracion), lo cierto es que muchos Juzgados igual piden la DH. O sea que habría que hacer la sucesión de los abuelos, firmantes del boleto. Por si ello fuera poco los herederos de esos abuelos (padre y tio de tu cliente) tambien están fallecidos, por lo tanto tendrías que iniciar dos sucesiones mas, siempre, claro está, que estos hubieran fallecido con posterioridad a aquellos.-
Y luego de todo esto que tenemos???? Una sociedad, que es de quien pretendemos la escritura, que no sabemos si existe, si no existe, etc etcetc.-
Conclusion: yo me inclinaría por la usucapion, posesion pública, continua, pacífica e initerrumpida por parte de ese nieto por 20 años, animus domini, actos posesorios exclusivos (esto es muy importante para intervertir el tiutulo contra los demás herederos a los findes del cómputo de una posesion exclusiva, de lo contrario la posesion de un coheredero aprovecha tambien a los demás, en tu supuesto a los demás nietos que hubiera...) impuestos inmobiliarios pagos... etc, en fin, dandose todos los requisitos para esta clase de juicio.
Me parece, el camino mas sencillo para llegar a la escritura.
Suerte

[Kumba]

Hola Martinhm 77!!! Perdón la demora para contestar, pero no podía encontrar el Topic. Con respecto a lo que me decias: las sucesiones están o sea las DH las tengo. Con respecto a la Sociedad que tendría que firmar la escritura, se positivamente que los socios están muertos , si bien la sociedad no fue liquidada ante Personería Jurídica: era una SRL con un tiempo de 10 años (se formó en el 69) y el único objetivo era la Construcción del Edificio y la venta de los Deptos del mismo. Es por eso que me parece que el Juez puede firmar por la Sociedad. A vos te parece más difícil Juicio de Escriturción , qué el de Usucapión?? Por favor AYUDA!!!!!!!!! Gracias.

[martinhm77]

Con respecto a lo que me decias: las sucesiones están o sea las DH las tengo..

Y cuantos son los herederos en esas sucesiones?
Desde ya te adelanto que sociedades no es mi fuerte...

[Kumba]

Martin te cuento lo de los herederos. Con respecto al abuelo hay dos, uno padre de mi cliente y el otro el tío (los dos fallecidos) el depto del que no hay escritura está declarado en la sucesión del abuelo, luego entre el padre y el tío firmaron un convenio (porque había muchas propiedades) y el depto en cuestión le tocó al padre, a su vez el muere y los herederon son : esposa y cuatro hijos.

[martinhm77]

A lo que voy es que si inicias escrituración la accion la tienen TODOS los herederos del titular del boleto que figuren en las DH de las sucesiones (segun entendí están todas hechas), no solo tu cliente.-
En cambio si acreditas interversion de titulo por parte de tu cliente contra los coherederos, solo él puede usucapir (cuando decís que siempre lo ocupó uno de los nietos, supongo que será tu cliente...).-
De todos modos el caso, prima facie, parece un tanto complejo, esperá mas opiniones...
Saludos

[mechi2008]

