SUCESION-DESALOJO-OCUPANTES

[Dr.Sebas]

Estimados colegas. Se me presenta el siguiente caso:
- Mi cliente es unico heredero de su tio.-
- Al fallecer el mismo hacia unos años que estaba unido en concubinato.-
- La concubina, si bien no se quedó viviendo en el unico inmueble del acervo, lo alquiló.-
- Esa propiedad está alquilada hace 8 años (contrato que está por vencerse).-
- Estoy por iniciar la sucesión pero quiero resolver lo antes posible el tema del alquiler pues mi cliente quiere
mantenerlo alquilado pero empezar a cobrar él los canones locativos.-

Las dudas: debería intimar a la inquilina en su calidad de ocupante para que desocupe (aunque después le haga nuevo contrato de alquiler a nombre de mi cliente)?.- Ello para cortar de alguna manera la posesión pacífica e ininterrumpida que lleva la concubina del causante (hace 14 años que tiene posesión de la propiedad).- O debo previo obtener declaratoria y allí iniciar desalojo o acción reivindicatoria?.- Puede mi cliente firmar nuevo contrato de alquiler ya con la inquilina aunque no tenga la posesión y aun no haya sido declarado heredero?.- El apuro lo tengo porque no quiero que la inquilina renueve contrato con la concubina (el contrato está por vencerse) lo cual a futuro puede generarle un problema a aquella si dejara de pagarle los alquileres.-

Muchas gracias por sus sugerencias.-

[loladol]

Hola, me parece que no podes intimar a la inquilina a que desocupe, lo harías en calidad de que, necesitas la declaratoria para estar en posesión de los bienes.
Tampoco firmar un nuevo alquiler con la inquilina, aunque tené en cuenta que no se necesita ser propietario de un bien, para alquilarlo, sino los contratos de locación no prohibirían expresamente la sublocación, quiere decir que el codigo permite que sea locador quien tiene una simple tenecia sobre la cosa.
Pero ... aunque el nuevo contrato de locación este ya en ejecución cuando vos obtengas la declaratoria a favor de tu cliente, desde ese momento la posesión la pasa a tener el, y entonces deberás notificar a la concubina el cese de su pòsesión.....el tema acá es la continuación del contrato del locación entre los inquilinos y tu cliente, según mi modesto razonamiento sería igual que como se continua cuando en medio de un contrato de locación se vende la propiedad o sea la posesión pasa a otra persona, el nuevo poseedor comunica ese hecho al inquilino y desde ese momento el canon locativo debe ser satisfecho al nuevo poseedor.
Igual toma lo mio como una ayudita a pensar, porque estoy queriendo razonar un poco, y además son las dos de la mañana. Suerte. Saludos.

[martinhm77]

Hola, coincido con el colega, salvo que se trate de ascendientes, descendientes o cónyuge, entiendo que en su caso se aplica el art. 3412 del C.C. o sea, necesitará sí o sí la DH para hacer valer los derechos del causante sobre la vivienda
Saludos

[andreis28]

Yo igualmente hablaria pacificamente con la inquilina, explicandole que tu cliente en en realidad quien tiene derecho sobre la propiedad (la inquilina no tiene porque saber que todavia no hiciste la sucesion) y que renueve contrato con tu cliente, de otra forma se va a encontrar con un proceso de desalojo innecesario.
Mientras tanto inicia la sucesion urgente, y ademas, aunque estes en el inicio, podes denunciar el el inmueble esta "ocupado" y que como sos el unico heredero, necesitas iniciar la accion en sede penal y civil para recuperar la propiedad, es decir, se designe administrador del sucesorio a tu cliente para iniciar las acciones correspondientes, manifestando que tu cliente, como "supuesto" unico heredero se hace responsable de cualquier eventualidad que pueda perjudicar a otros "posibles herederos".-
Yo tenia un caso parecido "sucesion de tios" con el inmueble ocupado por terceros que tenian un contrato de alquiler que les habia hecho firmar "algun desconocido que sabia que la casa estaba desocupada", pero no tuve que presentarlo de esta forma porque hable con los "ocupantes" y los convenci de que se fueran!.
Son 2 opciones

Saludos

Andrea

[Dr.Sebas]

Gracias colegas! Han sido muy amables

[inviguiatti]

1) Inicia sucesion

2) Intimaria a la concubina a que se abstenga de percibir los arriendos bajo aperc de apropiacion indebida y a la inquilina a que deposite en el expediente (recordandole que el que paga mal paga dos veces)

3) Como te han dicho, la negociacion previa es siempre recomendable (pero la sucesion, la iniciaria ya) y segun como se comporten haria el paso 2.

saludos y suerte