En cuanto al tema puntual de la consulta, creo haber sido clara: dado el daño intervino quien no correspondía y no se constató ni la envergadura del mismo ni se solicitó se repusieran las cosas a su estado anterior. O sea, dependen de la buena voluntad del propietario que efectuó el daño y si realizaron gastos más allá de lo que pueda autorizar una asamblea, hacerse cargo de ello. Si soy propietaria y quiero que eso quede así como estaba y no que le pongan cemento alisado ni hagan otra obra, ningún consejero puede obligarme a ello por bonito que quede.
No puede hacerlo el administrador, mucho menos un consejero.
En cuanto a lo manifestado por la abogada preopinante, la afirmación a priori de la generalización acerca de que los presupuesto que traen los copropietarios son siempre más baratos, también me baso en mi experiencia de 18 años dedicados a la propiedad horizontal tanto en materia de administración de consorcios como en las causas judiciales sobre propiedad horizontal en las que intervengo, que insumen el 85 % de mi actividad.
"Generalmente" se da mala prensa al administrador. Muchas veces ganada, otras no. Es más, estoy cansada de las generalizaciones. Por eso mi respuesta fue puntual. Los consejeros obraron fuera de sus facultades y sin tomar los recaudos.
Considero que si hay alguien que debe ser responsable lo es el administrador y el consejo mantenerse en su lugar de órgano consultivo. Puede arrimar presupuestos, pero no por ser mas "baratos" son mejores. Si hay alguien que debe ejecutar y efectuar las reparaciones, es el administrador, no el consejo, Doctora.
Hay muchos elementos que exceden el precio y que hacen a que algo sea o no un buen presupuesto. Que una persona sea copropietaria miembro del consejo, no le da ni conocimiento ni le da "buena fe per se".
El hecho de que una persona sea proveedor habitual de un edificio y que ante cualquier problema por esto sólo, esté solucionando un inconveniente, es un plus que no debe descartarse. Generalmente los proveedores no dan crédito a los consorcios, sino a sus administradores. Porque saben cuando y como cobran. Sabrá Ud. Dra. lo difícil que es cobrar de un consorcio si el administrador no paga. La mayoría de los presupuestos que arrima la gente que no está en el tema, con excepciones, tienen deficiencias y muchas veces no se sabe quien es el proveedor o se sabe demasiado bien quien es poque en el medio se lo conoce. No se por qué se lo toma como algo personal. No discuto su trayectoria como abogada. Si el administrador no es confiable hay medios para auditarlo, removerlo, etc. Pero poner en cabeza del consejero de turno tareas que no son las que le competen, realmente me parece que no corresponde. El consejo ni siquiera está previsto por la ley 13512. Lo preveen algunos reglamentos y le dan determinadas funciones. Se extrañaría doctora de la cantidad de gente que quiere estar en los consejos para obtener ventajas y no para trabajar gratis para el bien común. Basta ver fallos donde la actividad de algunos consejeros han endeudado a los consorcios y cuando las papas quemaban vendían tan campantemente su inmueble...
Un administrador con trayectoria, que conozca su trabajo, con el asesoramiento debido en las obras que haya que realizar, es lo que corresponde. La buena voluntad no basta. El camino del infierno está empedrado de buenas intenciones.
No se si 18 años es poco o mucho para Ud. Pero aunque sea media hora, la ley y el reglamento es lo que cuenta. Y la presunción de que los presupuestos que otros traen van a ser más bajos seguros que los del administrador, es contraria al principio de inocencia consagrado en la constitución. Exigir que quienes estén en puestos ejecutivos cumplan su tareas, los que estén en puestos de auditoría la suya y que trabajen juntos si corresponde es lo que corresponde. Se difama la tarea de mucha gente que trabaja de manera honesta y hasta financia a consorcios deficitarios.
También hay gestores doctora, que consiguen más rápido una declaratoria de herederos con la firma de un abogado amigo, y mucho más barato que los abogados. Y es más barato doctora, seguramente. Pero por algo hay abogados, contadores, martilleros, médicos, administradores, que conocen sus profesiones o actividades que cobran lo que corresponde.
Una escritura y ser miembro de un consejo no da este conocimiento. He tenido que luchar contra gente que traía un presupuesto más barato en 1000 pesos, para dividir entre 100 por ejemplo, donde se ponían materiales inidóneos. Pero claro, era más caro el presupuesto.
Ah, y traen seguro... Pero a favor de quien en caso de siniestro??? Porque ese es otro tema: Tiene seguro, pero en caso de muerte por ejemplo, el beneficiario es el contratista, NO SIRVE. Cobrará la familia, del seguro, o de la contratista y del consorcio. Cuidado con ese tema...
No es lo mismo un seguro en una aseguradora de primera línea que en una aseguradora que está tecleando, porque apenas llega a cubrir el capital mínimo para operar... O sea, hay que ver que seguro "trae".
Después cuando las cosas salen mal ¿De quien es la responsabilidad? Si hay que hacer una obra grande, por supuesto que se piden varios presupuestos. Pero si es un problema puntual y hay quien atiende, bien hace años, hasta un domingo el edificio y lo conoce perfectamente, tiene sus planos de cañerías por ejemplo, buscar otros por una cuestión de precio, resulta un absurdo. La seguridad, la confianza, la manera de trabajar de la gente es un plus en lo que cobran. Como lo es en su trabajo o el mío.
Y doctora, si los consejeros son mejores que el administrador, que asuman la responsabilidad de administrar con todas las letras y que le hagan ahorrar al consorcio una mala gestión. Y si quieren lo hagan gratis.
Acá los señores obraron por su cuenta, no tomaron los recaudos, hicieron una obra sin autorización y pretenden otro se responsalilice...
Eso es lo que surge en concreto de la consulta efectuada y lo que sirve en este momento es como dije, confiar en la buena voluntad del copropietario, que responda por lo que dañó y que en una asamblea les aprueben el gasto por la obra no autorizada.
Así funciona un consorcio. Atte
Acompana a tu amigo hasta que encuentre agua
, en primer lugar, no se de donde vos presumis que un presupuesto mas bajo es en negro, tengo montones de casos donde los propietarios con voluntad de buscar encuentran presupuestos mas bajos y de mejor calidad,con factura, art, seguro contra terceros, etc, etc, esa presuncion queda a tu cargo, espero que no infieras que de mis palabras puede surgir semejante cosa, mas aun conociendo como se debe administrar un consorcio.
