desalojo

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Hola amigos del portal les comento que soy nuevo y requiere de su experiencia y predisposición para poder resolver el siguiente tópico de la mejor manera. Entre otras cosas les cuento que leyendo en el presente portal sentí una gran admiración por el miembro abogado 1987. Si, se pondría en contacto con migo me encantaría. Bueno les paso a comentar el caso:
Nos encontramos del lado de la parte actora, quien otorgo en los años noventa una propiedad en locación vencido los dos años se rescinde el contrato, cuestión que los locatarios no deseaban retirarse del domicilio por ende se procede a efectuar el juicio de desalojo por contrato vencido. (Con otro letrado), se interpone por la parte demandada excepción de falta de personería en razón que los actores) herederos) no acreditaron el vínculo mediante una declaratoria de herederos. Ante esto se iniciaron distintos intentos de convenir con los ocupantes. Se hicieron denuncias penales sin éxito. Pero es aquí donde concurren a nuestro estudio: En primer lugar intimo mediante CD. A LA RESTITUCIÓN DEL BIEN INMUEBLE, NO TENIENDO contestación alguna. Luego me apersono con escribano al efecto de constatar el estado de la ocupación, teniendo como resultado la manifestación expresa de una de las ocupantes: --estamos por la buena voluntad de los herederos. ¿Cómo se toma esto? ¿QUÉ ACCIÓN ME ES MÁS CONVENIENTE Encarar?,: desalojo o acción de reivindicación. Considerando que cuento con los títulos de propiedad. ¿Tengo miedo que me aleguen que se hallan el carácter de poseedores y me caiga el desalojo, perdiendo de esta forma con todos los gastos y demás dineros, que no son pocos. Y por otro lado en el expediente iniciado por los noventa en el anterior desalojo se extraviaron los contratos de locaciones originales, con relación a ello pedí la búsqueda y consecuentemente la reconstrucción, para ver si puedo sacar algún elemento importante. Desde ya muchas gracias y espero haber sido claro.
Reinante Sergio Rubén, abogado, estudio jurídico: Lavalle 646 de la ciudad de Luján, Pcia. De BS.AS. TEL.: 02323431570/15539496.

[marianmollet]

el desalojo simpre procede cuando hay obligacion de restituir (en este caso, se da, porque la parte contraria fue inquilina de tus clientes). intenta ubicar en el juzgado esos contratos. de todas maneras, en el expte que inicies denuncia la existencia de aquel otro expte, que seguramente lo pediran como conexo. asegurate de acreditar vos esta vez el vinculo para que no te opongan la excepcion como al letrado anterior. acompaña los titulos tambien.
acompaña el acta de constatacion, y pedi mandamiento de constatacion tambien con el oficial de justicia, intimando a los ocupantes a que justifiquen el caracter de su posesion, y en el caso de alegar ser propietarios, acompañen los titulos, bajoa apercibimiento de tener esa posesion como ilegitima.
vas a tener que tener en cuenta el tema del plazo de la posesion porque pueden reconvenir con una usucapion...pero me parece que tenes pruebas que hacen al derecho de tus clientes.
espero te sirva! saludos

[2065]

Mil gracias por ttu aporte y sobre todo tu predisposición. Saludos y a sido muy util tu consejo.

[viko]

Hola amigos del portal les comento que soy nuevo y requiere de su experiencia y predisposición para poder resolver el siguiente tópico de la mejor manera. Entre otras cosas les cuento que leyendo en el presente portal sentí una gran admiración por el miembro abogado 1987. Si, se pondría en contacto con migo me encantaría. .

que barbaro!!! algun dia espero tener fans como abogado1987 ... debe sentirse casi como ser estrella de rock.
me confieso admirador de Mordisco...
volviendo a tema: considero que la excepcion de falta de legitimacion no pudo haber prosperado. EL desalojo lo realizas a titulo de locador. No interesa si eres o no propietario.
diferente serias si lo haces como heredero del locador...ahi si te pueden pedir que acredites caracter con declaratoria. Pero no mas.
mejor fijate en que quedo el proceso del que hablas. Quizas hasta tenga sentencia.
yo intentaria, en todo caso, la via del desalojo antes que nada.
saludos

