CARTA AL ADMINISTRADOR

[NSORO]

Estimados colegas!
Tenemos un administrador que sólo arregla los departamentos de sus amigos, con lo cual se me cae el techo y por mas que digo que necesito que lo arreglen por filtraciones de la terraza, ya van muchos meses que no recibo respuesta.
me podrán dar un modelo de carta para intimar al administrador a que de respuesta????????????????
por favor, ayudaaaa con esto... mil gracias.... es importante...

[Mordisco]

Este un modelito, que puede adaptarlos a sus necesidades

NOTIFICA CONSORCISTA RECLAMO AL CONSORCIO PARA QUE REPAREN DAÑOS COMUNES EN BARRIO PRIVADO (P.H.) ...(destinatario, domicilio, remitente y domicilio) RECLAMO POR DAÑOS. Sres. Consorcio y Administrador Sr. ... del Barrio Privado ... 1- Como consorcista, PROPIETARIO de la unidad funcional ..., ubicada en ... entre ... y ... NOTIFÍCOLE: a) las alcantarillas ..., ubicadas frente a mi unidad se anegan totalmente y el agua cubre calzada (calle) y acera (vereda) e inunda el jardín llegando al interior de mi vivienda (casa), cuando caen precipitaciones pluviales (lluvias) de mediana intensidad. b) las lluvias del ...(fecha) me produjeron los siguientes daños: ...(describir); que documenté mediante acta de comprobación (constatación) notarial, fotografías certificadas y videograbación. 2- a) Avalúo mis daños en ...<pesos ... ($ ...)/dólares de los Estados Unidos de América ... (EUA$ ...)>; b) como tarda horas el agua en drenar poslluvia y transitan vehículos, se generan olas de aguas servidas o sucias, que penetran en mi propiedad y agravan los daños. 3- Por lo expuesto intimo a reparar mis daños, las alcantarillas y «bachear» en el término de ... (...) días, para evitar la agravación de los daños. 4- Por mis daños reservo litigar contra el Consorcio, ante una oposición a indemnizar o silencio, que también consideraré negativa, si en el plazo máximo de ... (...) no me indemnizan con la suma de ...<pesos ... ($ ...)/dólares de los Estados Unidos de América ... (EUA$ ...)>, que ahora aceptaría, aunque no cubre absolutamente todos los daños, pues por ello el reclamo judicial será mayo. 5- Quedan ustedes notificados e intimados. ...(lugar, fecha, remitente, firma, aclaración y DNI.)

Daños y perjuicios - Propiedad Horizontal

Las cuestiones suscitadas por los daños que producen las filtraciones por pérdidas de las cañerías en un edificio afectado a la P.H. deben resolverse dentro de las previsiones de la ley 13512 y del Reglamento de Copropiedad y Administración. El principio general es que los gastos de conservación y reparación deben ser solventados por el propietario de la cosa que produce el daño, a saber: el consorcio, si se trata de bienes comunes; los consorcistas, si se trata de sectores exclusivos (art. 5, ley 13512). Igual criterio se aplica a la responsabilidad emergente (art. 1113 del Cód. Civil).

LEY 13512 ; LEY 13512 Art. 5 ; CCI Art. 1113

CC0103 LP 211905 RSD-226-92 S 18-8-1992 , Juez PEREZ CROCCO (SD)


CARATULA: Garone, Angel Oscar c/ Luhiller, Lucía s/ Daños y Perjuicios
MAG. VOTANTES: Pérez Crocco - Roncoroni

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PROPIEDAD HORIZONTAL. Daños en las unidades. Daño Moral.

Cuando se trata de daños en una unidad de un edificio en propiedad horizontal el daño moral es procedente en razón de la demora del Consorcio en realizar la reparación integral, al surgir de las constancias de autos que los arreglos parciales no solucionaban el problema de las filtraciones en forma definitiva.

