Hola, buenas tardes! mi consulta es la siguiente: una empresa vende un lote de terreno agricola de 20 ha, de acuerdo a la escritura traslativa de dominio que poseian esa era la cantidad de ha que poseian, nunca mensuraron el terreno. Ahora luego de la venta el comprador argumenta que hay menos ha porque realiza mensura. La ley provincial no solicita mensura frente a una venta. No se como defender este caso!! alguien me puede dar una ayuda. Mil gracias.
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VTA ERROR CANTIDAD DE HA
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Hola de nuevo!! nadie ?? bueno, si tienen algun modelo de escritura traslativa de dominio, les pido me digan donde consultar si tiene todos los elementos que corresponden, algun detalle de datos que debe contener. Bueno igual gracias!!
Nro Exped: 1118-SC
Fecha: 2008-04-14
Caratula: ROMERO PAULA ANABEL E/A ALISON LILIANA S/ QUIEBRA S/ INCIDENTE DE REALIZACION DE BIENES S/ INC. DE NULIDAD DE LA SUBASTA S/ APELACION (REC. JC 13)
Descripcion: Interlocutorio
En Cipolletti, Provincia de Río Negro, a los 14 de abril de 2008, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería de la Cuarta Circunscripción Judicial, con asiento de funciones en esta ciudad, para resolver en los autos caratulados: “ROMERO PAULA ANABEL E/A ALISON LILIANA S/ QUIEBRA S/ INCIDENTE DE REALIZACION DE BIENES S/ INC. DE NULIDAD DE LA SUBASTA S/ APELACION ”. (Expte.1118-SC)
Y VISTOS:
Apela la compradora en la subasta el resolutorio que no hizo lugar a su petición de declararse la nulidad de la misma, expresando agravios a fs. 68.
Se agravia en primer lugar por haber considerado el “a quo” que el acuse de nulidad resultó extemporáneo, sosteniendo que no tomó conocimiento que el departamento se subastaba sin baulera en el momento de realizarse la subasta sino posteriormente, por lo que el planteo fue oportuno.
Igualmente se agravia ante la conclusión de que el error no alcance a revestir suficiente entidad para decretar la nulidad, considerando incorrecto el cálculo que realiza el sentenciante en orden al valor del metro cuadrado del inmueble subastado, ya que la baulera constituye un porcentual de la Unidad Funcional en relación al edificio y por lo tanto posee un valor igual al metro cuadrado de cualquier otro ambiente o dependencia del departamento.
Que no corresponde distinguir valores entre departamento, cochera y baulera, e inclusive en muchas ocasiones las dependencias valoradas de manera independiente alcanzan precios mayores a su valor en conjunto, tal el caso de las cocheras individuales, por lo que la tasación tomada en cuenta por el juzgador carece de fundamento y razonabilidad.
Por otra parte, considera que yerra el “a quo” al sostener que la baulera no constituye un elemento esencial y determinante de la operación desde el punto de vista edilicio, ya que su implicancia económica surge del porcentual que otorgan los metros cuadrados de la misma, y en las grandes ciudades no se construyen ya departamentos sin baulera, atento la escasez de espacios disponibles en ellas.
Que la agravia sobremanera que se haya considerado que al resolverse se hayan dejado entrever razones ocultas de su parte para formular el planteo, así como la imposición de una multa equivalente al 10% del precio de la subasta, solicitando se la deje sin efecto.
Que entendió comprar un departamento con cochera y baulera, y la falta de ésta no constituye una cuestión menor por representar ésta última aproximadamente un 10% de la superficie del inmueble adquirido.
Que fue engañada en su buena fe, y aunque no duda de la del enajenador, debe tenerse en cuenta el perjuicio económico que le causa la compra en tales condiciones.
Por todo ello solicita se haga lugar a la nulidad impetrada, y a todo evento se deje sin efecto la multa impuesta, con costas.
Y CONSIDERANDO:
En primer lugar debe resolverse si la nulidad fue deducida en término.
El Sr. Juez “a quo” entiende que el planteo resultó extemporáneo porque la circunstancia de no hacerse constar en el boleto de compraventa que el inmueble se había subastado con baulera hace presumir que la nulidicente se enteró de ello en ese momento, y como la nulidad fue deducida transcurridos más de cinco días desde esa oportunidad, la misma resulta extemporánea.
No se comparte la opinión del magistrado, ya que la incidentista afirmó haber tomado conocimiento de que el inmueble no contaba con baulera recién el 9 de diciembre de 2005 (fs. 20 vta.), y ello ha sido corroborado por el propio martillero, que al contestar el traslado confirmó lo afirmado por aquella; en efecto, a fs. 128 vta. expresa que le informó a la compradora el día 9 de diciembre de 2005 que el inmueble no contaba con baulera por habérselo aclarado el día anterior la madre de la fallida.
