Mi consulta es la siguiente: un concubino pude desalojar a su concubina. Caso afirmativo. En calidad de qué?. Necesitaría un modelo de CD para remitirle previo a iniciar acción de desalojo. Gracias y espero ayuda.
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DESALOJO DE CONCUBINO
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Hola Liza ... podés ampliar ... quien es el dueño del inmueble ? saludos cordiales
abogado1987 escribió:Hola Liza ... podés ampliar ... quien es el dueño del inmueble ? saludos cordialesHola el dueño del inmueble es mi cliente. Es titular registral. Esta es mi primera consulta. No entiende bien esto del foro, pero con paciencia lo voy a conseguir. Gracias.
Sailaw escribió:Y como es el tema?, el tipo està solo en el inmueble sin tu clienta?Sí mi cliente estuvo en concubinato durante 5 años. Hace tres que se retiró de la casa. El (mi cliente) es el titular registral. La concubina ocupa su propiedad. Ahora mi cliente la necesita y ella se resiste a restituísela, por eso quisiera saber si debo iniciar una acción de desalojo contra la concubina que habita la casa. En calidad de qué la demando, intruso no porque no lo es, tenedora? Yo la iniciaría contra ella y cualquier otro ocupante. Está bien. Esa es mi duda. Yo le mandé una CD a que en el plazo de 30 días me desaloje el inmueble y me lo restituya libre de ocupantes bajo apercimibimiento de iniciar acciones legales. Esto previo al juicio. Debo hacer otra cosa?. Gracias.
Si que podes, el desalojo es por vencimiento de comodato, si estas en Provincia o en Capital en los dos lugares existe el procedimiento del desalojo anticipado, que se ordena previa causión .
No es un tràmite dificil, y tenes que acreditar al titularidad dominial, serìa interesante ver que pusiste en la CD en la cual intimaste el desalojo.
No es un tràmite dificil, y tenes que acreditar al titularidad dominial, serìa interesante ver que pusiste en la CD en la cual intimaste el desalojo.
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
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Sailaw escribió:Si que podes, el desalojo es por vencimiento de comodato, si estas en Provincia o en Capital en los dos lugares existe el procedimiento del desalojo anticipado, que se ordena previa causión .Me parece que no estamos en presencia de un comodato. la CD la intimo en mi caracter de titular registral a desalojar el inmueble en el término de 30 días y a su restitución bajo apercibimiento de iniciar acciones legales. Nada más. Debo hacer otra cosa?
No es un tràmite dificil, y tenes que acreditar al titularidad dominial, serìa interesante ver que pusiste en la CD en la cual intimaste el desalojo.
Como que no estamos en presencia de un comodato?, que otra figura jurìdica le aplicarias?, intrusa no fué porque entró con la aceptación del titular de dominio, si vas por ese lado, te vas a dar por las narices, con la simple prueba que vivio con él, Locación no es, porque falta el contrato e incluso el caracter oneroso del mismo.
El al retirarse de la propiedad, en realidad lo que estaba haciendo es un prestamo de uso, hasta que se lo pida en retorno, es un comodato.
Un comodato vence y es exigible a partir del momento que se pide la devolución (art 2285 del CC)
Lo que hizo el propietario es un prestamo sin plazo (comodato precario).
El al retirarse de la propiedad, en realidad lo que estaba haciendo es un prestamo de uso, hasta que se lo pida en retorno, es un comodato.
Un comodato vence y es exigible a partir del momento que se pide la devolución (art 2285 del CC)
Lo que hizo el propietario es un prestamo sin plazo (comodato precario).
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
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Sailaw escribió:Como que no estamos en presencia de un comodato?, que otra figura jurìdica le aplicarias?, intrusa no fué porque entró con la aceptación del titular de dominio, si vas por ese lado, te vas a dar por las narices, con la simple prueba que vivio con él, Locación no es, porque falta el contrato e incluso el caracter oneroso del mismo.Tiene razón. La cd que le envié está bien? Debo hacer otra cosa previo a iniciar el desalojo?. Gracias por tu ayuda. No tengo experiencia recién comienzo. Saludo atte.
