Problema Contractual Curioso...

[matiassergio]

Colegas les plateo este caso para ver si me pueden iluminar con algún nuevo punto de vista.

Mi cliente es un medico que esta actualmente alquilando un consultorio dentro de un complejo de un sanatorio que alquila todos sus espacios a los diferentes profesionales de la salud.
Al querer el locador aumentar el valor del alquiler hasta cerca de un 50% mi cliente se niega y quiere dejar de alquilar el consultorio, a lo que el locador le responde que debe en ese caso abonar $1000 como indemnización por rescindir el contrato sin tres meses de aviso (clausula que se encuentra en el contrato firmado).

Al venir y contarme este caso le solicito a mi cliente que me muestre el contrato que firmo y Sorpresa!! El contrato vigente de "alquiler" entre el locador y mi cliente lo renovaron en abril/2010 por un periodo de 24 meses pero en realidad no es un contrato de locación lo que firmaron, sino un contrato de COMODATO!!

El contrato especifica en su primer clausula que es un contrato GRATUITO en el cual se otorga el uso del consultorio para fines de atención medica exclusivamente y efectivamente tiene la clausula de que si no se otorga un plazo de 3 meses de preaviso para rescindir el contrato se debe abonar $1000.
Aclaro que se nota que ese contrato de comodato fue bajado de internet o comprado en libreria y completado por el locador lego.

Me parece tan sencilla la solución que no quiero que haya gato encerrado pero cual seria su asesoramiento?
Yo me baso en el art 1197, 2255 CC y sig que especifica la gratuidad del comodato y que directamente no le abonen mas ningun alquiler si en los "papeles" la relacion contractual es gratuita.
Ademas en caso de que el locador/comodante desee rescindir el contrato por falta de pago se le aplicaria la clausula que debe abonar $1000 pesos. Caso contrario, mi cliente va a gozar de 3 meses de alquiler gratis

Que les parece el panorama?

Saludos

[silvia33]

Si ese puede ser un punto... en realidad es mas normal de lo que te pensás.... la gente a veces por estar muuuy mal asesorada o por no pagar el sellado del contrato de locacion.... hace un contrato de comodato pensando que asi va a ser mas simple el desalojo o algo por el estilo .. cuando en realidad es absolutamente lo mismo.... el desalojo procede cuando hay obligacion de restituir independientemente de la causa contractual que lo genera... en fin..
obvio que si tu cliente no paga.... el comodante tampoco lo podrá intimar a ello... ya que el comodato es gratuito... asi que no hay constitucion en mora ni nada por el estilo....
Yo creo... es mi opinon no sig que sea la correcta.... que tu cliente le puede enviar una carta notificandole que de acá a tres meses va a rescindir el contrato.... ( seguir pagando estos tres meses, si no quiere ganarse a un enemigo jajaj) y de acá a tres meses se va sin poner un peso mas.... se firma la rescision y todos tranquilos!
Saludos!

[matiassergio]

Gracias por tu respuesta Silvia. Como se puede complicar la vida la gente por no asesorarse para hacer un contrato.

Saludos

[lawyer07]

Colega, en el contrato el comodante puede rescindir el contrato en cualquier momento ?? si no dice nada mirá las normas supletorias del cod civil, pero creo que si no dice nada tu cliente se puede quedar por el tiempo que estipularon en el comodato....sin pagar nada......igual te recomiendo mirar los artículos qeu te paso debajo:

ARTICULO 2.271.- Cesa el comodato por concluir el tiempo del
contrato
ARTICULO 2.285.- Si el préstamo fuese precario, es decir si no se
pacta la duración del comodato ni el uso de la cosa, y éste no
resulta determinado por la costumbre del pueblo, puede el comodante
pedir la restitución de la cosa cuando quisiere. En caso de duda,
incumbe la prueba al comodatario.

