INTRUSO QUE POSEE PARA SI !!!!!!!!!!!!!!

[Paula71]

Hola a todos !!!. Les ruego me den una mano porque tengo que contestar un traslado y tengo algunas dudas. TENGO SOLO 5 DÍAS !!!!!!!!!!!!!.
El tema es el siguiente:

Inicié un desalojo contra un intruso. Luego de intentar notificar varias veces, intentar constatación, sin que nunca le abran la puerta a nadie (desde junio del año pasado). Finalmente pude averiguar el nombre de la ocupante, enderezé demanda y notifiqué bajo responsabilidad. Hecho todo ello, se presentó en el expediente en plazo y contestó demanda.
Allí plantea que:

1)Excepción de falta de legitimación activa: dice que el actor no acreditó la propiedad porque la Declaratoria de Herederos no está inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble. Entiendo que esto es ridículo porque el heredero posee desde el día de la muerte del causante. La inscripción no es constitutiva del derecho (es el hijo).

2) Excepción de falta de legitimación pasiva no manifiesta: dice que no son meros ocupantes porque poseen para sí. Argumentan que viven allí desde 1996, que le alquilaron a un hombre y luego de cuatro meses de pagar alquiler se enteraron por los vecinos que ese hombre no era dueño, y dejaron de pagar y pasaron a poseer para luego usucapir. Que son poseedores conf. art. 2351 y ss CC. Que ejercen plenamente posesión en procura de una solución a su problema habitacional porque no pueden pagar los altos costos locativos de plaza.

Plantea que como hace más de 10 años (13) que posee se debería haber recurrido a la acción reivindicatoria. Que posee por más de 10 años y goza de acciones posesorias.

Acompaña el pago de servicios desde el año 1996.

Plantea INCONSTITUCIONALIDAD de los arts. 680 bis y 684 bis (desalojo anticipado) por contraponerse con art. 2351 y ss CC. Dice que no se puede aplicar para poseedores.

Tienen cosas sobre el tema ???. Fallos sobre el tema de pago de servicios ???.
Cualquier cosa que pueda colaborar para contestar el traslado lo agradeceré enormemente !!!!!!!!!!!!!}

Desde ya muchas gracias para todos !!!!!!!!!!!!!!!!!!

[cmarnni]

Respecto al punto 1 no es tan descabellado, el derecho real de dominio de un inmueble se hace oponible a terceros por medio de su publicidad debidamente normada, esto es por la información que brinda el registro de la propiedad, ahora bien en el caso particular de una heredero declarado tenemos el siguiente problema con la declaratoria no tenemos comprobación de nada más que fulano le sucede a mengano, pero no sabemos de que consta su acervo hereditario ni menos aún como se va a adjudicar. Entonces lo que deberías es adjuntar el informe de dominio del registro de la propiedad donde conste el padre como titular (100%) del inmueble en cuestión, la declaratoria (si querés también la partida de defunción) y además presentar un escrito donde expliques que hay un sólo heredero declarado con lo cual se le debería dar la posesión de la herencia y se encuentra legitimado para resguardar el acervo hereditario.

[Norri]

Respecto al punto 1), comparto lo que dijo cmarnni en el mensaje anterior.
Respecto al resto: la defensa contra la demanda de desalojo, si la posesión fue pública, es bastante sólida. A priori son poseedores de mala fe, pero poseedores al fin. ¿Quien pagó los impuestos en todo este tiempo y en que fecha?(la jurisprudencia tiene dicho que no es lo mismo ir pagando mes a mes que pagar todo junto). Como la posesión, de acuerdo a los propios dichos de la demandada, es de mala fe, no resistiría una acción reivindicatoria. El problema es que tramita (por lo menos en provincia de Bs. As.) por ordinario. Pero si te rechazan el desalojo, inscribí la declaratoria e iniciá la reivindicación de inmediato. Es preferible que se vayan dentro de cinco años a que se queden con el inmueble.
Saludos
Norri

[Paula71]

Gracias a ambos.
Respecto al punto 1 yo presenté todo. Informe de dominio, declaratoria de heredero que dice que es UNICO heredero, escritura original de adquisición del bien, etc. Hay título de sobra que demuestra el derecho de dominio.