El al retirarse de la propiedad, en realidad lo que estaba haciendo es un prestamo de uso, hasta que se lo pida en retorno, es un comodato.
Un comodato vence y es exigible a partir del momento que se pide la devolución (art 2285 del CC)
Lo que hizo el propietario es un prestamo sin plazo (comodato precario).
Si, ahora inicia la acción de desalojo por vencimiento de comodato, si es en provincia invocá el 686 bis (creo) porque la figura del comodatario que no devuelve la locación reclamado el término del mismo o a pedido del comodante en el caso del precario, puede ser asimiliada a el intruso. si es en capital el 680 bis o 684 bis por analogìa
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
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Grande, Sailaw. Como siempre. Y todos aprovechamos tu sapiencia desde el silencio cómplice del ciberespacio.
El carácter de la ocupación del concubino ha dado lugar a distintas interpretaciones. Se lo ha considerado tenedor precario, comodatario, intruso, etc.
Si yo tuviera que iniciar un proceso de desalojo contra un concubino, previamente solicitaría diligencia preliminar, a los efectos de la determinación del carácter en que ocupa el inmueble (art. 323 inc.6), si es que previamente no ha quedado acreditado el mismo por medio de algún instrumento fehaciente (carta documento, por ejemplo).
Y esto porque puede suceder que el concubino alegue y pruebe derechos posesorios sobre el inmueble, y en este caso, la acción de desalojo no es admisible.
Por otra parte, en la demanda de desalojo no es necesario mencionar el carácter que se le atribuye al concubino (tenedor precario, intruso, comodatario, etc), sino solo acreditar el derecho sobre el inmueble (en este caso, escritura pública), y solicitar el desahucio.
En fin, narrar los hechos, probarlos, invocar la legitimación activa (titular registral), y las normas procesales aplicables. El derecho aplicable lo determina el juez. Y conviene tener en cuenta el principio “iura cura novit”, o “iura novit curia”, como más les guste.
Aquí dejo una parte de un fallo, con voto de la Dra. Graciela Medina, sobre el tema.
IV- PROCESO DE DESALOJO
"El proceso de desalojo, previsto en el artículo 676 y siguientes del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce de un bien inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible; es un proceso especial que resulta de una acción personal.
En el presente voy a adentrarme a tratar de si la concubina puede desalojar a su concubino cuando finalizada la unión de hecho ésta continua habitando la vivienda de propiedad de su ex compañera.
Concretamente, voy a analizar cual es el carácter por el cual el concubino detenta el inmueble, a fin de precisar si la actora está legitimada activamente para lograr su desahucio
a) Concubino como intruso.
La intrusión carece de una caracterización legal. Según la Doctrina es intruso quien -ilegalmente y careciendo de derecho se introduce en un inmueble. Por ende, quien tuvo el consentimiento voluntario de su propietario, no podrá ser calificado de intruso aun cuando permanezca en la detentación de la tenencia. (Alvarez Alonso, S, "El desalojo por intrusión, precario, comodato y usurpación.", Bs. As, 1966, p 57.)
En la década pasada múltiples pronunciamientos judiciales hicieron lugar a la demanda por desalojo contra el concubino por considerarlo un intruso (Cnpaz, Sala VI, 17/11/69, LL 140-124)
La Jurisprudencia, después de sufrir una evolución en este aspecto estableció que "no es aceptable sostener que a la concubina se la pueda considerar intrusa porque se niega a desocupar el inmueble cuando así se lo requiere su compañero, después de haber convivido con el.". Hoy en día la mayoría de los tribunales del país rechazan la acción de desalojo instaurada contra la concubina cuando se la pretende excluir del uso del bien inmueble alegando su carácter de intruso.
