sucesión alquiler

[Natalia Piotto]

tengo una cliente con el siguiente problema su madre falleció y dejó un bien inmueble. no se ha hecho aún la declaratoria. los herederos son mi clienta y cuatro hermanos. uno de los hermanos alquiló el inmueble. mi clienta desea anular dicho contrató .¿ Que estrategia legal sería más eficiente teniendo en cuenta el art. 1512 del Código civil??
gracias
Natalia

[Mordisco]

CONTRATOS: LOCACION. CELEBRADO POR CONDOMINOS SIN CONSENTIMIENTO DE LOS RESTANTES. INOPONIBILIDAD.

Es debatido tanto en doctrina como jurisprudencia si la locación celebrada por uno o más de los condóminos sin el consentimiento de los restantes, es un acto anulable de nulidad relativa o bien inoponible a los condóminos que no prestaron su consentimiento. Vélez Sársfield en la no ta al art. 1512 cita como fuente de esa norma a las obras de Troplong, Duranton y Aubry y Rau, quienes se pronuncian en el sentido de que la regla es que ninguno de los copropietarios puede convenir el alquiler de la cosa común sin el asentimiento de los otros, y que la parte que no fue consultada podría demandar la anulación total del arrendamiento celebrado sin su concurso. Por tanto, según la doctrina francesa seguida por el codificador, los comuneros que no otorgaron su consentimiento están autorizados a denunciar la ineficacia del acto que les perjudica. En la doctrina argentina se inclinan por sostener la posibilidad de declarar la nulidad del contrato, salvo que expresa o tácitamente lo hubiesen consentido o ratificado los copropietarios omitidos, entre otros, Salvat ("Tratado de Derecho Civil Argen tino, Derechos Reales", t. 3, n. 1255), Llerena, ("Concordancia y Comentarios del Código Civil Argentino", 3a. ed. pág. 492), Spota ("Instituciones de Derecho Civil", Contratos, Vol. IV, pág. 651, y volúmenes I-II, pág. 168 Marina Mariani de Vidal, "Curso de Derechos Reales", Vol. II, pág. 40). Es que, como explica Rezzónico, "la razón de la prohibición legal es muy clara: el condueño sólo tiene derecho "ideal" sobre toda la cosa indivisa, pero no tiene un derecho exclusivo "sobre una parte determinada de la misma". Su cuota ideal recae sobre la totalidad de la cosa, que a la vez pertenece a sus condueños; y no es una cosa determinada y concreta susceptible de uso distinto y separado del de las otras cuotas que forman con la propia la cosa común. Por lo tanto, el locatario no podría gozar de la parte ideal del locador-condómino, sin gozar también de la parte de los copropietarios de éste". Más adelante agrega que "si falta la conformidad de uno solo de los condóminos, el contrato de locación puede ser declarado nulo a pedido de cualquiera de los demás condóminos, aunque validado si la cosa arrendada llegara a ser adjudicada al condómino que celebró el contrato sin consentimiento de los otros ("Estudio de los Contratos" t. 2, pág. 178). En cambio, para otro sector de la doctrina, cuya opinión compartimos, no caben dudas de que el arrendamiento hecho por uno de los condóminos sin el consentimien to de los otros es un acto de anulabilidad relativa entre locador-locatario, o sea, válido en tanto no sea declarado nulo, pero en relación a los restantes condóminos que no prestaron su consentimiento, el acto es inoponible (Cfme. Alterini, Jorge H., en la obra Llambías-Alterini, "Código Civil Anotado", t. IV-A, pág. 516, Leiva Fernández, comentario al artículo 1512, en Llambías-Alterini, "Código Civil Anotado", III-B, pág. 166; López de Zavalía, "Teoría de los contratos", t. 3, parte especial 2, pág. 92). Esta de claración de inoponibilidad significa que un acto válido puede incidir "dis funcionalmente" respecto de intereses legítimos ajenos a los sujetos que lo otorgaron. En tal caso, para los terceros interesados, el acto se tendrá por no celebrado (Zannoni, Eduardo, "Ineficacia y nulidad de los actos jurí dicos", p. 136, E. Astrea, Buenos Aires, 1986); dicho en otros términos, es tos terceros pueden ignorar la existencia del negocio e impedir a las partes del mismo ejecitar pretensiones jurídicas dirigidas contra este tercero (Lloveras de Resk, María E., "Teoría del acto jurídico inoponible, JA 1982III-671; conf. Malicki, Anahí, "Inoponibilidad del negocio jurídico", JA, 1991-IV-629); para los terceros, es como si el acto no se hubiese celebrado.

