CASO COMPLICADISIMO! VTA TERRENO - BOLETO - ESCRITURACION

[drafloyd]

Buenas, colegas!
Tengo un caso complicado y no se como empezar. Yo voy por la parte vendedora. Tratare de resumirlo lo mas que pueda:
- Se realizó la venta de un terreno en provincia de bs as hace 20 años por boleto de compraventa a 2 compradores. Se pago el precio. Nunca se escrituro por incomparescencia de la parte compradora.
- Hace 2 años reaparece 1 de los 2 compradores manfiestando que desea hacerse cargo de la deuda municipal, y el vendedor (figura como titular aun por no haberse escriturado ni inscripto la venta) lo autoriza frente a la municipalidad para ingresar a una moratoria. Al mismo tiempo, se labra un acta ante escribano dando cuenta de esta situacion y la parte vendedora y este comprador (el otro comprador esta ausente) se comprometen a escriturar dentro de los 90 días de saldada la moratoria.
- Actualmente, en teoria, la deuda municipal estaria saldada y el comprador que pago pone en conocimiento del vendedor que hay un tercero ocupando el terreno quien además ha construido allí, y a quien el quiere enajenarselo tras escriturar. Por lo cual, propone al vendedor realizar la escritura directamente con dicha persona, eludiendo la existencia del boleto original y al otro comprador primigenio.
Como abogada del vendedor me opongo a esa alternativa, dado que implicaria hacerse cargo de todo lo que pudo haber acaecido en dicho terreno durante 20 años y porque ademas, vulnera los derechos del otro comprador ausente. Propongo que se presenten los 2 compradores del boleto a escriturar, o en su defecto, que el ausente realice una cesion de derechos a favor del otro comprador, y solo escriturar con este ultimo.
A todo esto, el escribano alega que necesita una cedula catastral confeccionada por un agrimensor para poder escriturar e inscribir, y nadie quiere hacerse cargo de los gastos de este documento.
Mi duda fundamental es: como pongo en conocimiento e intimo al comprador ausente para que tambien este obligado a concurrir a escriturar dentro de los 90 días de saldada la moratoria? El otro comprador nos dio el domicilio pero no esta constatado, como puedo constatarlo en esta instancia para cursarle dicha intimación y que sea fehaciente? En que podría perjudicar a mi cliente la existencia del tercer ocupante que ha construido en el terreno? (la posesión se otorgó en el boleto de compraventa).

Les agradeceria si pueden darme una mano
Desde ya mil gracias!
Dra Floyd

[drafloyd]

nada de nada? cualquier dato que me puedan pasar me sirve, ojala alguien pueda tirarme alguna ayuda!!!

[mbanchero]

No se como podes hacer para constatar el domicilio del otro comprador (tal vez, como se hace en las prescripciones puedas solicitar informes al correo o juez de competencia electoral, pero no se si te lo informaran sin orden judicial), estoy de acuerdo en que lo contactes y si los dos estan de acuerdo si haces la escritura a nombre del tercero (obviamente previo a ello, ya que es necesario para la escrituracion, entre los compradores y el poseedor arreglaran el tema de las deudas).
Respecto a la cedula catastral en provincia es obligatorio, tendrán que determinar entre ellos quien la paga, tu cliente de buena volunta firma la nueva escritura y accede a que se rompa el boleto de compraventa, del resto que se encarguen ellos (en mas si tienen interes en arreglar la situacion son ellos quienes deberían preocuparse por contactar al otro comprador).

Saludos y suerte!!

[josimag]

Varias cosas.
Si están de acuerdo en escriturar a nombre del tercer ocupante, tu cliente es quien directamente firmará la escritura a nombre de éste último. Porque será, como bien sabés, quien sigue siendo el titular registral. No veo razón alguna para intimar a quienes aparecen en el boleto -que por otra parte está vencido (es decir, que ya no obliga a las partes). Y por una cuestión de buena fé, el vendedor (tu cliente) no debería negarse a firmar la escritura en ningún caso, siendo los gastos que demandare la misma arreglados entre los compradores que resultaron del boleto y el nuevo comprador (actual poseedor del terreno).
Y con gastos que demande la escritura, incluye también el estado parcelario (que sirve para actualizar la valuación del terreno y dura según los casos entre 2 y 3 años).
Lo importante es que las voluntades estén claras.
Tu cliente no tiene derecho a cobrar suma alguna sobre esa venta, ya que el precio ha sido pagado en su totalidad. Pero tampoco debe hacerse cargo de absolutamente nada de lo que demande el proceso de escrituración. Sólo debería firmarla y nada más.
Es recomendable también que pidas algún informe de dominio para ver en qué estado está el inmueble. No te olvides que el escribano es agente de retención de los impuestos y al firmarse la escritura éste debe retener las sumas debidas hasta el momento de ARBA y municipal (aunque en algunos casos se puede firmar que lo toma a su cargo el comprador y seguir pagando la deuda).
También se debe pagar el ITI (impuesto a la transferencia de inmuebles), que deben asegurarse y negociar quien lo va a pagar, si el comprador nuevo o el comprador del boleto que hoy vende.
Una cosa no menor es localizar quien tiene el título antecedente, es decir, la escritura anterior, porque de no aparecer, van a tener que solicitar un segundo testimonio (que no es muy barato) para poder escriturar.
Respecto del segundo comprador que aparece en el boleto, sí conviene citarlo por CD. Y que luego, si aparece que arregle la venta con el otro. Supongo que le descontará lo que pagó en concepto de impuestos municipales y demás, pero eso a vos ya te es ajena, porque sos abogada del vendedor, que nada tiene que ver con esta relación.

Saludos.

[drafloyd]

MUCHAS GRACIAS A LOS DOS!!!

[danunola]

dra floyd!! tengo un caso aprecido al tuyo, no te puedo ayudar mucho pero me parece apropiado lo que te contestaron arriba, pero ahora te pido y les pido una ayudita para mi caso!!! un vendedor, hace mas de 10 años vende un terreno a un comprador y este comprador cede el boleto de compraventa a otra persona, que si bien no posee el tereno, construye en el y hace unos meses el mismo comprador cede de nuevo por boleto de compraventa el mismo terreno y ahora estan por tramitar la escrituracion ya que el vendedor principal esta dispuesto a realizar la cesion directa al ultimo compradorr, creo que indentico el caso, pero yo voy por el primer comprador que construyo y ahora no tiene la posesion porfisss si me pueden ayudar con el casooo se los agradeceriaa!!!!

[ody]

Hola. Veo q ya hay un Escribano/a q es quien autoriza la escritura, y èl/ella te guiarà correctamente.
Si el vendedor percibiò el precio, presumo, deberà ajustarse a lo pactado previamente.

En el caso q planteàs, aunq representes al 1er comprador q edificò, no cediò èl tambièn??..igualmente, la posesiòn es un requisito sine quanon para una trasmisiòn de dominio perfecto..por tanto si no la tiene, no puede escriturar....no entiendo tu cliente, si construyò y luego se fue, q reclama??

Deberìas concurrir a una Escribanìa, y tambièn realizar la consulta x tu cuenta, y ver què piensa el funcionario.

Saludos, Ody