Coincido con tal solución porque intruso es quien ha entrado en la cosa contra la voluntad del dueño e innegablemente la concubina ingresa al inmueble contando con la expresa conformidad de su compañero.
b) Concubino como tenedor
Según Alsina el tenedor es quien ha entrado a ocupar un inmueble por efecto de tradición, como consecuencia de un contrato que le acuerda la tenencia de la cosa quedando comprendidos: el locatario, el colono parciario, el comodatario, el depositario, mandatario, administrador, gestor, guardador, y todo aquel que reciba la cosa con obligación de restituirla ( ALSINA, Hugo "Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", T III, p.407, Buenos Aires 1943,)
Arazi y Rojas recuerdan la opinión de Salgado quien destacaba un aspecto importante de la figura del intruso, que era el consentimiento, sosteniendo que si el propietario lo había dado no se podía justificar el carácter de intruso del ocupante, pues la intrusión se genera por " Introducirse sin derecho" o por la fuerza o vías de hehos o apoderarse de una cosa inmueble contra la voluntad de su dueño( SALGADO, Alí " Locación, comodato y desalojo" La Rocca, Buenos Aires, 1994, p 289, cit. por ARAZI — ROJAS EN Código Civil Comentado, ed. Rubinzal Culzoni, T III- p 340)
De esto se deduce que es requisito para la tenencia, la entrega del bien y la posterior obligación a restituirla. Por lo tanto, quien ocupa la cosa en razón de una relación concubinaria con el propietario, no es en principio un tenedor y no pesa sobre el la obligación de restituir correlativa impuesta por el articulo 2465 del CC. La falta de entrega del bien impide configurar al concubino como tenedor en tanto prescribe el Art. 2460 CC. Ya que la simple tenencia de las cosas solo se adquiere por tradición.
c) Concubino como comodatario
Tal como señalé previamente, no existe en el caso del concubinato un acto de entrega del bien. Al quedar incumplido dicho presupuesto no se accede a la cosa en los términos del Art.2255/6 CC aplicable al supuesto del Art. 2285 CC. (Causse Federico Javier, "El desalojo del concubino, una aproximación necesaria"T 1997-B Sec. Doctrina Pág. 1359)
La Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires en jurisprudencia que comparto dijo que "No reviste carácter de comodataria quien convivió con el actor como su concubina y por lo tanto no puede ser sujeto de la acción de desalojo (arts 1141, 2255,2256 y concs., Cod Civil; 676, Cod de Procedimiento Civil)" (Guevara, Teresa G. c. Puig Hugo H (Ac 43.952) del 5/6/90 LA LEY ,1990-D, 201).
Por otra parte me permito agregar que el comodato es un contrato real que se perfecciona con la entrega de la cosa que se presta gratuitamente con la facultad de usarla, mientras que en un concubinato no se entrega el inmueble en préstamo gratuito de uso, porque las partes convivieron en el.
V- LA EXISTENCIA DE CONCUBINATO NO DA DERECHO A CONTINUAR EN LA VIVIENDA
Estoy convencida que el concubino no es intruso, ni comodatario, ni tenedor de lo cual se deriva que no existe a su respecto un titulo autónomo de detención. Naturalmente tiene la cosa, pero la circunstancia no conforma el corpus posesorio, no alcanza a la efectividad que prescribe el 2352 del Cod Civil.
No obstante no ser intruso, comodatario, ni tenedor el concubino no propietario puede ser en principio desalojado ya que "la amplitud de la fórmula utilizada por las disposiciones procesales que regulan el procedimiento de desalojo, permite encuadrar como sujeto pasivo de la acción al concubino cuando se refiere a [color=blue]"cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir o entregar sea exigible"[/color]
En definitiva considero que el concubino no tiene título para quedarse en el inmueble por eso es susceptible de la acción de desalojo del Art. 676 del Cod Proc Nac., ya que está comprendida en la categoría de "cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir o entregar sea exigible" del mencionado artículo.
