Ayuda!!. Boleto de Compraventa

[bmb]

Buenas, espero que me puedan ayudar en este caso que no se como encararlo.
Me viene a ver un cliente con un Boleto de Compraventa por un campo firmado en el año 1995, el es el vendedor. Nunca escrituraron y el comprador tiene la posesión desde la fecha de firma del boleto. En el boleto se establecia que el valor de venta se pagaba por un lado cancelando el comprador una deuda del vendedor en un juicio ejecutivo, y el saldo se cancelaba al escriturar. El vendedor se obligaba a levantar los embargos que pesaban sobre el bien. El comprador nunca canceló la deuda en el ejecutivo, que ya caducó y mi cliente tampoco levantó los embargos que caducaron tambien.
Se me ocurren alguna opciones (ninguna me convence del todo)
1. Inicio una accion de resolucion del contrato de compraventa por incumplimiento del comprador pidiendo restitución mas daños (me pueden oponer que el vendedor tampoco cumplió)
2. Incio directamente el desalojo (oponiendo que la accion de escriturar prescribió, aunque todos los fallos que consulte indican que la posesion interrumpe la prescripcion).
3. Intimar a Escriturar. Antes debería pedir un reajuste del precio dado que paso tanto tiempo que el precio se volvio desproporcionado. El campo debe valer el triple. Como se pide esto?

Alguien que haya tenido algo similira por favor???

P.D.; un dato importante el boleto lo firmo mi cliente junto con la ex esposa con la cual perdió todo tipo de contacto desde hace 5 años.

[bmb]

[bmb]

...

[cfg]

Yo intimaría a Escriturar (opción 3) con apercibimiento a la opción 1. Además pediría un realuste de los precios en virtud de excesiva onerosidad sobreviniente (art. 1198) si no entiendo mal eñl comprador nunca pagó nada y tuvo los frutos del bien durante los 15 años!! Además de intereses desde la fecha por lo expresado: tu cliente cumplió con todo (salvo escriturar pero el comprador tuvo el bien) y el comprador no pago nada...
No creo que sea tan audaz de plantear que la acreencia de tu cliente prescribió, mientras que su derecho a escriturar no...
Sobre el tema de la ex mujer, si es un bien que beneficia a ambos (es decir era ganancial) creo que habría que comunicarse, nadie va a hacer problema para cobrar una suma de dinero, y -en caso de no querer nada- que firme una cesión, poder o similar para que tu cliente pueda seguir los trámites.

[bmb]

Muchas gracias!!, Creo que va a ser lo mas conveniente. Eso si, el reajuste del precio lo pido en la misma carta documento que intimo a escriturar practicando una liquiación a valor actual? Si es así mi duda surge de que estaría modificando el mismo contrato que intimo a cumplir que tya iene un precio pactado. Si lo tengo que hacer por una accion ordinaria en la misma pido la escrituración forzada?

Lo último, asi me puteas en arameo, a la mujer no hay forma de citarla por edictos o algo por el estilo manifestando desconocer su paradero y poder iniciar la acción sin ella? (aún cuando el juez retenga su porcion, ya que si lo aprieto al comprador quiza logre firmar un nuevo boleto sin ella ya que el inmueble si bien era ganancial, figura al 100% de titularidad de mi cliente, vendemos otra vez, escrituramos y todos contentos)

Siempre casos complicados los mios nunca una sucesion de la familia hingals donde todos se quieran!!

[cfg]

Mejor dicho: exigir la resolución por excesiva onerosidad sobreviniente (art. 1198 C.C.), dejar en claro que él se halla en mora, que la excesiva onerosidad se dio por lo sucesidido a fines de 2001 y principios de 2002. Exigir indemnizacón por los 15 años en los cuales tuvo la posesión del inmueble sin contraprestación. Y ver qué contesta.
En el caso -si es verdad que se puede escriturar sin la mujer (pues si el bien figura a nombre del marido pero indica que es casado sí o sí deberá firmar ella, pues es un bien ganancial) se podrá solucionar todo al escriturar directamente.

[bmb]

No entendí esta parte:

"En el caso -si es verdad que se puede escriturar sin la mujer (pues si el bien figura a nombre del marido pero indica que es casado sí o sí deberá firmar ella, pues es un bien ganancial) se podrá solucionar todo al escriturar directamente."

[cfg]

Vos decís que figura el 100% titular tu cliente, pero si él figura que estaba casado con... se necesita el asentimiento del cónyuge, si -encima- están divorciados, la ex mujer tiene un derecho sobre el 50% del bien. Por eso para que pueda escriturar él sin el asentimiento de ella no debería estar consignado en la compra de tu cliente que era casado...