Resulta claro, entonces, que el martillero procedió a subastar un departamento con cochera y baulera, habiendo procedido a leer el edicto previo al remate y asentando tales circunstancias en el acta respectiva, enterándose después, el 8 de diciembre de 2005, que la baulera en realidad correspondía a otro departamento, por lo que procedió a poner ello en conocimiento de la adquirente al día siguiente.
Siendo ello así, y habiéndose deducido el incidente de nulidad el día 13 de diciembre de 2005 (fs. 21), resulta claro que el planteo ha sido efectuado dentro de los cinco días que establecía el art. 592 del CPCyC a esa fecha (plazo que hoy contempla el art. 572 decies del mismo cuerpo de leyes, texto según ley 4142).
Aunque las normas citadas establecen que el plazo se cuenta desde la fecha del remate, ello no resulta aplicable en el presente caso, donde se alega un error (arts. 923 y ss. y 1045 CC) acerca de la calidad de la cosa subastada por la discordancia entre lo ofertado (según edictos y acta de remate) y lo adquirido (real situación del inmueble), y en consecuencia el plazo corre desde que la compradora tomó conocimiento de que el bien rematado no coincidía plenamente con la descripción de los edictos.
Ello por cuanto en el caso no nos encontramos frente a una nulidad procesal sino sustancial, por lo que son aplicables los arts. 1037 y ss. del Cód. Civil, ya que el acto de la subasta conlleva un acto jurídico sustancial (como por ejemplo si la compra la hubiera hecho un menor, el bien no perteneciera al ejecutado, etc.)(Falcon, Trat. de Der. Civ. y Com., Rubinzal, 2006, t. V p. 926).
Sentado ello, corresponde entrar a considerar si tal discordancia reviste entidad suficiente para anular la subasta.
Nuevamente hemos de disentir con el sentenciante, por entender que en el caso bajo examen la baulera constituía un accesorio del inmueble de particular importancia teniendo en cuenta la ubicación del mismo y su tamaño.
El magistrado se ha fundado, para rechazar la nulidad, en el escaso impacto económico de la misma ateniéndose a la pericia que la valuó en la suma de $ 5.600 (equivalente a un 2,8% del valor ofertado), pero se advierte que en autos obra otra tasación que le atribuye un valor de U$S 4.500.
Más allá de la diferencia en los valores, estimamos que no corresponde tomar valores aislados (el del departamento, el de la cochera y el de la baulera), ya que como correctamente lo apunta la apelante, en las grandes ciudades no se construyen ya departamentos sin bauleras, por la escasez de espacios útiles, constituyéndose entonces en accesorios de fundamental importancia.
El interés de la incidentista en adquirir un departamento con baulera se encuentra perfectamente justificado, no siendo de extrañar que de no tenerla se hubiera abstenido de intervenir en la puja, del mismo modo que el testigo Casella, quien preguntado si estaba interesado en ese departamento, contestó que sí, y que la baulera representaba una parte sustancial de lo que se estaba vendiendo (fs. 34/35).
Previamente, manifestó que recuerda haber visitado el departamento antes del remate, verificando que el departamento constaba con cochera y baulera, la que le fue exhibida por el portero y estaba cerrada con llave al momento de la visita, agregando que como interesado la asignaba un valor económico pues en todo el edificio hay solamente dos bauleras.
Como se ve, en el caso concreto no se trata de un elemento accesorio sin importancia, sino de una de las dos únicas bauleras con que cuenta el edificio, lo que resalta aún más la importancia de contar con ella el departamento subastado.
El mismo se encuentra ubicado en la zona céntrica de la ciudad de Cipolletti, y ello permite coincidir con la apreciación del testigo en el sentido de que la baulera, en el caso concreto, constituía un accesorio sustancial del departamento.
Por otra parte, y como también lo apunta la nulidicente, el espacio cubierto de la misma es de 8 metros cuadrados, equivalente a un 10% de la superficie del inmueble (de aproximadamente 80 m2), proporción que es importante.
A ello debe agregarse que en realidad, el espacio útil en este tipo de depósitos se mide en metros cúbicos y no cuadrados, pues en las bauleras no solo es utilizable la superficie cubierta sino que adquiere importancia el metraje cúbico al poder apilarse los elementos a guardar.
Por lo tanto, si se consideran los metros cúbicos disponibles de la baulera en cuestión (8 m2 x 2,50 m de altura = 20 m3), se advierte que lejos de constituir un accesorio de escasa entidad, la misma resulta un depósito de importante tamaño cuya relevancia no debe ser ignorada o minimizada como dependencia del departamento subastado, y en tales condiciones corresponde entonces hacer lugar al recurso interpuesto y declarar la nulidad de la subasta al haber mediado error esencial sobre la cosa.
Según reza el art. 927 del Cód. Civil, “Anula también el acto el error respecto al objeto sobre que versare, habiéndose contratado una cosa individualmente diversa de aquella sobre la cual se quería contratar, o sobre una cosa de diversa especie, o sobre una diversa calidad, extensión o suma, o sobre un diverso hecho”.
