usurpacion??

[sole_v]

Buenas, tengo un cliente que tiene un boleto de compraventa de hace 30 años de un terreno. Siempre se hizo cargo, y si bien no construyó nada lo usó para ir a tomar mate algunos fines de semana y siempre tuvo la idea de construir allí una quinta.
Actualmente estabamos haciendo todos los trámites para ubicar a la SA que lo vendio (sacamos un informe de dominio por las dudas que lo hayan a su vez vendido a otro y esta todo igual) para solicitarles la escrituraición y/o iniciar juicio de escrituración. El tema es que lo llama un vecino diciendole que unos "muchachos" se querían meter en el terreno. Mi cliente va hasta allí, llama a la policía, van a la comisaria y les levantan un acta en el que dice que "...exhibió documentación que posee del terreno y habló con la persona que intentaba ocupar llegando a un entendimiento de la situación".
A pesar de esto a los pocos días vuelven a ir y colocan un alambrado con portón. Por este motivo mi cliente va y le coloca un candado al mismo para que no puedan ingresar.
El día de hoy lo llama nuevamente un vecino y le dice que pasaron por un costado del terreno y que hicieron cortar el pasto del frente del mismo y pidieron presupuesto para sacar todos los árboles que tiene el terreno. Le cuenta (el vecino) que un amigo de este muchacho hizo lo mismo en un terreno de la vuelta y ahora está edificando.
Mi consulta es la siguiente: necesito hacar algo urgente (mientras preparamos toda la documentación para iniciar el juicio de escrituración) y no se bien qué figura me conviene más en cuanto a la rapidez, que le impidan volver a realizar actos posesorios del mismo.
Estos ocupantes dicen que tienen documentacion y que una persona X les vendió el terreno y tienen escritura pero hasta el momento no la vimos y en el registro del la Plata (ya que esto es en provincia de Buenos Aires) sigue siendo el mismo titular registral que nos vendió a nosotros.

Por favor les pido si alguien puede darme una mano rápido!!!!!

[adriel1975]

Hola, tendrías que hacer una denuncia por usurpación.
El tema es que por lo que relatás, los "usurpadores" no habrían ejercido violencia para entrar al terreno (no rompieron puerta, candado, alambre ni nada).
Entonces en ese caso el Fiscal va a decir que no hubo usurpación en el sentido penal, y vas a tener que recurrir a la vía civil (desalojo).
Y en el caso de que el terreno todavía esté desocupado, tu cliente tendría que tomar posesión efectiva, y el otro si dice tener documentación que vaya y haga la denuncia que le parezca.

[sole_v]

Gracias por la respuesta! Si podria decirse que hubo usurpación porque entran al terreno a traves del alambrado lateral que esta un poco roto, pero "ese poco" pudieron haberlo roto ellos.
El tema del desalojo me parece viable pero me desalienta que no se va a obtener una medida en el momento, sobretodo en provincia de buenos aires donde los juicios son tannnnnnnnn lentos.
En principio que te parece si mi cliente se acerca a la fiscalia y hace la denuncia correspondiente. Ellos le dan traslado a la otra parte? Porque yo de penal cero!
Gracias

[sole_v]

alguien que pueda aportar???

[adriel1975]

Hola, si haces la denuncia en fiscalía, el fiscal tiene que notificar de la formación de la causa al usurpador y citarlo.
El tema es que hay que ver si lo hace, y cuando lo hace.
No suelen darle mucha bolilla a estos casos.
Y si probás con una mediación penal? En algunos lugares de pcia se que hay.
Es cierto que el desalojo demora mucho, por eso te decía que si todavía está desocupado el terreno, que tu cliente haga posesión efectiva del mismo.
Saludos

[Veneno paciente]

Tenes los datos de los posibles usurpadores? Si no es medio dificil, ya q estarias tratando con NN y realmente a estas causas en materia penal no le dan demasiada importancia, ahora, si vos tenes quienes son los presuntos usurpadores podes detallarlo en la denuncia y ahí si como imputados tendran que comparecer a la corrspondiente indagatoria. Despues`podes constuituirte como parte querellante e impulsar el proceso. Pero lo veo medio dificil. Yo intentaria con el desalojo, siempre q puedas probar la posesión por parte de tus clientes. Es la primera vez q pueda aportar algun conocimiento, si no se entendio o me equivoque en algo, pido disculpas...Suerte ... si puedo ayudar en algo....