Para completar te paso un comentario al articulo 2285 que por ahí te aclara la cuestión:

Art. 2285.
1. Comodato precario. - B) El precario es el derecho a ocupar, disfrutar y usar gratuitamente de una
cosa, en virtud de un título que es revocable según el arbitrio de quien autoriza la ocupación, y no debe
ser confundido con el precario romano pues aunque en ambos casos nos hallamos con un préstamo de uso
de una cosa no consumible, que debe devolver al primer requerimiento del comodante, el precarista del
derecho romano tenía la posesión de la cosa y estaba protegido por los interdictos posesorios, mientras
que el instituto previsto por este artículo sólo da lugar a una tenencia (7864) .
C) Ninguna formalidad es exigida por la ley al establecer en cabeza del comodante la facultad de recupero
de la cosa dada en comodato, cuando éste es precario (7865) .
3. Plazo incierto. - El préstamo de uso concedido sin plazo -expreso o tácito- se acaba por voluntad del
prestador, y no tiene obligación de prolongarlo, ni los jueces pueden doblegar la voluntad del comodante
imponiéndole plazos de gracia, o como se los quiera llamar, porque el art. 2285 Ver Texto, Cód.Civ., no lo
consiente; precisamente, porque se trata de un contrato gratuito, su rescisión por la sola voluntad de
quien hizo la liberalidad no está sometida a limitaciones que serían propias de un contrato bilateral, y
carecen de respaldo normativo los pareceres que restringen los alcances de la ley que confiere al
comodante, en el caso del préstamo de uso precario, el poder de exigir la restitución de la cosa cuando
quisiere (7866) . La afirmación de que en el comodato precario el comodante no puede reclamar la
devolución de lo prestado "intempestivamente", repetida frecuentemente en nuestra doctrina, parte de un
error. En efecto, sin perjuicio de la fundamental justicia que importa rechazar la exigencia del comodante
que, en uso de su derecho, pueda causar un daño a su deudor por el ejercicio abusivo de sus facultades
(art. 1071 Ver Texto, Cód.Civ.) lo cierto es que el art. 2285 Ver Texto, Cód.Civ., acuerda el derecho de
reclamar la cosa dada en comodato precario "cuando quisiere" (7867) . El contrato de comodato, que no
tiene plazo de vigencia, concluye cuando el comodante quiere, sin que éste tenga que pedir la fijación por
el juez, pudiendo limitarse a reclamar directamente la devolución de la cosa (7868) .
4. Prueba: carga. - De los términos del art. 2285 Ver Texto, Cód.Civ., no cabe inferir que la carga de la
prueba que atribuye la última parte de la norma al comodatario vaya más allá del deber de demostrar si
el comodato es o no precario (7869) . Esta norma sólo atribuye al comodatario la carga de demostrar que
el contrato no es precario, y nada más (7870) . La carga probatoria impuesta por la última parte de este
artículo al comodatario es al efecto de exigirle acreditar que el comodato no reviste el carácter de
precario, pero no que no ha existido comodato, pues la prueba del contrato corre por cuenta de quien
invoca ser comodante (7871) .
5. Acción para pedir la restitución de la cosa: prescripción. - La acción emergente del
incumplimiento de la obligación de restituír que la ley pone en cabeza del comodatario, cuando el
comodante exige la devolución de la cosa, por mediar alguno de los extremos mencionados en los arts.
2283 Ver Texto, 2284 y 2285, Cód.Civ., es una especie del género actio pacti, y, como tal, y ante una
previsión específica de la ley, encuadra en el art. 4023 Ver Texto, Cód.Civ.; el lapso previsto sólo es
computable a partir del momento en el cual cesa la causa que legitima el ejercicio de la acción in rem
verso (7872) .
6. Desalojo: procedencia. - A) El desalojo procede contra los tenedores, tanto en el caso de intrusión
-esto es, acceso al inmueble en forma clandestina, y contra la voluntad del titular- como en el de
comodato precario, en el cual no existió fijación de tiempo para el uso (7873) . El desalojo procede
solamente cuando el demandado está obligado a restituír el inmueble en virtud de una obligación nacida
en un contrato, como la locación de cosa, del comodato, del otorgamiento de la tenencia precaria, o
cuando quien lo detenta resulta un intruso (7874) . Si cualquier copropietario puede demandar el desalojo
una vez vencido el plazo de la locación, con mayor motivo podrá hacer lo propio para poner fin a un
contrato de carácter gratuito como el comodato (7875) .
B) Como principio general, cuando se demanda el desalojo por cesación de comodato, incumbe al
demandado la carga de demostrar la titularidad de un derecho a la tenencia suficiente para repeler dicha
acción (7876) . Para repeler con buen éxito la acción de desalojo fundada en haber cesado el comodato, o
préstamo de uso, el ocupante está obligado a demostrar que posee título idóneo de permanencia (7877) .

