escritura sin libre deuda de expensas

[simone]

Hola, el consorcio me consulta por una escrituración que se realizó hace 3 años de la venta de un 50% de un inmueble, el cual tenía un juicio y embargo por ejecución de expensas. la escritura se realizó si el libre deuda del consorcio. Esta escritura es oponible al consorcio?? el nuevo titular tampoco se presenta a pagar la deuda y ahora quiere qe los recibos de expensas que esta abonando sean a su nombre ( la administración los pone a nombre del antiguo titular) saludos

[eduferry]

Simone en el caso de transmisión de dominio de las UF estimo conveniente notificar al administrador, para que sepa quien es el legitimado para intervenir en las asambleas de copropietarios y los recibos de pagos.
Del resto te copio un fallo orientador... Suerte

PROPIEDAD HORIZONTAL. Deuda por expensas. Legitimación pasiva.
Transmisión de dominio de una unidad funcional. Obligación de certificar la
deuda por expensas (Dec. 18734, art. 6°). Alcances.

EXPTE. 35769/98 - "Azzaroni Liliana Alejandra y otro c/ Cons. Prop.
García del Río 4062 s/ daños y perjuicios" - CNCIV - SALA D - 15/06/2004

"El sucesor particular responde con el inmueble por la deuda por
expensas comunes devengadas con anterioridad a la transmisión, mientras que
el enajenante que la originó sigue obligado al pago con su patrimonio, al
que, por lo tanto debieron haber recurrido las actoras a los efectos de la
recuperación de su crédito. Es que en toda transmisión de dominio de una
unidad en propiedad horizontal, ésta sigue afectada al pago de las expensas
comunes cualquiera haya sido su titular, porque la ley así lo establece en
forma expresa (art. 17 Ley 13512), sin perjuicio de que pueda perseguirse al
anterior dueño por la deuda devengada durante el tiempo de su titularidad,
aun cuando hubiere hecho abandono de la cosa (Bueres-Highton, "Código
Civil... Análisis", ed. Hammurabi, Bs. As., 1997, 5-760 ap. 10, colaboración
de la Dra. Susana Lambois; CNCiv. Sala K, 23.6.95)."
"Toda vez que el comprador adquiere la calidad de consorcista con el
activo y pasivo de su antecesor, se advierte que resultará obligado al pago
de la parte proporcional, sin perjuicio de las acciones que pueda luego
ejercer contra su vendedor (Molina Eduardo, LL 1996-A-467). La obligación de
certificar la deuda por expensas que el art. 6° del Dto. 18734/49 carga en
cabeza del administrador, no implica la exigencia de que la deuda esté
saldada para poder concretar la enajenación de la unidad, porque de la norma
sólo surge que se trata de un certificado de "deuda", y no de "libre deuda",
y ella ni siquiera impone al escribano que autoriza el instrumento de
transmisión el deber de solicitar tal certificado, sin perjuicio de la
responsabilidad que eventualmente pudiera caberle por los daños y perjuicios
que devengaran de esa omisión (Mariani de Vidal, Marina, en LL 1989-A-434;
Colerio, J. P., LL 1990-B-540)."

[simone]

Gracias eduferry. Mi cliente es el administrador . Le trajeron la escritura y le enviaron CD para que ponga los recibos a nombre del nuevo titular del 50%. Mi duda es que no le pidieron el certific de libre deuda y en la escritura no menciona que el comprador se hace cargo de la deuda de expensas. Puedo rechazar el pedido de la CD o no me queda otra q poner los recibos a nombre del nuevo copropietario? otra pregunta: esta persona se presento como tercero subrogante en el expediente de ejec. de expensas y dio suma en parte de pago, muy inferior al valor de deuda, la cual rechazamos, pero no entiendo porque no se presento con la escritura si es titular del 50%. El expte. ya tiene sentencia contra el titular anterior... puedo yo presentar la escritura y dirigir la accíón contra el nuevo ? gracias. Espero sugerencias.

[eduferry]

Simone, es raro que el escribano no haya pedido el informe al administrador porque no solo involucra la deuda por expensas que mantiene la UF sino tambien los pasivos del consorcio con motivo de los juicios como demandados, y el escribano tiene que hacer la retención del saldo de precio.
De todas formas en esa escritura no dice que entrega libre de deudas, porque si fuera así obviamente sería pasible de una acción por la negligencia.
Tampoco creo necesario que el escribano deje constancia que el adquirente se hace cargo de la deuda de expensas porque esa obligación proviene de la ley. Tampoco desconocería la escritura, porque ahora el consorcio tiene 2 deudores, no uno, el anterior y el actual propietario.
Igualmente por ser una obligación propter rem el administrador puede ir contra la UF por el cobro del crédito y habiendo sentencia no creo posible, ni necesario tampoco, incorporar a juicio al actual propietario. Es más justamente por eso no se ha dejado constancia en la escritura que el escribano tiene a la vista el informe de deuda del administrador, totalmente obviado, porque el adquirente sabía y aceptó comprar en las condiciones que se encontraba.
Dejame leer un poco el tema y seguimos.

[simone]

Edu. gracias por todo... te cuento que recien me enviaron la escritura y en la misma se hace constar la existencia del embargo del consorcio y que el comprador toma a su cargo a los efectos registrales ... y en otro parrafo más adelante dice que a la fecha no se adeuda suma alguna en concepto de expensas comunes, ni de cuotas extraordinarias... ¿? no entiendo nada jaja.... me conviene no contestar la CD y hacerle los recibos a nombre del copropietario ( este propietario desde que escrituro, sin saldar la deuda, empezó a pagar las expensas y ahora quiere que le cambiemos todos los recibos a su nombre, que son como 20, ya que la adminsitradora los ponia a nombre del antiguo titular) Esto me perjudicaría en el expediente ?? nuevamente gracias

[eduferry]

Hola Simone: si los recibos estan bien extendidos y consta correctamente el periodo abonado, soy de la opinión que en forma alguna pueden surtir efectos en el expte. porque no servirían para acreditar pagos de la deuda reclamada.
Tampoco me parece que tenga razón el propietario al pedir que se le cambien los recibos, primero porque no interesa quien los paga ya que es una deuda de la UF (propter rem), sigue a la unidad, y segundo que debió requerirlo en el momento de extender el recibo. Si el temor es que el anterior propietario le pueda oponer una compensación por lo que adeudaba (al estar estos recibos a su nombre) es un problema entre ellos en los que la Administración no debería participar, yo lo dejaría así e inclusive ignoraría el texto de la escritura, acto en el que no intervino el consorcio y en el escribano consideró innecesario requerir la certificación al administrador.
Sobre esto continuaría la ejecución y en el caso de ser necesario pediría la subasta del inmueble, ahí el adquirente va a pagar, porque además hizo negocio teniendo en cuenta la deuda que tenía y comprando por mucho menos. Te deseo suerte

[simone]

Edu Gracias por tu consejo. En los recibos anteriores esta bien especificado a que períodos corresponden, asi que como vos decis, no los pueden imputar a períodos anteriores. Ya tengo auto de subasta, por lo que espero terminar pronto con esto. Saludos y nuevamente gracias.

[eduferry]

simone, no se si me meto en lo que no me importa, pero si precisas algo para la subasta, hace poco salió en el dial.com un artículo muy bueno sobre los pasos a cumplir, que si querés te mando. Suerte

[simone]

Edu.... hace muchos años que trabajo con subastas, me encantan... mandamelo por favor que me interesa. y otra vez gracias por ayudarme.. a tu disposición para lo que necesites.