terreno baldio

[pampa2008]

una pregunta foristas.
Un cliente tiene un terreno baldío, el cual linda con una casa. Esa casa esta ocupando unos 15 cm del terreno de mi cliente. Ahora mi cliente quiere vender ese terreno, cuales son los pasos a seguir? primero debo realizar una agrimensura? gracias por su ayuda. Esto es en pcia de Bs As

[martinhm77]

Hola, a veces ocurre eso. Aca en mi pcia, en una situacion parecida, lo primero que hicimos fue pedir lo que se llama "tirada de linea municipal", que es una constatación que hace el municipio sobre si la construcción se pasó al otro terreno, ya que quien otorga los permisos de construccion son las municipalidades.-
Si efectivamente se pasó, quien construyó en terreno ajeno tiene que "comprar" ese pedacito, no se si da en el caso de que sean 15 cm, en nuestro supuesto la casa del vecino se había "metido" 1,20 mts en el terreno de nuestro cliente.-
Y por ultimo, si arreglan algo, considero que lamentablemente vas a tener que hacer plano, salvo que el que se excedio en los limites de su terreno vaya a tirar todo abajo, lo cual es ridiculo tratandose de una casa.-
Una opcion a los fines practicos, si tu cliente tiene necesidad de vender ya, es que el comprador se descuente del precio del terreno el valor de los planos, y que estos los haga hacer el nuevo propietario... aunque hay que encontrar un comprador predispuesto a hacer el tramite...
Espero haberte orientando en algo, igual, esperá mas opiniones.-
Saludos

[Mordisco]

Puede ejercer la acción reivindicatoria, pero tb dependiendo de la importancia de la construcción del vecino y que se encuentra sobre su terreno, tenga en cuenta el siguiente fallo

REIVINDICACION - PROCEDENCIA.

Debe rechazarse la acción de reivindicación cuando la ocupación del fundo vecino es escasa y la admisión de la pretensión importaría la inutilización de construcciones valiosas, configurándose por vía de una solución antieconómica un verdadero abuso del derecho. En estos casos de darse el supuesto de edificación en fundo ajeno, la solución es, compensar económicamente al desposeído.

CC0101 MP 72659 RSD-59-89 S 2-3-89, Juez DE CARLI (SD)
Etchevarne, Natividad E. c/ Santacroce, Vicente O. s/ Reivindicación - Daños y perjuicios
OBS. DEL FALLO: SCBA. confirmó sentencia en Ac. 43105 del 21/05/91.
MAG. VOTANTES: De Carli - Spinelli - Libonati

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DAÑOS Y PERJUICIOS - CONSTRUCCION-TERRENO AJENO. EDIFICACION - PAGO DEL VALOR DEL TERRENO.

El edificante en terreno ajeno, que edifica en terreno propio, avanzando parcialmente en el ajeno, no solamente debe pagar el valor del terreno invadido sino también debe hacerse cargo de los daños y perjuicios que la edificación produjo al lindero vecino.

CC02 SE, C 10145 S 9-5-96, Juez CONTATO (MA)
CARRIZO MANUEL ANTONIO c/ OSCAR ALFREDO TORALES Y OTROS s/ REIVINDICACION
Jurisprudencia Santiagueña, Revista de la Caja Forense de Sgo. del Estero, julio de 1996, Año 1, Nº 1, pág. 21.-
MAG. VOTANTES: CONTATO-NUÑEZ-HERRERA DE CELIZ

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DAÑOS Y PERJUICIOS - CONSTRUCCION-APLICACION.

Son indemnizables al propietario del terreno invadido, los daños y perjuicios que la edificación construída por su vecino invadiendo su terreno le ha producido, provocándole humedad en los muros cuya reparación requiere gastos, y el perjuicio que significa para él el cierre de un ventiluz en el muro de su propiedad.

