Una duda que me carcome art 509 y 1204 CC

[EL_JUAN]

Estimados amigos les escribo para ver si puedo echar luz a una duda que me carcome. Ya he tenido ya tantos puntos de vista que mi biblioteca no tiene dos mitades sino como cincuenta

El caso es así: tenemos un boleto de compra venta de inmueble, el comprador (luego cedente) ya saldó el 100% del precio, el vendedor (constructor) no ha terminado la obra en este punto, el comprador de común acuerdo con el vendedor cede el boleto a un tercero, se abona por esto el 30% y se fija una fecha máxima para la escritura y pago restante del cesionario al cedente, la fecha se fijó el 15 de septiembre de 2009. Llegada la fecha ni constructor ni cesionario concurren a la escribanía, lo hace solo el cedente (la escribana y lugar de escritura ya estaban fijados en el contrato, la fecha establecía una fecha máxima "...antes del 15 de septiembre de 2009").
Ahora tenemos un pacto comisorio expreso, el cedente llegado el 15/09/2009 se entera que las otras partes (vendedor y cesionario) decidieron de palabra extender la fecha 30 días más. El cedente intenta una reunión para que le abonen el día 16/09/2009 no le abonan y le dicen que lo haran en 30 días. El cedente manda sendas cartas documento a las otras partes ejecutando primero el pacto comisorio con el cesionario y luego revistiendo nuevamente la calidad de comprador ejecuta el pacto comisorio con el vendedor.

La duda y disyuntiva empieza acá. El cedente debió primero intimar y poner en mora a las partes o en arreglo con el art 509, 567 y 1204 (tercer párrafo) la mora de las partes a automática y el cedente solo debe manifestar la intención de resolver.

Les pido su humilde opinión. Desde ya muchas gracias.

[DAL]

HOLA JUAN!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Donde estabas perdido?????
Me alegro mucho que estes por acá otra vez.


Respecto a tu caso, mmmmm, bueno, por supuesto usa la mitad de la biblioteca que te favorece.
Yo, si tuviera que aconsejarlo antes de que suceda optaría por ejecutar el pacto comisorio sin intimación previa SI ES EXPRESO, pero intimar cumplimiento primero si el mismo es TACITO.
NO te resolví nada.

Igual, un alegrón que estes por acá!

[EL_JUAN]

Así es como lo veo yo, pero mi duda empieza con la forma que está establecido el plazo, dice "...antes del 15 de septiembre de 2009", es decir fecha cierta tenemos de máxima. El constructor, en el boleto tiene la obligación de citar a la escritura con 10 dias de anticipación, a mi modo de ver el día 15/09/09 se venció esa posibilidad de citar, no pudiendo por ende continuar el cumplimiento de contrato sin que medie una intimación para cumplir por parte del cesionario o en sentido contrario una comunicación de la inteción de resolver el contrato.

Estimada DAL te extrañé un montón ya voy a ir por tus pagos y nos vamos a poner al día. tqm Juan

[Mordisco]

Si bien es cierto que no pude leer todo el posteo, pido disculpas, pero no queria pasar sin decir algo:

Si aun no entregaste la posesion del terreno, envia una Cd al cesionario rescindiendo la operación y deja a su disposición el dinero recibido si no fue entregado en el caracter de seña u esta sujeta a otra clausula que le permita quedarse con ese dinero, o en su defecto, intima dentro de un plazo perentorio y/o de gracia (48 horas) a abonar saldo bajo apercibimiento de dar cumplimiento art 1204 CC y clausula numero xxx del boleto.

Por otro lado envia tb una carta documento al vendedor comunicando que dicha operación ha quedado rescindida por exclusiva culpa del cesionario por no haber abonado el saldo del precio en la fecha pactada en el contrato y por aplicación del art 1204 del código civil a los efectos de que no firme la transferencia de dominio, bajo apercibimiento de responder por los daños y perjuicios ocasionados y por el desbaratamiento de derechos acordados conforme art 173 inciso 11 del Código penal.

Además ten en cuenta el art 577 del Código Civil que dice:... "Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real".

De tal manera de que si se llegara a asentar la transferencia en el registro podria demandar al vendedor por daños y perjuicios (civil) o por desbaratamiento de derechos acordados (penal).