[Mordisco]

EL INTERDICTO DE RETENER CONSTITUYE EL MEDIO EFICAZ PARA QUE EL POSEEDOR O TENEDOR DE UNA COSA MUEBLE O INMUEBLE OBTENGA LA CESACION DE ACTOS MATERIALES DE TERCEROS, QUE PERTURBEN DICHA POSESION O TENENCIA (CONF. FENOCHIETTO ARAZI, "CODIGO PROCESAL CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION, COMENTADO Y CONCORDADO, T. 3, P. 206).# AMADEO - BULYGIN SHINKAR, MARCELO BERNARDO C/CORDOBA CLEMENTE Y OTROS S/INTERDICTO. CAUSA N° 47.819/95. 7/04/98

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[Mordisco]

INTERDICTO DE RETENER (artículos 604 al 607)

ARTICULO 604: Procedencia. Para que proceda el interdicto de retener se requerirá:
1) Que quien lo intentare se encuentre en la actual posesión o tenencia de un bien, mueble o inmueble.
2) Que alguien amenazare perturbarle o lo perturbase en ellas mediante actos materiales.

ARTICULO 605: Procedimiento. La demanda se dirigirá contra quien el actor denunciare que lo perturba en la posesión o tenencia, sus sucesores y copartícipes, y tramitará por las reglas del proceso sumarísimo.

ARTICULO 606: Objeto de la prueba. La prueba sólo podrá versar sobre el hecho de la posesión o tenencia invocada por el actor, la verdad o falsedad de los actos de perturbación atribuidos al demandado, y la fecha en que éstos se produjeron.

ARTICULO 607: Medidas precautorias. Si la perturbación fuere inminente, el juez podrá disponer la medida de no innovar, bajo apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el artículo 37.

[Mordisco]

La operatoria inmobiliaria, las crisis patrimoniales, las variadas interpretaciones doctrinarias y las diferentes soluciones jurisdiccionales adoptadas, entre otras circunstancias, han dado lugar a un interesante y amplio abanico de conflictos, que se analizarán a continuación.


a) Poseedor con boleto frente a otro titular de boleto. En el caso prevalece, aun con boleto de fecha posterior, quien ha sido puesto en la posesión del inmueble, siempre que fuere de buena fe, es decir que desconociese la obligación precedente (arts. 594, 595 y 3269).
b) Titulares de boleto, ninguno con posesión. Si concurren varios titulares de boletos de compraventa referidos a un mismo inmueble y a ninguno se le ha hecho la tradición, debe prevalecer el boleto de fecha más antigua (arg. art. 596).
c) Titulares de boleto, ambos con posesión. Si ocurriere que ambos titulares de boletos han sido puestos en la posesión de la cosa, triunfa el que acredite detentar la posesión más antigua (art. 2791 y arg. arts. 594 y 3269).
d) Caso de la Ley de Prehorizontalidad. En razón de lo reglado por el artículo 12 de la ley 19.724, siempre prevalece el derecho del titular de un boleto inscripto en el registro frente al titular de otro boleto no inscripto, aunque este último tenga la posesión del inmueble.
e) Diferentes conflictos entre titular de contrato de compraventa otorgado en escritura pública y titular de boleto:
I) El titular de boleto tiene posesión posterior a la escritura. Triunfa el adquirente por contrato de compraventa en escritura porque el poseedor por boleto no podía ignorar su existencia, pues la debida diligencia en el negocio le imponía consultar al Registro de la Propiedad, lo que le hubiere hecho conocer la situación del inmueble (arts. 594 a 596, 929 y 3269). No debe olvidarse que, además, aun antes de la inscripción de la escritura puede ganarse prioridad, bloqueo y reserva registra! mediante el pertinente pedido de certificados (ley 17.801, arts. 5o, 23, 24, 25 y 27).
II) Titular de boleto con fecha cierta y posesión anterior a la escritura.
La mayor parte de la doctrina sostiene que, en virtud de lo reglado por los artículos 594, 595, 2791 y 3269 del Código, vence el titular del boleto si hubiere entrado en la posesión del inmueble.
Empero, en orden a lo dispuesto por los artículos 2789 y 2790, triunfará el adquirente con escritura si promueve una acción reivindicatoría, porque el artículo 2791 no protege al poseedor con boleto. La preceptiva opta a favor del "primero que ha sido puesto en posesión de la heredad que se reivindica", cuando "presentaren cada uno títulos de propiedad", y el boleto de compraventa no es título de propiedad.
El reivindicante vencerá trayendo al juicio los títulos de sus antecesores, remontándose, de esta manera, a uno que tenga fecha anterior a la posesión del accionado, puesto que si el que reivindica "presentare títulos de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica" (art. 2790), y que hubo una implícita cesión de la acción reivindicatoría.
Esta solución no es compartida por Gatti y J. H. Alterini, para quienes el vendedor no puede ceder implícitamente una acción con la cual no contaba, toda vez que ya se había desprendido voluntariamente de la posesión en favor del adquirente por boleto.
Por su parte, en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en La Plata en 1981, se concluyó dar prevalencia al poseedor con boleto, puesto que la publicidad posesoria, si es primera en el tiempo y de buena fe, debe primar a la registral. Asimismo, es considerado de mala fe el ulterior adquirente por escritura porque, aunque medie inscripción registral, debió conocer la posesión anterior del titular de boleto. Según J. H. Alterini, la situación de hecho derivada de la posesión es vehículo para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real respectivo, y al prolongarse en el tiempo esa exteriorización, tiene viso de permanencia.
En postura diferente, Kiper postula que dar prevalencia al reivindicante es lo acertado, aun cuando la fecha cierta del boleto fuera anterior, pues el comprador con escritura no contó con manera alguna de imponerse de la existencia de un boleto precedente, por lo que le resulta inoponible (arts. 1195 y 1199). Adoptar la postura contraria sumiría en un riego a las dinámicas jurídica y negocial, ante el temor de adquirir una cosa raíz respecto de la cual se hayan otorgado boletos que, resultándole oponibles, no sólo le hagan fracasar el negocio al adquirente, sino también perder lo que se hubiere pagado. Se advierte, además, que criterios contrarios implican la abolición del sistema de publicidad registral vigente.
III) El titular de escritura tiene posesión. En este supuesto han concurrido título y modo suficientes, por lo que se está frente al titular de un derecho real, quien debe ser preferido, por tal motivo, al titular del boleto.
IV) Ninguno tiene posesión. No estando ninguno de los adquirentes en la posesión de la cosa, prevalece la escritura, sea de fecha anterior o posterior al boleto, dada su mayor importancia, sobre todo teniendo en cuenta que, si existe buena fe, a partir del pedido de certificados y posterior inscripción dentro de los plazos, obtiene prioridad y oponibilidad (arg. art. 596).

