DESALOJO INMEDIATO ART 684 BIS!. ME AYUDAN????

[tanta]

HOLA A TODOS, ESTOY INCIANDO UN DESALOJO INMEDIATO POR FALTA DE PAGO.
TENGO UN PAR DE DUDAS, SI LO PIDO ASI NO SE NOTIFICA AL DEMANDADO VERDAD???
Y LO QUE PRIMERO SE HACE UNA VEZ INICIADO ES EL LANZAMIENTO AL DOM Q SE PRETENDE DESALOJAR
ESTOY EN LO CORRECTO??? O TENGO Q NOTIFICAR PREVIO???? ESO NO ES PARA LOS CASOS Q NO SON INMEDIATOS???
OJALA ALGUIEN PUEDA AYUDARME, ESTOY CON UN LIO TERRIBLE Y NO LOGRO SACARME LA DUDA.
MUCHISIMAS GRACIAS COMO SIEMPRE

[Mordisco]

Art. 684 BIS. - En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte.

Art. 680 BIS. - En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar.

ENTREGA DEL INMUEBLE: Trabada la litis solicito se disponga la inmediata entrega del bien. Ofrezco como garantía el inmueble motivo de la litis del cual resulto propietario y conforme acredito con el certificado de dominio actualizado que acompaño. Fundo ello en el peligro que dicha ocupación pueda generar al bien en razón de encontrarse descuidado y ocupado por un gran número de personas que han causado deterioros en el mismo (art.684 bis del CPCC)

[Mordisco]

Legitimación.–

La pretensión regulada en el precepto tiene las características de una medida cautelar, toda vez que para su procedencia se exige la verosimilitud del derecho y la eventualidad de un perjuicio para el peticionario.
a) El "buen derecho" se podrá apreciar luego de cumplido el recaudo legal, es decir, una vez trabada la litis, oportunidad en la cual, reconocido el contrato locativo y frente "a la ocupación del inmueble por tenedor precario o intruso podrá hacerse entrega inmediata del inmueble".
En cuanto al perjuicio, es evidente, en nuestra opinión, frente a las hipótesis precedentes. No obstante, el calificativo graves perjuicios impide, junto con el recaudo de una caución real, la practicidad de la medida ordenada por la ley de reformas 11.443.
Es así que se ha negado la medida al no haberse invocado ni demostrado el perjuicio que podría derivarse al accionante (CCivCom SNi-colás, 22/3/94, LLBA, 1995-473).
b) Legitimados pasivos de la medida cautelar son el tenedor predatorio, es decir quien ocupa el inmueble sin título y el intruso, calificativo que denota la situación de quien ha accedido al inmueble contra la voluntad, expresa o presunta, de quien tiene su disposición.
c) Por último, obtenida la medida cautelar el juicio de desalojo no concluye, debiendo seguir su trámite normal hasta la sentencia definitiva que pronunciará el derecho definitivo del locador, a su favor o no.

PD: De tal manera que debe impulsar el proceso hasta su culminación, porque si se duerme el locatario puede solicitar la perención de la instancia y la restitución del inmueble

[tanta]

Muchas gracias pero, no me queda del todo claro si lo pido inmediato o es probable q no me lo den teniendo en cuenta quen se trata de un desalojo por falta de pago.
epsero sigan ayudandome, muchisimas gracias

[Carop]

Entiendo de la lectura d los arts. que esa inmediata entrega no es tan así.. ya q primero deberás trabar la litis. Y ojo ya que si el ocupante te contesta y fundamenta su ocupación en alg título (ej q está usucapiendo) no procede la devolución... No es por pincharte el globo, pero a mi me está pasando en un caso con Contrato vencido desde hace casi dos años, que al notificar al tipo -al q tardamos mucho en notificarlo porq no atendian al notificador- se presenta en el expdte y alega estar usucapiendo desde la finalización del contrato!!!
Entonces, a pesar de que yo re fundé la medida cautelar de entrega inmediata, ya m adelantaron del Juzg. q no es muy probable su progreso porq el tipo no es tenedor precario ni intruso (por q alega estar usucapiendo) Si un garrónnnn!!!