Respecto de los impuestos tengo entendido que no da derecho alguno, ya que es sabido que hoy si no pagás impuestos te los cortan.

Tienen material que me pueda servir ????????????????????

[eclaudiae]

HOLA COLEGA !! es muy dificil que logres desalojarlo, normalmente como medida preliminar se intima declare en que caracter ocupa la propiedad para poder encuadrar la demanda, respecto a los impuestos y mejoras tendra el titular que abonarlos,pero no olvides que tiene ademas la posesion efectiva, creo que solo con la reivindicación podras recuperar el bien........ saludos clau

[Paula71]

Veo que quizás cometí un error al entablar la demanda de desalojo ??????????????????????. La verdad que es la primera vez que se me plantea la cuestión.
Alguno tiene idea cuál sería la forma más efectiva para contestar tal como están dadas las cosas ??????.
Como se imaginarán a esta altura no tengo más opción que seguir con la acción planteada... O no ?????.
Les ruego que si tienen algo que pueda ayudarme me lo hagan saber !!!!!!!!!!!. Desde ya mil gracias.

Saludos a todos.

[msal]

A mi me parece que en cuanto a la legitimación activa, estas en condiciones de presentarte. Si presentaste el informe de dominio + la DH + la escritura, creo que estas suficientemente acreditado tu legitimación.No entiendo para que en este caso te deberian exigir que la DH esté inscripta.
En cuanto a la posesión, creo que el haber poseido durante 13 años hace que la via indicada hubiese sido la reivindicatoria. Deberías haber efectuado en forma previa la diligencia preliminar de constatación del ocupante, y posteriormente haber elegido la via correcta.
No se me ocurre que aconsejarte para tratar de zafar el deslojo, pero capaz que si el dijo que entró como inquilino, no puede unilateralmente cambiar su titulo.(si entro como locador, debe seguir como locador). Adjuntó el contrato de locación ? No se si fincione, pero intento darte alguna ayuda.
te deseo mucha suerte,

[MartinH]

El tema es el siguiente: Si entro como locatario y no ha intervertido el título, continúa como locatario, ya que quien comienza ocupando un inmueble con un título precario, continua como tal, ha no ser que de una manera exteriorizada e inequivoca intervierta el título. La interversión tiene que ser pública, no circunscripta a apariencias ni intencionalidades, es decir que el verdadero dueño debe anoticiarse de forma fehaciente que el ocupante paso a poseer per se.-
Esto es lo que más te va a servir. Ojo que si hace más de un año que están ya poseen acciones posesorias. Mi pregunta es la siguiente: En realidad: Hace cuanto que están?
Inicia la reivindicatoria simultaneamente, pues una vía no quita a la otra.-
Saludos
Martín H.-

[logos]

Aclará los siguientes puntos:

1) Cuál es la causal que constituye el objeto base de la acción que interpusiste? Desalojo por vencimiento de contrato, intrusión, falta de pago?

2) Con relación a:

Argumentan que viven allí desde 1996, que le alquilaron a un hombre y luego de cuatro meses de pagar alquiler se enteraron por los vecinos que ese hombre no era dueño

. Por el relato que hacés, entiendo que el "hombre" que les alquiló es el causante.
¿ Cuándo fue que los demandados concretamente dejaron de pagar el alquiler y a quién ?

3)

Acompaña el pago de servicios desde el año 1996

. Te referís a luz, gas, teléfono, ect. ó te referís al pago de IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES que gravan el bien.

Entiendo que si los demandados pueden acreditar fehacientemente que realizaron actos materiales que inequívocamente puedan llevar a concluir que intervirtieron el título que constituyó el derecho por el cual comenzaron a poseer en carácter de locatarios y trasncurrieron más de dos años desde esos actos posesorios el desalojo tendría que ser RECHAZADO.