A ello pueden agregarse también razones de defensa de la seriedad que deben revestir las subastas judiciales, alejando la posibilidad de que se rematen bienes sustancialmente diferentes a los descriptos en los edictos, habiéndose resuelto que corresponde declarar la nulidad por defectos en la publicidad si los edictos difieren esencialmente de lo rematado (CNCiv., sala D, 24/5/73, ED 49-480).
La misma sala, años después, resolvió dejar sin efecto una subasta pues el comprador, depositando su confianza en los edictos adquirió un inmueble con una superficie menor a la presuntamente vendida, considerando el Tribunal que existió error excusable de aquél, error que no le era atribuíble, sino causado por un desempeño desafortunado del martillero (y en el caso del vendedor y del Juzgado, lo que no ocurre en el presente)(CNCiv., sala D, 20/12/83, ED 108-523).
Por último, corresponde agregar que ninguna otra solución cabe en el presente caso, pues la incidentista no ha peticionado la reducción del precio ni es posible adicionar la baulera al inmueble por corresponder la misma a otro departamento de propiedad del esposo de la fallida.
Falcon, tratando el tema de la integralidad del bien subastado, señala que “Es razonable considerar que un bien subastado públicamente en un proceso no puede ser rematado de una manera y entregado de otra. En el caso, se dan dos situaciones, la primera se refiere a una diferencia entre lo ofertado y o adquirido (conocido en el Derecho como acción quanti minoris, art. 2174 Cód. Civ.). En alguna oportunidad se ha admitido la procedencia de la reducción del precio en virtud de esta circunstancia. En otros supuestos se ha optado por integrar al bien subastado los elementos que eventualmente debieran hallarse en el mismo” (op. cit., p. 1021).
Como se ha dicho, ninguna de estas soluciones (que permitirían evitar la declaración de nulidad) es posible en el caso.
Por todo ello, entonces, deberá hacerse lugar al recurso deducido, revocándose el auto apelado en cuanto rechaza el planteo de nulidad e impone una multa a la incidentista, con costas por su orden atento no haber resistido la Sindicatura la pretensión de ésta, y manteniendo las regulaciones de honorarios practicadas y el apercibimiento formulado al martillero.
Por ello, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería RESUELVE:
I) Hacer lugar al recurso deducido, revocar el auto apelado y declarar la nulidad de la subasta, debiendo reintegrarse a la compradora las sumas depositadas, dejándose sin efecto la multa impuesta.
II.- Con costas en el orden causado, manteniéndose las regulaciones practicadas y regulando los honorarios del letrado de la incidentista, por su actuación ante la Alzada, en el 30% de lo regulado en primera instancia.
III.- Mantener el apercibimiento formulado al martillero.
IV.- Regístrese, notifíquese y vuelvan.
Con lo que termino el acuerdo, firmando los Sres Jueces, Dres. Alfredo Pozo, Jorge Douglas Price, por ante mi que certifico. Se deja constancia que el Dr. Edgardo J. Albrieu no interviene en el acuerdo por encontrarse en uso de licencia.
Dr.Alfredo D.Pozo Dr. Jorge E. Douglas Price
Juez de Cámara Juez de Cámara
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Fecha: 2008-04-14
Caratula: ROMERO PAULA ANABEL E/A ALISON LILIANA S/ QUIEBRA S/ INCIDENTE DE REALIZACION DE BIENES S/ INC. DE NULIDAD DE LA SUBASTA S/ APELACION (REC. JC 13)
Descripcion: Interlocutorio
En Cipolletti, Provincia de Río Negro, a los 14 de abril de 2008, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería de la Cuarta Circunscripción Judicial, con asiento de funciones en esta ciudad, para resolver en los autos caratulados: “ROMERO PAULA ANABEL E/A ALISON LILIANA S/ QUIEBRA S/ INCIDENTE DE REALIZACION DE BIENES S/ INC. DE NULIDAD DE LA SUBASTA S/ APELACION ”. (Expte.1118-SC)
Y VISTOS:
Apela la compradora en la subasta el resolutorio que no hizo lugar a su petición de declararse la nulidad de la misma, expresando agravios a fs. 68.
Se agravia en primer lugar por haber considerado el “a quo” que el acuse de nulidad resultó extemporáneo, sosteniendo que no tomó conocimiento que el departamento se subastaba sin baulera en el momento de realizarse la subasta sino posteriormente, por lo que el planteo fue oportuno.
Igualmente se agravia ante la conclusión de que el error no alcance a revestir suficiente entidad para decretar la nulidad, considerando incorrecto el cálculo que realiza el sentenciante en orden al valor del metro cuadrado del inmueble subastado, ya que la baulera constituye un porcentual de la Unidad Funcional en relación al edificio y por lo tanto posee un valor igual al metro cuadrado de cualquier otro ambiente o dependencia del departamento.
Que no corresponde distinguir valores entre departamento, cochera y baulera, e inclusive en muchas ocasiones las dependencias valoradas de manera independiente alcanzan precios mayores a su valor en conjunto, tal el caso de las cocheras individuales, por lo que la tasación tomada en cuenta por el juzgador carece de fundamento y razonabilidad.