[Mordisco]

Entiendo de la lectura d los arts. que esa inmediata entrega no es tan así.. ya q primero deberás trabar la litis. Y ojo ya que si el ocupante te contesta y fundamenta su ocupación en alg título (ej q está usucapiendo) no procede la devolución... No es por pincharte el globo, pero a mi me está pasando en un caso con Contrato vencido desde hace casi dos años, que al notificar al tipo -al q tardamos mucho en notificarlo porq no atendian al notificador- se presenta en el expdte y alega estar usucapiendo desde la finalización del contrato!!!
Entonces, a pesar de que yo re fundé la medida cautelar de entrega inmediata, ya m adelantaron del Juzg. q no es muy probable su progreso porq el tipo no es tenedor precario ni intruso (por q alega estar usucapiendo) Si un garrónnnn!!!

Sumario:

1.-Corresponde confirmar el fallo de anterior instancia que rechazó la demanda por prescripción adquisitiva pues, conforme lo manifestado por el peticionante, sus padres ingresaron al inmueble como inquilinos, adquiriendo la posesión luego mediante boleto de compraventa, en virtud de lo cual, se hallaba a su cargo traer prueba idónea que acreditara que intervirtió su título, ello en virtud del principio de inmutabilidad de la causa contemplado en el art. 2353 del Código Civil.

2.-Conforme el principio de inmutabilidad de la causa contemplado en el art. 2353 del Código Civil, el cambio de la causa por la que se comenzó a poseer no puede justificarse por la sola mutación de la voluntad o el transcurso del tiempo, sino que debe mediar un acto de entidad suficiente para modificar el título -art. 2458 -. Siendo que la carga probatoria de dichos extremos, corre a cargo de la parte requirente -quien debió acreditar la interversión del título por medio del cual supuestamente adquirió el inmueble al que ingresó en calidad de inquilino en principio- y, siendo que las probanzas deberán constituirse en elementos a tal punto persuasivos que no dejen duda en la convicción del juzgador sobre la efectiva posesión invocada, corresponde el rechazo de la demanda, pues el actor no ha cumplido con dicha carga.

3.-Para que se produzca la interversión del título, no basta el cambio interno de voluntad ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales. Se requiere que el cambio se produzca mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho, lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458. Sobre la base de estas premisas se observa en los presentes autos que la actividad probatoria desplegada por el interesado resulta insuficiente a los fines pretendidos, ninguna prueba adjuntó el accionante que permita acreditar la interversión del título por el cual sus padres comenzaran a ocupar el bien.

4.-El allanamiento de algunos de los demandados no es suficiente para admitir la pretensión esgrimida -prescripción adquisitiva-, ya que el órgano judicial debe dictar sentencia y el allanamiento no vincula al juez de modo necesario con el alcance de que se vea obligado a dictarla en el sentido de que ha de acordar lo que se pide en la demanda y tendrá que rechazarla, no obstante, si hay ausencia de alguna de las condiciones de la acción o pretensión. Ha señalado la jurisprudencia que `la prescripción adquisitiva de dominio es legal y no dependiente de la voluntad de los particulares´. La adquisición se produce por la posesión continua, con los elementos característicos que marca la ley y por el plazo que ella exige. La adquisición por ende surge de la ley cuando se dan las condiciones de su nacencia. La intervención judicial mediante el proceso de usucapión lleva a la comprobación de aquellas condiciones y, en su caso, al dictado de una sentencia meramente declarativa que da fehaciencia de tales antecedentes y logra la publicidad de la situación adquirida mediante la inscripción registral.

5.-Si la posesión no se presume y el propio actor alegó haber ingresado al inmueble como tenedor, esto hace que por aplicación del art. 2353 del C. Civ., sus actos se presuman de detentadores y no de poseedores. Los actos mencionados en forma meramente ejemplificativa en el art. 2384 CC. constituyen conductas que patentizan el corpus y que normalmente se ejercen por un poseedor, pero que, por el principio de inmutabilidad de la causa, realizados por quien comenzó a morar en el inmueble en virtud de un contrato de locación, se presumen ejercidos por un tenedor, ya que nadie puede cambiar por sí mismo la causa de su posesión y, en consecuencia, el que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no pruebe lo contrario.


