Sucesión. Causa Propia

[Dr. Edu]

Tengo el siguiente caso. Se trata de una sucesión en la que hay tres herederos A,B,C, como acervo existe un inmueble en capital federal. El causante murió en el año 1980. En el año 91, se presento el heredero A realizar la sucesión, sin denunciar a los otros herederos( cabe destacar que el heredero B continuo viviendo en la propiedad) El tema es que la declaratoria salio recién en el 2001, y en el 2007 se presentan los otros herederos para ampliar la declaratoria. Esto ya salio este año, ya que se demoro por no coincidir, nombres y apellidos entre causantes y herederos. Asimismo el único abogado que quedo en la causa soy yo y con el pasar de los años los herederos quedaron en muy malas relaciones. Y el heredero que esta viviendo en la propiedad no quiere dejarla, y ya perdimos contacto con el. Ahora bien, yo represento a los dos herederos que no viven en la propiedad. Sacamos el libre de deuda de ABL, para poder inscribir la propiedad y me surge una deuda desde el año 1990, con varias moratorias solicitadas, y no abonadas, que están en manos de un mandatario del gobierno de la ciudad. Yo pensaba pagar esa deuda y pedir la inscripción, pero mi duda es si mientras se paga esa deuda, hay alguna posibilidad de pedir una audiencia en el juzgado para ver como se va hacer la partición, o si me conviene esperar e inscribir, para que el heredero que vive en la propiedad no quiera adueñársela. Necesito de su ayuda. Que me recomiendan.Gracias

[patricia_ayosa]

hOLA!! YO PEDIRIRÍA URGENTE UNA AUDIENCIA DEL ART. 697 CPCC. Y sino se presenta el otro heredero (el que vive, si mal no te entendí), pediría la venta judicial del bien.
No pierdas tiempo con la inscripción ahora. Es mi humilde opinión!! Suerte.

[Dr. Edu]

hOLA!! YO PEDIRIRÍA URGENTE UNA AUDIENCIA DEL ART. 697 CPCC. Y sino se presenta el otro heredero (el que vive, si mal no te entendí), pediría la venta judicial del bien.
No pierdas tiempo con la inscripción ahora. Es mi humilde opinión!! Suerte.

Muchas Gracias Patricia!! Mi duda se presento, ya que un colega me, dijo que el heredero que esta en posesion de la propiedad, podia usucapir, es por eso que pense en inscribir primero. Gracias

[Loren27]

Dr. Edu, yo opino que deberias inscribirlo primero, no sea que el heredero que vive en la propiedad te interponga la posesión pacifica e ininterrumpida de la propiedad por mas de 20 años. No soy muy experimentada, pero es mi opinion, espera otras opiniones.

[Dr. Edu]

Alguna opinion, mas estoy desconcertado, Si la sucesion fue iniciada a los pocos años de fallecido el difunto, y en tramite hasta la actualidad, eso no atentaría contra la posesión pacifica?

[gadriana]