Por otra parte, considera que yerra el “a quo” al sostener que la baulera no constituye un elemento esencial y determinante de la operación desde el punto de vista edilicio, ya que su implicancia económica surge del porcentual que otorgan los metros cuadrados de la misma, y en las grandes ciudades no se construyen ya departamentos sin baulera, atento la escasez de espacios disponibles en ellas.
Que la agravia sobremanera que se haya considerado que al resolverse se hayan dejado entrever razones ocultas de su parte para formular el planteo, así como la imposición de una multa equivalente al 10% del precio de la subasta, solicitando se la deje sin efecto.
Que entendió comprar un departamento con cochera y baulera, y la falta de ésta no constituye una cuestión menor por representar ésta última aproximadamente un 10% de la superficie del inmueble adquirido.
Que fue engañada en su buena fe, y aunque no duda de la del enajenador, debe tenerse en cuenta el perjuicio económico que le causa la compra en tales condiciones.
Por todo ello solicita se haga lugar a la nulidad impetrada, y a todo evento se deje sin efecto la multa impuesta, con costas.
Y CONSIDERANDO:
En primer lugar debe resolverse si la nulidad fue deducida en término.
El Sr. Juez “a quo” entiende que el planteo resultó extemporáneo porque la circunstancia de no hacerse constar en el boleto de compraventa que el inmueble se había subastado con baulera hace presumir que la nulidicente se enteró de ello en ese momento, y como la nulidad fue deducida transcurridos más de cinco días desde esa oportunidad, la misma resulta extemporánea.
No se comparte la opinión del magistrado, ya que la incidentista afirmó haber tomado conocimiento de que el inmueble no contaba con baulera recién el 9 de diciembre de 2005 (fs. 20 vta.), y ello ha sido corroborado por el propio martillero, que al contestar el traslado confirmó lo afirmado por aquella; en efecto, a fs. 128 vta. expresa que le informó a la compradora el día 9 de diciembre de 2005 que el inmueble no contaba con baulera por habérselo aclarado el día anterior la madre de la fallida.
Resulta claro, entonces, que el martillero procedió a subastar un departamento con cochera y baulera, habiendo procedido a leer el edicto previo al remate y asentando tales circunstancias en el acta respectiva, enterándose después, el 8 de diciembre de 2005, que la baulera en realidad correspondía a otro departamento, por lo que procedió a poner ello en conocimiento de la adquirente al día siguiente.
Siendo ello así, y habiéndose deducido el incidente de nulidad el día 13 de diciembre de 2005 (fs. 21), resulta claro que el planteo ha sido efectuado dentro de los cinco días que establecía el art. 592 del CPCyC a esa fecha (plazo que hoy contempla el art. 572 decies del mismo cuerpo de leyes, texto según ley 4142).
Aunque las normas citadas establecen que el plazo se cuenta desde la fecha del remate, ello no resulta aplicable en el presente caso, donde se alega un error (arts. 923 y ss. y 1045 CC) acerca de la calidad de la cosa subastada por la discordancia entre lo ofertado (según edictos y acta de remate) y lo adquirido (real situación del inmueble), y en consecuencia el plazo corre desde que la compradora tomó conocimiento de que el bien rematado no coincidía plenamente con la descripción de los edictos.
Ello por cuanto en el caso no nos encontramos frente a una nulidad procesal sino sustancial, por lo que son aplicables los arts. 1037 y ss. del Cód. Civil, ya que el acto de la subasta conlleva un acto jurídico sustancial (como por ejemplo si la compra la hubiera hecho un menor, el bien no perteneciera al ejecutado, etc.)(Falcon, Trat. de Der. Civ. y Com., Rubinzal, 2006, t. V p. 926).
Sentado ello, corresponde entrar a considerar si tal discordancia reviste entidad suficiente para anular la subasta.
Nuevamente hemos de disentir con el sentenciante, por entender que en el caso bajo examen la baulera constituía un accesorio del inmueble de particular importancia teniendo en cuenta la ubicación del mismo y su tamaño.
El magistrado se ha fundado, para rechazar la nulidad, en el escaso impacto económico de la misma ateniéndose a la pericia que la valuó en la suma de $ 5.600 (equivalente a un 2,8% del valor ofertado), pero se advierte que en autos obra otra tasación que le atribuye un valor de U$S 4.500.
Más allá de la diferencia en los valores, estimamos que no corresponde tomar valores aislados (el del departamento, el de la cochera y el de la baulera), ya que como correctamente lo apunta la apelante, en las grandes ciudades no se construyen ya departamentos sin bauleras, por la escasez de espacios útiles, constituyéndose entonces en accesorios de fundamental importancia.
El interés de la incidentista en adquirir un departamento con baulera se encuentra perfectamente justificado, no siendo de extrañar que de no tenerla se hubiera abstenido de intervenir en la puja, del mismo modo que el testigo Casella, quien preguntado si estaba interesado en ese departamento, contestó que sí, y que la baulera representaba una parte sustancial de lo que se estaba vendiendo (fs. 34/35).
