Sailaw escribió:Eso no lo vi aún, y vi muchas cosas, creo (me lo puede refutar un especialista en derecho registral), que incluso en la escritura se debe hacer referencia a los certificados solicitados indicando su número y fecha, si no fuera así se caería en la nulidad o inexistencia del acto jurídico. .......... no es así?
Retomo el tema, porque merece alguna que otra reflexion más. Ya me paso una vez que el tema me parecio interesante, y no pudimos desarrollarlo entre todos por diferencias con el consultante (se acuerdan el tema de las implicancias juridicas del correo electronico)
En este caso, tal vez el consultante penso que no lo ibamos a contestar, y por ello se mando la referencia al "cliente"...(yo por unica vez, la avivada la dejó pasar...)
Tambien me acuerdo que cuando eramos estudiante la gente conocida (parientes,amigos, etc)me consultaban sobre problemas que se les planteaban ("vos que estudias derecho, me pasa esto...y lo otro) Y uno respondia en la playa, en el cafe, en casa de otros, con el conocimiento (muy teorico y parcial, por cierto) que habia acumulado hasta ese momento...obviamente sin cobrar un peso, porque solo los abogados estan habilitados para ello (y porque nadie ni remotamente pensaba pagarte algo por ello...)
Entiendo, sin ser un especialista en derecho registral, que si bien es completamente cierto que en la escritura debe contener el numero de los certificados de dominio y anotaciones personales, y tambien lo es que el Registro observa la inscripcion (le otorga provisoria que se puede subsanar dentro de los 180 dias pidiendo los certificados omitidos en su oportunidad y ) si no consta dicho numero, estos recaudos formales cuyo cumplimiento se imponen al escribano autorizante como regla (ley 17801) no generan la invalidez y/o la inexistencia) del instrumento publico, y tampoco del acto juridico instrumentado, sino unicamente la responsabilidad civil y disciplinaria del escribano (y tambien penal, en caso de contribuir a configurar el delito de estafa).
Fijense el caso que el bien vendido se escritura rapidamente, no se encuentra embargado ni el vendedor inhibido, no se piden certificados, y no hay perjuicio para nadie. Al inscribir se encuentra con la inscripcion provisoria registral y lo subsana pidiendo los certificados que salen libres de gravamenes e inhibiciones y mediante anotacion marginal en el protocolo y adicion en el testimonio que mando al registro...
En cambio, si el bien estaba embargado o hipotecado, el comprador debera soportar el embargo y la ejecucion, y en su caso reclamara al escribano los daños y perjuicios.-
Todo el sistema del certificado, y la prioridad que el genera si se usa dentro del termino de vigencia y se presenta la escritura a inscribir en el Registro dentro del termino de 45 dias, es un sistema de proteccion muy eficaz, para dar seguridad a las transacciones, pensado en favor del adquirente, que carece de sentido en casos en que el vendedor no tiene embargos, ni hipotecas, ni inhibiciones, ni otra medida cautelar.
Parafo aparte merece los casos en que la cosa es ajena total o parcialmente (no pertenece al vendedor o al deudor hipotecario) lo que habria sido advertido con el certificado registral, y que por supuesto dan lugar a la declaracion de invalidez del acto juridico (o inexistencia, segun doctrina y jurisprudencia imperante) que se transmite via refleja al instrumento publico.-
Existiendo inhibicion, existe una prohibicion judicial de disponer de dicho bien, el Registro nunca tomara razon definitiva de esa escritura (con lo cual no sera oponible a terceros 2505), y he leido que algun autor considera causa de nulidad de la venta...
Saludos