En conclusión la mera existencia del concubinato no da derecho a uno de los concubinos a continuar ocupando el inmueble propiedad del otro, máxime cuando la propietaria tuvo que abandonarlo por haber sido sometida a violencia por parte de su pareja, según surge de los testimonios que se agregan a fs. 179/180, 182/183.” Voto de la Dra. Graciela Medina en autos "J. A. M. c / A. J. B. s-desalojo", San Isidro, 19 de noviembre del 2002.
Aquí dejo un link con jurisprudencia y doctrina sobre el tema:
http://www.gracielamedina.com/archivos/ ... 000023.pdf
Si yo tuviera que iniciar un proceso de desalojo contra un concubino, previamente solicitaría diligencia preliminar, a los efectos de la determinación del carácter en que ocupa el inmueble (art. 323 inc.6), si es que previamente no ha quedado acreditado el mismo por medio de algún instrumento fehaciente (carta documento, por ejemplo).
Y esto porque puede suceder que el concubino alegue y pruebe derechos posesorios sobre el inmueble, y en este caso, la acción de desalojo no es admisible.
Por otra parte, en la demanda de desalojo no es necesario mencionar el carácter que se le atribuye al concubino (tenedor precario, intruso, comodatario, etc), sino solo acreditar el derecho sobre el inmueble (en este caso, escritura pública), y solicitar el desahucio.
En fin, narrar los hechos, probarlos, invocar la legitimación activa (titular registral), y las normas procesales aplicables. El derecho aplicable lo determina el juez. Y conviene tener en cuenta el principio “iura cura novit”, o “iura novit curia”, como más les guste.
Aquí dejo una parte de un fallo, con voto de la Dra. Graciela Medina, sobre el tema.
IV- PROCESO DE DESALOJO
"El proceso de desalojo, previsto en el artículo 676 y siguientes del Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires tiene por objeto lograr la recuperación del uso y goce de un bien inmueble, cuando media una obligación de restituir exigible; es un proceso especial que resulta de una acción personal.
En el presente voy a adentrarme a tratar de si la concubina puede desalojar a su concubino cuando finalizada la unión de hecho ésta continua habitando la vivienda de propiedad de su ex compañera.
Concretamente, voy a analizar cual es el carácter por el cual el concubino detenta el inmueble, a fin de precisar si la actora está legitimada activamente para lograr su desahucio
a) Concubino como intruso.
La intrusión carece de una caracterización legal. Según la Doctrina es intruso quien -ilegalmente y careciendo de derecho se introduce en un inmueble. Por ende, quien tuvo el consentimiento voluntario de su propietario, no podrá ser calificado de intruso aun cuando permanezca en la detentación de la tenencia. (Alvarez Alonso, S, "El desalojo por intrusión, precario, comodato y usurpación.", Bs. As, 1966, p 57.)
En la década pasada múltiples pronunciamientos judiciales hicieron lugar a la demanda por desalojo contra el concubino por considerarlo un intruso (Cnpaz, Sala VI, 17/11/69, LL 140-124)
La Jurisprudencia, después de sufrir una evolución en este aspecto estableció que "no es aceptable sostener que a la concubina se la pueda considerar intrusa porque se niega a desocupar el inmueble cuando así se lo requiere su compañero, después de haber convivido con el.". Hoy en día la mayoría de los tribunales del país rechazan la acción de desalojo instaurada contra la concubina cuando se la pretende excluir del uso del bien inmueble alegando su carácter de intruso.