Previamente, manifestó que recuerda haber visitado el departamento antes del remate, verificando que el departamento constaba con cochera y baulera, la que le fue exhibida por el portero y estaba cerrada con llave al momento de la visita, agregando que como interesado la asignaba un valor económico pues en todo el edificio hay solamente dos bauleras.
Como se ve, en el caso concreto no se trata de un elemento accesorio sin importancia, sino de una de las dos únicas bauleras con que cuenta el edificio, lo que resalta aún más la importancia de contar con ella el departamento subastado.
El mismo se encuentra ubicado en la zona céntrica de la ciudad de Cipolletti, y ello permite coincidir con la apreciación del testigo en el sentido de que la baulera, en el caso concreto, constituía un accesorio sustancial del departamento.
Por otra parte, y como también lo apunta la nulidicente, el espacio cubierto de la misma es de 8 metros cuadrados, equivalente a un 10% de la superficie del inmueble (de aproximadamente 80 m2), proporción que es importante.
A ello debe agregarse que en realidad, el espacio útil en este tipo de depósitos se mide en metros cúbicos y no cuadrados, pues en las bauleras no solo es utilizable la superficie cubierta sino que adquiere importancia el metraje cúbico al poder apilarse los elementos a guardar.
Por lo tanto, si se consideran los metros cúbicos disponibles de la baulera en cuestión (8 m2 x 2,50 m de altura = 20 m3), se advierte que lejos de constituir un accesorio de escasa entidad, la misma resulta un depósito de importante tamaño cuya relevancia no debe ser ignorada o minimizada como dependencia del departamento subastado, y en tales condiciones corresponde entonces hacer lugar al recurso interpuesto y declarar la nulidad de la subasta al haber mediado error esencial sobre la cosa.
Según reza el art. 927 del Cód. Civil, “Anula también el acto el error respecto al objeto sobre que versare, habiéndose contratado una cosa individualmente diversa de aquella sobre la cual se quería contratar, o sobre una cosa de diversa especie, o sobre una diversa calidad, extensión o suma, o sobre un diverso hecho”.
A ello pueden agregarse también razones de defensa de la seriedad que deben revestir las subastas judiciales, alejando la posibilidad de que se rematen bienes sustancialmente diferentes a los descriptos en los edictos, habiéndose resuelto que corresponde declarar la nulidad por defectos en la publicidad si los edictos difieren esencialmente de lo rematado (CNCiv., sala D, 24/5/73, ED 49-480).
La misma sala, años después, resolvió dejar sin efecto una subasta pues el comprador, depositando su confianza en los edictos adquirió un inmueble con una superficie menor a la presuntamente vendida, considerando el Tribunal que existió error excusable de aquél, error que no le era atribuíble, sino causado por un desempeño desafortunado del martillero (y en el caso del vendedor y del Juzgado, lo que no ocurre en el presente)(CNCiv., sala D, 20/12/83, ED 108-523).
Por último, corresponde agregar que ninguna otra solución cabe en el presente caso, pues la incidentista no ha peticionado la reducción del precio ni es posible adicionar la baulera al inmueble por corresponder la misma a otro departamento de propiedad del esposo de la fallida.
Falcon, tratando el tema de la integralidad del bien subastado, señala que “Es razonable considerar que un bien subastado públicamente en un proceso no puede ser rematado de una manera y entregado de otra. En el caso, se dan dos situaciones, la primera se refiere a una diferencia entre lo ofertado y o adquirido (conocido en el Derecho como acción quanti minoris, art. 2174 Cód. Civ.). En alguna oportunidad se ha admitido la procedencia de la reducción del precio en virtud de esta circunstancia. En otros supuestos se ha optado por integrar al bien subastado los elementos que eventualmente debieran hallarse en el mismo” (op. cit., p. 1021).
Como se ha dicho, ninguna de estas soluciones (que permitirían evitar la declaración de nulidad) es posible en el caso.
Por todo ello, entonces, deberá hacerse lugar al recurso deducido, revocándose el auto apelado en cuanto rechaza el planteo de nulidad e impone una multa a la incidentista, con costas por su orden atento no haber resistido la Sindicatura la pretensión de ésta, y manteniendo las regulaciones de honorarios practicadas y el apercibimiento formulado al martillero.
Por ello, la Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y de Minería RESUELVE:
I) Hacer lugar al recurso deducido, revocar el auto apelado y declarar la nulidad de la subasta, debiendo reintegrarse a la compradora las sumas depositadas, dejándose sin efecto la multa impuesta.
II.- Con costas en el orden causado, manteniéndose las regulaciones practicadas y regulando los honorarios del letrado de la incidentista, por su actuación ante la Alzada, en el 30% de lo regulado en primera instancia.
III.- Mantener el apercibimiento formulado al martillero.
IV.- Regístrese, notifíquese y vuelvan.
