Pago en pesos obligación en dolares

[Javnic]

Hola colegas.
Tengo un caso un poco complejo y no encuentro respuestas. Se trata de lo siguiente. Mi cliente compra un terreno, y en el boleto de compra venta pactan cuotas en dolares. Ante la dificultad de conseguir esa moneda, mi cliente pacta con la inmobiliaria que hizo la venta y con el vendedor el pago en pesos, sin dejar nada asentado al respecto.
Es más, de hecho el mismo vendedor le dio una cuenta en pesos para que mi cliente efectúe el depósito en ella. A raiz de ello, es que todos los meses mi cliente hacía el proporcional de peso a dolar (tipo vendedor) y efectuaba el depósito, extendiendo en la inmobiliaria el comprobante de pago correspondiente.-
Hace dos meses el vendedor le reclama la diferencia existente con el dolar blue (que no es oficial, siendo una verguenza que en todos los medios se hable de el), diciendole que no le va a firmar la escritura.
¿Puede haber algún inconveniente por el pago efectuado en pesos?
Si alguien me puede asesorar sobre el efecto cancelatorio de los pesos en una obligaciòn en dolares.-
Hago estas preguntas porque busqué en el Código Civil y no hay nada y desconozco la existencia de una ley que me de la respuesta.-
Desde ya muchas gracias

[PRETOR]

SI BIEN EN EL BOLETO PACTARON PAGAR LAS CUOTAS EN DÓLARES, ACTUALMENTE COMO SABÉS ESTA PROHIBIDA LA COMPRA/VENTA DE LA DIVISA EXTRANJERA, SALVO PARA MOTIVOS ESPECIFICOS, (VIAJES, PAGO DE IMPORTACIONES,ETC) POR LO CUAL PODÉS CONSIGNAR LOS PAGOS (NATURALMENTE AL TIPO DE CAMBIO OFICIAL) Y DEMANDAR POR ESCITURACIÓN. SUERTE

[flux]

Para mi sonaste, si el compromiso fue de dar dolar billete, dar pesos no es cumplir la obligacion pactada.

Fijate que seguro en el boleto de compra venta dice que se tiene que pagar en U$S y en caso de no poder conseguirse tal el valor que resulte en pesos segun plaza de mercado de montevideo (o brasil), y ese valor es aun mas alto que el blue

En todo caso es problema de tu cliente y de su situacion fiscal problematica que no pueda adquirir los U$S a valor oficial, porque la obligacion es de entregar U$S y no de entregar pesos a determinado valor de cambio. El vendedor no puede hacerse responsable de que no estes en condiciones fiscales de adquirir los U$S

Acordate que en si la venta de divisa extranjera no esta prohibida por ley, solo esta limitada por un monton de formulismos administrativos y siempre podes hacer peticiones por expediente administrativo a la AFIP por via administrativa para casos no comprendidos en lo que ellos permiten o en caso de que no estes de acuerdo con lo que ellos evaluan de tu situacion fiscal al decir que es "no consistente". Y todo esto no es problema del vendedor, sino de quien quiere comprar los U$S

Ahora, hay un par de hechos que si podrian jugar a tu favor al menos para intentar un reclamo

1) El acuerdo de palabra de pagar en pesos a valor, aunque sea dificil de probar, te juega a favor declarar su existencia, porque como hablar de dolar blue no es legal, entonces se presupone que si el vendedor te deja pagar en pesos, esta aceptando el valor del mercado oficial..., salvo que en el boleto se hable de algun otro mercado en caso de no poder adquirirse los dolares (en ese caso los pesos seran a cuenta del valor de ese U$S de ese mercado)

2) El hecho de la apertura de la cuenta, quien la abrio? si lo hizo el vendedor, pues se jode, seria prueba en contra de que el esta aceptando pesos

3) Que te intime a pagar al U$S blue, eso es intimar al cohete, ese mercado "el mercado blue" legalmente no existe, quien le preparo esa intimacion al vendedor es un animal. Te tendria que haber intimado a pagar en bolar billete o en el valor en pesos del mercado que se haya pactado en el boleto si fue otro al oficial. Inclusive que te reconozca el pago en pesos se usaria como argumento a favor de la existencia del acuerdo "de palabra" de pagar en pesos