Esto siempre y cuando, los actos posesorios sean acreditados fehacientemente en el expediente. En este sentido, el dejar de pagar el alquiler puede constituir un acto posesorio pero también un argumento válido para restituir el bien en tanto existe la causal de falta de pago que habilita el desalojo y la obligación de restituir -arts. 1197 y 1198 del C.C.). Existen otros actos que podrían haber realizado tales como refacciones, modificaciones, ampliaciones en la propiedad en cuestión. Pero estos actos también los podría haber realizado cualquier locatario con consentimiento del locador. Vos sabrás.

Espero ser claro en expresar cuál es mi Norte . Si hace más de trece años que alquilan, es decir hubo renovaciones de alquileres sucesivamente, y hace menos de dos años dejaron de pagar el alquiler e invocan que comenzaron a poseer para sí existiendo obligación de restituir, ésta va a imperar. TIENEN QUE RESTITUIR y NO LES QUEDA OTRA. Si no fuera así, todo inquilino alegaría que dejó de pagar con fienes posesorios y agotarían la acción de desalojo.

Esto -seguro- va a ser el eje del escaso margen que el período probatorio te va a dar el proceso especial en el que estás litigando.

Hay obligación de restituir desalojo prospera.
Hay actos posesorios acreditados, desalojo no prospera.

El tema de los servicios es vital porque una cosa es que acompañen servicios que en carácter de locatarios tendrían que haber abonado IGUAL y otra muy distinta es que acompañen impuestos que graven el bien, de los cuales al tener los comprobantes se presume que los realizaron ellos -aunque ellos no sean los titulares (vgr. ARBA)-. Estos últimos comprobantes son los que pueden hacer presumir que poseen animus domini pero siempre que exista prueba compuesta.

Si tienen obligación de restituir, éstos actos posesorios se acreditan en el expediente en la faz probatoria y no transcurrieron más de dos años de los mismos no importa la vía elegida. Si reconocen que existe un contrato pero rechazan la vía elegida -desalojo- sin haber acreditado actos posesorios entonces el desalojo prosperará. No importa que no hayas recurrido al juicio de reinvindicación.

Si hay contrato y obligación de restituir, no pueden desconocer el título por el que el causante ó tus clientes entregaron la tenencia del bien.
Si el que celebró el contrato es el causante y tú cliente es el heredero forzoso, tú cliente es sucesor desde el día del fallecimiento del causante. La legitimación activa no prospera.
Si es heredero testamentario, desde la aprobación del testamento. Si no hiciste sucesión testamentaria previa, la falta de legitimación activa prospera.
Idéntica situación tendrías en el supuesto de desalojo por intrusión con relación a la posesión hereditaria.

Aporto algo de jurisprudencia. Mirá todos los sumarios de la misma sentencia en www.scba.gov.ar (INFO JUBA).

logos

Mercadal, Alberto J. c/ Lo Bruno, Francisco J. s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Suares-Conde-Calosso
TRIB. DE ORIGEN: JCC11 B2351067
Desalojo - Legitimacion activa
*********************************************************************************************
Si los demandados han invocado haber "intervertido el título" de su ocupación, pasando a ser poseedores "animus domini" y no han aportado ninguna prueba, más allá de sus simples declamaciones, evidentemente dicha defensa no puede prosperar, siendo indisputable que quien pretende cambiar el título en cuya virtud se encuentra vinculado con la cosa, debe probarlo (art. 375 del C.P.C.C.). Evidentemente dicha defensa no puede prosperar.-
*********************************************************************************************
El art. 2353 del cód. civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto ("nadie puede cambiar por sí mismo"), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario ("ni por el transcurso del tiempo"). De modo que quien "comenzó a poseer por sí", continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor ("ha comenzado a poseer por otro").Y, quien comenzó su relación real como tenedor ("poseer por otro"), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor ("mientras no se pruebe lo contrario"). La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -art. 2455 y 2458 del Cód. Civil .-
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[logos]

Aclará los siguientes puntos:

1) Cuál es la causal que constituye el objeto base de la acción que interpusiste? Desalojo por vencimiento de contrato, intrusión, falta de pago?