[bmb]

Ok.
Muchas Gracias!

[Mordisco]

Si la ex firmo el boleto o la autorización, podria configurarse el asentimiento tácito del acto de disposición

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COMPRAVENTA INMOBILIARIA. Bien ganancial. Asentimiento del cónyuge.

Si la cónyuge reconoció haber intervenido en las tratativas de la operación de venta de un bien ganancial, siendo ella quien determinó el precio y condiciones de venta con quien suscribiera como comprador el correspondiente boleto y no ha producido prueba de la existencia de voluntad de su parte para variar la oferta que había efectuado o desistir de la operación antes de la firma del boleto por su ex cónyuge, ni denunció actividad posterior alguna que evidencie su disconformidad, cabe concluir que ha existido consentimiento tácito, en los términos del art. 1277 del C. Civil, emergente de actos anteriores y posteriores al acto de disposición. No corresponde hacer lugar al pedido de nulidad de un boleto decompraventa, fundado en la falta del consentimiento previsto en el art. 1277 del C. Civil, habiendo mediado consentimiento tácito de uno de los cónyuges. En este caso, la alegación de haber sido revocado debe sustentarse en hechos que prueben la existencia de la revocación. Al amparo de la norma citada, no puede efectuarse un planteo meramente formal en beneficio propio y en perjuicio de un tercero que aparece como comprador de buena fé.

Autos: POULET DE EHRHARD, Dora I. c/EHRAHARD, Guillermo E. y otros/NULIDAD DE COMPRAVENTA. - Nº Sent.:63043- Magistrados:VAREZ - Civil - Sala M - 10/04/1991

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CONTRATO DE COMPRAVENTA. INMUEBLES. AUTORIZACION DE VENTA. BIENGANANCIAL. VENIA DEL CCIV: 1277.

I. Cuando el bien es ganancial y adquirido por uno de los conyuges ninguna integración es necesaria para autorizar su venta a un mandatario, bastando la firma del documento por el propietario unico, sin perjuicio del asentimiento que requiere el CCIV: 1277, que bien puede darse en forma independiente y hasta ser suplido judicialmente. Ii. La suscripción de la autorización de venta por parte del cónyuge que se encuentra en ejercicio de la administración del bien, trae aparejado el compromiso tacito o virtual de su parte de lograr la venta que exige el CCIV: 1277.

Autos: IMACH DAVID CARLOS C/ ATKINSON GUILLERMO JORGE S/ ORDINARIO. - Ref. Norm.: C.C.: 1277 - Mag.: PIAGGI - DIAZ CORDERO - MORANDI - 26/11/1990

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CIVIL Y COMERCIAL - CONTRATO DE COMPRAVENTA ESCRITURACION-SOCIEDAD CONYUGAL-ASENTIMIENTO ANTICIPADO

No se requiere que el asentimiento sea simultáneo con el acto de disposición y que nada obsta por lo mismo, para que el asentimiento especial relativo a un acto, pueda darse por anticipado, ya que no necesita ser coetáneo con el segundo , admitiéndose asimismo, la posibilidad del asentimiento tácito (ob. cit. p.23). Es verdad también, que el asentimiento anticipado se considera que es revocable, pero ello sólo hasta tanto el acto se otorgue. La norma del art. 1277 C.C., no puede ser analizada sino dentro de la contextura general del derecho civil y al considerarse el caso concreto, los magistrados no pueden dejar de analizar -en cuanto a las reglas de indisponibilidad de aquellos bienes en que está radicado el hogar conyugal, cuando hay hijos menores o incapaces sin el consentimiento del otro cónyuge-, si el bien es prescindible y el interés de familia no se halla comprometido, debiendo otorgarse a la norma, suficiente flexibilidad para evitar los abusos del cónyuge que quiere prevalerse de tal coyuntura. La obligación de fundar la oposición -en el caso del art. 1277- recae sobre quien la deduce y no es a cargo del cónyuge que solicita la venia y sólo se justifica, cuando de las operaciones se derivan serios daños, pérdidas notorias, o una efectiva afectación del interés familiar, todo lo cual, debe obviamente acreditarse, para que el Magistrado esté capacitado para decidir.