4) Los recibos de pago en pesos si estan extendidos por el vendedor serian otra prueba del acuerdo. Ahora que si estan extendidos por la inmobiliaria y te niega la validez de los mismos sonaste, no serian prueba, tendrias que probar que la inmobiliaria tiene un poder tacito para realizar los cobros y extender certificados; aunque si el lugar de pago es justamente esa inmobiliaria, seria algo mas sencillo probarlo

Si alguien me puede asesorar sobre el efecto cancelatorio de los pesos en una obligaciòn en dolares

Si en el boleto de compra venta no dice nada de que pasa si hay imposibilidad de adquirir U$S entonces no hay efecto cancelatorio, solo pagando en U$S lo tendrias

Si el boleto dice que en caso de no poder adquirirse los U$S se tomara el valor oficial del mercado de montevideo u otro similar, entonces solo habria efecto cancelatorio si pagas los pesos adecuados para comprar los U$S en ese mercado (que ahora es de mas de siete pesos por dolar creo)

Ahora, si el boleto dice que en caso de no poder adquirirse los U$S se toma el valor oficial del mercado en pesos, sin aclarar cual, o diciendo expresamente el de argentina, entonces es el valor del cambio de argentina

-

Opinion mia en un caso asi, todo depende de quien tiene la posesion del inmueble, si la tiene tu cliente, juega de local, el no quiere escriturar, ok, pero la casa no la ve mas, que el sea el que haga el juicio por la diferencia y ahi le opones una excepcion de pago basandote en los hechos anteriores

Ojo, todo esto no significa que tu cliente la tenga ganada (salvo que el contrato aclare que se puede pagar en pesos sin aclarar mercado alguno o expresamente diga "a valor oficial", si el U$S no puede conseguirse, ese seria el unico caso), aunque tampoco perdida (salvo que el contrado diga expresamente que se paga en dolar billete y vos no puedas probar la existencia del acuerdo de palabra)

Lo mas seguro es que en un caso asi, tendrias un juicio muy parecido al de los juicios por pesificacion del 2002 que duran 5 años no menos y donde casi seguro te terminan aplicando esfuerzo compartido al criterio de dividir el 50% de la diferencia de paridad entre las partes

Sino la otra, podes intentar un amparo para adquirir los U$S

[flux]

Me olvide, queda el caso de que tu cliente todavia no tenga la posesion, ahi el que juega de local es el vendedor, tendrias que demandar por consignacion por la parte faltante, y por escrituracion luego.

[ired]

Flux te dió un excelente contestación.

Fijate bien que dice el boleto.

Igualmente no hay imposibilidad absoluta de conseguir dolares, existe lo que se llama contado con liquidación (buscalo en internet).Te sale más caro que el blue, pero los dolares los conseguís, con lo cual el argumento de la imposibilidad legal de conseguir dolares se cae.

Para mi una buena salida para ambas partes, hasta tanto la situación vuelva a la normalidad, es el esfuerzo compartido (igual que en se hizo con el tema de la pesificación)

[Javnic]

Gracias por sus respuestas. Me fueron de gran ayuda. Agrego que en el boleto no hay ninguna clausula que diga a que valor se va a tomar el dólar en caso de imposibilidad de conseguirlos. Más allá de ello, por lo dicho me quedó claro que no hay imposibilidad absoluta de conseguirlos así que por ese lado perdería.
A mi favor, vi que en el boleto que dice expresamente que la inmobiliaria intermediaria está facultada a emitir los recibos de pago al comprador (mi cliente los tiene todos), y asimismo dice que los pagos deben realizarse en la misma inmobiliaria o por medio de transferencia. En relación a ello, destaco que la cuenta bancaria en pesos fue abierta por el vendedor por lo que se presumiría la aceptación del pago efectuado en pesos.-
Por otro lado, no veo aplicación del esfuerzo compartido, ya que mi cliente depositó al valor oficial tipo vendedor (que es la cotización más cara), y legalmente no podría tomarse el dólar blue para partir diferencias.-
Asimismo, agrego que la posesión del terreno la tiene mi cliente.-
Por el momento está todo calmado, pero de haber alguna comunicación voy a hacer hincapié en la apertura de cuenta en pesos para hacer los depósitos y que mi cliente tiene los recibos de pago. Con ello trataré de dejar demostrada la aceptación del pago y en todo caso intimaré para que efecúe la escrituración.
Veremos que pasa y cualquier cosa les comento. Gracias a todos.-

