Usucapión difícil

[Peter Lawer]

Hola foristas y colegas.

Escribo para ver si alguno de uds. puede tirarme alguna idea de cómo encarar este asunto. Se trata de una usucapión. Resulta que mi cliente adquirió un inmueble a través de una inmobiliaria, por boleto (sin certificar las firmas). Pero en realidad lo que hizo fue recibir en cesión los derechos sobre el boleto de compraventa, ya que mi cliente´no se lo compró al titular registral, sino que es parte de una cadena de cesiones.

Para ponerlo más claro, el tema sería así: el Sr. A (titular registral) vendió por boleto al Sr. B el inmueble en cuestión, allá por el año 1974. Luego, en el año 1990, el Sr. B cedió sus derechos sobre el boleto al Sr. C, quien más tarde (1991) se los cedió a mi cliente. Debe aclararse que en ninguno de estos casos se certificaron firmas ante escribano, ni siquiera ante la policía o Juez de Paz.

Para completarla, lo único que tengo de esa cadena de cesiones es una fotocopia, ya que el original no se sabe dónde pudo haber quedado. Averigué en la inmobiliaria, en las escribanías que pudieron tener el trámite para la escrituración, y nada, el original no aparece (me interesaba para una eventual pericia caligráfica).

Como si esto fuera poco, y para darle un gustito más picante al caso, el titular registral falleció hace unos años, y aparentemente no se ha iniciado la sucesión.

Mi cliente hizo actos posesorios sobre el inmueble, y los anteriores ocupantes también. Por lo que mi cliente pudo averiguar, los anteriores poseedores del bien estarían dispuestos a testificar, pero la no tener las firmas originales de la cadena de sucesiones creo que esa prueba no tiene mucha fuerza. Otros testigos, que declaren sobre los actos posesorios, el animus domini y la publicidad de la posesión, por suerte hay (una buena), pero el problema es que la sentencia no puede fundarse sólo en prueba testimonial.

Mi cliente también viene abonando los impuestos que gravan el inmueble y los servicios (agua, luz, gas, etc) desde que tomó la posesión del bien, si bien no tiene los comprobantes de todos los períodos (le faltan algunos), creo que es suficiente.

El problema que veo es que no creo tener suficientes pruebas para demostrar los 3 requisitos necesarios para usucapir (posesión pública y pacífica, animus domini, y paso del tiempo).

Además por la fecha en que compró mi cliente (diciembre de 1991) tampoco le da el tiempo para la usucapión larga, salvo que se acuda a la accesión de posesiones. Pero vuelvo a caer en el inconveniente de la falta de un instrumento original, aunque sea privado, para dar fuerza a las declaralciones testimoniales.

Bueno colegas, espero no haberlos mareado con este problema, y ojalá alguno de uds. pueda darme una mano para resolverlo.

Saludos y gracias.

[marielafernanez]

en mi humilde opinion, yo tengo entendido que las cesiones de derecho deben hacerse por escritura publica, igual vos podes manifestar directamente que estas desde antes del 91 para que te computen los 20 años sin necesidad de manifestar las cesiones que tenes, ya que con los comprobantes podes usucarpir igual por el plazo, las pruebas se complementan entre si, no es necesario tener todos los recibos pero si los mar remotos en el tiempo ya que con testigos solo no se puede demostras, pero si con demas actos posesorios como por ejemplo haber construido y tener recibos de eso o algun cambio de titularidad en algun servicio.
en cuanto al titular registral muerto no hay problema por que vos lo notificas en el domicilio que tenes registrado y cuando lo manifiesten tenes que citar a los herederos.-
Espero que te sirva de algo.

[antihique]

entiendo que teniendo esas cesiones de diferentes epocas es un aduqierne de buena fe con lo que el plazo son 10 años que si los podes acreidtar con los testigosLa de mala fe es la que requiere de 20 años.buscate algun a bibliografia sobre prescripcion de buena fe y jursiprudencia y creo que con eso podes encminarlo
El titular reg si fallecio a vos no te importa vos notificas en el domicilio que tienen ustedes como dom del fallecido y solo si aparece que hay sucesion vas a tener que citar los herederos,sino seguro no se presentan y pedis se declare al muerto rebelde y seguis el juicio en rebeldia
o iincluso podes jablar con los herederos y pedirle que nos se presenten con lo que tb tramitas en rebeldia

[dralejandra]

hola, también podés solicitarle a los poseedores más antiguos que tengas, que te realicen una cesión de acciones y derechos posesorios.-

tenes que tener pruebas de que ellos fueron quienes poseían a aquella época, obvio tenés que ir en el tiempo lo más atrás posible.-

entonces con esa cesión probando la posesión desde ahí y continuando hasta la actualidad con tu cliente.-

respecto a los herederos del titular registral, te conviene hablar con ellos y más que estar en rebeldía te conviene que se presenten y se allanen, es mejor estrategia y te da oxigeno en el proceso, pues del allanamiento nada más hay que hacer, a confeción de parte.....