TARI, RODOLFO C/ DOLORES BRESCIA DE TARI Y OT. S/ ACCIóN DE NULIDAD - REIVINDICACIóN (Nº Fallo 88190168)(Nº Expediente 115750)(Ubicacion S076-372)
Mag. : MARZARI CESPEDES-ROMANO-CASO - 07/03/88 - SEGUNDA CáMARA CIVIL CIRCUNS.: 1

[Mordisco]

De tal manera que podria solicitar la venia judicial debido que a las resultas de la operación concretada se derivan serios daños, pérdidas notorias, o una efectiva afectación del interés familiar, citando a la ex a los efectos de que expresa sus razones,

[pabloaguila]

che que manga de burros..... yo estoy en 2do año de derecho en la UBA, entre en google para buscar el art 1277 porque no tenia ganas de levantarme a agarrar el codigo y me encuentro con esto... mil abogados para resolver un caso practico, cuando a mi me dan mil veces mas dificiles en la materia contratos... es una verguenza..... la verdad... quiero creer que se recibieron en universidades pagas o que tienen un estudio medio trucho en los garages de sus casas y tramitan jubilaciones.... porque es impresionante que sean tan ignorantes... tengo una mezcla de sentimientos... por un lado me siento un capo que de solo leerlo ya tengo la respuesta correcta en la mente sin necesitar ninguna opinion, y 2 me da mucha verguenza que otros que vengan atras mio buscando pavadas tambien se encuentres con este debate y les de la misma indignacion q a mi que el dia de mañana seamos colegas... y tengamos todos un titulo de abogados.... es muy triste... soplen los libros y repasen gente.. porque el conocimiento sino se estanca... no se.. suerte! es lo unico q les puedo desear... y que ojala nunca les toque alguno como ustedes a algun familiar mio... voy a tratar de recibirme rapido y estudiar mas.. asi no tengo q pasar verguenza en unos años en un foro como este para resolver un caso............

[Mordisco]

Estimado estudiante, no entiendo cual es el error interpretativo!!!!!!!.....

Porque no nos comenta su postura con fundamentos claros y no con meras apreciaciones personales y descalificantes.

Si nada tiene que aportar, no moleste y siga estudiando.

[sole10]

che que manga de burros..... yo estoy en 2do año de derecho en la UBA, entre en google para buscar el art 1277 porque no tenia ganas de levantarme a agarrar el codigo y me encuentro con esto... mil abogados para resolver un caso practico, cuando a mi me dan mil veces mas dificiles en la materia contratos... es una verguenza..... la verdad... quiero creer que se recibieron en universidades pagas o que tienen un estudio medio trucho en los garages de sus casas y tramitan jubilaciones.... porque es impresionante que sean tan ignorantes... tengo una mezcla de sentimientos... por un lado me siento un capo que de solo leerlo ya tengo la respuesta correcta en la mente sin necesitar ninguna opinion, y 2 me da mucha verguenza que otros que vengan atras mio buscando pavadas tambien se encuentres con este debate y les de la misma indignacion q a mi que el dia de mañana seamos colegas... y tengamos todos un titulo de abogados.... es muy triste... soplen los libros y repasen gente.. porque el conocimiento sino se estanca... no se.. suerte! es lo unico q les puedo desear... y que ojala nunca les toque alguno como ustedes a algun familiar mio... voy a tratar de recibirme rapido y estudiar mas.. asi no tengo q pasar verguenza en unos años en un foro como este para resolver un caso............

Recibite primero y despues opiná.
Es admirable tu soberbia,ya te las sabes todas,por lo visto....pobre de tus futuros clientes !!!!!!!
Y no vayas a caer consultando en el Foro ¿Eh?,nos vamos a acordar de vos.
y recibite prontito !!!

[cfg]

Estimado pabloaguila:
¿Qué resolviste? el 1277 sólo dice que se debe el consentimiento (asentimiento según la doctrina) y como citó Mordisco éste podrá considerarse dado al haber firmado el boleto.
Otro tema que no veo dónde lo soucionaste es cómo se resuelve el tema de haber pasado quince años con la posesión del inmueble (por parte del comprador) sin haber pagado suma alguna (según parece).
Por último, el tema de la excesiva onerosidad sobreviniente ¿dónde lo solucionaste?
Soy recibido en una universidad estatal, fui ayudante alumno y JTP de Obligaciones, cuando dábamos un práctico, el mismo tenía los condimentos de éste, no se solucionaba con la aplicación mecánica de un art. del CC, pues -para eso- no se necesitan abogados, con una computadora con un programita se solucionaría. Mirá este link viewtopic.php?f=5&t=83081, si fuera todo tan facil no se estudiaría esta carrera universitaria... Los casos reales (salvo que te dediques a hacer ejecutivos) tampoco se solucionan de manera tan facil...
Un saludo