Con lo que termino el acuerdo, firmando los Sres Jueces, Dres. Alfredo Pozo, Jorge Douglas Price, por ante mi que certifico. Se deja constancia que el Dr. Edgardo J. Albrieu no interviene en el acuerdo por encontrarse en uso de licencia.
Dr.Alfredo D.Pozo Dr. Jorge E. Douglas Price
Juez de Cámara Juez de Cámara
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Mi opinión como Perito Ingeniero: pedir la reducción del precio de venta ya que lo que se vendió no es lo que aparenta ser.... por otro lado: la mensura se hizo con la línea de alambrados seguramente y por eso les da una superficie menor... y si alguno de los vecinos se hizo el piola ? (no sería el primer caso que ante una venta... se corren solos los alambrados...) Pregunto: porqué el Agrimensor que hizo la mensura no se fija en los planos de subdivisión que tiene que haber en el municipio o en los planos que necesariamente debe mencionar la escritura? si en esos hay un error entonces no es una estafa, sino lo pasaron como alambre caído...y cabrá la demanda por estafa?
Fijate cuando se expreso la superficie o medidas del terreno, se estableció que APROXIMADAMENTE MIDE:............................................. o que las medidas son AD CORPUS
[img]https://giphy.com/gifs/dTrk9lECEp6ms/html5[/img]
En la venta "ad corpus" basta al vendedor probar que la cosa que ofrece es la misma que se había obligado a entregar, en tanto que en la venta con indicación de área debe probar que la cosa que ofrece entregar tiene la superficie prevista en el negocio fuente. Nada tiene que ver que el título de dominio del vendedor sea "perfecto" en cuanto a su origen sustancial y a su exteriorización formal. Para vender un terreno no es necesario hacer antes la mensura. Podrá hacerse si se vende "ad corpus", pero si en cambio, se vende con indicación de área tendrá que hacerse la mensura, aunque no sea requisito registral, para probar el vendedor que entrega lo mismo que se obligó a entregar. En la venta con indicación de área al no haber probado el vendedor que ofrecía entregar exactamente lo que expresa el contrato (conf. art. 1426 del Código Civil, que no es sino aplicación a la compraventa del principio de identidad del pago consagrado en su art. 740), el comprador puede rehusar el pago del saldo de precio y seguir la vía del art. 1204 para arribar a la resolución por culpa del demandado.
Si el adquirente de la propiedad no midió el inmueble ni se molestó por los metros faltantes durante el lapso de cinco años, es obvio que las medidas no eran relevantes para su adquisición. El hecho de que varios años después haya pensado en otros eventuales usos o construcciones no es oponible al vendedor originario. Lo que debe computarse para evaluar la procedencia del reclamo de los daños y perjuicios por vicio del título de propiedad es la voluntad de las partes al tiempo de la contratación y no posteriores intenciones o aprovechamientos de que pueda o no ser susceptible la cosa. Máxime cuando la enunciación de las medidas tiene un carácter meramente ilustrativo y el precio está relacionado con el inmueble como un cuerpo del que se toma posesión como tal. Ampliación de fundamentos del Dr. Zannoni: El supuesto del art. 1344, inc. 5 del Código Civil se refiere a la venta "ad corpus" siempre que el objeto vendido sea un inmueble que se individualiza por su área, cuyo precio no se pacta con indicación de "a tanto la medida", sino un precio único. Es decir, cuando a pesar de que la superficie ha constituido elemento relevante del objeto vendido no se ha pactado el precio por cada unidad de esa superficie. Y si la diferencia de superficie no ha impedido al comprador dar al inmueble el destino para el cual lo adquirió -situación en contrario que nos llevaría a un supuesto de anulabilidad por error- debe descartarse la aplicación del art. 1346 del Código Civil. (Sumario Nº15211 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº4/2003).
Si el adquirente de la propiedad no midió el inmueble ni se molestó por los metros faltantes durante el lapso de cinco años, es obvio que las medidas no eran relevantes para su adquisición. El hecho de que varios años después haya pensado en otros eventuales usos o construcciones no es oponible al vendedor originario. Lo que debe computarse para evaluar la procedencia del reclamo de los daños y perjuicios por vicio del título de propiedad es la voluntad de las partes al tiempo de la contratación y no posteriores intenciones o aprovechamientos de que pueda o no ser susceptible la cosa. Máxime cuando la enunciación de las medidas tiene un carácter meramente ilustrativo y el precio está relacionado con el inmueble como un cuerpo del que se toma posesión como tal. Ampliación de fundamentos del Dr. Zannoni: El supuesto del art. 1344, inc. 5 del Código Civil se refiere a la venta "ad corpus" siempre que el objeto vendido sea un inmueble que se individualiza por su área, cuyo precio no se pacta con indicación de "a tanto la medida", sino un precio único. Es decir, cuando a pesar de que la superficie ha constituido elemento relevante del objeto vendido no se ha pactado el precio por cada unidad de esa superficie. Y si la diferencia de superficie no ha impedido al comprador dar al inmueble el destino para el cual lo adquirió -situación en contrario que nos llevaría a un supuesto de anulabilidad por error- debe descartarse la aplicación del art. 1346 del Código Civil. (Sumario Nº15211 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº4/2003).