[Letradoogc]

te paso el art 520 del Codigo procesal civil
Si la obligación fuere en moneda extranjera, la ejecución deberá promoverse por el equivalente en moneda nacional, según la cotización del banco oficial que corresponda al día de la iniciación o la que las partes hubiesen convenido, sin perjuicio del reajuste que pudiere corresponder al día del pago.

Tambien te paso algo de la TEORIA DE LA IMPREVISION, Creo que hay que buscar por el lado de LA EQUIDAD, FAVOR DEBILIS, ABUSO DEL DERECHO, ETC
Los contratos deben ser cumplidos y su letra es ley para las partes: este fue el criterio del autor del código civil que nos rige, Dr. Dalmacio Vélez Sarsfield.

Sin embargo, las circunstancias sociológicas y políticas llevaron a reformar a través de la ley y de la jurisprudencia semejante rigorismo estableciéndose supuestos en los cuales cuando se rompe "el sinalagma contractual" o su "equilibrio", éste puede ser restablecido por las partes mismas y/o por los jueces que intervengan en la situación de conflicto.

Uno de estos casos es la "teoría de la imprevisión", por la cual por un hecho extraordinario e imprevisible no imputable a los contratantes, se rompe ese sinalgia y se vuelve injusto e inequitativo el posicionamiento de ambos contratantes.

Se produce una situación que, de haber sido conocida, el contrato no hubiera sido celebrado como lo fue.

Una de las partes afectadas, damnificada por dichos hechos -las actuales medidas económicas y sus consecuencias, por ejemplo- planteara primero por vía de mediación (obligatoria antes de iniciar la demanda) la resolución del contrato o la reforma de las cláusulas y por ende de sus derechos y obligaciones.

También frente a un pedido de resolución, el accionado puede ofrecer una reforma de las cláusulas mas justa para ambas partes.

Sera el criterio de los jueces que aplicarán la "equidad" para restablecer "la ecología del contrato" quienes permitirán la reforma contractual o la desvinculación y anulación de las obligaciones de las partes, según los casos.

Slds, Osvaldo

[flux]

No se si la teoria de la imprevision en estos casos sirve, el problema es que el cepo cambiario no es un hecho de fuerza mayor inimputable al deudor. Por como lo plantea la AFIP, no te venden los U$S porque sos incosistente, no porque no se pueda, con lo cual, es problema personal del deudor y su situacion fiscal turbia que no pueda conseguirlos y no un hecho externo que le fuera impuesto.

Ademas AFIP plantea algunas opciones para comprar U$S via pedidos administrativos por expediente directo (que te los reboten por una orden politica no escrita es otro tema, que ademas los jueces no van a reconocer, es distinto al caso de la pesificacion la cual salio por ley, aca no hay ley que prohiba la venta del U$S a precio oficial), con lo cual, tampoco se podria decir que no te los venden. En todo caso, es el deudor quien no puede comprarlos por un problema personal suyo

Luego esta el hecho del 520 del CCiv, el articulo dice que las demandas tienen que promoverse en pesos a valor de cambio oficial, pero no dice que las sentencias asi lo sean o que pagando en pesos a valor oficial la deuda quede cancelada.

El 520 puede permitirte una excepcion de defecto legal y, en el mejor de los casos, obligar al demandante a reacondicionar el reclamo en valor pesos oficial (o quiza no, hubo bastante jurisprudencia en la epoca de la pesificacion que permitia librar el mandamiento en U$S porque decian que eso hace al derecho de defensa de la parte que reclama, aun con una ley expresa que decia que habia que pesificar), y quiza asi intentar que puedas decir "bueno, pago en pesos a valor oficial porque la demanda asi lo dice", pero, si el ejecutante se apiola y en la demanda expresa un valor en U$S a precio oficial al solo efecto de cumplir con la carga del 520, pero luego mantiene que su reclamo es en U$S y solo quiere recibir U$S porque asi es lo que la obligacion dice y pide la aplicacion de este articulo:

Art. 619. Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento.

