BOLETO CV BIEN INMUEBLE.

[abogada26]

Hola colegas.
Llega un cliente que quiere hacer un boleto de compra venta de un inmueble.
Tengo dudas .
Redacto el boleto . Es valido sin la certificacion de las firmas por un escribano???
Muchas Gracias!
Rosana.

[agentil]

Si es válido pero te conviene hacerlo certificar por escribano, saludos!!

[martinhm77]

Conviene certificarlo como te dicen, porque el caso de confilcto no deberás citar a las partes a reconocer firmas.-
Despues esta el tema de si le da fecha cierta o no, es un tema debatido
Saludos

[Mordisco]

Además esta el tema de la OPONIBILIDAD, conforme el art 1185 bis, si ese boleto no esta certificado, despues el comprador no podria hacer valer sus derechos (terceria de mejor derecho) si un ulterior acreedor trabase embargo sobre ese inmueble

[martinhm77]

Es cierto. Gracias Mordisco por completar mi comentario
Saludos

[Mordisco]

Hola Martín, transcribo un fallo de FANA

Código: Seleccionar todo

El "adquirente" de un inmueble con destino vivienda mediando boleto, tenga o no posesión, haya o no inscripto ese instrumento, triunfa en la terceria de mejor derecho o en la acción de oponibilidad, si se cumplen los siguientes recaudos: a) que el boleto tenga fecha cierta o exista certidumbre factica de su existencia anterior al embargo. La posesión publica y pacifica es un elemento trascendente para acreditar tal certidumbre factica; b) que el tercerista haya adquirido de quien es el titular registral o que este en condiciones de subrogarse en su posición juridica mediante un perfecto eslabonamiento entre los sucesivos adquirentes; c) que el tercerista sea de buena fe y haya pagado el 25% del precio con anterioridad a la traba del embargo.

utos: ONGARO DE MINNI Y OTROS EN Jplicacion 1339 MINNI, MIGUEL A. Y OTRO EN Jplicacion 37GOMEZ, H. C/ J. C. GRZONA P/ ORD. P/ TERCERIA S/ CASACION. (ED19.6.92). - Ref. Norm.: C.C.: 1196 - 06/12/1991

[MartBlanco]

Rosana
Si tus clientes piensan escriturar de inmediato (30-60 días), no tiene sentido certificar la firma.
Ahora, si ellos lo quieren hacer, tené en cuenta que el escribano que participe en ese momento les retendrá el 1% correspondiente al sellado (al menos en pcia.) Y si designaron al mismo escribano para ambas cosas, tendrán que escriturar por el valor real (cosa que casi nadie quiere ni hace)

Si tus clientes, hacen boleto pero no piensan escriturar en lo inmediato, ahí si convendría certificar la firma y sellarlo.

Espero que esto te sirva
Saludos

[Mordisco]

Rosana
Si tus clientes piensan escriturar de inmediato (30-60 días), no tiene sentido certificar la firma.
Ahora, si ellos lo quieren hacer, tené en cuenta que el escribano que participe en ese momento les retendrá el 1% correspondiente al sellado (al menos en pcia.) Y si designaron al mismo escribano para ambas cosas, tendrán que escriturar por el valor real (cosa que casi nadie quiere ni hace)

Si tus clientes, hacen boleto pero no piensan escriturar en lo inmediato, ahí si convendría certificar la firma y sellarlo.

Espero que esto te sirva
Saludos

En mi pago, al tratarse de un boleto de compraventa, lo sellan con la leyenda PREVINE SELLADO, pero eso si, si se trata de una escritura si o si retienen el sellado y el ITI

[Mordisco]

Ah me olvidaba que si el monto alcanza o supera los $ 300.000 tb debe PRESENTAR EL COTI (Código de oferta de transferencia de inmuebles)

[Jime006]

En un boleto con firmas certificadas en el 2005 y timbrado en el 2008: CUAL ES LA FECHA CIERTA?? La duda es porque yo embargue en el 2006 el inmueble y me entero despues que el dueño lo habia vendido y ahora me articulan una terceria de dominio. Si alguien tiene jurisprudencia sobre el tema les voy a agradecer... Jime

[ezequielunr]

Si no certificás, por lo menos deciles que paguen un sellado en el banco para darle fecha cierta.
Saludos.