Fuente: LEANDRO S. PICADO

Transcribo un art del CC

Art. 577. Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

Lo cual me lleva a concluir conforme la doctrina y jurisprudencia imperante, que no se adquiere un derecho real (dominio) sin titulo (escritura) y modo suficiente (traditio) En google puede buscar info sobre titulo y modo suficiente

Vélez adopta la teoría del título y el modo en materia de adquisición de derechos reales, porque en la legislación de nuestro código, existe una serie de artículos que se interrelacionan entre sí de tal forma que no puede haber adquisición de derechos, si no existe, un título y un modo.

El primer requisito para la transferencia de derechos reales es la tradición, concebida como el acto material de una persona que voluntariamente entrega la cosa a otra que también voluntariamente la recibe (ver 2377). Se define como un acto jurídico, por lo que afirmamos que no es un contrato, no es un hecho puro y simple, sino un acto con efectos jurídicos.

El segundo requisito esta dado por el título, no en el sentido o acepción de instrumento, sino como un acto jurídico que sirva de antecedente, de base a la tradición. Es decir, es necesaria la existencia de un título que revista determinadas características (ver 2601).

De tal manera que se podria solicitar la nulidad de esa inscripcion por inexactitud registral, y el que tiene el titulo (nuevo comprador) solo tendria un acción personal contra el que le vendio con posterioridad a su cliente, produciendose el DESBARATAMIENTO DE DERECHOS ACORDADOS, art 173 inc 11 Cód Penal, claro esa es una acción que podria promover si ese nuevo comprador fue de buena fé, y contra el que le vendio.

Sumarios jurisprudenciales sobre DESBARATAMIENTO DE DERECHOS ACORDADOS

Incurre en el delito de defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, quien luego de firmar un boleto de compraventa de inmueble lo vende inmediatamente a un tercero, concretando la imposibilidad jurídica para el querellante de acceder a la escritura traslativa del dominio del bien prometido en aquel convenio.

Partes: Cuzzani de Peart, Alcira C.
Publicación: LA LEY, 1991-A, 226 - DJ, 1991-1-711.
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional, sala I
Fecha: 06/09/1990

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El boleto de compraventa de un inmueble, en tanto es un acto jurídico válido, resulta susceptible de ser desbaratado. Si bien no perfecciona una venta que la ley civil somete a formalidades "ad solemnitatem" (art. 1185 C.C.), por lo que la doctrina en general concuerda en otorgarle naturaleza de un precontrato o antecontrato, no es menos cierto que este boleto contiene los elementos básicos de una compraventa, es decir, la cosa y el precio (art. 1323 del código citado), los cuales lo caracterizan como un verdadero acuerdo de voluntades, contractual de obligación de hacer (art. 1187 del mismo cuerpo legal), esto es, obligación de escriturar el inmueble. El boleto de compraventa es un verdadero contrato típico y autónomo que obliga a "hacer" una escritura pública traslativa de dominio, incluso a través de un tercero (un juez) que resulta susceptible de ser desbaratado, toda vez que, en tales condiciones surten los efectos del art. 1197 del C.C.