También podria demandar la nulidad del asiento registral, porque conforme el art 577, habria una inexactiduad registral asentada en el Registro, el cesionario solo tendria un derecho personal contra el vendedor y no tendria un derecho real de dominio porque no detento la posesion

[DAL]

Juan:
De los dos pactos me resulta más claro uno que otro.
Entiendo que esta correcto que el cedente invoque el pacto comisorio expreso y deshaga la operación de cesión, ya que vencido el plazo, no se abonó el saldo de precio. Entiendo la utilidad de esto porque el cedente vuelve a ser adquirente del bien que ya tiene todo pago y puede exigir escritura y multas que haya pactado, incluso astreintes.
No me cierra bien porque lo ejecutó tambien contra el vendedor, cuando ya tenía pagado el 100% del precio. Esta parte no me cierra y no me parece conveniente, salvo que tenga excelente resguardo en el boleto, como multa muy alta, etc. pero ejecutando este pacto comisorio, se queda sin posibilidad de exigir cumplimiento, y solo queda resolución y daños y perjuicios.



Yo tambien te extrañe un monton!TKM.

[EL_JUAN]

lo que pasa que el cumplimiento ya no lo quieren, quieren la multa por resolución, como resguardo ya embargue preventivamente las unidades en cuestión y las necesarias para cubrir la multa.

La duda más que nada me radica en el tema de la constitución de la mora, pues algunos dicen que previamente a comunicar la intención de resolver se debió poner en mora, pero el 1204 3º párrafo dice que no, es decir que opera de pleno derecho y solo hay te comunicar la intención de resolver.

[Mordisco]

La resolución de "pleno derecho". La voluntad de resolver. Las prestaciones cumplidas

Vencido el plazo acordado, sin alegación de improcedencia, se opera, según la norma comentada, la resolución "sin más", vale decir, de "pleno derecho", sin necesidad de una "declaración resolutoria" del contratante interpelante, ni tampoco de una decisión judicial.
No obstante ello la doctrina piensa que, en consideración a que el contratante in bonis puede ejercitar un ius variandi, al menos como regla, es prudente que como culminación del procedimiento, vencido el plazo sin satisfacción de su acreencia, comunique la resolución operada.
El Proyecto de Reforma de la Comisión, decreto 468/92, apunta a superar esa posible dificultad haciendo mención expresa, en el artículo 902, segundo párrafo: "en un plazo no menor de quince días, salvo que los usos o la naturaleza de la prestación impusieren uno menor; transcurrido el plazo sin que la prestación hubiese sido ejecutada, podrá, a su elección, optar entre resolver el contrato o exigir su cumplimiento, en ambos casos con más la reparación de los daños.
Si optare por la resolución, ésta operará desde que sea comunicada fehacientemente a la otra parte. En ese caso no podrá después exigir el cumplimiento..."

[Mordisco]

Esta tarde voy a publicar mas info sobre el pacto comisorio expreso

[Mordisco]

RÉGIMEN LEGAL.— Puede ocurrir que las partes hayan previsto expresamente en el contrato el pacto comisorio. No obstante que ya la ley da el derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento, tal estipulación no es inútil. En efecto, el art. 1204 , tercer párrafo, dispone que en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver.

La diferencia con el pacto comisorio tácito es, pues, importante. Si el pacto no hubiere sido previsto en el contrato, éste igualmente puede resolverse, pero la parte interesada en la resolución debe darle al deudor una última oportunidad de cumplir; si el pacto fuera expreso, el cumplidor se limita a comunicar al incumplidor su voluntad de resolver.

Adviértase que la ley dice que en este caso la resolución se produce de pleno derecho, pero no desde el momento del incumplimiento o de la mora, sino desde que se comunica al incumplidor la voluntad de resolver. La solución es lógica. La resolución no podrá ser automática, pues el acreedor puede tener interés en exigir el cumplimiento. Bien entendido que la comunicación sólo tiene efecto si previamente el deudor ha quedado constituido en mora.

FORMA DE LA COMUNICACIÓN DE LA VOLUNTAD DE RESOLVER.— El art. 1204 dispone que la comunicación de la voluntad de resolver debe hacerse en forma fehaciente. No hay, por lo tanto, ningún requisito formal expreso. Pero la ley quiere que sea fehaciente, es decir, inequívoca. Cualquier duda de si la comunicación ha sido hecha o no, debe resolverse en el sentido de que no lo fue, ya que pudiendo utilizar el interesado una forma que no arrojare dudas (telegrama, sea o no colacionado, notificación por escribano, etc.) ha empleado un medio menos seguro.

