PARA QUÉ ESTÁ LA INMOBILIARIA?????

[NATILU]

Vino a verme una cliente, propietaria de una casa que puso en alquiler. El contrato de locación lo efectuó la inmobiliaria y entre otras cosas decía que no se le recibiría el pago mensual del alquiler al locatario si no traía comprobantes de estar efectuando el pago de los servicios ( teléfono, gas, luz, etc).Resulta que el inquilino no pagó los servicios y se lo han cortado, mi clienta se quejó a la inmobiliaria, ya que esta se lleva 35$ mensuales de comisión y no le dan ninguna respuesta. Aclaro que los pagos del alquiler se realizan mensualmente en la inmobiliaria. Conclusión, qué responsabilidad le cabe a la inmobilaria que cobra comisión mensual y no se ocupa de nada, generandole perjuicios al propietario??????
Muchas gracias.

[Mordisco]

Querida colega:

Supongo que la inmobiliaria esta cobrando la comision por administrar el alquiler (percepción y rendición del arriendo) generalmente por los usos comerciales se suele cobrar el 10%.

Esa comisión se percibe solo por administrar no por iniciar un juicio, además no considero sensato RECHAZAR el pago del arriendo ofrecido por el inquilino (si yo rechazo el pago el locador seguro me pegaria un tiron de orejas) a lo sumo puede recibirse y aclararse que es a cuenta, pero nunca se puede rechazar la percepción de ingresos, esos es básico, de cajón.

[Mordisco]

Lo que ud podria hacer es intimar al locatario que abone tales servicios a su cargo bajo apercibimiento de:

1).- Pagarlo su cliente y exigir el reintegro de las sumas abonadas con mas un interés compensatorio equivalente al que cobre el Banco de la Nación Argentina, para descuento de documentos a 30 días mas un interés punitorio equivalente a una vez y media (1.5) de dicha tasa, calculados sobre el alquiler sin perjuicio del interés legal de todo otro pago que proceda y de las acciones de cualquier naturaleza que tuviere derecho EL LOCADOR.-

2).- Rescindir el contrato de locación por exclusiva culpa de la locataria, si no paga tales servicios a su cargo y presenta los comprobantes en un plazo de 15 días (ver art 1204 CC) en la inmobiliaria XXXXXX o Estudio Juridico de XXXXXXXXXXXXXX, sito en ...................... e horario comercial, de lunes a viernes.

[enzo fernando costa]

Sin desmedro de las soluciones directas que ya esbozó "Mordisco", me permito hacer una reflexión respecto de las "inmobiliarias", que han proliferado en los últimos años, y cuyo desempeño resulta a menudo demasiado "dulce".
La gestión inmobiliaria es una locación de servicios profesionales, que participa también de un carácter comercial, por cuanto deben ser dirigidas por un martillero. Los usos y costumbres, además de las obligaciones tácitas del caso, imponen que la inmobiliaria lleve a cabo las gestiones de intimación, apercibimiento, etc., que hacen a su vigilancia del cumplimiento del contrato de locación que han gestionado y que supervisan. Para eso cobran sus dinerillos. Entiendo que el no-cumplimiento de esas tareas anexas a su función de recaudación mensual, las hace pasibles de responsabilidad contractual. Moraleja: la inmobiliaria se tiene que ocupar del tema, y llevar a cabo las intimaciones del caso, ya que no vigiló a tiempo la falta de cumplimiento de las estipulaciones del contrato acerca del pago de los servicios públicos; (no digo ir más allá jurídicamente, porque sería ir más allá de sus obligaciones de gestoría y administración).
Por otra parte, en el contrato seguramente se estipularon sanciones punitorias respecto del incumplimiento en el pago de dichos servicios...quiero suponer. Entonces, tienen que recordárselas al locatario incumpliente.

[DrMonroy]

Estaba contractualmente estipulado que la inmobiliaria no aceptaria el pago si no viene acompañado del recibo de pago de los servicios? si es asi, la inmobiliaria recibio un pago parcial fuera de sus atribuciones.

[Mordisco]

Si pudiera transcribir el contrato de mandato y/o autorizacion de servicios inmobiliarios, podriamos precisar el alzance de las obligaciones asumidas por la inmobiliaria.

En algunas provincias existe una colegiatura de corredores inmobiliarios (no es un sinónimo de martillero), normas provinciales, unas pocas leyes nacionales, y resoluciones del colegio que regula la actividad de sus asociados, de tal manera que según me comentan en tales provincias, los corredores inmobiliarios (inmobiliarias) tienen una responsabilidad solidaria por los inmuebles que ofrecen.