bueno suerte y es esta una opición más para que puedas evaluar.-

[Peter Lawer]

Gracias marielafernanez y antihique por sus respuestas. Estoy analizando diversas posibilidades para encarar este embrollo. Mis clientes tienen suficiente cantidad de prueba documental para probar el animus domini (facturas de impuestos, servicios como luz, gas, agua, etc, incluso de los poseedores anteriores). El gran problema que se me presenta es que no tengo como demostrar la continuidad de mis clientes en la posesión que venían detentando los anteriores poseedores, ya que toda la jurisprudencia que he encontrado me exige un acto jurídico (venta, donación, permuta, etc) por el cual se transmita la posesión. Si bien los actos jurídicos pueden no constar en un instrumento escrito (sea público o privado), ya que bien pueden, según los casos, realizarse en forma verbal, me parece que la forma escrita es la más viable, ya que un acuerdo verbal sólo podría demostrarse por testigos. En el caso los anteriores poseedores deberían declarar que vendieron a mi cliente. Tal vez esta testimonial unida a los comprobantes de pago de impuestos y servicios a nombre de los anteriores poseedores y luego a nombre de mis clientes, podría demostrar la continuidad en la posesión.
Bueno, nuevamente gracias por sus respuestas y si tienen más opiniones al respecto serán muy bienvenidas.

Estoy a su disposición para lo que pueda ser de ayuda.

[Peter Lawer]

Gracias dralejandra por tu respuesta.
Dejame ver si entendí bien tu idea. Tendría que juntar "hoy" a los poseedores anterioes a mi cliente y hacer que le cedan los derechos posesorios sobre el inmueble (imagino que ante escribano). Luego, eso complementarlo con todos los comprobantes de pago de impuestos y servicios a nombre de cada uno de ellos, más los actos posesorios de cada uno sobre la cosa, y varios testimonios que corroboren todo. Es así? Si entendí cualquiera corregime.

Sin embargo, me parece una idea tentadora, muy buena e ingeniosa. El tema es que creo que el escribano sólo podrá dar fe de lo que pase en su presencia, es decir que no podrá dar fe de que hace 19 años mi cliente sucedió en la posesión del inmueble a los anteriores poseedores.

Gracias nuevamente por molestarte en responder y estoy a tu disposición.

[draclaudine]

Hola Peter, lo mas seguro es intentar la prescripción por poseción veinteañal, olvidate de los poseedores anteriores, hace una breve referencia a la perdida de los originales, y a la cadena de cesiones, y basate en las pruebas normales de cualquier usucapion, testigos, impuestos, mejoras, etc. oficios al renaper, pero recien lo podes intentar en el 2011.-

[dralejandra]

si Peter es así como entendiste, la cesión ante escribano no prueba la posesión, eso nunca ocurre.-

pero al tener vos una cesión de los poseedores más antiguos que obtengas, entras a probar desde aquella época, desde aquellos poseedores. eso te da años a tu favor.-

y el tema de que se allanen los herederos del titular registral, es flor de prueba, ya que ellos están aceptando y dando fe de que las cosas son así al allanarse, cosa distinta si entran en rebeldía, ahí se te complicaría un poco más.-

es decir antes de largar con el proceso, tenes que hablar con todos los que tengas, poseedores, herederos del titular registral etc.-

apartir de ahí, depende como veas la prueba que logres colectar, decidis la estrategia.-

bueno suerte mi amigo y avanti!!!

[Peter Lawer]

dralejandra:

Te comento algo respecto de los herederos a los que hacés referencia. Resulta que el titular registral (difunto) tendría sólo un hijo, el cual se encuentra cumpliendo una condena por un delito que no viene al caso. El asunto es que tiene para rato a la sombra, así que creo que me resultaría dificultoso tener una conformidad de él.
De todas maneras, los antiguos poseedores estarían cediendo un derecho posesorio que ya no poseen? Quiero decir que, por los comprobantes de pago de impuestos y servicios, surge que en algún momento se cambió la persona que ejercía la posesión, o por lo menos quien pagaba los mismos. En consecuencia, al día de hoy no estarían poseyendo los primeros poseedores, sino mi cliente, no sé si me explico. Salvo que se trate de que los primeros poseedores (entre los que se encuentran quienes compraron por boleto al titular registral) reconozcan que en algún momento transfirieron sucesivamente los derechos posesorios sobre el inmueble hasta llegar a mi cliente.

