se retiro del Inmueble y no entrego llave

[julianboga]

Les comento lo siguiente tengo una inquilina donde se me retiro del Inmueble hace un mes y no entrego las llaves al propietario, obviamente debe el mes mas todos los impuestos, yo le recomende al propiet que espere q que se le cumplan los dos meses de alquiler ya q al no entregar llave el alquiler si gue corriendo y le mandamos CD a los garantes y a la inquilina: El tema es que al no haber nadie en el domicilio nadie va a firmar la CD, pero a los fines de notificar sirve igual o sea me habilita el desalojo???....Otra preg, en el supuesto caso q entregue llave pero no pague, tengo que enviar igual CD para constituirla en mora o directamente inicio el Prepara via??.......gracias

[julianboga]

Otra preg, en el supuesto caso q entregue llave pero no pague, tengo que enviar igual CD para constituirla en mora o directamente inicio el Prepara via??.......gracias

[Mordisco]

Si no realizaste un acta notarial, donde conste que el garante te entrega la llaves del inmueble y que seguidamente se constituyeron el inmueble (conjuntamente con el escribano) y se deja constancia con fotos que el inmueble estaba libre de cosas y/o personas (para que despues el inquilino no diga que salio de vacaciones una semana y habia joyas, dinero, etc en el inmueble y uds ingresaron sin su autorización).

Entonces corresponderia juicio de desalojo (como medida la entrega judicial del inmueble) y de cobro de alquileres, solicita la acumulacion de los procesos.

Habida cuenta que el juicio por cobro de alquileres y el de desalojo por falta de pago confluyen en cuanto a la causa que los origina, en tanto que la fuente de las pretensiones en ellos deducidas por la actora recae en la supuesta existencia de cánones locativos adeudados, se torna imperioso someter ambos a la competencia de un único juez en la medida que de lo contrario, eventualmente, podrían generarse pronunciamientos contradictorios en torno a la existencia y/o alcance de las obligaciones presuntamente insatisfechas. (CC0002 SM 44475 RSI-257-98 I 7-7-98 Maccan de Kloster, Gabriela c/ Glaze, Maximilian Edward s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Mares-Cabanas-Occhiuzzi)

"Ojo" la acción de desalojo por falta de pago y cobro de alquileres son acumulables, pero NO es acumulable con la de daños y perjuicios.

Con respecto al domicilio en que deba notificar la demanda, fijese si en el contrato, el locatario constituyo domicilio especial para todos los efectos de contrato, si es asi, alli serán válidas todas las notificaciones. Previamente deberá preparar la via para que reconozca el contrato y de corresponder exhiba comprobantes de pago.

En la especie el domicilio convencional era apto para dar conocimiento a la contraria de la existencia del proceso. No cabe duda de que el cumplimiento de lo pactado es el primer efecto querido o buscado en el contrato; y que en el caso de la locación uno de esos efectos es, precisamente, la restitución del inmueble una vez fenecido el plazo convenido. Al respecto, se ha dicho que "El domicilio de elección o también llamado contractual, es un tipo de domicilio especial creado por voluntad de las partes y tiene por objeto, entre otros, constituir un centro de recepción de la notificación de los efectos procesales y de actos o manifestaciones de voluntad relativos al negocio o acto jurídico para el cual se denunció el domicilio" (CNCom., Sala C, 29/4/85, autos "Caporales, Néstor vs. Compag nie Generale de Radiologie y otra", LL, 1.986-b, 602). El domicilio de elección tiene gran importancia práctica para las partes, pues les asegura la posibilidad de hacer efectivas las acciones judiciales del caso sin necesidad de indagaciones ulteriores sobre el domicilio ordinario de la contrapar te" (cfr.Llambías, Código Civil Anotado, art.101). Se lo elige para todos los efectos del contrato y la ejecución de sus obligaciones, debiendo además destacarse que resulta accesorio de una convención principal, pues "El domicilio pactado en una de las cláusulas del contrato es válido y debe con siderarse subsistente mientras no se haya elegido otro y comunicado fehacientemente a los demás contratantes, aunque allí no habite el interesado" (Belluscio-Zannoni, Código Civil Comentado, Anotado y Concordado art.101). Por ello, los efectos del domicilio convencional (art.101, C.C.) subsisten aunque el elegido no sea el domicilio real de quien lo constituye, si no to mó la precaución de cambiarlo y notificar el cambio al contratante" (CNCiv. Sala G., 6/6/84, autos "Trapero Martín c/Vázquez de Fanjul, Elsa M.", ED del 25/9/84, pág.4).