CC02 SE, C 10145 S 9-5-96, Juez CONTATO (MA)
CARRIZO MANUEL ANTONIO c/ OSCAR ALFREDO TORALES Y OTROS s/ REIVINDICACION
Jurisprudencia Santiagueña, Revista de la Caja Forense de Sgo. del Estero, julio de 1996, Año 1, Nº 1, pág. 21.-
MAG. VOTANTES: CONTATO-NUÑEZ-HERRERA DE CELIZ

REIVINDICACION: EDIFICACION EN TERRENO AJENO. OBLIGACION DEL EDIFICADOR.

La invasión de la construcción del demandado sobre la propiedad de la actora no es importante, atento a que totaliza 7,7026 m2 sobre una superficie de 343,519 m2, según surge del informe del Registro Inmobiliario, equivalente aproximadamente a un 2,25% de la misma, sin afectar materialmente la propiedad colindante. En esas condiciones la destrucción parcial de lo edificado resultaría evidentemente antieconómica. Es por ello que, conforme lo tiene resuelto esta Sala, corresponde aplicar la "jurisprudencia que en estos casos niega al vecino el derecho de reivindicar la franja, limitando la obligación del edificador a pagar el valor de la superficie ocupada y los daños que de tal menoscabo pudieran resultar (Borda, Derechos Reales, t. 1, n0 348 y doctrina judicial que cita)" (cfr. in re: "Alú de Argota vs.Gassenbauer s/Daños y Perjuicios", sin integración del suscripto y con voto del Dr. Santiago Gallo Cainzo. Asimismo se ha señalado que si la obra queda terminada o esta adelantada en la construcción debe tomarse "como pauta básica que la actitud del invadido que no acciona cuando la obra está en sus comienzos debe interpretarse como un consentimiento tácito para la invasión, sujeta al pago de pertinentes indemnizaciones... sea de buena o mala fe el edificador que avanza parcialmente sobre el inmueble vecino, el consentimiento de esta situación por parte del invadido opera la neutralización de los efectos de la mala fe del invasor". (cfr. Higton, Dominio y Usucapión", segunda parte, pág.76).

DRES.: GALLO CAINZO - IBAÑEZ.
GONZALEZ GAMEZ FERNANDO C/MANUEL BARTOLOME s/REIVINDICACION, 15/03/01, Sentencia Nº: 71, Sala 3

Pero no obstante si solo pretende vender, puede venderlo en esas condiciones, y en unas de las clausulas, la que se refiere a las medidas del terreno, aclare que mide tanto metros segun estipulaciones del titulo de propiedad, pero que el vecino invadio tantos metros...., y que este la acepta conforme, por haberlo constatado antes de ahora.

[Mordisco]

Incluso para dar más certidumbre al negocio, puede confeccionar un planito del terreno, a manera de un <ANEXO>, de tal manera que formaria un solo cuerpo el boleto y el anexo.

[bjsaravipaz]

Pampa:

Por lo que expones, ya tienen certeza de la situación fáctica y la jurídica, por tanto supongo que un/a Agrimensor/a llegó a tal conclusión.

El comentario previo tiene una doble intención:

1. Estamos acostumbrados a ver cosas que parecen ser y no son. Las apariencias engañan y muchas veces resultan situaciones contrarias a las que uno puede suponer.

2. Los 0,15m que estaría invadiendo, con una casa (y no, aparentemente, con otro tipo de hecho físico) podrían ser de un muro divisorio de 0,30m encaballado en ambos inmuebles, en la forma admitida por la legislación de fondo.

El problema planteado tiene varios puntos vista para su análisis:

1. No hay impedimento para la transmisión del dominio. En efecto, la situación de hecho quedará reflejada en el acto de levantamiento territorial que realice el Agrimensor, dándose publicidad por el Certificado Catastral y que sus observaciones deben ser transcritas en el instrumento que se formalice.

No obstante, a sabiendas del problema, resulta oportuno publicitar, con antelación (por ejemplo, en el boleto de compra y venta) la situación.