Ver más info en

http://portaldeabogados.com.ar/foros/vi ... on#p496750

[Mordisco]

La mera negativa de un locatario a restituir la cosa, una vez extinguida la locación, o la continuación de la ocupación sin abonar los alquileres, no son actos idóneos para generar el cambio del título de su relación real. La sola resistencia de la locataria al desalojo no configura la interversión de título necesaria para repelerlo, careciendo hasta de seriedad sostener que ello constituye un acto posesori

Autos: SALZMANN, Ariel Juan c/ RODRIGUEZ, Daniel y otros s/ DESALOJO - Nº Sent.:075714 Mayoria.- Magistrados:MERCANTE. - Civil - Sala D - 22/06/1998

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1- Al demandado en el juicio de desalojo no le alcanza con invocar su carácter de poseedor, sino que debe realizar una prueba efectiva y concluyente de su afirmación, para lo cual no rige la limitación probatoria prevista en el Código Procesal. 2- Sólo si el demandado consigue probar su condición de poseedor, mediante la acreditación de los correspondientes actos posesorios, y en su caso de haber intervertido el título, la acción de desalojo deberá ser rechazada.

Autos: CINCOPROA S.R.L. c/ OCUPANTES MENDOZA 1156 s/ DESALOJO. - Nº Sent.:BL:Fallo completo publicado en:Diario Judicial del 9/10/2001.(http://www.diariojudicial.com/mail-noti ... elDial.com del 11/10/2001.- Magistrados:Claudio M. Kiper, Marcelo J. Achával. - Sala H. - 27/06/2001 - Nro. Exp.: L.312060

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El art. 2353 del cód. civil consagra el principio de inmutabilidad de la causa de la relación real, que no puede ser cambiada por la mera voluntad del sujeto ("nadie puede cambiar por sí mismo"), prolongándose en el tiempo el emplazamiento originario ("ni por el transcurso del tiempo"). De modo que quien "comenzó a poseer por sí", continúa en ese carácter mientras no pruebe que se ha convertido en tenedor ("ha comenzado a poseer por otro").Y, quien comenzó su relación real como tenedor ("poseer por otro"), persiste en tal condición hasta tanto acredite que se transformó en poseedor ("mientras no se pruebe lo contrario"). La interversión del título no puede operarse por un acto de propia y exclusiva voluntad del sujeto -locador-, sino que es necesario que la misma se exteriorice por actos que no dejen lugar a la más mínima duda y que claramente revelen al público la decisión de alcanzar aquel propósito, ya sea por un acto jurídico que manifieste esa voluntad -art. 2387-, o por la expulsión violenta de la parte interesada o por actos exteriores que tienen por finalidad privar al poseedor de disponer de la cosa, produciendo ese efecto -art. 2455 y 2458 del Cód. Civil .-

CCI Art. 2353 ; CCI Art. 2387 ; CCI Art. 2455 ; CCI Art. 2458

CC0002 MO 34460 RSD-117-96 S 23-4-96, Juez CONDE (SD)
Mercadal, Alberto J. c/ Lo Bruno, Francisco J. s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Suares-Conde-Calosso

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Si se admitió expresa o implícita, directa o indirectamente que en su origen la cosa le pertenece a otra persona aún en la posesión de ella, no puede luego sostenerse para enervar la acción de desalojo la posesión en cabeza suya, pues es menester al efecto que hubiese operado la interversión del título, (art. 2351, 5352, 5353, 5354, 2401, 2445, 2446, 2447, 2462, 2461 del Cód. Civil), situación que se da cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos externos la intención de privarlo de suponer de la cosa.

CCI Art. 2351 ; CCI Art. 2352 ; CCI Art. 2353 ; CCI Art. 2354 ; CCI Art. 2401 ; CCI Art. 2445 ; CCI Art. 2446 ; CCI Art. 2447 ; CCI Art. 2461 ; CCI Art. 2462

CC0102 LP 230782 RSD-81-98 S 18-6-98, Juez VASQUEZ (SD)
Tomasincig, Juan c/ Alarcón, Cecilia s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Vásquez-Rezzónico, J. C.