Pero por otro lado, en las provincias donde no existe un colegio de corredores inmobiliarios, si uno desea poner una inmobiliaria, un monotributista puede hacerlo, y explotar dicha actividad sin tener un local, por tratarse de una prestación de servicios, pero si desea habilitar un local, el unico requisito para la habilitacion municipal, radica en la presentación de la constancia de inscripcion monotributo....

[Mordisco]

Me quedo algo pendiente de aclarar.

Algunos se reciben de martilleros y corredor inmobiliario, otros solo de martilleros, lo cual daria pie, aca existe un colegio separado de martilleros y otro de corredor inmobiliario, o que esten, como suele ocurrir, las dos actividades conglomeradas en un solo colegio.

Por otra parte, yendo a la cuestión práctica, si mal no lo recuerdo, existe jurisprudencia, donde no se ha hecho lugar a la presentación judicial de un martillero por el cobro de su comisión, porque su titulo solo habilitaba el ejercicio de la profesión de martillero y no englobaba la de corredor inmobiliario.

Toda vez que la ley 24441, en su art. 77, determina el porcentaje de comisión que corresponde percibir en el caso de corretaje inmobiliario nada obsta para que, por aplicación del principio de las leyes análogas, se puede recurrir a ella como un parámetro más para establecer el justo honorario de los martilleros en los remates judiciales. Pues, si bien existen marcadas diferencias entre las profesiones de corredor inmobiliario y martilero público, es precisamente la diferencia de tareas que cada uno desarrolla en su respectiva actividad, la que autoriza a que la comisión del martillero pueda ser equiparada con la del corredor

Autos: NUÑEZ MENDEZ, Estrella c/ FRATTINI, Luis s/ EJECUCION HIPOTECARIA - Nº Sent.:247045 - Civil - Sala F - 04/06/1998

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Del voto de la mayoría(Dres. Alvarez y Daray): En tanto existen diferencias que impiden equiparar la retribución del martillero (no prevista legalmente en el orden nacional) a la del corredor, alcanzada por el art. 77 de la ley 24441, y ante la ausencia de previsión legal en cuanto a la comisión de aquél, corresponde estipular la de costumbre que, en materia de inmuebles, es del 3 por ciento del precio obtenido en la subasta.Disidencia del Dr. Gárgano: El martillero carece de legitimación para discutir los presupuestos que fueron fijados por el juzgado para la realización del acto a cuyo fin fuera designado, quedando a su cargo exclusivamente, la facultad de no aceptar el cargo conferido o renunciar al mismo en el supuesto de que la remuneración fijada aparezca inconveniente para sus intereses; por lo cual si aquél aceptó el cargo conferido, ello importó la aceptación de las condiciones estipuladas. Más aún, si se publicaron edictos donde se indicó que la comisión que debía percibir era del 1,5 por ciento, habiéndose realizado y aprobado la subast

Autos: DEUTSCHE BANK ARGENTINA c/ LOPEZ, Julio Fernando s/ EJECUCIONHIPOTECARIA - Nº Sent.:268853 - Civil - Sala M - 10/05/1999

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CONTRATO DE CORRETAJE. CORREDOR. COMISION. DERECHO AL COBRO.PROCEDENCIA. DERECHO A COMISION SI ESTA INSCRIPTO SOLO COMO REMATADOR.

Para que el corredor tenga derecho a la comisión debe estar inscripto como corredor, y si no lo esta, el CCOM 89 lo priva del derecho a cobrar comisión de ninguna especie. La inscripción como martillero no suple la inscripción como corredor.

Autos: TOSCANI, ANDRES C/ FRENCESCONI, LIBERO. - Mag.: VASQUEZ - ZAVALA RODRIGUEZ - HALPERIN - 06/07/1960

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CONTRATO DE CORRETAJE. CORREDOR. COMISION. DERECHO AL COBRO.PROCEDENCIA. CORREDOR NO INSCRIPTO. INTERVENCION ADMITIDA POR AMBOSCONTRATANTES. NEGOCIO CONCLUIDO. DERECHO A PERCIBIR COMISION.