2) Con relación a:

Argumentan que viven allí desde 1996, que le alquilaron a un hombre y luego de cuatro meses de pagar alquiler se enteraron por los vecinos que ese hombre no era dueño

. Por el relato que hacés, entiendo que el "hombre" que les alquiló es el causante.
¿ Cuándo fue que los demandados concretamente dejaron de pagar el alquiler y a quién ?

3)

Acompaña el pago de servicios desde el año 1996

. Te referís a luz, gas, teléfono, ect. ó te referís al pago de IMPUESTOS, TASAS Y CONTRIBUCIONES que gravan el bien.

Entiendo que si los demandados pueden acreditar fehacientemente que realizaron actos materiales que inequívocamente puedan llevar a concluir que intervirtieron el título que constituyó el derecho por el cual comenzaron a poseer en carácter de locatarios y trasncurrieron más de dos años desde esos actos posesorios el desalojo tendría que ser RECHAZADO.

Esto siempre y cuando, los actos posesorios sean acreditados fehacientemente en el expediente. En este sentido, el dejar de pagar el alquiler puede constituir un acto posesorio pero también un argumento válido para restituir el bien en tanto existe la causal de falta de pago que habilita el desalojo y la obligación de restituir -arts. 1197 y 1198 del C.C.). Existen otros actos que podrían haber realizado tales como refacciones, modificaciones, ampliaciones en la propiedad en cuestión. Pero estos actos también los podría haber realizado cualquier locatario con consentimiento del locador. Vos sabrás.

Espero ser claro en expresar cuál es mi Norte . Si hace más de trece años que alquilan, es decir hubo renovaciones de alquileres sucesivamente, y hace menos de dos años dejaron de pagar el alquiler e invocan que comenzaron a poseer para sí existiendo obligación de restituir, ésta va a imperar. TIENEN QUE RESTITUIR y NO LES QUEDA OTRA. Si no fuera así, todo inquilino alegaría que dejó de pagar con fienes posesorios y agotarían la acción de desalojo.

Esto -seguro- va a ser el eje del escaso margen que el período probatorio te va a dar el proceso especial en el que estás litigando.

Hay obligación de restituir desalojo prospera.
Hay actos posesorios acreditados, desalojo no prospera.

El tema de los servicios es vital porque una cosa es que acompañen servicios que en carácter de locatarios tendrían que haber abonado IGUAL y otra muy distinta es que acompañen impuestos que graven el bien, de los cuales al tener los comprobantes se presume que los realizaron ellos -aunque ellos no sean los titulares (vgr. ARBA)-. Estos últimos comprobantes son los que pueden hacer presumir que poseen animus domini pero siempre que exista prueba compuesta.

Si tienen obligación de restituir, éstos actos posesorios se acreditan en el expediente en la faz probatoria y no transcurrieron más de dos años de los mismos no importa la vía elegida. Si reconocen que existe un contrato pero rechazan la vía elegida -desalojo- sin haber acreditado actos posesorios entonces el desalojo prosperará. No importa que no hayas recurrido al juicio de reinvindicación.

Si hay contrato y obligación de restituir, no pueden desconocer el título por el que el causante ó tus clientes entregaron la tenencia del bien.
Si el que celebró el contrato es el causante y tú cliente es el heredero forzoso, tú cliente es sucesor desde el día del fallecimiento del causante. La legitimación activa no prospera.
Si es heredero testamentario, desde la aprobación del testamento. Si no hiciste sucesión testamentaria previa, la falta de legitimación activa prospera.
Idéntica situación tendrías en el supuesto de desalojo por intrusión con relación a la posesión hereditaria.

