Construyo sobre terreno de otro. que hago ?

[sanfi]

Que tal colegas. Vino al estudio unSr. de 68 años que construyo una casa hace 40 años con un amigo quien construyo adelante, y mi cliente atrás. Yo saque un informe en Catastro en la Plata para saber a nombre de quien está el inmueble, y figura que el terreno es del hombre que vive adelante, o sea que mi cliente construyó atras toda una vivienda pero el terreno es de otro.
Qué vía puedo encarar, la verdad que no sé judicialmente que puedo hacer, porque nunca me vino un tema así.
Desde ya agradezco lo que me puedan ayudar.

[bjsaravipaz]

Sanfi:

Disculpa, no me queda claro.

Entiendo, ante todo, que no se trata de un caso de un inmueble afectado al régimen de la Ley 13.512, Propiedad Horizontal cuyos edificios "a construir" se hicieron en unidades cambiadas. Si fuera así, la solución sería la permuta.

Pero parecería que se trata de un caso en el que un terreno, supongamos de 10m x 20m fue adquirido por dos amigos para construir cada uno su casa. Y que uno de ellos se fue más allá de los 20m de fondo, pasándose al lindero. ¿Es así? Si así fuera habrá que hacer un concienzudo estudio para buscar una solución a la cuestión, modificando el estado parcelario de los inmuebles afectados, con el consentimiento de sus titulares de dominio.

No debería hacer más suposiciones, ya que pueden dar lugar a confusión.

Un cordial saludo.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
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[sanfi]

Que tal. No. Es así. Dos amigos construyeron en un mismo terreno dos casas, hace 40 años. Hoy hay serias diferencias entre ellos y este hombre me viene a ver para subdividir. Le pregunto acerca de la escritura de dominio y me dice que él no tiene nada, que jamas formo nada porque en ese entonces ese lugar era despoblado. Entones digo, para subdividir primero hay que ser titular o condomino.
Saco un informe en La Plata y oh sorpresa, ese inmueble consta 100% su dominio a nombre del que vive adelante, o sea que mi cliente construyó sobre un terreno de otro, se entendió ?
El tema es que es toda una casa lo que hizo, pero sobre el terreno de su digamos ex-amigo.
Lo que necesito es saber como puedo encarar la via judicial, porque hay mejoras que se hicieron sobre ese lote que hay que reclamar.
El tema es en Avellaneda, Bs. As.

[luchor]

Me parece que tendrias que iniciar una usucapion veinteañal. Ya hace 40 años que vive ahi. Saludos

[sanfi]

Que tal Luchor. Vos decis que vá por vía de usucapion... me cabe la duda porque el dueño del terreno esta vivo ? Tenes idea mas o menos qué documental tengo que acompañar, te pregunto esto porque la verdad no hice nunca una...

[bjsaravipaz]

Si se pretende adquirir por prescripción una fracción de terreno cuyas dimensiones y forma no se ajustan a la normativa de uso del suelo, se va a complicar la cuestión.

En efecto, las autoridades administrativas no van a aceptar que se genere un inmueble no aceptado por la Ley.

Un cordial saludo.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
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[sanfi]

Que tal Sr. Agrimensor. no entiendo que quiere decir "cuyas dimensiones y formas no se ajustan a la normativa de uso del suelo", y "que las autoridades administrativas no van a aceptar que se genere un inmueble no aceptado por la ley".
En este caso, se trata de un solo lote, donde hay edificadas dos viviendas en planta baja, no se trata de edificios; o sea, son dos casas edificadas en un mismo lote, y mi cliente íntegramente construyó la casa de atras, y, ahora que surgen problemas entre ellos, con el informe de Catastro, surge que ese terreno fue adquirido por hombre que construyó adelante.
Ese es el punto.
Quizás ud. se refiere a que construyeron sin respetar el Código de Edificación.

[123justicia]

hay algo que no me queda claro.... el sr que construyo al fondo del lote, nunca verifico antes de construir la documentacion que acredite quien es el titular?
de que modo adquiere el lote el sr?

[sanfi]

Que tal 123.
Es correcto, el Sr nunca verificó quien era el titular, y construyó.
Eran amigos. El de adelante es el dueño, asi surge del info de Catastro. El del fondo nunca adquirió el dominio, sólo tiene la posesion de exactamente 40 años, dde el 68, más mucha documentación de las compras de materiales, y algun pago de impuesto, ademas todos los nacimientos de sus hijos se acreditan en la zona. Pero, el terreno es de el de adelante, que está vivo, obvio.

