reivindicacion

[mariajulieta]

Soy maría julieta: yo escribí sobre el tema de la usucapión. Mi cliente adquirió el inmueble mediante un contrato de construcción de la vivienda ( locación de servicios ) y venta del lote en el que el vendedor titular registral con inscripción dominial en el Registro Público y Archivo Judicial. El vendedor nunca le escrituró a mi cliente, lo citaron a escriturar pero no pudieron hacerlo porque el vendedor pretendía una suma de dinero por una supuesta ampliación que había hecho en la vivienda. En la demanda de reinvindicación no se ofrece ninguna prueba de que el titular es el vendedor, pero de prueba documetal e instrumental ( que puedo suplir con informativa ) sale que el mismo es el titular por escritura pública. Mi cliente ha hecho todo tipo de actos posesorios, incluso ha efectuado pagos de deudas del titular registral, tiene todos los servicios puestos a su nombre, el vendedor además construía a través de una Sociedad que estaba a su nombre a donde voy a solicitar se oficie, y se cite al titular de la misma como testigo.
Mi pregunta es que otra prueba además de la prueba testimonial puedo ofrecer, como por ejemplo encuesta ambiental para determinar desde que época posee, si otros vecinos le han comprado al vendedor ( testimoniales ) pericial contable, toda la informativa ( Obras Sanitaria, Municipalidad, Catastro, D.G.R. Rgistro Público, testimonial del escribano que hizo la escritura y nunca se firmó ).
Además si puedo adicionar la posessión del vendedor con la del propietario para tener los 20 de usucapión
Gracias, si puden ayudarme.

[Mordisco]

Soy maría julieta: yo escribí sobre el tema de la usucapión. Mi cliente adquirió el inmueble mediante un contrato de construcción de la vivienda ( locación de servicios ) y venta del lote en el que el vendedor titular registral con inscripción dominial en el Registro Público y Archivo Judicial. El vendedor nunca le escrituró a mi cliente, lo citaron a escriturar pero no pudieron hacerlo porque el vendedor pretendía una suma de dinero por una supuesta ampliación que había hecho en la vivienda. En la demanda de reinvindicación no se ofrece ninguna prueba de que el titular es el vendedor, pero de prueba documetal e instrumental ( que puedo suplir con informativa ) sale que el mismo es el titular por escritura pública. Mi cliente ha hecho todo tipo de actos posesorios, incluso ha efectuado pagos de deudas del titular registral, tiene todos los servicios puestos a su nombre, el vendedor además construía a través de una Sociedad que estaba a su nombre a donde voy a solicitar se oficie, y se cite al titular de la misma como testigo.
Mi pregunta es que otra prueba además de la prueba testimonial puedo ofrecer, como por ejemplo encuesta ambiental para determinar desde que época posee, si otros vecinos le han comprado al vendedor ( testimoniales ) pericial contable, toda la informativa ( Obras Sanitaria, Municipalidad, Catastro, D.G.R. Rgistro Público, testimonial del escribano que hizo la escritura y nunca se firmó ).
Además si puedo adicionar la posessión del vendedor con la del propietario para tener los 20 de usucapión
Gracias, si puden ayudarme.

Yo creo deberias encarar de otra manera este tema, no por la usucapion, sino por la Exceptio non Adimpleti contractus, fijate en el contrato que se estipula con respecto a las deudas y quien se hace cargo de las mismas, y en todo caso vos podes reconvenir por cumplimiento del contrato y escrituración, ademas cito que la ley 14005 expresa

Art. 7.- "El comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el veinticinco por ciento (25 %) del precio, y......."

Art. 8.- El pacto comisorio por falta de pago, no podrá hacerse valer después que el adquirente haya abonado la parte de precio que se establece en el artículo anterior, o haya realizado construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del precio de compra.

[mariajulieta]

El tema es que creo que no quedó claro que al comprador demandado se le venció el plazo para contestar demanda, y no pudo contestar ni excepcionar, ni reconvenir, por lo que sólo queda en la etapa del ofrecimiento de prueba que es en la que yo intervengo, que prueba que no sea la instrumental o documental que debió ser ofrecida en la contestación, puedo demostrar que no puede reinvindicar pues ya se habría producido la usucapión, es decir ya que mi cliente posee con buena fe, la posesión es pública, y pacífica, y adquiere la posesión del titular registral, quien tenía la propiedad y la posesión con anterioridad al contrato. La idea es si en los alegaros y luego en la sentencia obtener que se rechace la demanda, pues tengo un fallo de Mendoza donde dice: " La interpretación lógica y gramatical del art. 2758 del C.C., hace pensar que el codificador ha acordado la acción de reinvindicación al propietario que ha perdido la posesión, y no a quien voluntariamente, hace tradición del inmueble al formalizar una promesa de venta" Expediente Nº 19417 Carrizo Pedro en J: Sosa Federido Pedro Carrizo Reivindicación-Casasión" S.C.J. Mendoza.

