Clausula nula de indexacion

[Colorada09]

colegas, en un contrato de locación de un local comercial, por plazo de 3 años, celebrado en octubre de 2009, se pacta un precio unico fijo de alquiler, y se dice luego que se ira actualizando conforme el indice arrojado por INDEC. Por ley de emergencia economica esa clausula esta prohibida, por lo que seria nula. Mi cliente ya abono dos meses con esa actualización, pago 1450 aprox. y me viene a ver p saber si es legal o no, y que hacer

Pense en enviar CD al locador, manifestando que por ser nula la clausula, se abonara solamente el importe fijo pactado de 1300. que se encuentra a su disposición. y en caso que luego se niegue a recibir el alquiler, haria que mi cliente consigne el monto.

Les parece bien? si alguno tiene un modelo que me ayude con la redacción de la CD les agradezco!!!

[Colorada09]

Colegas, les parece bien que para empezar envie CD? Lo pense asi para dar una oportunidad al locador de entender que la clausula es nula, y no reclamar lo indebido... Y de lo contrario, tendría que iniciar juicio por Nulidad de clausula y consignación no??
Aca les copio el borrador de la CD que pienso hacerles enviar, me dan su parecer por favor! Gracias!!!!

Nos dirigimos a Ud. en nuestro carácter de locatarios del inmueble –local comercial- sito en la Calle xxxx de la localidad de xxxxx, Partido de xxxxx, conforme contrato de locación celebrado el xxxx de octubre de 2009, con motivo de impugnar parcialmente la validez de la cláusula 3ra. del referido instrumento por la cual se establece que el precio pactado de la locación “Ajustado según el costa de vida que par tal caso dicte el INDEC”.
La referida estipulación es nula, por cuanto la indexación de precios se halla prohibida en virtud de lo dispuesto por los art. 7 y 10 de la Ley 23.928, modificados por Ley 25.561, art. 4°. En razón de lo expuesto, la cláusula 3ra. sólo resulta válida parcialmente, en su primera parte donde reza: “alquiler se fija en la suma de Pesos: un mil trescientos ($1300.-) mensuales, pagaderos en el domicilio del locador o donde este lo indique en el futuro”.
Dado que con fecha xx / xx en oportunidad de constituirnos en el domicilio contractualmente fijado a efectos de la recepción del pago, se ha negado a recibir el importe correspondiente al canon mensual de $1.300.-, se le comunica fehacientemente que el mismo se encuentra a su disposición en en xxxxx, por el plazo de 48 hs. bajo apercibimiento de consignar judicialmente el importe, con costas a su cargo.
Queda Ud. debidamente notificado.-


El parrago final, respecto de haberse constituido en para efectuar el pago y no se lo quiso recibir, aun no sucedio... no se si es conveniente decirle a mi cliente que vaya y trate de pagar solo el precio fijo, y si se niegan a recibirlo entonces incluir ese parrafo en la CD. Y si se niega a externder recibo por el total= Y quiere poner en el recibo "a cuanta alquiler"...

Espero ssu opinion! gracias!!

[JoMarch]

TE SUGIERO:
1- NO PONDRIA LO DE LA PARTE QUE QUEDA VIGENTE. VOS IMPUGNAS LA ACTUALIZACION NO EL CANON LOCATIVO FIJADO.
CREO QUE NO HACE FALTA ACLARAR ESO.
2- REVISA LA ORTOGRAFIA DE LA CARTA: HALLA PROHIBIDA? ME PARECE QUE ESO NO VA.

TE SUGIERO ASIMISMO ARTICULO DE LA REVISTA DOCTRINA JUDICIAL SOBRE EL TEMA DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES. VOY A BUSCAR BIEN DE QUE MES Y AÑO ES. LO TENGO Y ESTA MUY BUENO. DA PAUTAS PARA PODER FIJAR EL PRECIO SIN CAER EN LA INDEXACION QUE ES LO QUE ESTA PROHIBIDO.

SALUDOS

[SILVESTRE]

otra mas, la ley de convetibilidad vigente prohibio y prohibe la indexación, creo art. 7, eso sigue vigente,. suerte!

[SILVESTRE]

no dije nada colegam la habias citado en la CD, nada que decir, si fijate lo quete epresa el otro colega

[Colorada09]

Gracias colegas por sus respuestas! Si en terminos generales me dan el OK, con las modificaciones indicadas por uds., enviare pues la CD y en función de lo que resulte de respuesta, veo como sigo..
Muchas gracias por ser de tanta ayuda!

[Colorada09]

Hola foristas... vuelvo con los avances:
El resultado fue asi: el locador al recibir la CD concurrió a cobrar el importe del canon sin indexación, tal como decia la CD... sorpresivamente al principio... pero luego se comunico conmigo su abogado. Me plantea la posibilidad de "renegociar" esa clausula que sería nula. Aun no me paso los terminos de la propuesta, pero la idea sería un escalonamiento del alquiler, por los 3 años que restan. No lo hable en concreto con mi cliente aun, pero tiene buena fe, y quieren aceptar de modo que se componga la relación que los unira por mucho tiempo (encima son vecinos).
Entonces, en lo formal, mi consulta pasa por la instrumentación de ello, si finalmente se acuerda.
1. Instrumentar un nuevo contrato de locación (problemas: hay que pagar nuevamente el impuesto de sellos ya abonado!)
2. Instrumentar un anexo, con una cláusula modificatoria, haciendo referencia a la nulidad de esa clausula de precio, y pactando el nuevo... y si sobre eso hay que pagar la diferencia de impuesto de sellos lo haría el locador.