Coincido con tal solución porque intruso es quien ha entrado en la cosa contra la voluntad del dueño e innegablemente la concubina ingresa al inmueble contando con la expresa conformidad de su compañero.
b) Concubino como tenedor
Según Alsina el tenedor es quien ha entrado a ocupar un inmueble por efecto de tradición, como consecuencia de un contrato que le acuerda la tenencia de la cosa quedando comprendidos: el locatario, el colono parciario, el comodatario, el depositario, mandatario, administrador, gestor, guardador, y todo aquel que reciba la cosa con obligación de restituirla ( ALSINA, Hugo "Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial", T III, p.407, Buenos Aires 1943,)
Arazi y Rojas recuerdan la opinión de Salgado quien destacaba un aspecto importante de la figura del intruso, que era el consentimiento, sosteniendo que si el propietario lo había dado no se podía justificar el carácter de intruso del ocupante, pues la intrusión se genera por " Introducirse sin derecho" o por la fuerza o vías de hehos o apoderarse de una cosa inmueble contra la voluntad de su dueño( SALGADO, Alí " Locación, comodato y desalojo" La Rocca, Buenos Aires, 1994, p 289, cit. por ARAZI — ROJAS EN Código Civil Comentado, ed. Rubinzal Culzoni, T III- p 340)
De esto se deduce que es requisito para la tenencia, la entrega del bien y la posterior obligación a restituirla. Por lo tanto, quien ocupa la cosa en razón de una relación concubinaria con el propietario, no es en principio un tenedor y no pesa sobre el la obligación de restituir correlativa impuesta por el articulo 2465 del CC. La falta de entrega del bien impide configurar al concubino como tenedor en tanto prescribe el Art. 2460 CC. Ya que la simple tenencia de las cosas solo se adquiere por tradición.
c) Concubino como comodatario
Tal como señalé previamente, no existe en el caso del concubinato un acto de entrega del bien. Al quedar incumplido dicho presupuesto no se accede a la cosa en los términos del Art.2255/6 CC aplicable al supuesto del Art. 2285 CC. (Causse Federico Javier, "El desalojo del concubino, una aproximación necesaria"T 1997-B Sec. Doctrina Pág. 1359)
La Suprema Corte de la provincia de Buenos Aires en jurisprudencia que comparto dijo que "No reviste carácter de comodataria quien convivió con el actor como su concubina y por lo tanto no puede ser sujeto de la acción de desalojo (arts 1141, 2255,2256 y concs., Cod Civil; 676, Cod de Procedimiento Civil)" (Guevara, Teresa G. c. Puig Hugo H (Ac 43.952) del 5/6/90 LA LEY ,1990-D, 201).
Por otra parte me permito agregar que el comodato es un contrato real que se perfecciona con la entrega de la cosa que se presta gratuitamente con la facultad de usarla, mientras que en un concubinato no se entrega el inmueble en préstamo gratuito de uso, porque las partes convivieron en el.
V- LA EXISTENCIA DE CONCUBINATO NO DA DERECHO A CONTINUAR EN LA VIVIENDA
Estoy convencida que el concubino no es intruso, ni comodatario, ni tenedor de lo cual se deriva que no existe a su respecto un titulo autónomo de detención. Naturalmente tiene la cosa, pero la circunstancia no conforma el corpus posesorio, no alcanza a la efectividad que prescribe el 2352 del Cod Civil.
No obstante no ser intruso, comodatario, ni tenedor el concubino no propietario puede ser en principio desalojado ya que "la amplitud de la fórmula utilizada por las disposiciones procesales que regulan el procedimiento de desalojo, permite encuadrar como sujeto pasivo de la acción al concubino cuando se refiere a [color=blue]"cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir o entregar sea exigible"[/color]
En definitiva considero que el concubino no tiene título para quedarse en el inmueble por eso es susceptible de la acción de desalojo del Art. 676 del Cod Proc Nac., ya que está comprendida en la categoría de "cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir o entregar sea exigible" del mencionado artículo.
En conclusión la mera existencia del concubinato no da derecho a uno de los concubinos a continuar ocupando el inmueble propiedad del otro, máxime cuando la propietaria tuvo que abandonarlo por haber sido sometida a violencia por parte de su pareja, según surge de los testimonios que se agregan a fs. 179/180, 182/183.” Voto de la Dra. Graciela Medina en autos "J. A. M. c / A. J. B. s-desalojo", San Isidro, 19 de noviembre del 2002.