[Mordisco]

Si los herederos son de los mencionados en el art 3410 no necesitan sentencia declaratoria de heredores para ejercer los derechos y acciones del locador - fallecido, y solo deben adjuntar partida de defunción y de nacimiento (en su caso)

Cuestiones procesales involucradas:

A) Cuando se trata del supuesto contemplado por el art. 3410 Cód.Civ., los herederos deben responder las demandas contra la sucesión, y no pueden oponer la falta de acción (1). En nuestro ordenamiento legal la sucesión carece de personalidad jurídica, razón por la cual no se debe demandar a la sucesión sino a los herederos. El hecho de que no se trata de una entidad moral distinta a los herederos, no debe llevar al error de prescindir de deducir la demanda contra los sujetos activos o pasivos de las acciones vinculadas con el acervo hereditario, pues al entrar en posesión de la herencia continúa la persona del de cujus (2). En nuestro derecho civil la sucesión carece de personalidad, siendo los herederos los verdaderos titulares de los derechos y obligaciones que emanan del causante; por ende, son ellos quienes deben ser actores o demandados en juicio (3). La sucesión no es otra cosa que la trasmisión o adquisición derivada de derechos subjetivos; aun como proceso voluntario no es un ente jurídico dotado de personalidad, no es una persona jurídica (4)


Apéndice de Notas
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(1) CNCiv.C, 11/11/82, LL 1983-C-609 (36.436-S).
(2) CC2ª LPl.1ª, 27/5/80, DJBA 119-851. Ver, asimismo, arts. 3344, 3417, 3419 y 3420, Cód.Civ.
(3) CC Tl., 2/2/88, Juba7 B2201481.

En nuestro derecho civil la sucesión carece de personalidad, siendo los herederos los verdaderos titulares de los derechos y obligaciones que emanan del causante; por ende, son ellos quienes deben ser actores o demandados en juicio (arts. 3276, 3282 y nota 3410, 3417 y concs. del cód. civil).-
CCI Art. 3276 ; CCI Art. 3282 ; CCI Art. 3410 ; CCI Art. 3417
CC0000 TL 8687 RSD-17-01 S 2-2-1988 , Juez MACAYA (SD)

CARATULA: Mendizábal, Angélica y otros c/ La Ganadera de Pehuajó S.R.L. s/ Cobro de pesos
MAG. VOTANTES: Macaya - Casarini - Lettieri

Con respecto a la intervención del titulo (de tenedor a poseedor) transcribo los sig fallos

CIVIL Y COMERCIAL - CONCURSAL: DESALOJO

A los actos materiales de naturaleza posesoria realizados por el demandado con posterioridad a la intimación extrajudicial de desahucio no pueden atribuírseles el carácter de intervención del título originario de ocupación, no sólo por resultar tardíos, sino por cuanto no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del ocupante precarista.-

Id. del fallo: 85161308 - Fecha: 02/04/1985 - Tribunal: CAMARA APELACIONES CIVIL Y COMERCIAL - Fuero: CIVIL Y COMERCIAL - Tipo de proceso: Sentencia - Carátula: LEO DE TAPIA JUANA Y OTRAS C/CLEMENTINA REYNA DE SANTUCHO S/DESALOJO - Firmantes: REY CARO - BEUCK DE BANCHIO - BAQUERO LASCANO -

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CIVIL Y COMERCIAL: Desalojo

1.- Conforme a la regla establecida en el art. 2353 del C.Civil, nadie puede cambiar por si mismo ni por el transcurso del tiempo la causa de su posesión. Para que el origen de ésta pueda modificarse resulta menester, que exista no sólo el "animo domini", sino que se lo ejerza contra aquél de quien se tiene la cosa, ya sea negándole la propiedad y atribuyéndosela a sí mismo, ya rechazando a su mandatario y/o su sucesor.
2.- Las mejoras introducidas en el inmueble por los ocupantes, en nada modifican el origen, el motivo o las causas de la ocupación, dado que aunque hayan sido realizadas de "motu propio", sin autorización de nadie, no constituyen hechos que por sí solo autoricen a entender que desbordan la actitud de un mero tenedor. Tampoco importan actos de intervención del título, la negativa del tenedor de entregar las llaves al anterior propietario, puesto que si se aceptara ese criterio, sería muy sencillo a cualquier locatario u ocupante enervar la acción de desalojo con sólo negarse a restituir la cosa.