¿Es legalmente suficiente la comunicación verbal? La ley no establece requisitos formales, pero exige que la comunicación sea fehaciente, característica de que carece la comunicación verbal. En principio, por consiguiente, la respuesta debe ser negativa. Pero éste no es un principio rígido. Supongamos que el que se propuso resolver tenga una prueba escrita emanada de la otra parte (una carta, un telegrama) de la que resulta que la comunicación ha sido hecha; más aún, puede ocurrir que en el juicio, la otra parte confiese haber recibido la comunicación verbal. En estos casos, es indudablemente válida (En contra, sosteniendo que la comunicación verbal es siempre ineficaz aunque se la probara inequívocamente, RAMELLA, La resolución por incumplimiento, nº 60). Es dudoso, en cambio, si la comunicación verbal probada por un número y calidad de testigos que no permita abrigar dudas sobre la existencia de la comunicación, debe estimarse hecha en forma fehaciente. De cualquier modo, bueno será que el requirente use de una forma que luego no le cree problemas, tal como un telegrama colacionado, una carta documento, o una notificación hecha por escribano.

PLAZO PARA EL EJERCICIO DE LA FACULTAD DE RESOLVER.— La ley no establece tiempo de caducidad para el ejercicio del derecho de declarar resuelto el contrato. Por consiguiente, debe rechazarse la opinión de quienes piensan que debe ser ejercido dentro de un plazo prudencial, pues de lo contrario hay que presumir la renuncia a ejercer el derecho (FARINA, Rescisión y resolución de contratos, nº 158). De aceptarse esta opinión, los derechos de las partes quedarían envueltos en la mayor incertidumbre, pues no se podría saber a ciencia cierta, si el término prudencial ha transcurrido o no; ello conspira contra el propósito de la ley de establecer con toda claridad los derechos de las partes. Sin contar con que la renuncia de los derechos no se presume.

[Mordisco]

INCUMPLIMIENTO PARCIAL.— Cabe preguntarse si un incumplimiento parcial puede dar lugar a la acción por resolución. En principio, consideramos que la respuesta debe ser afirmativa. Por lo común, las obligaciones contenidas en los contratos son indivisibles; cada una de las impuestas a una de las partes ha sido tenida en mira por la otra al contratar. Pero ésta no es una regla absoluta. Si el incumplimiento es mínimo, si afecta sólo a partes accesorias del contrato, el juez está autorizado a rechazar la demanda por resolución y decidir la cuestión sobre la base de la indemnización de los daños derivados del incumplimiento parcial, manteniendo en pie el resto del contrato (ver nota 4). Lo contrario significaría un ejercicio abusivo e injustificable del derecho de resolución. La jurisprudencia francesa ha negado este derecho cuando resulta imposible volver al estado de cosas primitivo, como ocurre en caso de servicios ya prestados (ver nota 5); cuando volver las cosas al estado anterior ocasione gastos totalmente desproporcionados con los perjuicios que resultan del incumplimiento, como ocurriría en el caso de unas construcciones no conformes con los planos y presupuestos (ver nota 6); cuando lo que falta por cumplir son partes accesorias (ver nota 7); cuando se trata de prestaciones divisibles (ver nota . La buena fe del deudor, su lealtad en el cumplimiento del contrato y el escaso perjuicio que resulte para el acreedor del incumplimiento parcial, serán elementos de juicio de primer orden para decidir al juez a negar el pedido de resolución. La mala fe puede justificar la resolución total aunque se trate de obligaciones accesorias o divisibles (ver nota 9). De una manera general, se ha declarado que se configura un ejercicio abusivo del pacto comisorio, cuando media un perjuicio anormal, excesivo, extraordinario, una inexplicable y notoria injusticia repugnante al sentido moral (ver nota 10). Pero si el pacto resolutorio ha sido expreso y en él se deja constancia de que aun el cumplimiento parcial de una obligación accesoria o divisible da lugar a la resolución, habrá que estar a lo convenido (ver nota 11).

INDICE DE NOTAS

(nota 7) Cour de Cassation, Req. 4/3/1872, Sirey, 1872, 1, 431; íd., 26/5/1868, Dalloz, 1869, 1, 65; Besançon, 8/2/1928, Gaz. Pal. 1928, 2, 32.
(nota Cour de Cassation, Req. 21/12/1927, D.H., 1928, 82; Colmar, 19/1/1869, Sirey, 1869, 2, 293 (jurisprudencia citada por PLANIOL-RIPERT-ESMEIN, t. 6, nº 430).
(nota 9) PLANIOL-RIPERT- ESMEIN, t. 6, nº 431.
(nota 10) C. Civil Cap., Sala D, 3/6/1980, E.D., t. 90, p. 480.
(nota 11) SALVAT, t. 1, nº 278; JOSSERAND, t. 2, vol. 1, p. 384.