Solo con U$S se cumple, y no con pesos, el problema legal entonces ya no es en si de paridad, es de especie de la moneda.

Los jueces en buena parte, para no entrar en problemas legales politicos con sentencias que toquen un tema como este que es un clavo ardiendo, directamente fallan con base en este articulo cosa de no tocar el problema legal de la doble paridad del mercado legal y el blue; porque al fallar diciendo que se deben pagar U$S por razon de este articulo no dicen a que paridad deba ser, solo dicen que la obligacion es esa (lo demas es un problema ajeno a la litis y a ellos, osea, quieren safar de tener que resolver el fondo de la cuestion esta)

Y esto siempre que no sea el caso de que en el contrato se diga alguna clausula extra sobre que pasa si hay imposibilidad de adquirir U$S, si ponen expresamente que se usaria el mercado de brasil o montevideo, como el 520 me parece que no es de orden publico lo desplazarian en favor de la paridad de alguno de estos mercados que son peores que el blue de aca

Yo diria que en este caso, como mejor defensa, esta el hecho de oponer el acuerdo posterior de aceptar pago en pesos como forma de justificar el pago a valor oficial como algo permitido por el acreedor (que se jorobe por hacer esas intimaciones mal hechas y dejas que una inmobiliaria agarre pagos pedorros en pesos y extienda certificados) y jugar con la ventaja de tener la posesion del terreno. Si se usa bien ese argumento, se podria negociar bastante.

[fastidio]

Estimados: a mi cliente le pasa algo parecido al último supuesto, donde se estableció el valor de plaza cambiario de Montevideo y la renuncia a la teoría de la imprevisión, pero para mayor de males el vendedor(en este caso se trata de un boleto de compraventa de inmuebles, donde se adelanto un porcentaje en dolares y el resto en cuotas de esta moneda) le ofrece que le abonen el valor de pesos en blue, con lo cual yo pensaba que acuerde con este este modo de canje que es mas beneficioso y pactar la modificación de la claúsula del valor de plaza mencionado, ya que es mucho mas oneroso, que este. Aguardo opiniones

[flux]

le ofrece que le abonen el valor de pesos en blue, con lo cual yo pensaba que acuerde con este este modo de canje que es mas beneficioso y pactar la modificación de la claúsula del valor de plaza mencionado, ya que es mucho mas oneroso, que este. Aguardo opiniones

En realidad no necesita acordar

El pago es en U$S, por lo tanto entregando dolar billete ya cumple. Si el deudor lo compra en el mercado blue ya es un tema personal suyo como lo consiga. Al acreedor con darle U$S billete ya le estaria cumpliendo. Eso es preferible a que te apliquen el valor de plaza del mercado de montevideo que es aun mas alto que el blue.

Lo que si no puede constar en un acuerdo escrito es que las partes convienen el pago de U$S en pesos a valor blue, porque como esta la mano, ese mercado hay una linda tendencia oficial a decir que "es malo e ilegal" por lo tanto, podrias llegar a tener un convenio nulo si plasman algo de eso.

Cosas de nuestro gobierno, el mismo que dice que con seis pesos por dia se come desayuno, almuerzo, merienda y cena..., en caramelos sugus supongo.

[Breman]

No se si la teoria de la imprevision en estos casos sirve, el problema es que el cepo cambiario no es un hecho de fuerza mayor inimputable al deudor. Por como lo plantea la AFIP, no te venden los U$S porque sos incosistente, no porque no se pueda, con lo cual, es problema personal del deudor y su situacion fiscal turbia que no pueda conseguirlos y no un hecho externo que le fuera impuesto..

Ya no es mas asi, hoy por hoy no esta contemplado la venta de dolares para operaciones inmobiliarias, solo para viajes al exterior.

