usucapion sobre inmueble con embargo

[sanvian]

Buenas tardes!!!, esta vez los molesto porque estaba por hacer el escrito de inicio de una usucapion en provincia. Se pretende usucapir el 50% indiviso sobre un bien inmueble (el otro 50% ya esta escriturado a nombre de mi cliente) pero solicite el informe de dominio para saber contra quienes vamos a realizarla, y surje que ese 50% del bien que pertenece a fulano mengano y que tiene un "embargo nro .xxxxxx, año 1984 a favor del Banco Comercial del Norte S.A. contra fulano mengano; juzgado xx, secretariaxx, capital federal. Monto de embargo hoy Australes 388,687 mas Australes 310 en concepto de intereses y costas.

¿Se Puede realizar la usucapión de todas maneras?, ¿Se debe realizar algún paso extra a los ya mencionados en post anteriores sobre tema usucapión en el foro respecto de notificación del demandado, publicación de edictos etc, etc?

Desde ya les agradezco como siempre sus aportes!!!

[gusgus]

Decis que el embargo es de 1984...
Esta reinscripto hasta la fecha sin solucion de continuidad?

[cfg]

El embargo está caduco...
sobre la usucapion de condóminos estudiá bien la interversión del título (aunque sea de hecho) para demostrar que poseía como único dueño y no como condómino

[gusgus]

El embargo está caduco...
sobre la usucapion de condóminos estudiá bien la interversión del título (aunque sea de hecho) para demostrar que poseía como único dueño y no como condómino

No podemos afirmar que esta caduco hasta tanto responda si fue reinscripto.

[sanvian]

perdon gusgus!, pero no entiendo que me preguntas!!!, pero efectivamente tengo a la vista el informe de dominio del bien y si, es del año 1984 (no hay otras anotaciones) y es en australes el monto!!!, Luego no hay otras inscripciones... El inmueble mi cliente lo posee a titulo de dueño hace mas de 30años.... Lo compro a XX el 50%, y el otro 50% a fulano mengano tenian boleto de compra venta por dicha operacion.... En 1987 se mi cliente quiso escriturar y solo pudo hacerlo por el 50% de xx, porque el otro 50% poseia este embargo (1984). El tema es que luego, con el transcurso del tiempo, y "manos misteriosas" el boleto de cpra-vta desaparecio!, y esta persona quiere dejar todo en orden para sus hijos ahora que puede y realizar la usucapion para poder inscribir el otro 50% tambien a su nombre....

Inicio la usucapion y no hago ninguna mencion al embargo???? Mi cliente era y es unico dueño, tengo testigos, plano presentado en la municipalidad con la primer edificacion que realizo, y el nuevo con la construccion del local y la vivienda sobre el mismo (estan aprobados y tengo copia de los mismos...) boletas pagas desde hace 30 y mas años de todo tipo de servicios... Las partidas de nacimiento de los hijos donde figura como domicilio la direccion del inmueble que pretende usucapir... etc etc...

Respecto del Señor Fulano Mengano supongo, porque ya en 1984 era mayor, que ya ha fallecido. Mi idea era demandarlo a él y tengo en la escritura que se realizo por el 50% de XX el domicilio que tenia en aquel entonces... estoy bien???? todavia no lo defino bien pero era lo primero que se me habia ocurrido.....

CFG, gracias tambien por responder!, pero no hay condominio, es solo mi cliente quien pretende usucapir (en el momento que compro que comente mas arriba, estaba casada en primeras nupcias, pero su marido fallecio...) De todas maneras, es concepto nuevo para mi el de "intervencion de titulo" asique agradezco que lo menciones y ya me voy a poner a ver de que se trata, porque de seguro lo habre estudiado pero a esta altura no recuerdo....

Gracias a ambos por la ayuda que me brindan!!!, recien comienzo con la profesion y se me plantean millones de dudas ante cada casito nuevo que me surje!!!!

[gusgus]

entonces el embargo esta caduco.....

no exoste mas, pues caducan de pleno derecho a los 5 años de su inscripcion....

con lo cual, respecto a este tema tenes que actuar como si no existiera....

ahora si, fijate el consejo que te dio cfg

[cfg]

Tu cliente es condómino con Mengano... 50% c/u: entonces debe demostrar que poseía como único dueño y no como comunero: No resulta tan fácil advertir el ánimo de dueño exclusivo en un sujeto que es además condómino o heredero junto con otros sujetos, como cuando el sujeto que posee carece por completo del derecho de hacerlo, o el título que lo justifique, aunque malo o incompleto, no resulta compartido con otras personas. Al primero se le exigirá una prueba mucho más acabada de su exclusividad respecto de los otros comuneros. Ventura, Gabriel B., “La Usucapion por el condómino y demás los comuneros” presentación ante la Academia Nacional del Notariado el 5/10/2010, pág. 3 (googlealo que es un trabajo muy descriptivo del tema)
¿no quedó nada del tema de la imposibilidad de escriturar por el embargo (que no era tal pues escriturar se puede sólo que el embargo seguirá vigente)? Ahí demostraría que él era el único dueño la mitad por titularidad y la mitad por el boleto que no se pudo escriturar lo que era reconocido por Mengano...