DRES.: PONSATI - BRITO - DATO.
SUCESION ALBERTO C. CASTELLI C/MANUEL ALBERTO COUREL s/DESALOJO (CASACION), 14/11/95, Sentencia Nº: 625, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA

[Mordisco]

Art. 1512.

1. Nulidad de la locación no celebrada por todos los condóminos. -
Para la doctrina nacional aunque es irreprochable la previsión del art. 2682, in fine, Cód.Civ., en torno a que el arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor, ello no implica que sea menester el acuerdo unánime para ese tipo de actos, sino que bastará la mayoría absoluta de valor prevista por la ley (arts. 2699, 2700, 2704 y 2705), a la luz de estas pautas cabe entender el art. 1512, Cód.Civ. En caso de celebrarse el arrendamiento sin tales mayorías éste se tornaría inoponible a los otros comuneros (CNEsp.CC IV, 21/8/80, RED 16-564 (nº 2).) .

1 bis. Nulidad de la locación no celebrada por todos los condóminos: legitimación para pedirla.
- La conclusión que se extrae de la doctrina francesa que inspiró al codificador al redactar el art. 1512, Cód.Civ., es que éste interpretó las normas francesas en consonancia con el principio de que ninguno de los condóminos puede actuar sobre la cosa común en perjuicio del resto de los comuneros; es por ello que, en principio, son ellos quienes están autorizados a denunciar la ineficacia del acto que los perjudica. De alguna manera, en esa línea de pensamiento, quizás hoy tendría mayor rigor técnico afirmar que estos arrendamientos celebrados por un condómino sin el consentimiento de los otros son inoponibles a éstos (SC Mend.I, 18/4/91, ED 142-740.) . No obstante las conclusiones que se extraen de la doctrina francesa del siglo pasado, bajo cuya inspiración Vélez redactó el art. 1512 Cód. Civ., no puede ser ignorado que otro sector de la doctrina francesa afirmó que la nulidad del arrendamiento celebrado con el concurso de un solo condómino, podía ser solicitada también por el inquilino, pues en realidad esa locación es un contrato sobre la cosa de otro, arrendamiento que también es nulo aun para el inquilino. Pero en la jurisprudencia gala de nuestros días comienza a abrirse paso la tesis según la cual, siendo el arrendamiento un acto de administración, no requiere del consentimiento de la unanimidad de los condóminos (SC Mend.I, 18/4/91, LL 1991-C-409, DJ 1991-2-432 y ED 142-740.) . Más modernamente, dentro de la doctrina nacional, se sostiene la idea de que al inquilino de un arrendamiento celebrado por un condómino sin concurrencia de los otros comuneros, sólo le asiste el derecho de reclamar los daños y perjuicios derivados de la acción de nulidad que pudieran intentar los restantes comuneros que no prestaron conformidad a la celebración de la locación (SC Mend.I, 18/4/91, LL 1991-C-409, DJ 1991-2-432 y ED 142-740.) .

3. Facultades del condómino: desalojo. -
Si el desalojo iniciado por el condómino que no concurrió con su asentimiento a la celebración del arriendo, se fundó no en la nulidad del contrato, sino en el vencimiento de su término, y en la violación a la prohibición de subalquilar, ello importó para él considerar válido el convenio locativo suscrito por el otro comunero. Ello así tal nulidad contractual no pudo ser declarada en el juicio de desalojo, ni aun admitiendo, con parte de la doctrina nacional y francesa, que tal pretensión la pudo ejercer el inquilino; pues para que ello sea procedente el condómino omitido no debe haber consentido posteriormente el contrato; cosa que sí sucedió en el caso cuando éste demandó el desalojo en la forma en la cual quedó expresado (SC Mend.I, 18/4/91, LL 1991-C-409, DJ 1991-2-432 y ED 142-740.) .