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El locatario reviste la condición de mero detentador en nombre de otro del bien locado, por lo que no puede luego sostenerse la posesión en cabeza suya, pues para ello es necesario que se hubiese operado la interversión del título (arts. 2351, 2352, 2353 específicamente, 2354, 2401, 2445, 2446, 2447, 2461, 2462 inc. 6, 2463 del C. Civil), situación que se da cuando "...el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por actos exteriores..." la "...intención de privar al poseedor de disponer de la cosa..." y cuando ellos producen ese efecto (art. 2458 del C. Civil), cambio que debe exteriorizarse de forma que no deje lugar a la mas mínima duda, que revelen en forma clara y pública tal propósito, no siendo suficiente cualquier acto, pues es necesario uno material o jurídico de oposición al poseedor o propietario, o al menos es preciso que se manifieste por actos exteriores, la intención de privar al poseedor de la facultad de disponer de ella.

CC0102 LP 236541 RSD-37-1 S 10-5-1, Juez VASQUEZ (SD)
Ninni, Delia Haydee c/ Avellaneda, Francisco s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Vásquez-Rezzónico


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Fenecido el plazo de la locación que da cuenta el contrato que suscribieran locador e inquilino, este último intervirtió su título constituyéndose en poseedor del raíz. Ahora bien, esa nueva situación respecto de la cosa, comenzando una posesión respecto de ella, debió haber sido demostrada de manera indubitable en la causa, a fin de enervar la acción promovida; porque el que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se prueba lo contrario (art. 2353 Código Civil).

CCI Art. 2353

CC0001 LZ 56929 RSD-365-3 S 25-9-3, Juez BASILE (SD)
Blasevich, Mirta L. y otros c/ Martinez Caiado, Fabián A. s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Basile-Tabernero.-

[Mordisco]

El último sumario jurisprudencial que transcribi lo deje alli a propósito, porque cfr surge de la interpretación del art 1622 del CC, la locacion no se extingue con el mero vencimiento de la fecha, no opera ipso iure. La continuación surge por imperio de la ley mes a mes.

Art. 1.622. Si terminado el contrato, el locatario permanece en el uso y goce de la cosa arrendada, no se juzgará que hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación concluida, y bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; y podrá pedirla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el arrendatario hubiese continuado en el uso y goce de la cosa.

El sólo vencimiento del término contractual no determina la extinción automática del contrato de locación, según lo dispuesto por el art. 1622 Cód.Civ., pues para que ello se produzca es necesario que el locatario devuelva el bien o que el locador reclame la devolución. Mientras el art. 1604, inc. 1, Cód.Civ., dice que la locación concluye acabado el tiempo pactado contractualmente, dando una idea de extinción ipso jure, el art. 1622 del mismo cuerpo legal admite que si terminado el tiempo de la locación el locatario permanece en el uso y goce de la cosa locada, hay una continuación de la locación concluída, en sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución de la cosa; esto implica admitir que al trascurso del tiempo convenido se debe sumar la solicitud de la restitución de la cosa por el locador, para poder reclamar la indemnización por indebida retención.

No es dable identificar la mora con el efecto resolutorio que ella puede tener respecto de las obligaciones; la mora, en virtud de lo normado por el art. 509, Cód. Civ., se produce por el solo vencimiento del plazo, mas ello no significa que ese vencimiento del plazo contractual genere automáticamente la resolución del contrato, si no existe una expresión de voluntad de la parte en este sentido; el mero vencimiento del plazo convenido en el contrato de locación no autoriza al juez a ordenar el desalojo del locatario si no existe reclamo, en tal sentido, del locador, porque hasta tanto ello no se produzca, el contrato continúa vigente en sus mismos términos, aunque no implique tácita reconducción. Sin desconocer la norma contenida en el primer párrafo del art. 509 Cód.Civ., referida a la mora en las obligaciones a plazo, el régimen del contrato de locación de cosas resulta ajeno a tal principio y tiene su regulación específica, resultante de la conjunción de lo dispuesto en los arts. 1604, inc. 1, 1609 y 1622 del mismo Código. De éstos surge que, vencido el plazo de locación, el locador puede demandar la restitución de la cosa, puesto que el locatario carece de título alguno para retenerla; pero mientras no efectúe tal reclamo (lo cual cabe hacer ya en cualquier momento) el inquilino puede continuar en el uso y goce de la cosa, bajo los mismos términos del contrato concluído, aunque no se juzga, por ello, que exista tácita reconducción. Y será, entonces, a partir de dicho reclamo, que jugará la responsabilidad del locador por "las pérdidas e intereses de la demora"