Espero te sea de utilidad, suerte y saludos !!

[matiassergio]

Muchas gracias Lawyer07.

Te comento que el contrato de comodato tiene un plazo cierto de duracion (24 meses desde abril/2010) y hay una clausula contractual que establece que cualquiera de las partes puede rescindir el contrato pero si lo hace sin tres meses de aviso debe abonar $1000 pesos a la contraparte.

Por lo tanto mi cliente puede tener el consultorio gratis por 3 meses o recibir $1000 por no respetar el comodante el plazo de aviso de rescision. Igualmente me dijo el cliente que no se anima a aplicar el contrato que firmo (usar gratis el consultorio) por temor a represalias sobre sus instrumentos de trabajo que estan en el consultorio.
Sera cuestion de tener otra reunion y ver que decide.
Si hay novedades los mantengo actualizados.

Saludos.

[Salvatore]

Hola, como estás?
Entiendo la interpretación que has hecho del contrato, la primera que se me vino a la mente es otra y es la siguiente: Acordate que por más que el título diga COMPRAVENTA y el cuerpo del contrato hable de una locación va a seguir siendo locación; no tiene nada que ver que diga comodato, ese contrato podría tomarse como un contrato "innominado", o mixto.
No le veo nada malo en la cláusula penal de $1000, es más suena lógico, ya que esa persona puede alegar que necesitaba tener la anticipación de 3 meses para poder darla en alquiler a otra persona o darla en comodato a algun familiar o persona que lo necesitase.
Para mí opinion, siempre va a regir el principio la voluntad de las partes. Y contrato no es necesariamente los que describe el código, pueden ser otros que no están como el contrato de garaje, o una mezcla de los que están en el código con otros contratos innominados.
Que raro que un complejo de locales haga un contrato de comodato... Tu cliente podría tranquilamente pagar los 1.000 y nada más, si se los llegase a exigir...
Saludos

[silvia33]

Si, para mi la idea de no pagar nada, no es tan buena, mas alla de lo que diga el contrato, las partes acordaron hacerlo.... pensá que el comodante y/o locador, seguramente tiene un juego de llaves del consultorio y uno nunca sabe lo que la gente esta dispuesta a hacer....
Por eso mi consejo era...mandar una carta de rescicion con la anticipacion acordada, asi no pagaba la multa estipulada, pero seguir pagando en el transcurso de esos tres meses, como dice el colega qui arriba, la voluntad de ambas partes fue desde el inicio que ese acuerdo sea oneroso no gratuito... ( de hecho tu cliente ni sabia lo que habia firmado, pero pagaba igual) Aparte quizá no es tan dificil probar que el locador vive de esas rentas y mas alla del nombre que le pongan al contrato, en realidad es un cont de locacion....

Saludos!!!

[enzo fernando costa]

Al querer el locador aumentar el valor del alquiler hasta cerca de un 50% mi cliente se niega y quiere dejar de alquilar el consultorio, a lo que el locador le responde que debe en ese caso abonar $1000 como indemnización por rescindir el contrato sin tres meses de aviso (clausula que se encuentra en el contrato firmado).

Lo que denominas "sanatorio" supongo que debe ser un policonsultorio. La conducta del administrador o propietario visible del mismo impresiona como desagradablemente extorsiva; un poquitín turrita, diría yo. Vos decís que tu cliente teme represalias si plantea desde ahora que se resistirá al pago de los $1000, compensándolos con su aparente derecho como comodatario a no pagar "alquiler" estos últimos meses. Bien. Yo te haría entonces una pregunta: ¿Estaría dispuesto tu cliente a pegar por debajo del cinturón? ¿O tendría temor a represalias más allá del cuidado de sus aparatos...?
Te pregunto esto, porque cuando uno vive en la selva, a veces hay que recurrir no a los códigos, sino a las leyes de la selva. Y ojo que no estoy aludiendo a nada que no sea absolutamente legal, limpio, y legítimo: sólo un poquitín rioplatense....

[matiassergio]

Si, es un sanatorio antiguo que este administrador lo compro y alquila todos sus consultorios.
El problema inicial es que el administrador/locador/comodante quiere aumentar casi un 50% el valor del alquiler y si mi cliente no acepta va a tener que pagar los $1000. Lo ideal seria que rescinda contrato con tres meses de aviso pero que no aumente el valor del alquiler.
El motivo del aumento del alquiler según el administrador se debe a que muchos médicos están trasladándose a otras clínicas y los gastos fijos los distribuye entre menos cabezas.