[Mordisco]

El Articulo 2682 del Código Civil aparece como corolario de lo dispuesto por el artículo 1512

[Natalia Piotto]

ok gracias ha sido muy útil tu aporte
saludos

[pocha]

Estoy metido en un tema de "suceciones". Quisiera saber mas sobre el que hacer...
Voy a tratar de ser claro, lo mas posible, la historia es un poco alborotada.
Existen 8 partes metidas en la misma sucesión. Llamaré a las partes A, B, C, D (el resto no son conocidos).
La Parte "A" alquiló un espacio en sucesión sin la conformidad de las partes "B", "C" (y los restantes desconocidos).
Esto es un condominio, donde en una esquina, se encuentra un Local "habilitado comercialmente", espacio en cuestión.
A su vez, la parte "A" dió el poder de subalquilar este espacio (el local de este condominio) a "Juan".

1) Juan me lo ofece y me lo alquila con un contrato firmado y certificado por la policía,
yo lo recibo y me comprometo a firmar el contrato y hacerlo certificar (cosa que nunca llevé a cabo).
Esto sucede el día 1º de mayo. En el contrato solo cuenta el valor del alquiler, no aparece el monto abonado para su ingreso.
2) Juan, se compromete a enviarme los recibos del dinero puesto para entrar a este local.
Promesa tras promesa, no me los dá ni en el acto ni los días siguientes.

3) Durante la primer semana, arreglé: cañerías, electricidad, paredes, perciana, baje las paredes que estorbaban.
Tengo fotografías de como fui arreglando todo.

4) El día 2 de mayo se presenta la parte "B" diciendome que el local es de el, entrando al espacio y prepoteándome
de mala manera, delante de un profesional a mi cargo. Noche siguiente, me rompen los candados. Mañana siguiente:
encuentro una nota debajo de la puerta diciendome: "Vayase y pida el doble de indemnización por los daños causados"
Esta nota no la guardé, pero si guardé otra (de puño y letra) que dice: "OFICINA CONTADOR, PCTRS ECONOM y LAVALLE y URUGUAY".
También tengo fotos de los candados.

5) El día 4 de mayo, el vidriero vecino, el gimnasio vecino y la inmobiliaria vecina, me informan sobre el problema
manteniendo el mismo discurso: "Se lo alquilaste a B? porque el dice ser dueño", Respondo... no... a JUAN. Esa era la verdad.

6) El día 6 de mayo, mientras arreglaba la vidriera y estaba presente el que me iba a diseñar la fachada,
aparece "C" y me dice... YO SOY DUEÑA. Me deja su teléfono y me advierte: "Son dueños A, B, C y otras partes mas",
"Los anteriores inquilinos del local, se fueron porque una de las partes "D", le envió una Carta Documento".

7) El día 7 de mayo, desalojo el espacio.

El día 8 de mayo, Informo que me voy porqu eme sentía intranquilo, amenazado. Iba a seguir con mi proyecto (estudio de danza).
Y al trabajar con gente no me puedo arriesgar a nada de lo que estaba planteado. Tampoco debería arreisgarlo si no podría, ni siquiera,
habilitarlo (creo... pienso).

9) El día 14 de mayo, entrego las llaves para que puedan alquilarlo y devolverme el dinero (todo de palabra).

Planteada la situación, me siguen bicicleteando, el dinero no aparece,
no tengo como demostrar que me deben 2 depósitos y un mes de adelanto.
El dinero lo necesito, no puedo seguir con mi trabajo, no puedo alquilar otro lugar,
estoy devolviendo el dinero sin haberlo puesto a trabajar... y ya pasaron muchos días.
y según ellos, me quieren devolver, O los dos depósitotos, o el total del dinero dentro de los 60 días
entregándome un cheque. Cuestión que no me interesa ni tampoco me cierra esperar tanto.
Tengo miedo de que las cosas sigan siendo tan desprolijas y terminar por perder todo el monto,
tengo mi leve sensasión de qu eson estafadores.

Que hago? para cubrirme, para recuperar el dinero, para agilizar el tema... ¿?

Gracias!
El Pocha