Por otro lado, excelente tu firma al final de los mensajes. Me recuerda a una canción de Serrat.

draclaudine:

Tu respuesta es la primera opción que pensé. Lo más sano sería esperar casi dos años más y arrancar de cero con la posesión de mi cliente. Pero, como nunca me toca un caso como los que están en los libros, hay un detalle, pequeño, que omití sin querer. Mi cliente no se quedó muy quieto esperando que pasen los años, y hace unos cuantos vendió (por boleto, para variar) a otro, quien también lo vendió. Ustedes se pregunatarán por qué no es mi cliente el último poseedor. Resulta que quien sí es mi cliente se comprometió a solucionar los problemas de papeles del inmueble, so pena de resolver el negocio. Así que está bastante urgido de una solución, y no podría esperar a completar el plazo para la veinteañal.

El otro interrogante que se me plantea es el siguiente: si inicio el trámite tal como está, o recurriendo a algún artilugio para tratar de lograr un fallo favorable, y resulta que no alcanza y mi cliente pierde el juicio, teniendo en cuenta que el titular registral falleció y su único heredero está tras las rejas por algunos años más, ¿qué podría pasarle a mi cliente? ¿Perdería la posesión? ¿Se interrumpiría el plazo para prescribir, teniendo en consecuencia que esperar otros 20 años más para volver a intentarlo? ¿o no pasa nada y dentro de dos años podría volver a la carga con un proceso nuevo?

Les dejo estas cuestiones para pensar un poco, yo creo que el plazo se interrumpiría, teniendo que comenzar otra vez la cuenta.

Muchas gracias otra vez por interesarse en este caso.

[marielafernanez]

hola resperto a lo que dijeron de la prescripcion corta, nada tiene que ver en este caso ya que no posees justo titulo, que es uno de los requisitos ademas de la buena fe, en cuanto a la cesion de derechos posesorios por el escribano da fe del acto, pero no del contenido, por lo cual no te serviria por que seria de fecha actual y luego podrias encontrarte con algun inconveniente si es que alguien se presenta, cual es tu prueba acabada que adquiriern en diciembre de 1991? la cesion?

[draclaudine]

Hola, la demanda de usucapion no interrumpe la prescripcion que sigue corriendo a favor del usucapiente, suponte que la misma es rechazada por que se considero que no lleva 20 años de poseción, podes intentar otra ni bien se cumpla el plazo, ahora si es rechazada por que no se pudo acreditar el animus domini, si en ese caso deberian transcurrir otros 20. Incluso la podes dejar caducar o desistir, e iniciar otra cuando quieras. Solo la reconvencion del demandado interrumpe la prescripcion. Aca no hay mucho para inventar... salvo opinion contraria de tan honorables foristas ( siempre dispuestos a ayudarnos), espera un año mas y hace la usucapion larga. y si tu cliente hizo las cosas mal no te hagas cargo de eso.

[Peter Lawer]

hola resperto a lo que dijeron de la prescripcion corta, nada tiene que ver en este caso ya que no posees justo titulo, que es uno de los requisitos ademas de la buena fe, en cuanto a la cesion de derechos posesorios por el escribano da fe del acto, pero no del contenido, por lo cual no te serviria por que seria de fecha actual y luego podrias encontrarte con algun inconveniente si es que alguien se presenta, cual es tu prueba acabada que adquiriern en diciembre de 1991? la cesion?

marielafernanez:
Comparto tu opinión respecto del justo título y la buena fe. La usucación corta está totalmente descartada en este caso.
Ahora bien, respecto de la prueba acabada de la cesión de la posesión lo único que tengo son los dichos de mi cliente y un fotocopia de la cadena de cesiones de los derechos del boleto por el cual adquirió el primer poseedor al titular registral allá por el año 1974. En pocas palabras, las únicas "pruebas" de la sucesión en la posesión son testimoniales (por sí solas no alcanzan) y los comprobantes de pago de impuestos y servicios que están en poder de mi cliente, en los que se observa el cambio sucesivo de los nombres de los poseedores. Conclusión, creo poder probar el animus domini, también la posesión, pero me falta "unir" las posesión de mi cliente al menos a la de su antecesor para completar el plazo de 20 años.
Como dije en el primer post, es una usucapión "dificil".

[patricia_ayosa]

Estoy armando una demanda de usucapión y me remito a todas las opiniones que veo en el portal sobre el tema. Respecto de la posesión de buena fe y con justo título (usucapioón decenal), me surgió esta duda. Mis clientas poseen el 50% del depto. que pretenden usucapir, ya que se los vendió la tía en el 1996. El otro 50% era de la pareja de esta tía que no sabemos donde andará, ya en el 75 la abandonó. Mis clientas vivieron con su tía desde el 90 y pagaban todos los impuestos y gastos del depto. por ello la tía (soltera sin hijos) les dejó el 50% de ella a sus sobrinas (por escritura pública). En este caso, es posible hacer la usucapión corta (10 años), para que ellas adquieran el otro 50%???.
Gracias, y espero opiniones.