[sanvian]

Ahhhh, Excelente!!! ahora si entendi!!!, Gracias a ambos!!!

cfg te cuento que no, no quedo nada mas que la escritura del 50% que pudo escriturarse y donde se hace mencion de que el 50% restante pertenece a fulano mengano y que posee embargo inscripto.... El boleto de cpar vta se "extravio" asique solo tengo como datos esto que te menciono....

Y sobre esto si me queda una duda, porque los condominos eran los "vendedores" o titulares de dominio hasta que me cliente (unico dueño) compro con boleto, y pudo en el ´87 escriturar solo la mitad.... Esto que me mencionas de prueba mas exhaustiva para los comuneros, corresponderia en este caso?? porque a mi entender mi cliente es quien detento desde el primer momento el animus domini unicamente (y su conyuge ahora fallecido...). Se podria entender que a la vista del juez, al escriturar solo la mitad, sobre el otro 50% habria condominio entre mi cliente y el titular registral de ese 50%???

Perdon si pregunto una barbaridad, pero quiero aprovecharlos porque veo que entienden mucho y bien sobre el tema, y realmente no quiero quedar mal con mi cliente y menos aun pasar verguenza con el juez!!!

[cfg]

y el tema es que si Mengano es titular en principio es condómino... sería bueno probar en la demanda con lo que sea posible (aunque sea con testigos) el tema de la venta de la totalidad (¿el sr. firmó la escritura como cónyuge de la sra.? podría ser un indicio...) ¿no tiene datos de nada del boleto (por ejemplo ¿no se certificaron las firmas?)? porque como vos contás en realidad el es único dueño pero debe hacer la usucapion -justamente- por no ser el único titular y ser condómino -en los papeles- de Mengano

[sanvian]

Los testigos no hay problema!, y podría intentar ver quien fue el escribano que realizo la escritura y tuvo en sus manos el boleto (porque si recordara, aunque lo veo poco probable pero quizás con el relato de la situación o viendo la escritura.... y poder citarlo como testigo) mmmm lo digo y me rio sola porque realmente tendría que tener mucho mas que suerte para que esto sucediese!!!,

El que firmo como cónyuge de la señora, era efectivamente su cónyuge (no Fulano mengano) sino V.M., pero falleció ya hace mas de 20 años....

Después de leer el material que me sugeriste, me quedo mucho mas claro el tema, y entiendo tu consejo ahora!, y veo que aunque para este caso es una complicación bastante importante que voy a tener que ver bien como poder sortearla, en realidad se entiende que sea mayor la exigencia en los casos de comuneros sino cualquiera podría de mala fe aprovecharse de la situación!

Si se te ocurre algún otro medio probatorio que los ya sugeridos los acepto muy gustosa!!!, yo por lo pronto voy a seguir investigando sobre el tema y ver jurisprudencia (si encuentro y ver que prueba puedo ofrecer), porque no debe ser el mio el primer ni único caso como este!!!

Muchas Gracias!!!!

[andresxeneizes]

la usucapion la podes hacer sin ningun problema, lo unico es que el embargo no se borra sobre el inmueble a causa de la usucapion, es como si vos compraras un inmueble con un embargo se mantiene, lo que te favorece obviamente es que el embargo esta caduco y la causa prescripta (y anda saber si el embargante sigue vivo despues de tantos años)

[cfg]

Acá uno se puede presentar en la Dirección de Inmuebles por nota y pedir que se tome nota de la caducidad del embargo

[gusgus]

Acá uno se puede presentar en la Dirección de Inmuebles por nota y pedir que se tome nota de la caducidad del embargo

"se puede",decis....

eso no quita que el embargo caduca ipso iure...

es decir, pedir que se anote la caducidad es facultativo, no hace a la vigencia de la cautelar

[cfg]

por eso ya contesté que está caduco, pero si uno no quiere verlo puede pedirse que se anote la caducidad

Ley 17.801

Artículo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

[gusgus]

por eso ya contesté que está caduco, pero si uno no quiere verlo puede pedirse que se anote la caducidad

Ley 17.801

Artículo 37. - Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo 2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las leyes.
Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.

entonces estamos de acuerdo