Al margen de lo que decida hacer mi cliente, si yo firmo un comodato donde especificamente diga en su art 1 "Este contrato sera gratuito", acaso no me asiste el derecho de efectivamente gozar de este derecho adquirido a utilizar el inmueble según su fin por mas que antes le abonaba un alquiler que se podria considerar una liberalidad (sin papeles ni recibos, todo de palabra y en efectivo). Acaso no se aplica aquí el 1197? Interesante cuestión.

Para contestar a Silvia, el administrador tiene llave de todos los consultorios

Yo te haría entonces una pregunta: ¿Estaría dispuesto tu cliente a pegar por debajo del cinturón? ¿O tendría temor a represalias más allá del cuidado de sus aparatos...?
Te pregunto esto, porque cuando uno vive en la selva, a veces hay que recurrir no a los códigos, sino a las leyes de la selva. Y ojo que no estoy aludiendo a nada que no sea absolutamente legal, limpio, y legítimo: sólo un poquitín rioplatense....

Me dio curiosidad tu respuesta, adelante nomas. Mas alla de que hagan algún daño a los aparatos (difícil) no creo que existan otro tipo de represalias dado que el administrador es un medico tmb que atiende en dicha clínica.

Saludos

[enzo fernando costa]

Sin duda que si estuviéramos haciendo un master en "Jarvar" el análisis legal, doctrinario y jurisprudencial de este caso resultaría de altísimo interés científico, exegético, y didáctico. Pero como estamos en el Río de la Plata, y ganando el cotidiano puchero, y la suma en juego es de $1000 que de acá a tres meses serán $650.- en valor adquisitivo real, yo creo que, como ya te anticipé, hay que recurrir a la ley de la selva, o para ser más autóctonos, a la picardía criolla, que no es otra cosa que valerse de las tortuosidades y perversioncillas de esta sociedad para usarlas como contraveneno de esas mismas lacras que ella genera.
En primer lugar, partamos de la base de que el llamado comunmente "derecho de clínica", que no es otra cosa que la tajada que saca el locador en una clínica, sanatorio, o policonsultorio de los honorarios que pagan las obras sociales y/o prepagas a los médicos que utilizan esos consultorios, consuetudinariamente no pasa del 30% de la recaudación. Pretender un 50% es un claro abuso.
En segundo lugar, tenemos el hecho de que un contrato de locación de consultorio por horas o días alternos (no creo que tu cliente tenga el goce exclusivo del consultorio: apuesto a que lo comparte con otros "pensionistas"), ha sido presentado bajo la figura simulada de un comodato.
En tercer lugar, resulta que el "administrador" (probablemente socio aparente de alguna sociedad de hecho) es un médico (¿qué quisiste decir con la sigla "tmb"...?).
En cuarto lugar, todo aparenta como que tu cliente (que supongo que más que cliente es un amigo tuyo) ya no tiene interés en seguir alquilando ese consultorio, así que "puede jugar rudo" si quiere.
Así que están dados los elementos para poner al Doc/administrador/testaferro en caja, creo yo, con un poco de la mencionada picardía criolla. Que no está en los códigos, y no te la enseñan en Jarvar.
Pero como éste es un respetable foro jurídico, frecuentado por numerosos estudiantes de Derecho e inclusive por gente del exterior (abogados muchos de ellos), sólo corresponde mantenernos aquí dentro de una estricta línea profesional, científica, y forense. Por lo cual te mandaré mis sugerencias por correo privado.