Hola, Madrugando encontre tu post y tal vez o que diga pasadas las horas lo vea a la luz del dia y cambie de opinion.
Si no entendi mal tus clientes YA HAN OBTENIDO LA DECLARATORIA DE HEREDEROS. El dato que me falta es saber si el que esta habitando inicio o no el juicio de usucapion, dado que de no haberlo hecho, ya ha dejado de ser a mi criterio un acto ininterrumpido. La declaratoria implica que si no inicio el juicio de usucapion, cosa que tenes que averiguar, SEAN TUS CLIENTES AQUELLOS QUE SE PRESENTEN EN LA MISMA.
En cuanto a las medidas a tomar, ya ves que existe una deuda y una ocupacion de un inmueble a la fecha existente (no sabemos si inicio usucapion en cuyo caso deberian intervenir y manifestar la maniobra de haber excluido al resto de los herederos). Por otra parte, el habitar en el inmueble NO PUEDE SER GRATUITO. Debera ser intimado a abonar el valor locativo correspondiente hasta que se tomen otras medidas, entre las cuales cabra aplicar medidas cautelares sobre la porcion indivisa del inmueble.
En lo atinente a la deuda, no me fije de que jurisdiccion sos, pero generalmente habra periodos prescriptos y otros que no. Cuantificaria la misma y la iria arreglando con los organismos correspondientes, te daran planes de pago, que luego podran ser recuperados de la porcion indivisa del heredero que la jugo de calladito.
Si no hay usucapion iniciada ya la posesi'on dejo de ser pacifica e ininterrumpida. Ahora la etan interrumpiendo y ese derecho a mi entender viciado si no denuncio a los herederos y efectuo las diligencias necesarias para notificarlos agotadas las cuales se produce la citacion edital hace que el concepto de pacifico sea dudoso y ahora sera interrumpido. Derecho que no ejercio oportunamente, alpiste.
Urge ejercer actos como te indique y averiguar si pesa un juicio de usucapion sobre el inmueble.
Por otra parte falta informacion, pero habria que ver si pueden pedirle una rendicion de cuentas. Dado que el ha estado en posesion de la misma. Hay un art. que a esta hora mientras pienso como terminar un trabajo no me viene a la memoria pero recordame te lo busque.
Es momento de pegar y ejercer actos animus domini. Clave ver si hay juicio, organizar la deuda, pago de valor locativo proporcional, audiencia para inventario y avaluo y ojo con que no te metan mejoras que es donde puede haber una trampita importante que haga que deban pagar por estas y el mantenimiento. Temo mas a eso que a una usucapion no iniciada o que si lo esta pueden integrar como herederos declarados. De hecho nada aun , suponjgo tomaste el debido recaudo, esta anotado en el registro de la propiedad.
Por otra parte importante para mi es saber si a la fecha de inicio el heredero estaba en condiciones de citar a tus clientes.
Bueno sigo trabajando en mi escrito con cargo

[Dr. Edu]

Hola, Madrugando encontre tu post y tal vez o que diga pasadas las horas lo vea a la luz del dia y cambie de opinion.
Si no entendi mal tus clientes YA HAN OBTENIDO LA DECLARATORIA DE HEREDEROS. El dato que me falta es saber si el que esta habitando inicio o no el juicio de usucapion, dado que de no haberlo hecho, ya ha dejado de ser a mi criterio un acto ininterrumpido. La declaratoria implica que si no inicio el juicio de usucapion, cosa que tenes que averiguar, SEAN TUS CLIENTES AQUELLOS QUE SE PRESENTEN EN LA MISMA.
En cuanto a las medidas a tomar, ya ves que existe una deuda y una ocupacion de un inmueble a la fecha existente (no sabemos si inicio usucapion en cuyo caso deberian intervenir y manifestar la maniobra de haber excluido al resto de los herederos). Por otra parte, el habitar en el inmueble NO PUEDE SER GRATUITO. Debera ser intimado a abonar el valor locativo correspondiente hasta que se tomen otras medidas, entre las cuales cabra aplicar medidas cautelares sobre la porcion indivisa del inmueble.
En lo atinente a la deuda, no me fije de que jurisdiccion sos, pero generalmente habra periodos prescriptos y otros que no. Cuantificaria la misma y la iria arreglando con los organismos correspondientes, te daran planes de pago, que luego podran ser recuperados de la porcion indivisa del heredero que la jugo de calladito.
Si no hay usucapion iniciada ya la posesi'on dejo de ser pacifica e ininterrumpida. Ahora la etan interrumpiendo y ese derecho a mi entender viciado si no denuncio a los herederos y efectuo las diligencias necesarias para notificarlos agotadas las cuales se produce la citacion edital hace que el concepto de pacifico sea dudoso y ahora sera interrumpido. Derecho que no ejercio oportunamente, alpiste.
Urge ejercer actos como te indique y averiguar si pesa un juicio de usucapion sobre el inmueble.
Por otra parte falta informacion, pero habria que ver si pueden pedirle una rendicion de cuentas. Dado que el ha estado en posesion de la misma. Hay un art. que a esta hora mientras pienso como terminar un trabajo no me viene a la memoria pero recordame te lo busque.
Es momento de pegar y ejercer actos animus domini. Clave ver si hay juicio, organizar la deuda, pago de valor locativo proporcional, audiencia para inventario y avaluo y ojo con que no te metan mejoras que es donde puede haber una trampita importante que haga que deban pagar por estas y el mantenimiento. Temo mas a eso que a una usucapion no iniciada o que si lo esta pueden integrar como herederos declarados. De hecho nada aun , suponjgo tomaste el debido recaudo, esta anotado en el registro de la propiedad.
Por otra parte importante para mi es saber si a la fecha de inicio el heredero estaba en condiciones de citar a tus clientes.
Bueno sigo trabajando en mi escrito con cargo