2. La regularización dominial puede lograrse de dos maneras:

2.1. Mensurando y dividiendo el predio invadido, generando una parcela de dimensiones atípicas, pero que el caso en particular la normativa vigente en materia de Ordenamiento y Uso del Suelo admite como excepción. Así esta parcela, de dimensiones y forma atípicas, se crea únicamente para ser anexada al lindero.

Seguramente el comprador (privilegiado, en términos de la tasación de inmuebles) se deberá hacer cargo de los gastos que genere el Plano de Mensura y de escrituración, como así del pago de la pérdida de valor del "remanente" (en sentido figurado, ya que será una Parcela formal) por la pérdida de esa porción superficial.

2.2. Seguramente, por lo planteado -y de acuerdo con la experiencia-, aparece como poco probable. La recuperación de esa superficie, lo que implica el corrimiento del muro divisorio, con las consecuencias que ello implica.

Un cordial saludo.



Agrim. Bernardo J. Saraví Paz

[Mordisco]

Tiene razón, existe una condominio sobre muros y cercos, basado en el principio de la indivisión forzosa....
("pero si me permite voy a agregar un comentario")

La medianería da derecho a cada uno de los condóminos a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella está destinada según su naturaleza, sin otras limitaciones que la de no causar deterioros en la pared o comprometer su solidez y que no se estorbe el ejercicio de iguales derechos por el vecino. Así, quien ha hecho empotrar en el muro divisorio el caño de la chimenea de su cocina, excediendo el eje medio de la pared, no puede impedir que el vecino en ejercicio de su derecho de condominio, utilice el muro para cualquiera de los usos a que está destinado según su naturaleza y cargue sobre la medianera, introduciendo hasta el eje de la misma las vigas necesarias para el sostén de la nueva construcción.

El interdicto de obra nueva puede interponerse para corregir una perturbación en la privacidad que implique la afectación total del uso y goce del inmueble, solicitando la suspensión y posterior destrucción de una construcción levantada con apoyo en la medianera del inmueble sobre el que asienta la vivienda, con aberturas y vistas que le restan intimidad y luz.- (Analizar esta info a luz de los fallos que publique en: (1)

[Mordisco]

Análisis del art. 2740: igualdad. Facultades de los condóminos

La norma citada establece que "la adquisición de la medianería tiene el efecto de poner a los vecinos en un pie de perfecta igualdad...".
Este concepto de equiparación entre los condóminos del muro, aparece nuevamente en forma específica en los arts. 2730 y 2737.
Cada uno de los copropietarios de la pared puede servirse Facultades de ella para todos ios usos "a que ella está destinada, según su naturaleza, con tal que no cause deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino".
Por ello es que, ejemplificando, dice el art. 2731:
"Cada uno de los conuómnios puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner tirantes, o hacer el caño de una chimenea; puede también cada uno de los condominos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared".
Sin embargo:
"...el uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera que impidan al otro un derecho igual y recíproco. No puede disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino." (Art. 2737.)
Esta norma concuerda con el art. 2654, que prohibe a uno de los medianeros abrir ventanas o troneras en la pared, sin consentimiento del otro condómino.
Si la pared es privativa y se han abierto en ella luceras, de conformidad a la facultad otorgada por el art. 2655, la adquisición posterior de la medianería por el vecino, le da el derecho de "pedir la supresión de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianería".
Esto es lo que dispone el art. 2740, 2a parte; pero el art. 2656, que reglamenta igual situación exige que, para poder solicitar la supresión de las "ventanas de luces" el medianero debe edificar "apoyándose en la pared medianera".
Ante esta aparente contradicción, la jurisprudencia ha resuelto que el art. 2740 debe entenderse complementado por el 2656-y, en consecuencia, que es necesario no sólo que se adquiera la medianería para poder exigir la supresión de las luceras, sino también que se construya apoyándose en esa pared.

Fuente: Derecho Real -Marina Mariani de Vidal- Tomo II; Pág 229