[Mordisco]

EFECTOS.— El pacto comisorio tiene respecto de las partes, los efectos de la condición resolutoria (art. 1374 ), es decir, el contrato queda sin efectos retroactivamente, y las partes deben devolverse recíprocamente lo que hubieran recibido como consecuencia de él (ver nota 17). En los contratos de prestaciones periódicas o ejecución continuada, las que se hayan cumplido quedarán firmes y producirán respecto de ellas los efectos correspondientes (art. 1204 , 1er. párrafo in fine); según doctrina que puede considerarse unánime, esta norma debe aplicarse también a los contratos en los cuales las prestaciones sean divisibles y se hubieran cumplido en forma parcial, recíproca y equivalente (ver nota 18).

Supuesto que el acreedor que pidió la resolución se demorase en devolver la cosa, deberá daños y perjuicios, pero su actitud no perjudica la resolución ya operada (ver nota 19). Pero no podrá pedir la resolución del contrato la parte que se hallare en la imposibilidad culposa de restituir la cosa recibida del otro contratante (ver nota 20).

La resolución procede sin perjuicio de la indemnización de daños con la que debe cargar todo incumplidor (ver nota 21); la indemnización debe comprender no sólo el daño emergente, sino también el lucro cesante por los perjuicios sufridos durante el tiempo en que perduró la mora del contratante incumplidor (ver nota 22).

En cuanto a los terceros, la solución es más compleja. La aplicación estricta de los principios de la condición resolutoria conduciría a dejar sin efecto los derechos que los terceros pudieran haber adquirido sobre la cosa que debe devolverse. Pero esta solución sería excesiva y afectaría gravemente la confianza en los negocios. En la práctica, y por efecto del juego de prudentes disposiciones del Código, el tercero de buena fe no se ve afectado por el pacto comisorio.

INDICE DE NOTAS

(nota 17) FARINA, Rescisión y resolución de contratos, nº 167; BENDERSKY, Incumplimiento del contrato, nº 64.
(nota 18) GASTALDI, Pacto comisorio, p. 426; HALPERIN, Resolución, p. 21; ZANNONI, Efectos de la resolución por incumplimiento, en Estudios en homenaje al Dr. Luis Moisset de Espanés, p. 366; declaración de las V Jornadas Sanrafaelinas.
(nota 19) C. Com. Cap., Sala A, 19/6/1954, J.A., 1955-I, p. 231; Sup. Corte Buenos Aires, 9/5/1953, J.A., 1953-III, p. 235. De acuerdo: SPOTA, nota en J.A., 1955-I, p. 231; PLANIOL-RIPERT-ESMEIN, t. 6, nº 433 y jurisprudencia allí citada; COLIN-CAPITANT-JULLIOT DE LA MORANDIÈRE, t. 2, nº 249.
(nota 20) Declaración de las V Jornadas Sanrafaelinas.
(nota 21) C. Civil Cap., Sala C, 28/8/1986, E.D., t. 96, p. 306; GASTALDI, Pacto comisorio, ps. 443 y sigs.

[Mordisco]

Si en el contrato no se estipulo el pacto comisorio y/o resolución por incumplimiento (se invocaria el pacto comisorio tácito o implicito), debe primero constituirlo en mora conforme procedimiento estipulado art 1204 (por 15 dias) y si acordaron un pacto comisorio expreso, la resolución opera de pleno derecho o se estipulo un plazo para interpelar previamente, no importa si es menor de 15 dias, se rige por el plazo estipulado en el pacto comisorio.

Si resuelve el contrato, luego no podra ejercer el cumplimiento de contrato, pero además puede solicitar daños y perjuicios, osea resolución de contrato + daños y perjuicios.

Si opta por el cumplimiento del contrato, corresponderia solicitar además la aplicación de las multas, como tb los daños y perjuicios

[Mordisco]

y si acordaron un pacto comisorio expreso, la resolución opera de pleno derecho o se estipulo un plazo para interpelar previamente, no importa si es menor de 15 dias, se rige por el plazo estipulado en el pacto comisorio.

Esta frase no quedo clara, lo que quise expresar fue que en el pacto comisorio expreso se pudo manifestar que la resolucion opere de pleno derecho o o se pudo estipular un plazo para interpelar previamente el cumplimiento

[DAL]

Yo traía las mismas ideas MOrdisco.
Si el pacto es expreso se puede ejecutar directo.
AVanti Juan!!!
Muy bien lo tuyo, primero embarga despues pregunta!!! jajajaja Igual con el despelote que se va a armar, seguro tenés un arreglo en puerta, no se van a jugar al debate doctrinario en primera y segunda instancia.