[antihique]

Perdon hay algo que no entiendo si el contrato es comodoto,es decir n o se paga nada no entiendo que validez tiene una clausla que diga que en caso de rescision hay que avisar con 3 meses de anticipacion.
Me parece que esto es como cuando se corta y pega en un escrito.-
Para qwue quiere avisarle con 3 meses de antelacion si se lo esta prestando,lo de la rescicion tendria sentido en una locacion pero en el comodato es un disparate.Es mas podrias hasta llegar a entenderse que la clausula fuera a favor del comodatario quien necesitaria que le avisen con anticipacion que va a tener que desocupar para tener tiempo de ubicarse en otro sitio ,pero a favor del propietario????? es inaplicable esa clausula.
Me parece que esto es como cuando se corta y pega en un escrito.-

El cliente podria no pagarle mas y dejar que le haga juicio de desalojo y NUNCA va a poder cobrarle los alquileres porqu no tiene derecho que lo anpare al dueño.-

[mgfer]

La estan complicando mucho. Si tu cliente tiene miedo que le rompa las cosas, que las saque, se vaya a otro lado, y le mande una notificacion diciendole que en tres meses le devuelve el consultorio. Para quedar bien, puede tambien hablar con el propietario y acordar la entrega inmediata. No veo probable una solucion, porque si le pidieron un aumento sobre lo que tu cliente abona en negro, no se conformara el dueño con quedarse tres meses con el local parado sin cobrar. Van a tener que negociar una entrega, partiendo de lo que el comodato dice, y mostrandole al propietario que tu cliente no quiere perjudicarlo, pero que tampoco el quiere ser el perjudicado.

[cdiriarte]

Yo diría que el caso planteado es una cuestión "extrajurídica típicamente médica". Tengo algunos clientes médicos y permanentemente tratan de "rodear" el derecho aplicable, con la picardía criolla que enzo fernando costa mencionó. De lo relatado por el colega que abrió el post surge que no existe obligación ejecutable judicialmente por parte del administrador, ya que el contrato es de "comodato" y literalmente aduce que es gratuito, salvo el caso de rescisión anticipada, sin comunicación fehaciente. Pues bien, siendo así, a tu cliente le conviene remitir una carta documento comunicando que se acogerá a lo estipulado en la cláusula de gratuidad del contrato, manifestando su voluntad cancelatoria con los tres meses requeridos contractualmente y no abonar los $ 1.000. Concluyentemente, el administador no podría reclamar el pago de los "alquileres" adeudados, ni el aumento del 50% que mencionas ya que el contrato es gratuito por acuerdo de partes y la voluntad de ellas debe respetarse como la ley misma. Saludos.

[enzo fernando costa]

¡Ja, ja,...! Me gustó mucho la definición de cdiriarte: "cuestión extrajurídica típicamente médica". Ni más ni menos, es lo que es.
Por supuesto que la cuestión, considerada en abstracto, merecería ponerse a repasar temas tan interesantes como la teoría de los actos simulados, la teoría de los propios actos, la naturaleza jurídica del comodato, las formas innominadas de locación de espacios inmuebles para fines profesionales, la responsabilidad de los socios ocultos en las sociedades de hecho o accidentales, la legitimación para contratar en nombre de la sociedad por el socio aparente y su responsabilidad, las normas administrativas sobre habilitación y control de establecimientos sanitarios y manejo de residuos patológicos, los actos en fraude de la ley, etc., etc. Y con todo eso hacer un "mix" jurídico civil, comercial, y administrativo. Honorarios presupuestados: $7.000.- (monto en juego: $650, que son los $1000 inflacionados después de la puja salarial).
Por eso, hay que buscar las soluciones rápidas y sintéticas, como la del mencionado preopinante; que en la práctica se simplifican aún más, con una breve charla informativa y amistosa para el "administrador", en la que, de colega a colega, se dejan deslizar algunas palabras mágicas de contenido no sólo jurídico, sino también ético-médico-gremial, administrativo sanitario, contable, comercial, e impositivo y tributario, que dejen en claro las complicaciones que devendrían de persistir en sus actitudes extorsivas. Claro que lo ideal es sostener esa charla con el abogado al lado. (honorarios presupuestados por la asistencia: $500.-) Y si el Doc administrador, arrastrado por esa soberbia y ciega omnipotencia que tan frecuentemente pierde a los médicos, decide poner en marcha las aceitadas ruedas de la justicia...bueno, iremos a la biblioteca a estudiar todos aquellos aspectos que consideramos antes. Lo va a lamentar.

[cdiriarte]

La cuestión es tal cual la relata el colega enzo fernando costa, que en el interín ha dejado entrever una gran capacidad investigativa para atrapar a médicos con autismo legal cual inspector Gadget de la justicia, jajaja. Seguramente el medico administrador intentará actuar judicialmente, pero ésa actitud es el principio del fin de sus pretensiones evasivas. Saludos a todos.