Que opinan?

[Mordisco]

TE SUGIERO:
1- NO PONDRIA LO DE LA PARTE QUE QUEDA VIGENTE. VOS IMPUGNAS LA ACTUALIZACION NO EL CANON LOCATIVO FIJADO.
CREO QUE NO HACE FALTA ACLARAR ESO.
2- REVISA LA ORTOGRAFIA DE LA CARTA: HALLA PROHIBIDA? ME PARECE QUE ESO NO VA.

TE SUGIERO ASIMISMO ARTICULO DE LA REVISTA DOCTRINA JUDICIAL SOBRE EL TEMA DEL PRECIO DE LOS ALQUILERES. VOY A BUSCAR BIEN DE QUE MES Y AÑO ES. LO TENGO Y ESTA MUY BUENO. DA PAUTAS PARA PODER FIJAR EL PRECIO SIN CAER EN LA INDEXACION QUE ES LO QUE ESTA PROHIBIDO.

SALUDOS

A mi humilde entender, esta postura es la más correcta, impugna la actualización porque indudablemente el porcentaje en que se incrementa el canon locativo no se corresponde con los indices publicados por el INDEC, además observo un detalle, no menciona que INDICE DE PRECIOS (precios al consumidor, precio mayorista, costo de la construcción, etc...) PUBLICADOS EN EL INDEC SE TOMA COMO REFERENCIA PARA EL AJUSTE.

Artículo 3. Ajustes.

Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de estadísticas y censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

[Mordisco]

Entre nos, tb entiendo que dentro de nuestras limitaciones debemos mediar, acercar posiciones, y negociar entre los indices maquillados (indec) y el real-

De tal manera que sin ser un erudito en el tema propongo se fije como tope de la renegociación, el porcentaje real de inflación, entre 15 a 20 % anual, y como piso el porcentaje de inflación del INDEC.

O sino de lo contrario, leer el contrato, fijate cual es indice de precios publicados por el INDEC que debe tomarse como parámetro, si nada dice, ya te dio pie, toma el valor de los usos convencionales o de la costumbre locativa, solicita informe en una inmobiliaria o a la Cámara Inmobiliaria, o Colegio de Corredores Inmobiliarios, (si exite en su provincia) y con esos datos, si el locador es inflexible, consigna judicialmente el precio del arriendo o rescindir todo en virtud de un abuso de derecho por parte del locador

[Mordisco]

Si directamente queres que se aplique el precio fijo, te puede servir este fallo caratulado como FULMINANTE por los doctores Abatti y Rocca (h). La Justicia anuló cláusula de renegociar en alquileres en la causa “Kuschniroff vs. Mandelbaum”.

Ver en

viewtopic.php?f=2&t=88592#p488183

[Colorada09]

Con relación al monto, lo primero que dejo ver el abogado del locador, como dandome un ejemplo, es que el normalmente aplica el 20% basandose en la ifnlación real, y que en este caso se podría fijar en un 10%... El indice del INDEC, al menos para febrero de 2010, es del 1,2%... mis clientes se basaban en esa tasa como parametro, y la aceptaban, pero el locador fue que quizo cobrar un 4% sacado de no se donde...

Asi que, vere como se da la negociación, pero el limite será el 10% y en lo posible tratare de bajarlo. Luego, haré el calculo aprox. y se escalonará el alquiler en un precio fijo para cada año de la locación. (ej. posible: 1300, 1400, 1500).-

Ahora bien, con respecto a lo demas que les preguntaba sobre la forma de instrumentarlo... 1)nuevo contrato de cero; o 2)anexo modificatorio de esa clausula nada mas?

[Colorada09]

Colegas, otra consulta, que me surgio a raiz del fallo al que hizo referencia Mordisco: ese fallo, por demas de ilustrativo, y fulminante como lo califico el colega, se refiere a la renegociación de la clausula, con facultad de rescición para el locador. Se declara la nulidad de esa clausula, e incluso se resuleve no hacer lugar a la pedida recomposición del precio de la locación por parte del juez. Entediendo que sería convalidar de algun modo los efectos de la clausula cuya nulidad que se declaraba...

Mi pregunta viene porque en mi caso, no es la renegociación el tema, sino directamente la indexación del precio. Partiendo entonces de la nulidad, llegado el caso, inclusive declarada, podría el locador pretender que la fijación del precio sea hecha por el juez? una suerte de recomposición como se habla en el fallo anterior, una actualización para equilibrar las prestaciones? No encuentro jurisprudencia al respecto... y quiero dar una opinion firme a mi cliente de si corre el riesgo de que locador pretenda esta actualización o si se queda tranquilo de pagar el monto fijo por todo el plazo de la locación, me explico??

Si alguno me orienta en jurisprudencia o doctrina le agradezco!!!