Id. del fallo: 98160547 - Fecha: 23/08/1999 - Tribunal: CAMARA APEL CIV. Y COM 6A - Fuero: CIVIL Y COMERCIAL - Tipo de proceso: Sentencia - Carátula: Torri Pedro Luis C/Ramón Antonio Tupamar y Otros S/Desalojo - Firmantes: AVALOS MUJICA - DE LA PEÑA - LAVAYEN -

[Mordisco]

LOCACION DE COSAS. LEGITIMACION. Administrador de una sucesión.

El carácter de administrador de una sucesión equivale a un mandato concedido en términos generales, que lo autoriza a ejercer todo acto propio de sus facultades implícitas y entre ellas, la de demandar el cobro de alquileres o el desalojo, sin necesidad de autorización judicia

Autos: Sucesión Bujeiro c/Sica s/Ejecutivo - Nº Sent.:76361 - Civil - Sala 2 - 07/03/1988

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SUCESION. ADMINISTRADOR. FACULTADES

Aunque el administrador necesita autorización unánime de los herederos para demandar a terceros o contestar demandas en nombre de la sucesión, tal principio cede cuando la acción tiene un propósito meramente conservatorio como sucede en las acciones de desalojo y en los interdictos de conservar y recobrar la posesión.

Autos: CORONAS, CONSUELO S-SUC. c/ESQUILLACE DE DIEGUEZ, MARTA NELIDA s/DESALOJO - Nº Sent.:44116- Magistrados:NTOS CIFUENTES - Civil - Sala C - 29/09/1989

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SUCESION. Administrador. Facultades.

El administrador provisional del sucesorio puede ejercer actos conservatorios de los bienes de la sucesión, tales como iniciar y proseguir juicios de desalojo, en especial si se funda en la falta de pago o el vencimiento del plazo convencionalmente determinado, como si se tratara de un mandatario general sin que sea menester autorización expresa.

Autos: GALLICCHIO, Vicente José c/DIAZ, Osvaldo Héctor s/DESALOJO - Nº Sent.:086780- Magistrados:BORDA - Civil - Sala I - 16/06/1994

[2065]

Amigos un millon de gracias por sus aportes y por sobre todas las cosas por su predisposición. Les cuento que no obstante la lectura del maravilloso aport de mordisco. La acción fue descestimada en su momento por no haberse acreditado el vínculo dado que el contrato de locación estipulaba como locador al difunto y no le era conserniente a os herederos la obligación de restituir por parte de los locatarios. (a lo mejor no fuy claro). Aclaración este proceso fue incoado por el anterior letrado por los años 90. Y solo me queda, segun mi humilde saber y entender, tomar determinados elementos de aquel expediente. Por ende en la actualidad se halla concluido los procesos volunntarios que me permiten acreditar el ínculo pero me halla con la dificultad de probar la obligación de restituir por parte de los antes locatarios ahora ocupantes. Dado que no cuento con los contratos de locación y mi gran temor es incoar el desalojo y que los ocupantesme aleguen la poseción, no escapa a mi conocimiento que co la simple alegación no es motivo suficiente para descestimar la acción de lesalojo. Pero entiendo que uego de casi 20 años de ocupación drián llegar a tener elementos de caracter material para dar verasidad a la poseciónalegada con lo cual bastaríapara que esta part pierda la tasa y sobre tasa de justicia y demas gastos. Se me ocurrio la posibilidad de alegar un comodato pero mi problema es la prueba, dado que se rige por las disposiiones de la locación donde el medio de prueba es por escrito y no tengo nada de eso. También pense en incoar por el lado de la intrución, lo cual me parece un poco más viable. Pero ustedes amigos me diran que sería lo más conveniente.