[Jime006]

Insiato, si la fecha de la certificacion difiere de la del timbrado cual es la fecha cierta?? porque en el medio esta mi embrago. Gracias!!

[Mordisco]

Para mi seria el primero de cualquiera de los dos, no obstante, si vamos por derecha, la certificacion de firmas no aparece en los incisos del art 1035

Artículo 1035.
Aunque se halle reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en relación a los sucesores singulares de las partes o a terceros, será:
1 - La de su exhibición en juicio o en cualquier repartición pública para cualquier fin, si allí quedase archivado;
2 - La de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmaren;
3 - La de su transcripción en cualquier registro público;
4 - La del fallecimiento de la parte que lo firmó, o del de la que lo escribió, o del que firmó como testigo

De tal manera que los interpretan que ese articulo es de caracter taxativo (jurisprudencia mayoritaria en zona san martin, etc segun lei en el froo), entonces la certificacion sin dos testigos no tendria valor de fecha cierta, y para los que consideran (hay fallos que se adhieren a esta postura) que la enumeración es enunciativa, la simple certificacion da valor de fecha cierta.

Ver este link

viewtopic.php?f=2&t=83340&start=0

[lawyer07]

Gente, este tema ya fue tratado en extenso en otro post anterior, les copio el link así ahorran opiniones, allí hay mucha jurisprudencia.
Pero basicamente el tema estriba por dilucidar si una certificación de firmas otorga fecha cierta a un instrumento privado, y por lo menos mi conclusión y la de varios foristas que transcribieron doctrina y jurisprudencia, es que no.
Entra a jugar el tema de si lo indicado en el 1035 es taxativo o no, la mayoría se inclina por el sí.
Puntualmente la cuestión se circunscribe a identificar si se ha hecho transcripción, reconocimiento por 2 testigos ante notario, o se ha dejado copia en una dependencia pública del instrumento privado en cuestión, cosa qeu no sucede cuando se certifican firmas. (no sé si cuando se realiza el sellado en el banco, este retiene una copia del mismo o lo transcribe en sus registros). Porque una certificación de firmas lo que hace es ceritificar la validez de esas firmas pero no del contenido del instrumento privado.
Lo qeu sí tengo entendido es qeu si certificas firmas en un juzgado de paz, es el secretario del juzgado quien te da la fé pública y él en sus registros se queda con una copia del boleto.
Sino lo mas seguro sería darle entrada y archivo en cualquier repartición pública que se te ocurra.
NO TE OLVIDES QUE VOS BUSCAS CERTEZA....Y SI DEJAS DUDAS, INDEPENDIENTEMENTE DE GANAR O NO, DEJAS LA PUERTA ABIERTA PARA UN JUICIO QUE SE PUEDE COMER TU CLIENTE, AL CUAL DESDE YA ESTIMO LO PERDERAS SI SUCEDE ELLO.
Igual esto es derecho, y todo resulta mas que discutible, por ello, es bueno escuchar mas opiniones.
Transcribo el link que hice referencia: viewtopic.php?f=2&t=83340

[lawyer07]

Para mi seria el primero de cualquiera de los dos, no obstante, si vamos por derecha, la certificacion de firmas no aparece en los incisos del art 1035

Artículo 1035.
Aunque se halle reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en relación a los sucesores singulares de las partes o a terceros, será:
1 - La de su exhibición en juicio o en cualquier repartición pública para cualquier fin, si allí quedase archivado;
2 - La de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmaren;
3 - La de su transcripción en cualquier registro público;
4 - La del fallecimiento de la parte que lo firmó, o del de la que lo escribió, o del que firmó como testigo

De tal manera que los interpretan que ese articulo es de caracter taxativo (jurisprudencia mayoritaria en zona san martin, etc segun lei en el froo), entonces la certificacion sin dos testigos no tendria valor de fecha cierta, y para los que consideran (hay fallos que se adhieren a esta postura) que la enumeración es enunciativa, la simple certificacion da valor de fecha cierta.

Ver este link

viewtopic.php?f=2&t=83340&start=0

Perdón, acertadamente el colega Mordisco ya había indicado el link en donde él también había participado del debate.
Saludos !!