[bjsaravipaz]

Sanfi:

No me refiero al código de edificación.

Si existen dos viviendas sobre un mismo lote, hay que analizar las posibilidades para dividir el mismo. Al menos, entiendo que es lo que se pretende.

Cuando se analiza una división hay que analizarla desde el punto de vista de las normas que hacen al ordenamiento urbano. En la Provincia de Buenos Aires, podríamos simplificarla en el Decreto Ley 8.912, y las concordantes Ordenanzas Municipales que regulan la materia y están validadas por el Ejecutivo Provincial.

Análogamente, cuando se pretende crear un inmueble a partir de una posesión, lo formalmente aceptable es que lo que se posea se encuadre en las dimensiones mínimas establecidas en la legislación.

Para ser más práctico, supongamos un lote de 8m de frente por 30m de fondo. Y que en el supuesto planteado existen dos viviendas, una adelante y otra atrás. Y que el de atrás accede por un pasillo, supongamos de 3m de ancho.

En el hipotético caso planteado, no podría formalizarse la creación de un inmueble con forma de "L" y con esas dimensiones (al menos, en la Provincia de Buenos Aires).

Entonces, si se quisiera dividir el inmueble, quedaría el remedio del sometimiento del mismo al régimen de la Ley 13.512 -Propiedad Horizontal-, cumpliendo formalidades que ya hemos comentado varias veces.

Este especial régimen no hace mayores distinciones en si se trata de un edificio en torre, o viviendas a modo de cuerpos de edificación independientes en planta baja. El tratamiento es el mismo.

Evidentemente tienes un problema más de fondo que el tema planteado desde mi enfoque. Pero, en algún momento tendrán que analizar cómo "separarán" los derechos de propiedad.

Un cordial saludo.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
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[sanfi]

Entiendo Sr. Agrimensor.
Es claro que el problema es más profundo, por cuanto hay por un lado titularidad de dominio en el Sr. de adelante y solo posesión por el Sr. de atrás.
En cuanto a los requerimientos para dividir ese inmueble, entiendo que no hay problemas. Digo esto porque mi cliente (el de atrás) construyó teniendo en cuenta los metros necesarios para pasillo lateral y la correcta separación con la vivienda delantera. Por ese lado no habría problemas. Creo que se respetaron esas disposiciones. En realidad, como el Sr. de atrás es albañil y siempre trabajó para Maestros Mayor de Obra, por eso creo que él sabía que en algún momento tendría que subdividir. Pero sigo con el problema que no se puede dividir una propiedad de la que no se es dueño. Es así este tema. De todos modos le agradezco, que me haya hecho ver este tema de las Ordenanzas. Creo que en este caso puntual, en su momento se tuvieron en cuenta.

[ALEJANDRA VALLADARES]

y no hay boleto de compra venta o de seña firmado por ambos amigos???

[sanfi]

No, desgraciadamente no hay nada firmado entre ellos.
Me sugirieron usucapión, pero estoy en duda si iniciar por esa vía. No sé realmente si es recomendable porque es sobre la mitad del terreno, como hago con el plano de mensura, vá a salir por toda la propiedad, cuando lo que mi ciente tiene construído es la parte de atrás.

[MORGAN]

Tiene que accionar por usucapion no hay vueltas, el plano de mensura determina la porción exacta poseída que puede formar parte de dos o más inmuebles o ser menor que uno.

[DAL]

El señor de atras quiere subdividir. Bien.
El de adelante, se niega rotundamente????
Porque quizá tendrán serias diferencias pero no se niegue a subdividir.
Y si en vez de compartir gastos, el de atras propone correr con el costo del tramite necesario para convertir ese inmueble en dos, sea subdividir el terreno en dos terrenos más pequeños o someter el terreno al regimen de propiedad horizontal. Lo que sea viable. Lo hace el dueño registral, lo paga el de atras, y luego de regularizado se acomodan las escrituras, posiblmente a traves de una venta, ya que la donación nos traera el problema de las hipoteticas legitimas.
Me parece obvio que ambos deberían compartir, pero ofrecer abonar los costos puede destrabar la cuestion.