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Bueno, les cuento que la escritura dice en su clausula primera: ....vende, cede y transfiere a favor de ....una fraccion de terreno con todo lo clavado.....designada segun titulo como Lote A, que mide: y detallan los metros y la cantidad de hectareas que encierra. En la clausula segunda dice que la venta se formaliza por el precio total y definitivo de......- En clausulas posteriores se indica que el Certificado de la Direccion Provincial de Catastro e Informacion Territorial no se solicita en virtud de una disposicion provincial porque se trata de una parcela rural de explotacion intensiva.
Ademas el inconveniente con las medidas surge porque el lote es lindero a un rio, que se estima que con el paso del tiempo se ha llevado parte del terreno.
Gracias por contestar MABENDICENTE, frankg5 y Mordisco. Espero sus comentarios.
saludos cordiales
Ademas el inconveniente con las medidas surge porque el lote es lindero a un rio, que se estima que con el paso del tiempo se ha llevado parte del terreno.
Gracias por contestar MABENDICENTE, frankg5 y Mordisco. Espero sus comentarios.
saludos cordiales
Creo que pueda sacar algo en limpio de esta transcripción y amoldarla
COMPRAVENTA INMOBILIARIA. Venta "ad corpus". Diferencia entre la superficie real del inmueble y las dimensiones consignadas en el título de propiedad.
Si el adquirente de la propiedad no midió el inmueble ni se molestó por los metros faltantes durante el lapso de cinco años, es obvio que las medidas no eran relevantes para su adquisición. El hecho de que varios años después haya pensado en otros eventuales usos o construcciones no es oponible al vendedor originario. Lo que debe computarse para evaluar la procedencia del reclamo de los daños y perjuicios por vicio del título de propiedad es la voluntad de las partes al tiempo de la contratación y no posteriores intenciones o aprovechamientos de que pueda o no ser susceptible la cosa. Máxime cuando la enunciación de las medidas tiene un carácter meramente ilustrativo y el precio está relacionado con el inmueble como un cuerpo del que se toma posesión como tal. Ampliación de fundamentos del Dr. Zannoni: El supuesto del art. 1344, inc. 5 del Código Civil se refiere a la venta "ad corpus" siempre que el objeto vendido sea un inmueble que se individualiza por su área, cuyo precio no se pacta con indicación de "a tanto la medida", sino un precio único. Es decir, cuando a pesar de que la superficie ha constituido elemento relevante del objeto vendido no se ha pactado el precio por cada unidad de esa superficie. Y si la diferencia de superficie no ha impedido al comprador dar al inmueble el destino para el cual lo adquirió -situación en contrario que nos llevaría a un supuesto de anulabilidad por error- debe descartarse la aplicación del art. 1346 del Código Civil. (Sumario Nº15211 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil - Boletín Nº4/2003).
Autos: AGUILAR CARAVIA, Oscar Waldemar c/ BAUDENA, Alain Luis Eugenio yotro s/ DAÑOS Y PERJUICIOS - SUMARIO. - Nº Sent.:BL:Fallo completo publicado en: argentinajuridica.com del 12/8/2002Suplemento 26/02, pág. 4.- Magistrados:Highton de Nolasco, Zannoni, Posse Saguier. - Sala F. - 19/06/2002 - Nro. Exp.: L.340089
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Diferencias en la medida de un inmueble : Aguilar Caravia, Oscar Waldemar c/Baudena, Alain Luis Eugenio y otro s/daños y perjuicios - sumario ver en
http://ari-derechomercantil.blogspot.co ... ueble.html
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En esa causa el A-quo de 1º instancia resolvio que al analiza el art. 1344 Código Civil, la prueba pericial de ingeniero, la prueba pericial de escribano, documentación catastral agregada y restantes elementos, para determinar la forma en que puede hacerse la venta de un inmueble; entiende que, en el caso, no se convino a tanto la medida sino en conjunto y por un precio único, por lo que la misma se trata de una venta ad corpus; y que, en tal situación, la suerte del contrato queda definitivamente fijada desde el momento de su celebración, por lo cual las partes no pueden formularse reclamo por diferencias de superficie.-
Concluye así la a quo que las partes suscribieron una escritura que es título perfecto.-
CNCIV - SALA F - año 2002, resuelve que la venta cuestionada fue indudablemente ad corpus, de tal suerte que no parece dudoso que pueda afirmarse que la actora en oportunidad de concertar la compra del inmueble en cuestión tuvo en miras la cosa objeto de aquella más allá de sus reales dimensiones. Ello, sin perjuicio de que el inmueble se designó a través de la identificación que se hiciera por la mención de la calle y número de su ubicación y el precio se estableció en forma conjunta y por un precio único y no por medida.
