Caso jodido, consorcio no constituido.

[flux]

Se me presento un caso de esos para ver que resulta, les cuento como va a ver que opinan

-Empleado en negro ejerciendo tareas de encargado de porteria para una administracion que lo destina a varios consorcios eventualmente en principio para suplencias

-Lo ponen en forma definitiva en un consorcio tambien en negro, el motivo, el consorcio tiene problemas para escriturar, por lo tanto, no logra que le den la personeria adecuada y en consecuencia, no puede dar de alta empleados todavia

En un caso normal, se demanda al consorcio y el administrador seria un mero representante del consorcio, ahora, viendo que hablamos de una empleada que comienza trabajado para la administracion en si misma y despues resulta enviada al consorcio, y que el consorcio existe pero "de hecho" porque papeles en principio no tiene, se me ocurrio intimar al consorcio y al administrador indistintamente por motivo del articulo 30 de la LCT. El administrador si no puede justificar la personeria del consorcio y que el solo lo representa podria quedar engrampado en la accion principal como empleador, mas si llego a probar que el tipo la contrataba en forma personal y redestinaba a varios consorcios previamente al hecho de mandarla al que tiene problemas de personeria

El problema curioso lo voy a tener en algunos casos:

- Quien se presenta por el consorcio, me la juego a que queda rebelde, porque si no puede justificar personeria no podria presentarse. Aun si pudiera presentarse de alguna manera, tampoco podria firmar acuerdo alguno, mejor dicho, si no es con plata en mano no se puede firmar nada, porque es una persona que existe de hecho pero juridicamente "no existe"

- Suponiendo que el traslado de demanda rebote por motivo varios, puede llegar a ser un problema una notificacion bajo responsabilidad en estas condiciones si el juez me pide que haga una investigacion por oficios de donde consta inscripto ese consorcio, porque justamente "no existe"

- La ejecucion tambien puede ser otro tema aparte, porque si no tiene personeria juridica, seria dificil encontrar bienes de quien "no existe" pero siempre me queda embargar bienes muebles, en particular las maquinolas de los ascensores y si llego al secuestro, les quiero ver las cara a los que vivan por arriba del tercer piso si tienen que subir y bajar todos los dias por escalera

Lindo tema, porque la realidad es que no se le puede oponer al empleado la irregularidad del consorcio en su contra con base a que como no existe el no tiene empleador

[poorlaw]

Hola flux,

Solo tirando ideas...

- Quien se presenta por el consorcio, me la juego a que queda rebelde, porque si no puede justificar personeria no podria presentarse. Aun si pudiera presentarse de alguna manera, tampoco podria firmar acuerdo alguno, mejor dicho, si no es con plata en mano no se puede firmar nada, porque es una persona que existe de hecho pero juridicamente "no existe"

Tal vez el administrador, llamémosle "provisorio", podría invocar los arts. 25 y 28 de la ley de prehorizontalidad 19.724 para justificar personería.

- La ejecucion tambien puede ser otro tema aparte, porque si no tiene personeria juridica, seria dificil encontrar bienes de quien "no existe" pero siempre me queda embargar bienes muebles, en particular las maquinolas de los ascensores y si llego al secuestro, les quiero ver las cara a los que vivan por arriba del tercer piso si tienen que subir y bajar todos los dias por escalera

Pero se puede atacar el inmueble afectado a la propiedad horizontal. El inmueble que todavía no está constituído como PH pertenece al propietario que quiere subdividir, no veo porque no se lo puede ejecutar, si bien el art. 24 de la ley de prehorizontalidad protege a los adquirentes con contrato registrado.

Está para consultar también en el foro civil, debe hacer casos de excepción de personería en casos de ejecuciones de expensas en estado de prehorizontalidad o similares.

Saludos!

[DAL]

Tal como dice Poor,. y te agrego que esos bienes que queres embargar, como los ascensores, primero son inembargables, y segundo, no son muebles, son inmuebles por accesion.

La personería la van a justificar, si no como te dice Poor, firmando cada propietario. Propietario hay, no es una res nullus!

Y la figura juridica a la que podes recurrir para otorgar continuidad al periodo que actuo como empleada del administrador al futuro consorcio es la cesion de contrato de trabajo, si mal no recuerdo, 229 o por ahi.

Pero quedate tranquilo, al primer esbozo de reclamo, el administrador va a arreglar!

[flux]

Gracias por las ideas

Despues cuento como salio todo, es un caso de laboratorio este, a ver como se resuelve un lio asi, lo raro que el supuesto consorcio no constituido, cobra expensas y en la liquidacion, resulta que aparece el rubro "pago al portero XXX" (con nombre y apellido del portero en negro)

Pero quedate tranquilo, al primer esbozo de reclamo, el administrador va a arreglar!

Si, me imagino, cuando las papas queman en un consorcio y lo afectado son las viviendas y el administrador puede perder la administracion, la guita aparece de algun lado

Una mas, no se pueden embargar mas maquinarias de los ascensores? por?

[DAL]

Esta en la ley de propiedad horizontal, creo. El alzheimer esta haciendo estragos-
Se puede rematar, eso si se puede, por ejemplo, una unidad o todas las que quieras. Pero no las partes comunes del inmueble, ni sus partes esenciales (como los ascensores, bomba de agua, etc).

