locacion comercial de pesadilla

[ELISEA_SEP]

me agarro una duda existencial con este caso:
Armo un contrato de alquiler para un cliente(locatario), desesperado el locador por entrar a habitar el lugar se presentan en mi estudio diciendo que no tenia donde dejar las cosas por lo que querian firmar ya.-
La garante(con quien yo habia hablado previamente) estaba de viaje, vendria al otro dia a firmar.............el tema es que paso un mes y no vino; no contesta el telefono y el tipo sigue instalado en local, arta que no me conteste me llego al lugar y pregunto que paso.-
me dice que no estaba de acuerdo con la clausula de los montos de aumento, que le parecia onerosisimo tener que pagar por un contrato, que su garante no queria firmar y que ahora queria comprar un contrato de esos que venden en la libreria y hacer certificar el y mi cliente la firma; le pegue una buena contestada, sin faltarle el respeto; diciendo que si no queria pagar lo que le correspondia por el contrato lo arreglariamos despues, pero que solucione el tema del garante, que ya sabe donde es mi oficina.-
lleva 45 dias y decidio que se va que no le va a alquilar a mi cliente, pero el contrato ya esta firmado por el, ahora mi duda es que multa le aplico.......y por que via voy por la de incumplimento de contrato o la de cobro de alquileres vencidos, no se si es la hora pero estoy re perdida

[sole10]

me agarro una duda existencial con este caso:
Armo un contrato de alquiler para un cliente(locatario), desesperado el locador por entrar a habitar el lugar se presentan en mi estudio diciendo que no tenia donde dejar las cosas por lo que querian firmar ya.-
La garante(con quien yo habia hablado previamente) estaba de viaje, vendria al otro dia a firmar.............el tema es que paso un mes y no vino; no contesta el telefono y el tipo sigue instalado en local, arta que no me conteste me llego al lugar y pregunto que paso.-
me dice que no estaba de acuerdo con la clausula de los montos de aumento, que le parecia onerosisimo tener que pagar por un contrato, que su garante no queria firmar y que ahora queria comprar un contrato de esos que venden en la libreria y hacer certificar el y mi cliente la firma; le pegue una buena contestada, sin faltarle el respeto; diciendo que si no queria pagar lo que le correspondia por el contrato lo arreglariamos despues, pero que solucione el tema del garante, que ya sabe donde es mi oficina.-
lleva 45 dias y decidio que se va que no le va a alquilar a mi cliente, pero el contrato ya esta firmado por el, ahora mi duda es que multa le aplico.......y por que via voy por la de incumplimento de contrato o la de cobro de alquileres vencidos, no se si es la hora pero estoy re perdida

Si el contrato está firmado y el locatario no abona o incumple alguna cláusula,se puede accionar por desalojo y cobro de alquileres.
Previamente,debe enviarse una CD conforme el art.5 de la ley 23.091.

Intimación de pago.

Artículo 5. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

[cachorren]

Entiendo que el cliente tuyo es el locador, (no el locatario como pusiste) . No entiendo porqué se entregó la llave sin tener el contrato suscripto por el garante, es lo mismo que hacer un contrato sin garantía propietaria.

Yo rogaría que se vaya en forma voluntaria, la indemnizacion que le corresponde, si rescinde unilateralmente, dentro de los seis meses de alquiler... seria la siguiente:

Abonar lo correspondiente hasta completar los primeros seis meses de alquiler.
Abonar indemnizacion de un mes y medio de alquiler.
En caso de que no haya preavisado, tendrá que abonar los 60 días que le corresponde abonar en este concepto, o su proporcional.

Esto es lo que dice la ley... es decir que yo iría por este objetivo de máxima... luego para negociar hay tiempo.

Eso en caso de que benévolamente decida abandonar la locacion. En caso de que no se quiera ir... desalojo + cobro de alquileres. (Que bienes vas a ejecutar...? dificil... el contrato no tiene garantia. Habrá que agarrarse de los ingresos del inquilino)

Saludos, atte

[ELISEA_SEP]

Entiendo que el cliente tuyo es el locador, (no el locatario como pusiste) . No entiendo porqué se entregó la llave sin tener el contrato suscripto por el garante, es lo mismo que hacer un contrato sin garantía propietaria.

Yo rogaría que se vaya en forma voluntaria, la indemnizacion que le corresponde, si rescinde unilateralmente, dentro de los seis meses de alquiler... seria la siguiente:

Abonar lo correspondiente hasta completar los primeros seis meses de alquiler.
Abonar indemnizacion de un mes y medio de alquiler.
En caso de que no haya preavisado, tendrá que abonar los 60 días que le corresponde abonar en este concepto, o su proporcional.

Esto es lo que dice la ley... es decir que yo iría por este objetivo de máxima... luego para negociar hay tiempo.

Eso en caso de que benévolamente decida abandonar la locacion. En caso de que no se quiera ir... desalojo + cobro de alquileres. (Que bienes vas a ejecutar...? dificil... el contrato no tiene garantia. Habrá que agarrarse de los ingresos del inquilino)

Saludos, atte

Gracias a ambos por sus aportes!!!!
Cachorrem el tipo tiene tres negocios y dos vehiculos cero km, se quiso pasar de vivo con el tema de la garante; se le entrego la llave porque necesitaba el lugar para poner las herramientas, ademas que le pago a mi cliente en ese momento el mes de garantia; yo me quise oponer pero mi cliente confiando en la gente, le dijo que si.........total mañana la garante se presentaria a firmar.-
Ahora las novedades son a la noche sin que nadie lo vea desocupo el local y dejo la llave en el costado de la puerta, voy a proceder a enviar una cd para que aclare la situacion bajo apercibimiento de tener por desistido el contrato.-
y procedere a cobrar los alquileres mas las multas pero mi duda es: incumplimiento de contrato o ejecucion de alquileres ? o ambas

[cfg]

EL art. 8 indica: ARTICULO 8º — Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Y está en el CAPITULO II De las locaciones destinadas a vivienda
Es decir que por la letra de la ley no se aplica a las locaciones comerciales. Hay que buscar jurisprudencia (creo que hay para los dos lados).
EL tema es que el locatario está en mala situación. Abandonó, pero no hizo nada para informar el abandono. Por lo que tu cliente no podría ingresar pues el contrato sigue vigente. Yo dejaría pasar un tiempo, e intimaría pago de las locaciones adeudadas bajo apercibimiento de considerar el contrato resuelto y solicitar la resolución y los daños y perjuicios. O si lo desocupó. y uno quiere evitar que vuelva a ocuparlo indicar ante abandono del local y falta de pago de X mensualidades considero resuelto el contrato e intimo pago de los montos adeudados, así como los daños que su resolución intempestiva me generan. O algo por el estilo.
Sobre la falta de la firma del garante (aunque esté en el instrumento nombrado no nulifica la locación (menos aún a favor del locatario que ocupó efectivamente el local por varios meses) pues la fianza es un contrato aparte.