Kumba es un caso interesante. Usucapión sólo de un nieto, es decir creo, tu cliente, te sería difícil de probar por cuanto no fue él solo quien lo habitó con ánimo de dueño por el tiempo necesario, que es lo principal para la usucapión. Como bien dijo MartinHm los actos posesorios benefician a los condóminos (en este caso coherederos) simplemente porque se reconoce desde la muerte de los abuelos, la existencia de coherederos con igual derecho.
Tampoco me tiraría por un juicio de escrituración. Lo que intentaría, aunque parezca una burrada a simple vista, pero que a los jueces les gusta mucho es "evitar el dispendio jurisdiccional". Presentaría en el la sucesión de los abuelos, donde el bien ya está denunciado, la declaratoria de herederos del padre y del tío, o la remisión de ambas sucesiones, un escrito firmado por todos los herederos (hermanos y primos si los hay) donde manifiestan que la sociedad obligada a la escrituración está disuelta (art. 94 LS) por aplicación de varios de sus incisos, expriación del plazo, cumpliento del objeto social, etc. con lo cual no se puede otorgar la escritura. (la inscripción de la disolución de la sociedad, es a los fines de su oposición ante terceros, no quiere decir que la sociedad no esté disuelta porque no se haya cumplido con la inscripción). Entonces en el escrito los hermanos y primos, solicitan que el juez ordene la inscripción a nombre de tu cliente (para lo cual deberás contar con la conformidad de éstos)
Serían tres pasos:
1º) Acreditar disolución de la sociedad, presentando copia del Contrato social expedida por la IGJ.
2º) El Juez deberá como dijiste, otorgar la "escritura" por la sociedad, acá sería una especie de sentencia declarativa a favor de los abuelos, la que se inscribiría en el Registro.
3º) Una vez que esto salga, obtener la conformidad (o antes) de los otros herederos para hacer una partición en el expediente, otorgando este inmueble a favor del nieto (tu cliente).
Hablalo antes en el Juzgado, pero aunque parezca una burrada, me parece lo más práctico, y aún cuando te rechacen el pedido 1º y 2º) podés recurrir a cámara. Agotado esto, fijate en la usucapión previa negociación con los herederos.

[mechi2008]

obviamente estamos hablando de un boleto de compraventa por escritura pública o firma certificada, y quien firma el boleto por parte de la sociedad, con personería suficientemente acreditada...

[Kumba]

MECHI: HOLA!!!! Y gracias. Te cuento que el BCV no es por escritura pública, ni están certificadas las firmas. Para colmo el original que tengo firma el responsable de la Sociedd como vendedores, pero no firman los compradores (o sea los abuelos de mi cliente), si se encuentran nombrados en el boleto como compradores. Yo calculo que debido a que esto fue hace más de 30 años, en el boleto que está en poder de los compradores figura solo la firma del vendedor y en el que tendría el vendedor figura la firma solo de los compradores. Qué opinas? No me sirve si no están las firmas de los compradores? Muchas Gracias.

[mechi2008]

Te conteste por privado. En mi opinion no sirve ese boleto, no se perfecciono porque falta la voluntad del aquirente, o sea los abuelos, que no firmaron y ya fallecieron. No te queda otra qu ela prescripcion aquisitiva.

[Kumba]

Gracias por la ayuda. Lo que pasa que de acuerdo al CC Artículo 1013.(Cuando el instrumento privado se hubiese hecho en varios ejemplares, no es necesario que la firma de todas las partes se encuentre en cada uno de los originales; basta que cada uno de éstos, que esté en poder de una de las partes, lleve la firma de la otra), hay algo específico para Boleto de Compr Venta Inmueble??

[mechi2008]

que la parte que falta firmar se murió Kumba... se supone que eso se da cuando el que reclama es el firmante al que le faltó firmar, no un tercero.... porque encima no tenés el otro ejemplar donde firmaron los abuelos. A ver... pongámonos un momento en el lugar del Juez, te presentan en el sucesión un boleto de compraventa donde está la firma de un presidente de una s.a., y vos sos el nieto de los que debieron firmar y no lo hicieron (se murieron, no quisieron, no pagaron el saldo del precio, etc.) porque debería el juez ordenar la escrituración? a mi me falta una parte de la voluntad, que se suple con la DEMANDA de quien reclama la escrituración, que sería quien no firmó. Acá el que demanda eso otro, no la parte que debió firmar. Nose, puedo estar equivocada, pero al decir el 1013 "que esté en poder de una de las partes, lleve la firma de la otra" está indicado que la parte que detenta el instrumento es la que falta firmar, no un tercero o sucesor, de lo cual infiero, que la voluntad que falta exteriorizar a través de la firma, se suple con la presentación del documento y la firma de la demanda.