La disposición contenida en el CCOM 89 es de orden publico -15.10.58, "Rizza c/ fernandez"- y la matricula de martillero no suple la inscripción como corredor -"toscani c/ francesconi", ll 116-26; "frocchi c/ corti", ll 116-207; "terry c/ callegari", 29.4.60-; pero no cabve negar retribución del trabajo prestado cuando el derecho a la misma quedo estipulado por escrito -"alonso c/ bartolome", ja 1962-i-312; "kromo c/ falcamet", 26.12.62-. Pero si el actor fue intermediario en la operación de referencia, conforme a constancias del boleto de compraventa y a la prueba de posiciones del demandado y declaraciones de los compradores, la misma procede, si su intervención llevo a las partes a la conclusión del negocio, esto es, la firma del boleto de compraventa -prueba de testigos- terminando con ello la gestión que le incumbia y adquiriendo asi derecho a su comisión sin quedar afectado por la suerte posterior de ese acuerdo -"correa c/ hoogan", ll 82-324; "lavoratto c/ fleischman", ll 118-203-. El reconocimiento, por ambas partes, de la intervención del actor como intermediario, expresamente efectuado en el boleto de referencia, constituye la excepción admitida pro la jurisprudencia para reconocerle derecho a comisión, no obstante faltar la matricula de corredor. El fundamento de esa conclusión de la jurisprudencia es patente en el caso, en que aun no mediando autorización previa por escrito, vendedora y compradora admiten la referida intervención.

Autos: GUTIERREZ, PEDRO C/ DI BIASI, FRANCISCO. - Ref. Norm.: C.CO.: 89 - Mag.: HALPERIN - VASQUEZ - PARODI - 19/11/1971

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CONTRATO DE CORRETAJE. CORREDOR. COMISION. DERECHO AL COBRO.IMPROCEDENCIA. CORREDOR NO MATRICULADO. MARTILLERO QUE NO SE ENCUENTRAINSCRIPTO A SU VEZ COMO CORREDOR.

Si bien en algunos casos se ha reconocido comisión al corredor no inscripto ello ha sido asi mediando pacto expreso demostrado de modo fehaciente, o reconocimiento por ambas partes. Siendo la disposición del CCOM 89 de orden publico, se establece que no tiene derecho a comisión el martillero que no se encuentra a su vez como corredor, pues la matricula de martillero no suple la inscripción como tal (sala a, 30.12.65, "Constantino c/ gallino"; sala b, 6.7.60, "Toscani c/ francesconi", etc.).

Autos: HABARMEHL, RAMON C/ LUCES, ISAAC Y DI PAOLO, CARLOS Y/O LA SOCIEDADWALSO INVESTMENT SA. - Ref. Norm.: C.CO.: 89 - Mag.: SUSINI - POMES - ROSSI - 10/03/1972

[Mordisco]

La actividad inmobiliaria es una actividad "dulce", depende con que óptica la mira, puede llegar a serlo para quién lo hace en forma esporádica y sin dedicación (generalmente desaparecen en uno o dos años, si es que antes no van todos presos ), porque esta actividad requiere conocimientos legales, contables, y de mucho caracter, y si la selecciona como medio de vida deberá contar con la infraestructura y conocimientos necesarios.

[enzo fernando costa]

Martilleros y corredores (sin discriminar si son inmobiliarios o no), se rigen indistintamente por la ley 25.028. S'egual... como decía Minguito Tingitella.
Además, la mayoría egresan de facultades como la de Morón, donde el curso es de tres años, y los capacita indistintamente para ambas actividades comerciales.

[Mordisco]

Yo soy de Formosa y esa ley no regula la actividad del corredor inmobiliario formoseño, falta su reglamentación

[Mordisco]

En mi provincia solo basta con inscribirse como monotributista

MARTILLEROS - MATRICULA. CORREDORES - MATRICULA.

La nueva reglamentación (ley 25.028) diferencia entre "ser" martillero o corredor de las exigencias para "ejercer" dichas profesiones.