Aporto algo de jurisprudencia. Mirá todos los sumarios de la misma sentencia en www.scba.gov.ar (INFO JUBA).

logos

Mercadal, Alberto J. c/ Lo Bruno, Francisco J. s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Suares-Conde-Calosso
TRIB. DE ORIGEN: JCC11 B2351067
Desalojo - Legitimacion activa
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Si los demandados han invocado haber "intervertido el título" de su ocupación, pasando a ser poseedores "animus domini" y no han aportado ninguna prueba, más allá de sus simples declamaciones, evidentemente dicha defensa no puede prosperar, siendo indisputable que quien pretende cambiar el título en cuya virtud se encuentra vinculado con la cosa, debe probarlo (art. 375 del C.P.C.C.). Evidentemente dicha defensa no puede prosperar.-
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El art. 2353 del cód. civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto ("nadie puede cambiar por sí mismo"), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario ("ni por el transcurso del tiempo"). De modo que quien "comenzó a poseer por sí", continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor ("ha comenzado a poseer por otro").Y, quien comenzó su relación real como tenedor ("poseer por otro"), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor ("mientras no se pruebe lo contrario"). La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -art. 2455 y 2458 del Cód. Civil .-
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[eduferry]

Hola Paula: ya te dijeron de todo, pero prestá atención en los últimos mensajes. La excepción tenés que contestarla, no te queda otra, el primer punto tenés fundamentos sólidos para justificar la legitimación activa. el otro, ellos nunca fueron poseedores, fueron tenedores porque comenzaron con una locación, dejaron de pagar - por sus dichos - cuando no hace falta ser propietario para ser locador y a partir de ese momento son tenedores precarios.
De haber existido un contrato, cosa que yo por supuesto también negaría, ya feneció y estaban obligados a restituir, no a quedarse viviendo y si no sabían donde estaban los dueños debían consignar las llaves e irse, no arrogarse derechos por la fuerza.
Elos mismos están reconociendo hechos y su falta de título para estar ocupando el bien. Vos los están demandando en su calidad de intruso u ocupante, la presentación de impuestos no dá derechos en este caso donde se comenzó con una tenencia y nunca pueden modificar esa calidad por su simple voluntad.
No decaigas y fuerza.

[Paula71]

Che muchas gracias a todos !!!!!!!!!!!!!!!!1 La verdad que leer todos sus comentarios me va abriendo la cabeza... AYUDA UN MONTÓN !!!!!!!!!!!!!!.

Ahora bien... Esta gente en realidad se metió en el inmueble. Son intrusos lisa y llanamente. La situación es que esta casa estuvo habitada por un tio de mi cliente, luego murió y se encargó su padre, y luego murió éste, y la casa quedó ahí cerrada. Esta gente se metió. Por eso yo demandé contra intrusos.
Pero ahora cuando tuvieron que contestar la demanda, ellos dicen que en realidad ellos le alquilaron a un tal "josé Pérez" creyendo que era el dueño, que le pagaron 3 meses y luego se enteraron por los vecinos que no era dueño, y que no lo pagaron más, y comenzaron a poseer para sí con el objeto de usucapir.
Esto obviamente es un verso. Por otro lado NO ACOMPAÑAN CONTRATO DE LOCACIÓN ALGUNO,
Ellos dicen que poseen y tienen animus domini, y la prueba acompañada son comprobantes de pago de AISA (AGUAS) a nombre del abuelo de mi cliente, TITULAR REGISTRAL, y comprobantes de pago de EDENOR a nombre de ellos, desde el año 1996. También acompañan copia de DNI de sus dos hijos (mayores de edad) con domicilio allí.
Esa es toda la prueba acompañada.
Los que dicen que comenzaron como locatarios son ellos. Yo dije que eran intrusos.

[Paula71]

Alguno sigue interesado en aportar al tema ??????????????????????????

La verdad que necesito de su ayuda !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

GRACIASSSSSSS !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[martins]

Un tema implortante que no lei: Esto es en Provincia o Capital? En Capital el delito de usurpacion paso a la esfera de la justicia penal contavencional y de faltas de la ciudad de bs as. Tiene su propio codigo procesal penal, y hecha la denuncia el procedimiento es bastante rapido.-

[Paula71]

Es en Capital pero no hice denuncia alguna. Directamente inicié desalojo contra intruso, y luego cuando conseguí el dato de la persona que ocupaba enderezé demanda contra ella.