Lo dice AFIP en el fallo que apelo en Mar del Plata y la normativa del banco central "En la actualidad es ilegal adquirir divisas para la compra de inmuebles" según disposiciones del Banco"

[flux]

Ya no es mas asi, hoy por hoy no esta contemplado la venta de dolares para operaciones inmobiliarias, solo para viajes al exterior.

No esta contemplado en el formulario normal de compra de U$S, pero siempre se puede hacer un pedido especial via expediente solicitando excencion de la prohibicion (que te lo van a bochar, pero bueno, solo que en los motivos del rebote es donde el acreedor se agarra de que ese es un problema personal del deudor que no puede justificar su situacion consistente)

Ahora, si te dicen que es ilegal "porque si" (y no dan ninguna razon personal de la situacion fiscal del deudor de ese porque si), entonces es un problema de constitucionalidad del la norma que afecta al deudor, tampoco seria un problema del acreedor. No se hasta que punto se podria justificar una teoria de la imprevision cuando esa imprevision se basa en una normativa inconstitucional, porque pedir imprevision por eso, supone considerarla valida, y si se la opones al acreedor, el que te pide la inconstitucionalidad en si es el, y con eso se acaba el andamiaje de la defensa de imprevision basada en la norma que se supone inconstitucional

[flux]

Aparte quedaria vencer otro problema para alegar imprevision, la clausula clasica que esta en un 99% de todos los contratos y deudas, la que dice que "en caso de no poder conseguirse U$S se podra pagar en pesos al valor del mercado de montevideo", en ese caso, tampoco habria imprevision, porque las partes ya previeron la posibilidad de que de no se puedan conseguir los U$S, y para ese caso se permite pagar en pesos, pero a valor del mercado de montevideo (que es peor que ir a comprar al valor del blue)

[Breman]

Aparte quedaria vencer otro problema para alegar imprevision, la clausula clasica que esta en un 99% de todos los contratos y deudas, la que dice que "en caso de no poder conseguirse U$S se podra pagar en pesos al valor del mercado de montevideo", en ese caso, tampoco habria imprevision, porque las partes ya previeron la posibilidad de que de no se puedan conseguir los U$S, y para ese caso se permite pagar en pesos, pero a valor del mercado de montevideo (que es peor que ir a comprar al valor del blue)

La mayoria de los casos que vi que se firmaron antes del cepo cambiario no tienen esa clausula, entiendo el interes en defender a las inmobiliarias, pero vista la tendencia y normativa actual, se tendran que aceptar pesos a tipo de cambio oficial.

[flux]

La mayoria de los casos que vi que se firmaron antes del cepo cambiario no tienen esa clausula, entiendo el interes en defender a las inmobiliarias

Esos casos safaron y les queda abierta la posibilidad de alegar imprevision

Bueno, ahi esta la diferencia entre un boleto de compra venta bien hecho por un abogado y los boletuchos que hacen en algunas inmobiliarias

Yo esa clausula la vengo viendo en boletos de compra venta y mutuos hipotecarios desde antes de la crisis del 2001 y pesificacion del 2002

El que no la tenga que se joda por hacer un contrato pirulo de esos que se compran baratitos en las librerias

pero vista la tendencia y normativa actual, se tendran que aceptar pesos a tipo de cambio oficial.

Solo si se alega imprevision ante la falta de esa clausula y siempre que la ganes (previo haber probado la imposibilidad concreta en tu caso de adquirir los U$S porque seguro que esto va a ser un hecho controvertido y el acreedor va a negar que exista, que sea fuerza mayor y/o inimputable al deudor)

Sin eso va a seguir imponiendose el 619 del CCiv que solo se paga con U$S billete

Tambien habria que ver si alegada la imprevision el fallo es imponer el cambio oficial directo o si salen con alguna posibildad intermedia como la del "esfuezo compartido" en 50% y 50% de las diferencias de cotizaciones ya que alegar imprevision le da al juez la posibilidad de opinar como se da un reajuste equitativo para ambas partes y el esfuerzo compartido fue la experiencia mas cercana y masiva en una situacion similar