[agentil]

Se me presento un caso de esos para ver que resulta, les cuento como va a ver que opinan

-Empleado en negro ejerciendo tareas de encargado de porteria para una administracion que lo destina a varios consorcios eventualmente en principio para suplencias

-Lo ponen en forma definitiva en un consorcio tambien en negro, el motivo, el consorcio tiene problemas para escriturar, por lo tanto, no logra que le den la personeria adecuada y en consecuencia, no puede dar de alta empleados todavia

En un caso normal, se demanda al consorcio y el administrador seria un mero representante del consorcio, ahora, viendo que hablamos de una empleada que comienza trabajado para la administracion en si misma y despues resulta enviada al consorcio, y que el consorcio existe pero "de hecho" porque papeles en principio no tiene, se me ocurrio intimar al consorcio y al administrador indistintamente por motivo del articulo 30 de la LCT. El administrador si no puede justificar la personeria del consorcio y que el solo lo representa podria quedar engrampado en la accion principal como empleador, mas si llego a probar que el tipo la contrataba en forma personal y redestinaba a varios consorcios previamente al hecho de mandarla al que tiene problemas de personeria

Yo demandaría a la persona fisica que lo enviaba a varios consorcios como empleador y al consorcio actual por el 30 LCT. De esa forma le das continuidad desde el inicio.

saludos!!

El problema curioso lo voy a tener en algunos casos:

- Quien se presenta por el consorcio, me la juego a que queda rebelde, porque si no puede justificar personeria no podria presentarse. Aun si pudiera presentarse de alguna manera, tampoco podria firmar acuerdo alguno, mejor dicho, si no es con plata en mano no se puede firmar nada, porque es una persona que existe de hecho pero juridicamente "no existe"

- Suponiendo que el traslado de demanda rebote por motivo varios, puede llegar a ser un problema una notificacion bajo responsabilidad en estas condiciones si el juez me pide que haga una investigacion por oficios de donde consta inscripto ese consorcio, porque justamente "no existe"

- La ejecucion tambien puede ser otro tema aparte, porque si no tiene personeria juridica, seria dificil encontrar bienes de quien "no existe" pero siempre me queda embargar bienes muebles, en particular las maquinolas de los ascensores y si llego al secuestro, les quiero ver las cara a los que vivan por arriba del tercer piso si tienen que subir y bajar todos los dias por escalera

Lindo tema, porque la realidad es que no se le puede oponer al empleado la irregularidad del consorcio en su contra con base a que como no existe el no tiene empleador

[flux]

Esta en la ley de propiedad horizontal, creo. El alzheimer esta haciendo estragos-
Se puede rematar, eso si se puede, por ejemplo, una unidad o todas las que quieras. Pero no las partes comunes del inmueble, ni sus partes esenciales (como los ascensores, bomba de agua, etc).

Se considera esencial tambien el ascensor? Porque esta la alternativa de la escalera, y he visto al menos una vez un secuestro de maquinaria de ascensores. Distinto al caso de la bomba de agua que sin eso no hay agua.

[GU]

Y pensalo desde un ejemplo practico: Si tenes una vieja con problemas de movilidad en el piso 7 el ascensor ya es esencial. Igual, la respuesta esta en los argumentos que te dio DAL (con alzheimer incluido).

Yo creo que tenes todas las de ganar, el problema de la personeria es de ellos. El empleador de hecho existe, y la irregularidad como bien decis, no es imputable al trabajador (mas cuando existe un reconocimiento de la relacion laboral clandestina).

Salutes!

[flux]

Y pensalo desde un ejemplo practico: Si tenes una vieja con problemas de movilidad en el piso 7 el ascensor ya es esencial. Igual, la respuesta esta en los argumentos que te dio DAL (con alzheimer incluido)

Pero eso es un problema particular, no resulta esencial un elemento del consorcio solo por una justificacion subjetiva como un vecino que padece tal problema, sino tampoco seria ejecutable una unidad funcional, porque puede ser que en ella viva otro vecino que tiene problemas de agorafobia y dejarlo en la calle tambien seria otro problema. Tecnicamente nada del consorcio podria ser ejecutable si se puede justificar su necesidad esencial con situaciones particulares de situacion de cada consorcista

Creo que lo esencial o no de un consorcio depende de si objetivamente puede el consorcio cumplir o no su finalidad sin ese elemento, la alternativa de la escalera sigue estando en ese caso, lo demas ya serian problemas personales de cada propietario si esto le resulta incomodo

Habria que ver que criterio tiene el juez en un caso asi, supongo que seria dividido...

[DAL]

Y pensalo desde un ejemplo practico: Si tenes una vieja con problemas de movilidad en el piso 7 el ascensor ya es esencial.

Yo vivo en el piso 12
Igual, las unidades funcionales se rematan, efectivamente cualquiera aelegir, siempre y cuando no hubiera bienes del consorcio rematables. Me explico, mi consorcio tiene dos locales comerciales en planta baja, propiedad del consorcio, cuyas rentas usamos para abaratar las expensas. Estas rentas son embargables, el fondo de reserva es embargable, estas dos unidades, bienes del consorcio, son rematables, y si nada de esto cubre el credito, las unidades funcionales, cualquiera, la que mas agrado o desagrado, provoque.