Hola colegas: les consulto lo siguiente...........tengo un cliente q alquilo hace 5 años aprox. su propiedad en forma verbal no hay contrato escrito, el tema es que los inquilinos, hace un año que no pagan el alquiler pero si los impuestos, el nunca antes intimo formalmente a que desalojen la propiedad. Que accion iniciar en este caso??? seguramente van a querer probar algun tipo de posesion, se me ocurre iniciar una reivindicatoria... que opinan???????????
Hola vale: Buscando alguna idea para lograr que el juicio de desalojo sea procedente en un caso como el tuyo, se me ocurrió el siguiente planteo: El Art. de la ley 23091 establece que: “Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecución, se considerará como plazo el mínimo fijado en esta ley y el precio y su actualización los determinará el juez de acuerdo al valor y práctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concretarse. Será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.”
La ley en este Art. no ignora la circunstancia de que bien pude un locatario entrar en la tenencia por contrato verbal, y le admite una consecuencia jurídica a ese contrato verbal si se prueba que hubo principio de ejecución. En ese orden de ideas, me parece que si vos podes probar que el locatario pagó durante cuatro años el alquiler mensualmente, todavía existe la posibilidad de que se pueda probar que el locatario ejerce la tenencia del inmueble, y no la posesión. El que pague los impuestos, (dentro del marco creado por el contrato verbal) no implica necesariamente acto posesorio alguno. El que deba un año, de alquileres, no significa por si (en mi opinión) que se pueda hablar de una retroversión del titulo, es decir que de haber ingresado como locatario, ahora se pueda considerar poseedor. Me parece entonces que es todo cuestión de prueba, por un lado, probar que pagó los cuatro primeros años como locatario, y segundo, intentar probar que el no cobro no se debió a un abandono de su carácter de locador, sino a una negociación que no supo como llevarla a cabo.
En cuanto al locatario, el deberá probar que es poseedor, ya que lo que decide un pleito es la prueba, y no las manifestaciones unilaterales de las partes, por lo que es menester que el demandado acredite al menos prima facie la efectividad de la posesión que invoca. Si él entró como locatario, y pagó durante cuatro años el alquiler, creo que debe seguir como locatario, es decir como tenedor de la cosa con la obligación de restituirla.
Ahora, si no tenes forma de probar los pagos del alquiler, ni nada que te ayude a probar el contrato verbal, creo que si tendrías que iniciar la acción reivindicatoria.
Esperá que alguien más opine, y suerte!!!!