Concluye así la a quo que las partes suscribieron una escritura que es título perfecto.-
CNCIV - SALA F - año 2002, resuelve que la venta cuestionada fue indudablemente ad corpus, de tal suerte que no parece dudoso que pueda afirmarse que la actora en oportunidad de concertar la compra del inmueble en cuestión tuvo en miras la cosa objeto de aquella más allá de sus reales dimensiones. Ello, sin perjuicio de que el inmueble se designó a través de la identificación que se hiciera por la mención de la calle y número de su ubicación y el precio se estableció en forma conjunta y por un precio único y no por medida.
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Me llama poderosamente la atención la inexistencia del certificado catastral: que por tratarse de un inmueble de explotación rural intensiva se obvie. ¿En qué jurisdicción se encuentra el inmueble?
Ademas el inconveniente con las medidas surge porque el lote es lindero a un rio, que se estima que con el paso del tiempo se ha llevado parte del terreno. Es un interesante comentario que habrá que analizarlo juntamente con la legislación en relación de la jurisdicción. Surge, si se realizó la formal Mensura del predio que la heredad "conservaría" sus dimensiones. Esto vale si se verificó que no hay algún otro tipo de error que pruebe lo contrario (error de cierre geométrico, proyección cartográfica, sistema de coordenadas, etc.). La cuestión pasaría, luego, por la modificación del curso de agua.
Consecuentemente, llevando el caso al típico caso de diferencias entre el inmueble por su carácter representativo y el "aparente", implantado en el terreno determinado por los límites físicos, normalmente, surgen por el incorrecto implante de estos últimos. De otra forma, si un terreno debería medir 10m de frente por 30m de fondo, y los muros que lo determinan físicamente determinan dimensiones de 9m por 30m de fondo, lo más probable es que uno de los muros que hacen las veces de costado (o, eventualmente, ambos costados) estén mal emplazados. (Por supuesto que hay casos más complejos y que merecen un concienzudo estudio, pero vale como simplificación del problema).
Luego corresponde analizar si efectivamente el curso de agua modificó su "traza", o cauce. Y si ello fue producto de la naturaleza o de la actividad del hombre. Analizando la legislación que corresponda (catastral, aguas, registral, etc.), probablemente se llegue a alguna conclusión.
Lo comentado es hipotético, haciendo suposiciones en virtud de lo expuesto por los expositores que preceden.
Saludos cordiales.
Ademas el inconveniente con las medidas surge porque el lote es lindero a un rio, que se estima que con el paso del tiempo se ha llevado parte del terreno. Es un interesante comentario que habrá que analizarlo juntamente con la legislación en relación de la jurisdicción. Surge, si se realizó la formal Mensura del predio que la heredad "conservaría" sus dimensiones. Esto vale si se verificó que no hay algún otro tipo de error que pruebe lo contrario (error de cierre geométrico, proyección cartográfica, sistema de coordenadas, etc.). La cuestión pasaría, luego, por la modificación del curso de agua.
Consecuentemente, llevando el caso al típico caso de diferencias entre el inmueble por su carácter representativo y el "aparente", implantado en el terreno determinado por los límites físicos, normalmente, surgen por el incorrecto implante de estos últimos. De otra forma, si un terreno debería medir 10m de frente por 30m de fondo, y los muros que lo determinan físicamente determinan dimensiones de 9m por 30m de fondo, lo más probable es que uno de los muros que hacen las veces de costado (o, eventualmente, ambos costados) estén mal emplazados. (Por supuesto que hay casos más complejos y que merecen un concienzudo estudio, pero vale como simplificación del problema).
Luego corresponde analizar si efectivamente el curso de agua modificó su "traza", o cauce. Y si ello fue producto de la naturaleza o de la actividad del hombre. Analizando la legislación que corresponda (catastral, aguas, registral, etc.), probablemente se llegue a alguna conclusión.
Lo comentado es hipotético, haciendo suposiciones en virtud de lo expuesto por los expositores que preceden.
Saludos cordiales.
Agrim. Bernardo J. Saraví Paz
Buenos dias, les agrego un dato mas, se realizo una hipoteca sobre el lote porque no se cancela en el momento de la compra. Ahora bien, si se ejecuta por el saldo restante la hipoteca, que acciones puede oponer el deudor por la diferencia de superficie? Saludos y gracias!!
El acreedor hipotecario es un tercero, puso la plata y va a querer cobrar capital + intereses, la solución deben acordarla entre partes o resolverlo en sede judicial, sin afectar los intereses de terceros de buena fé
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Pero rebobinando, epaaaaa epaaaaaaaaaa, los bancos tienen sus tasadores que ellos designan y que miden el terreno, las mejoras existentes, sacan fotos, etc.......
Abria algo por ahi de donde quizás pueda agarrarse
Abria algo por ahi de donde quizás pueda agarrarse
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noo, no, lo vendieron financiado y ahora falta que le paguen la ultima cuota, es ahi en donde el comprador argumenta que no va a pagar porque tiene menos superficie!!!!