LEY 25028

SCBA, Ac 85886 S 30-6-4, Juez RONCORONI (SD)
Toro, Sandra Karina c/ Colegio Público de Martilleros y Corredores de la Provincia de Buenos Aires s/ Amparo
LLBA 2004, 827
MAG. VOTANTES: Roncoroni-Negri-Hitters-de Lázzari-Soria

Las diferencias la pueden apreciar en

http://www.infoleg.gov.ar/infolegIntern ... texact.htm

Martillero Art 1 y ss
Corredor Art 31 y ss

[Mordisco]

Reconociendo que soy muy incisivo por no decir un pesado, "quizás", pero defiendo la actividad que más gratificaciones me ha dejado, y en un primer momento entendi que se estaba generalizando, y eso nos llevaria a cometer un groso error, porque como suelo decir, todos los trabajos son dignos (sea albañilería, arquitectura, agente inmobilario, etc) y si una persona es un sinverguenza, no importa si es el presidente de la Nación o es canillita, siempre va a seguir siendo un sinverguenza sin importar la actividad que desplegue, y humildemente considero que no se deberia tildar de tal o cual cosa a una determinada labor, sino al individuo por su condición personal.

[enzo fernando costa]

La ley 25.028 no requiere reglamentación, y contiene normas operativas desde su promulgación; en realidad, es modificatoria de la anterior 20.266/73.
Reconozco que soy un tanto irónico cuando me refiero a los negocios de las "inmobiliarias", porque en el Río del Cartón (ex-Río de la Plata) ese rubro del comercio me ha proveído de muchos de los mejores componentes de mi galería de "personajes inolvidables" del Reader's Digest. Pero la Argentina es un país muy vasto, y cada región o provincia tiene sus peculiaridades. Como yo sólo me he desenvuelto en la zona del Río del Cartón o "Pampa Chata" (vieja denominación, pero muy gráfica aunque hoy en desuso, que se estilaba en los libros de primaria del 1900), hablo de las realidades que vivo aquí: no aludo a las vivencias del resto del territorio nacional.
Tampoco es mi intención incomodar a los abogados que se dedican al rubro; precisamente, si fustigo ese rubro, es porque por aquí suele ser parasitado por numerosos improvisados sin capacitación técnica y humanística que creen que el negocio consiste en "ordeñar" cada 2 años a los inquilinos, y trabajar exclusivamente para los intereses de los propietarios. Y cuando las cosas se ponen espesas, y el propietario se hace el vivo (por ejemplo negándose a reintegrar el depósito una vez hecha la entrega de las llaves en regla), ellos se hacen perdiz, y se fugan por los fondos. Como si no debieran responder ante el periódicamente "ordeñado".
Es que esto de las locaciones urbanas es una de las llagas vivas de la sociedad rioplatense (o riocartonense), nunca resuelta, y ante la cual los legisladores siempre miran para otro lado, y se hacen los sotas. En fin, en este tema hay mucha tela para cortar, y yo apenas tengo tiempo para ocuparme sólo de mi especialidad. Por eso meto el siguiente "post", para que se vaya perfilando alguna suerte de obra de colaboración colectiva, al estilo de "Wikipedia", que ayude a definir las responsabilidades y marco legal de las "inmobiliarias": lindo tema para tesinas y monografías, creo yo.

[enzo fernando costa]

Hago un llamado a la inquietud científica de los abogados y estudiantes avanzados de Derecho que habitualmente recorren estos tableros del Foro. He notado que el tema del marco legal, atribuciones y responsabilidades civiles de las llamadas "inmobiliarias" (incluyendo su eventual malapraxis) está muy mal definido en nuestra bibliografía. Me parece que sería un interesante tema para una tesis, tesina, o monografía. Les propongo armar dentro del Foro una suerte de trabajo colectivo, a la manera de la "Wikipedia", con colaboraciones del mejor nivel de citas y reflexiones que nos sea posible.
¿Qué les parece?...

[NATILU]

Gracias a todos, he leído cada una de las opiniones y de todas incorporo algo.
Pero por desgracia para mi clienta, ella sólo firmó contrato como locadora con los locatarios, no firmó otro contrato aparte de intermediación con la inmobiliaria, fue todo de palabra, sin embargo la inmobiliaria se ocupa de recibir el pago de alquiler mensualmente de manos del locatario y de allá le descuenta 35 $ todos los meses al locador ( mi clienta) como comisión. El problema radica en que los inquilinos no pagaron más los servicios, se los cortaron, y la inmobiliaria estaba encargada de recibir las facturas de los serv. pagos como condición para tomar el pago del alquiler, y sin embargo nunca lo hizo, y ahora la perjudicada es mi clienta.
Si me preguntan que voy a hacer.
1) Intimar de cualquier manera a la inmobiliaria bajo apercibimiento de iniciar aciones por daños. ( Si reaccionan, mejor)
2) Intimar a los locatarios y en tal caso, rescindir el contrato.
3) Desalojo.

Muchas gracias.