[Mordisco]

EL COMPRADOR OPTA POR EL CUMPLIMIENTO.— Supongamos que el comprador demanda el cumplimiento del contrato, es decir, la entrega de la cosa. Una interpretación rigurosa de la exceptio non adimpleti contractus había conducido a sostener que el comprador no podía demandar el cumplimiento sin demostrar que había pagado la totalidad del precio o, en su defecto, que depositara su importe al demandar. Hoy los tribunales son mucho más flexibles: basta ofrecer que se pagará cuando el vendedor cumpla; y aun esto es innecesario, pues se ha declarado que quien demanda el cumplimiento de un contrato tácitamente está ofreciendo ejecutar sus propias obligaciones en el momento debido (véase Tratado de Derecho Civil de Borda, Obligaciones, t. II, nº 1292).

Nota transcripta del tratado de Derecho Civil de Borda, Obligaciones, t II: En los contratos bilaterales una de las partes no puede exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra si ella misma no probare haber cumplido las suyas u ofreciere cumplirlas (art. 1201); caso contrario, la demandada puede oponerse al progreso de su acción fundada en el incumplimiento de la actora: es la exceptio non adimpleti contractus

[mariajulieta]

Mordisco: yo ya no puedo excepcionar, ni contestar la demanda, solo puedo ofrecer la prueba y como vos decis demostrar los pagos efectuados a través de una prueba pericial contable, y las pruebas informativas correspondientes, solo quiero saber por el tema de la prescripción de la acción reivindicatoria del actor si además de todo lo que voy a probar, se puede obtener el rechazo de la demanda por reivindicación demostrando que mi cliente ha poseido por más de 15 años y además adicionar la posesión del vendedor.
Por otro lado no puedo meter una demanda por cumplimiento de contrato creo, porque me van a meter una excepción creo yo de litispendencia, por que existe una demanda de reinvidicación. A vos que te parece

[Mordisco]

Te han cortado las piernas, a menos que opongas un incidente de nulidad de actuaciones, para retrotraer el proceso, por ej, en el boleto de compraventa el comprador fijo un domicilio distinto de donde se diligencio la demanda acompañando dni, constancia expedida por policia, etc,

Es una opción, dependera del criterio del juzgado

[Mordisco]

Esta la opcion de la nulidad y la tuya, y cualquiera puede resultar, voy a seguir buscando mas info y si consigo algo mañana lo transcribo.

Éxitos

[Mordisco]

Tb deberiamos estudiar el tema del pacto comisorio, si estaba expresado en el boleto de compraventa, porque si no esta expresado si mal no lo recuerdo el vendedor debe compeler previamente y vencido el plazo recien resuelve, no opera ipso iure el pacto comisorio tácito

[Mordisco]

Y entonces por ese lado podes encauzar el domicilio hacia el fijado en el contrato, porque aun sigue vigente, bueno todo esto es una apreciacion personal y debera estar respaldo por la doctrina y fallos

[mariajulieta]

Mordisco: encontré el libro que me recomendaste, pero además me he fijado en la Biblioteca y tengo del C.C. comentado por Bueres y Haigton, así que por allí lo voy a encarar, gracias por la ayuda que me has dado y a medida que avance en el expediente te voy a ir contando como me va.
Gracias y también en cuanto tenga dudas sobre otros temas te consultaré a vos y a cualquiera que quiera contestarme.
Por último estamos todos convulsionados por aquí en Mendoza pues hoy y mañana está el Rally Dakar.

[mariajulieta]

Hola Mordisco: me he dado cuenta que en la demanda de la que hablábamos los otros días el actor reivindicante promueve demanda contra mi cliente, solicitando la restitución del bien, y solicita se establezcan los daños y perjuicios para la reparación de los daños y perjucios.
Más adelante dice: " Debiendo hacer extensivo está última carga al Sr..... con ultimo domicili en.....
A este que los cita ya que en el convenio suscripto de construcción de la vivienda sobre terrenos de su propiedad, el segundo se había constituido en garante o fiador la haber firmado unos documentos comerciales por el saldo de la deuda.
No ha notificado la demanda a este demandado, si se lo puede considerar así, y el procedimiento ha avanzado, estando en la etapa del ofrecimiento de prueba.
Es posible pedir la nulidad de lo actuado por no haber sido notificado el codemandado, y solicitar se retrotraigan los plazos para contestar la demanda? con el beneficio de que no se habrían vencido los plazos para contestar, o se aplica el principio procesal de preclusión de los plazos?
Gracias, creo que sería una salvación.
No obstante ello yo ofrecería la prueba y en subsidio interpondría la nulidad.
Que te parece.
Gracias María Julieta