Ante todo, gracias po tu respuesta. Te cuento en principio que uno de mis clientes es mi madre, y el otro una tia, que no son los que estan en posesion del inmueble. La causa como el inmueble es de Capital con respecto al ABL, EL HEREDERO QUE ESTA EN POSESION SI BIEN ACORDO HACER UNA MORATORIA NO LA A ABONADO, por lo que mis clientes van a pagar esa deuda. Por otra parte, no hay usucapion iniciada. Entonces me recomendas tambien, pedir la audiencia del 697. Y asimismo ir liquidando la deuda. Lo que no sabria , es como es el procedimiento para intimar a abonar el valor locativo? es por medio de Carta documento o dentro del expediente? Nuevamente gracias.

[MIRIAM01]

Intima por Carta documento a abonar el valor locativo, tene en cuenta que tenes que dividir el importe del alquiler por 3 y al heredero que esta viviendo en el lugar le corresponde abonar dos tercios porque el otro tercio es de él. El valor locativo comienza a correr desde el momento en que intimas. Pone el importe reclamado en la carta. Por otro lado anda pidiendo audiencia y pra ese dia consegui una o dos cotizaciones de inmobiliarias de la zona para establecer el valor de la vivienda.

[gadriana]

Si el inmueble esta denunciado como ocupado en la sucesion, cosa que si no lo esta deberias hacer y constatar, fijate en tu codigo procesal si tramita en el principal o en un incidente toda cuestion relacionada. De ser esta ultima, lo inicias.
Si es por incidente para mi gusto mejor por varias razones, no se entorpece todo lo que puedas hacer en el principal y va con honorarios
Constatado el estado de ocupacion del inmueble solicitas se lo intime a abonar el pago y seguramente les vas a tener que mandar cedula.
Yo no mandaria carta documento. Es ir poniendolos en guardia acerca de tus pasos. a seguir
Demas esta decirte que no vas a poder pedir para adtras y que ojo con las mejoras que te quieran hacer pasar.
Nuevamente perdon por escribir sin acentos pero el teclado este no los tiene.
Atte

[Dr. Edu]

Ante todo, gracias por la ayuda. La sucesión tramita en capital. Les cuento, que el inmueble esta denunciado en el expediente, ya que la bogada que actúo antes de que se amplíe la declaratoria de herederos solicito un mandamiento de constatación; y allí se corroboró la ocupación. Luego la declaratoria se amplio. Ahora bien, y pidiendo disculpas por mi ignorancia con respecto al tema, pregunto: 1.- me aconsejaron que una vez solicitada la audiencia del 697 y otorgada lleve a la misma cotizaciones inmobiliarias, mi problema es que no podemos acceder a la propiedad, pueden ser estimativas? Por lo que leí en el art. es el Juez quien designa tasador, no tendría que esperar a la audiencia? que pasa si se designa audiencia y los ocupantes ( uno de ellos herederos no asiste) ?. Por lo que interpreto, para reclamar por el valor locativo, debo hacerlo por incidente. Cuando es así, se sortea en cámara, debo denunciar conectividad? Me disculpo nuevamente por el batallón de preguntas pero leo y leo y no se como resolverlo, jamás me ha tocado algo similar en mi corta carrera. Gracias