Comision Inmobiliaria en renovacion

[inviguiatti]

Quisiera saber sus opiniones y/o conocimientos sobre si es obligatorio o simplemente una costumbre el hecho que pasado el termino de un contrato de locacion urbana de inmuebles (24 0 36 meses) la inmobiliaria cobre la comision por la renovacion, y en caso de "exigir" la inmobiliaria esa comision ¿legalmente puede reclamarla? ya sea al locatario o al locador -si este por esta razon decide terminar con la inmobiliaria-. La pregunta viene como consecuencia que en los primeros meses del año han venido al estudio muchos casos referidos con este tema, muchos se terminaron "mediando" llegando a un punto en que todos queden conformes (locatario/locador/inmob), pero tenemos en puerta uno que terminara en problemas. No encontre jurisprudencia que me clarifique el tema ni legislacion. Esto es en C.A..B.A y en provincia de Bs.As.
saludos

[inviguiatti]

Alguna idea?

[fede7801]

Hola, te comento que por la experiencia que tengo las inmobiliarias en muchos aspectos; uno es el que nombras de las comisiones, tienen grandes lagunas jurídicas.
En tu tema concreto lo que hay que analizar es si se firmó algún documento, contrato, etc. al inicio de la relación legal con la inmobiliaria. Las inmobiliarias suelen hacer firmar un contrato en donde especifican los alcances de las comisiones en las locaciones y cuando se le ofrece una propiedad para vender o alquilar tambien suelen hace firmar alguún documento o contrato.
Mi consejo es no firmar nada arreglar todo de palabra. Si la inmobiliaria no acepta el trato verbal, cambiar de inmobiliaria. Conozco muchas inmobiliarias que con tal de conservar el cliente hacen pactos de palabra para estos temas.
Distinto es el caso de pactar una comisión para una compraventa o una locación concreta y determinada, en donde es necesario que exista un contrato escrito para darle seguridad al tema.
Las inmobiliarias también suelen, al momento de firmar esos contratos previos al momento de poner en venta o en alquiler una propiedad, contemplar situaciones a futuro que obviamente benefician a la inmobiliria y le dejan poco margen de acción al cliente. Es por eso que mi consejo es negociar sin firmar nada. Es la mejor forma de evitar problemas.
Inmobiliarias hay de sobra.
Exitos

[inviguiatti]

Gracias Fede por el aporte,
saludos

[Mordisco]

En temas inmobiliarios tengo una basta experiencia, y resulta necesario por no decir "imprescindible" tener a mano el convenio o contrato de autorización de servicios inmobiliarios, ver lo que pactaron las partes, y en especial la parte referida a la renovación automatica o de pleno derecho del convenio al producirse el vencimiento.

Si nada dice, y opera la extinción del contrato por vencimiento de la fecha, seria un contrato aleatorio, la comisión de la inmobiliaria estaria supeditada a la venta dentro del plazo estipulado, si dentro de ese plazo no se produce el alea (acontecimiento incierto = venta) se pierde indefectiblemente la expectativa de cobro de la comisión inmobiliaria.

Es un contrato aleatorio donde la inmobiliaria aporta capital para promoción, publicidad, carteles, clasificados, etc y por su puesto el capital humano para brindar un servicio serio y responsable, y por su parte el autorizante, no aporta nada, a menos que se produzca el alea, recien alli nace la obligación de pagar la comisión inmobiliaria y de esta manera el corredor inmobiliario recoje los frutos de su trabajo.

La extinción del contrato no opera de forma automática (a menos que asi lo estipule el contrato), una vez vencido el contrato, el autorizante debe comunicar la decisión de que no pretende renovar el contrato dentro de un termino que puede estar estipulado en el convenio.

Generalmente por no decir "siempre" las inmobiliarias colocan una clausula que dice: "Esta autorización tiene carácter exclusivo e irrevocable por el término de……………….. días hábiles / corridos a contar a partir de la fecha de la presente autorización, prorrogándose en forma automática por igual periodo siempre que no se notifique comunicación fehaciente en contrario por el suscripto con ….. días hábiles / corridos de anticipación"

Si la revocación de la autorización se comunica y realiza para que surta efectos antes del vencimiento, y es de caracter arbitraria e injustificada (o "antojadiza") el corredor inmobiliario podria reclamar los gastos ocasionados, etc o lo que hubiesen libremente estipulado las partes en el convenio.

[Mordisco]

Si no su cliente no tiene el ejemplar que le corrresponde... puede enviar una CD, intimando la entrega del ejemplar de rigor, conforme Art. 1.021 del Código Civil, lo cual podria dar pie para invalidar ese convenio, la omisión de este recaudo -doble ejemplar- provocaría la nulidad del instrumento defectuoso (conf. J.J. Llambías, tratado de derecho civil - parte general, 3º ed., T. Ix, nº 1597).

[Mordisco]

Termino con una frase parafernalia : "Ningún trabajo se presume gratuito"

[inviguiatti]

Como siempre, muy esclarecedor Mordisco.

En este caso no hay ningun contrato escrito.
Hace varios años el dueño autorizo -de palabra- a la inmoiliaria a poner en alquiler los inmuebles (uno en C.A.B.A. y otro en Pcia Bs As, que justo en este caso coinciden los dos en un mismo locatario uno lo utiliza de venta al publico y el otro de deposito). La cuestion es que el propietario segun nos dice ya en la renovacion anterior le parecio un abuso que le cobren al inquilino toda la comision y ante la postura de la inmobiliaria de querer cobrar toda la comision en esta nueva renovacion les planteo que el inquilino -que es excelente- se iba a ir y que el preferia perder la inmobiliaria y no el inquilino a lo que el corredor le respondio que si queria la relacion con la inmobiliaria se termina pero, si el inquilino que el consiguio se queda, la comision le era debida.

En fin, en mi opinion, creo que en este caso la inmobiliaria realizo un acercamiento de partes, genero el contrato originario y cobro su comision. En las renovaciones, salvo que haya un trabajo de acercamiento de posiciones (en el precio por ej) no se deberia cobrar ( o al menos no en toda su extension) esa comision.
Vendria bien opiniones de agentes inmobiliarios (si es con argumentos juridicos mas que con "Pasion" en defensa de su -justo- honorario/comision, mucho mejor )
Muchas gracias mordisco por tu aporte.
saludos a todos

[Mordisco]

Eu soy corredor

[Mordisco]

Mandame si te parece bien, mensajes privados, de mi parte no tengo problemas de responder sus consultas, y buscar una solución que satisfaga a las partes.-

Un abrazo; atte. Julio César Rodriguez

[inviguiatti]

... no sabia ( y si lo sabia de algun otro post, se me olvido)

[Mordisco]

[inviguiatti]

Ahhh vio de algun lado lo sabia .....
saludos