Las intimaciones cursadas al inmueble locado son plenamente válidas, por ser ese el domicilio especial constituído por el locatario en el contrato (cláusula decimotercera). El domicilio especial es generalmente un domicilio ficticio, en el que puede o no encontrarse la persona pe ro que, constituído de común acuerdo entre las partes para el negocio deter minado, subsiste hasta la ejecución total del acto para el que ha sido cons tituído. Si bien tanto en la Doctrina como en la Jurisprudencia se ha soste nido que las notificaciones practicadas en el domicilio especial, son válidas sólo en la medida en que su elección se hubiese efectuado en un instru mento público, o en un instrumento privado cuya firma hubiese reconocida o certificada por escribano público, también se ha resuelto que la nottificación efectuada en el domicilio especial constituído en un instrumento priva do, puede quedar convalidada por el posterior reconocimiento expreso o táci to de la autenticidad del referido instrumento (Belluscio: Cód.Civil T.1 pág.452). En el caso de autos, el demandado no negó la autenticidad de la firma del contrato de locación. Más aún, reconoció expresamente su existencia, pero argumentó su extinción total por haber entregado el inmueble al locador al haber finalizado el plazo contractual. De lo expuesto hasta el momento surge sin hesitación, que el meollo de la cuestión consiste en resolver si hubo, o no ejecución total del contrato, es decir, si al finalizar el plazo convenido, el locatario hizo entrega del inmueble locado conforme a la obligación que le impone el art,1556 del Cód.Civil. Si la respuesta fuese afirmativa, el domicilio especial constituído en el contrato habría perdido vigencia; las intimaciones cursadas a él carecerían de validez, y la excepción de falta de acción opuesta por el demandado resultaría procedente. Pero examinadas las constancias de autos, coincidimos con el Aquo en el sentido de que no existen pruebas concluyentes que acreditaren la entrega del inmueble al concluir el plazo de locación. Esta es una de las obligaciones fundamentales del locatario, y es a su cargo la prueba de su cumplimiento, por tratarse del presupuesto de hecho invocado como fundamento de su defensa o excepción (art.308 del C.P.C.).

[abogado1987]

Julian, si el locatario abandonó el inmueble podés ver

viewtopic.php?f=2&t=23035&hilit=+abando ... on#p130080

[julianboga]

gracias Mordisco y Abogado1987...

[Mordisco]

La entrega provisoria del inmueble dado en locación en razon del estado de abandono (artículos 1562 inc. 1º y 1564 del Código Civil) no suspende ni hace cesar tampoco el curso de los alquileres, habida cuenta que solo se trata de la entrega de la tenencia provisional del inmueble locado ante su abandono por los locatarios y dicha diligencia tiende a asegurar la integridad de la cosa objeto del contrato y a resguardar los intereses del locador, pero no significaba poner fin a la locación, y, por ende, no implica que los demandados hayan dejado de ser inquilinos y que se hayan liberado del pago de las rentas devengadas (Sumario Base Juba Nº B250802 - Ver en http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=029681 )

In Re: "Si los inquilinos abandonaron el inmueble en lugar de entregar las llaves directamente al actor obrando en forma opuesta a su lógico interés, resulta evidente que esa manera de actuar no puede perjudicar a quien se vió obligado a motorizar el reclamo judicial para que se reconozca su derecho (arts. 1579 y 1603 inc. 7 Código Civil). En esas condiciones, deviene innegable que con el abandono de la finca no finaliza el vínculo locativo, pues el contrato queda resuelto por mutua conformidad, expuesta por la totalidad de los partícipes de la locación o por sentencia judicial firme. De ahí, que si no hubo acuerdo de los contratantes para rescindir el contrato (arts. 1144, 1146, 1200, 1604 inc. 7 código Civil), el abandono no hizo cesar la obligación de pagar los alquileres, toda vez que la restitución del inmueble debió ser pedida judicialmente y mientras tanto los demandados estuvieron obligados a pagar los arriendos". (Sumario Base Juba Nº B250772 - Ver en http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=029086 )

[Mordisco]

El abandono a que se refieren los artículos 1562 inc. 1º y 1564 del CCI es la dejación material de la cosa sin persona que la cuide, provocando o pudiendo producir su deterioro y se exterioriza a través de aspectos materiales que evidencien inequivocadamente la intención del locatario de desprenderse del uso y goce de la cosa arrendada y no por el hecho de encontrarse ausente en forma transitoria. Si del mandamiento de constatación del estado de abandono resulta la existencia de muebles y objetos, no puede concluirse válidamente que el bien se encuentre abandonado, y por lo tanto es procedente la restitución al locatario.

CC0102 MP 82293 RSI-831-91 I 22-10-91
Club Atlético River Plate c/ Troncoso, Miguel Angel s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Oteriño - de de La Colina

[julianboga]

gracias Mordisco muy interesante tus aportes!!!!!!!!!!

[abogado1987]

gracias Mordisco y Abogado1987...

Julián