Autos: Rensin N. y otra c/Cons. Prop. Edif. Callao 1690/2 esquina Guido 1820/2/4s/Daños y perjuicios - Nº Sent.:30789 - Civil - Sala 6 - 27/07/1988

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PROPIEDAD HORIZONTAL. DAÑOS EN LAS UNIDADES. RESPONSABILIDAD DEL CONSORCIO.

Si el daño se originó "por una falla en la instalación hidrófuga de la azotea que provocó filtraciones", es decir, una "falla" o defecto en la estructura del subsuelo de la terraza, puesto que la capa hidrófuga está por debajo de la cubierta de la terraza, la comunidad consorcial no puede eludir responsabilidades. Esto resulta así aunque se trate de una superficie privativa (azotea complementaria de algún departamento) pues la situación es la misma que en el interior de los departamentos en que sólo las paredes interiores y los revestimientos, cielorrasos, baldosas, parquets, les pertenece a los propietarios, no perteneciéndoles en forma independiente de la comunidad las losas o pisos, y techos, ni las paredes que dividen el departamento de otros y de los espacios comunes, es decir ni los planos horizontales, ni verticales que circundan el objeto exclusivo. En consecuencia la conservacion del techo, es decir la estructura del subsuelo de la terraza, estará a cargo de la comunidad; en cambio, la conservación y reparaciones superficiales serán por cuenta de su propietario. (Conf. Elena I. Highton, "Derechos Reales", Vol.4, PropiedadHorizontal y Prehorizontalidad, p. 83).

Autos: GAVIRONDO, MARTA B. c/CONS.PROP.ALSINA 2537/39 y OTRA s/SUMARIO - Nº Sent.:75871- Magistrados:GIORGIS - Civil - Sala K - 01/04/1991

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PROPIEDAD HORIZONTAL. DAÑOS EN LAS UNIDADES.

Si los daños observados en la unidad del actor se debieron principalmente a filtraciones provenientes de la azotea, el consorcio deberá responder. No obsta a esta conclusión el hecho de que al tiempo de formular su reclamo, el actor se encontrare en mora en el pago de las expensas, habida cuenta que son dos acciones totalmente independientes desde su base, pues el objeto procesal de una es totalmente distinto al otro y sus trámites son autónomos.

Autos: DI DONATO, ROBERTO FAVIO c/CONSORCIO PROP. MARISCAL ANTONIO J.DE SUCRE 2639s/SUMARIO - Nº Sent.:41400- Magistrados:SCUAL - Civil - Sala L - 28/06/1991

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PROPIEDAD HORIZONTAL. DAÑOS. DAÑOS EN LAS UNIDADES. CHANCE.

Si el inmueble era destinado a locación y por las condiciones que presentaba a causa de las filtraciones no pudo ser ofertado hasta tanto no se efectuaran las reparaciones, cabe tener por acreditado el daño, condición esencial como presupuesto de la indemnización peticionada. Sin embargo lo que se indemnizará no serán los alquileres correspondientes al período que se reclama -lucro cesante- sino la pérdida de la chance, o sea la privación de una posibilidad suficiente de obtener una ventaja patrimonial o de evitar una pérdida, oportunidad que el causante del daño impide. Si bien procede hacer lugar a la indemnización por pérdida de la chance reclamada por un copropietario cuando su unidad, destinada a locación, no pudo ser ofertada por las condiciones que presentaba a raíz de filtraciones, distinto temperamento debe adoptarse con relación al reclamo por expensas comunes y abonos telefónicos, por cuanto ellos exceden el marco conceptual de la pérdida de chance. Las expensas comunes son inherentes al derecho de copropiedad, responden al mantenimiento de la cosa propia, no configuran ni un beneficio frustrado ni una pérdida patrimonial. Lo mismo puede afirmarse con relación al abono telefónico, ya que su pago responde a la titularidad del servicio y al mantenimiento del mismo, no configurando dichos gastos un daño patrimonial.

Autos: TAUDA, Mikio c/CONSORCIO DE COPROPIETARIOS EDIFICIO LARREA 1042 s/SUMARIO - Nº Sent.:83942- Magistrados:RAY - Civil - Sala M - 07/08/1992