Aquí dejo un link con jurisprudencia y doctrina sobre el tema:
http://www.gracielamedina.com/archivos/ ... 000023.pdf
Hoy, somos todos estudiantes. (Augusto Mario Morello).
Charlie, muy bueno lo que dejaste, no lo comparto, pero està excepcional.
Yo creo que el hecho de irse de su propiedad, y dejar a el concubino en la misma, sabiendo el concubino y sabiendo el que se va de quien es la propiedad se està prestando, tolerar la ocupación de su propiedad es un acto de prestamo, es un comodato precario, porque ambas partes lo saben, el caracter provisorio y dependiente de la voluntad de comodante, y si no lo es es un cuasicomodato, que tiene identicos efectos.
Yo creo que el hecho de irse de su propiedad, y dejar a el concubino en la misma, sabiendo el concubino y sabiendo el que se va de quien es la propiedad se està prestando, tolerar la ocupación de su propiedad es un acto de prestamo, es un comodato precario, porque ambas partes lo saben, el caracter provisorio y dependiente de la voluntad de comodante, y si no lo es es un cuasicomodato, que tiene identicos efectos.
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
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A los efectos practicos, no cabria posibilidad por parte del accionado de desdecir que se trata de un prestamo.
Veamos: como probar que la voluntad del que dice haber prestado no era tal?, Que otro titulo puede tener el concubino que se quedó en la casa?, no contrato de locación, no boleto de compraventa con posesión, solo la palabra de quien dice haber prestado.
Si el titular dice, yo se lo presté a titulo precario, no existe posibilidad de oponer nada.
Veamos: como probar que la voluntad del que dice haber prestado no era tal?, Que otro titulo puede tener el concubino que se quedó en la casa?, no contrato de locación, no boleto de compraventa con posesión, solo la palabra de quien dice haber prestado.
Si el titular dice, yo se lo presté a titulo precario, no existe posibilidad de oponer nada.
********Abogado********
Ciudad Autónoma de Bs.As.
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Estimados:
Mi aporte está dado desde la lectura, estudio y caso práctico en pleno desarrollo.
En este mencionado, el primer planteo -realizado respetablemente por una colega- se hizo -de ex concubina a ex concubino- desde el desalojo por intrusión.
Luego, tomo el caso, solicito mandamiento de constatación, a resultas del cual, el demandado manifiesta que ocupa la propiedad en carácter de dueño sin exhibir documentación alguna -que obivamente no detenta-
Por ello es que modifico el objeto de la demanda a reivindicación, entendiendo que me presta el marco adecuado para continuar el camino.
Ciertamente no juega el desalojo anticipado, más me garantizo de que el proceso sea lo suficientemente amplio, y en el mismo quien puede lo más puede lo menos, y como un colega manifestó, primeramente solicitaría un mandamiento de constatación. En caso de contar con los recursos, nada obstaría a que se contraten los servicios de un escribano a tal fin.
Saludos cordiales
Laura
Mi aporte está dado desde la lectura, estudio y caso práctico en pleno desarrollo.
En este mencionado, el primer planteo -realizado respetablemente por una colega- se hizo -de ex concubina a ex concubino- desde el desalojo por intrusión.
Luego, tomo el caso, solicito mandamiento de constatación, a resultas del cual, el demandado manifiesta que ocupa la propiedad en carácter de dueño sin exhibir documentación alguna -que obivamente no detenta-
Por ello es que modifico el objeto de la demanda a reivindicación, entendiendo que me presta el marco adecuado para continuar el camino.
Ciertamente no juega el desalojo anticipado, más me garantizo de que el proceso sea lo suficientemente amplio, y en el mismo quien puede lo más puede lo menos, y como un colega manifestó, primeramente solicitaría un mandamiento de constatación. En caso de contar con los recursos, nada obstaría a que se contraten los servicios de un escribano a tal fin.
Saludos cordiales
Laura
laurachappe