Autos: CUZZANI DE PEART, A - Nº Sent.: c. 37.325, Sala I- Magistrados:-Tozzini, Rivarola, Donna- - Rta. 6/9/90.-
Justicia Criminal Correccional de Nacion, LDT

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Resultan derechos susceptibles de ser desbaratados aquellos que transmiten un boleto de compraventa. Al acordar un derecho por un precio, a pesar que la consolidación del mismo se halle sometida a formalidades, el sujeto activo asume "obligaciones expresas de abstención para el futuro" (*).

Autos: ABOLSKY, Aníbal. - Nº Sent.: c. 15.538. Sala VII.- Magistrados:Bonorino Peró, Piombo. - 13/06/2001 - Se citó: (*) Soler, Sebastián, "Derecho Penal Argentino", T. IV, parágrafo 120-13, nota 67. -

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Comete el delito de defraudación por desbaratamiento de derechosacordados el sujeto que suscribe un boleto de compraventa de uninmueble con una persona y luego lo vende a otra (*).La figura (art. 173, inc. 11, C.P.), requiere como presupuestobásico la existencia de una relación jurídica lícita, por lacual se acuerda un derecho sobre un bien o se pacta unaobligación respecto de aquél, y surge la figura delictiva cuandose acciona para desbaratar ese derecho al tornarlo imposible,incierto o litigioso. Desbaratar el derecho es accionar en laetapa ulterior para otorgar a otro un "derecho mejor", que tornevirtualmente imposible transferir al primer adquirente el biencomo fuera pactado (**) y resulta necesario que el derechofrustrado hubiere sido convenido en razón del pago de un precio(***).Si se encuentra acreditado que no obstante el encartado nofirmó el boleto de compraventa por la venta del inmuebledonde él habitaba, propiedad de su madre, pero que teníaconocimiento de la operación realizada que se vio frustradaporque el día que debía realizarse la escrituración tanto elescribano como el apoderado postergaron la fecha, sin darleaviso a la compradora, quien se vió afectada por dichacircunstancia, ello resulta suficiente para acreditar elhecho y la responsabilidad penal por el delito dedefraudación por desbaratamiento de derechos acordados, encalidad de partícipe necesario.Con ello, debe confirmarse el procesamiento del imputado.

Autos: PELLIZA, Jorge y otros. Gerome, Escobar (Sec.: Williams). Sala: Sala VI. Nro. Causa: c. 23.374. 26/05/2004 - Se citó: (*) C.N.Crim. y Correc., Sala V, c. 33.616, "Sorzana,J.C.", rta: 12/7/1996. (**) C.C.C. Familia Laboral de DeanFunes, Sala Unipersonal integ. Dr. Elías, c. 21, "Tabletti,Alfonso O.", rta: 13/8/1999. (***) C.N.Crim. y Correc., SalaV, c. 15.993, "Ruggerio, Eduardo A.", rta: 9/5/2001. - Tipo de sentencia: rlocutoria.

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nte el reclamo por daño moral en un supuesto de responsabilidad contractual, el demandado sólo responderá por las consecuencias inmediatas de su incumplimiento (art. 520 Cód. Civ.) lo cual es extensible a la indemnización de este daño cuando resulte procedente (art. 522 Cód. cit.). Son consecuencias mediatas del incumplimiento, en tanto no son efectos que suelan suceder según el orden natural de las cosas frente al desbaratamiento de un boleto de compraventa, sino que ellas resultan de su conexión con otros acontecimientos distintos (arts. 901, 902 y 904 Cód. Civ.).

CCI Art. 520 ; CCI Art. 522 ; CCI Art. 901 ; CCI Art. 902 ; CCI Art. 904

CC0002 SM 54779 RSD-128-4 S 22-4-4, Juez MARES (SD)
Guerra, María del Carmen y otras c/ Moffa, Pascual s/ Daños y perjuicios
MAG. VOTANTES: Mares-Scarpati-Occhiuzzi

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Podemos categorizar la situación jurídica analizada, en el delito de defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, que se concreta en dos etapas sucesivas: a)La concertación o realización de un negocio jurídico lícito, válido y oneroso, por el que se otorga un derecho de naturaleza personal sobre el bien, como lo fue el boleto pactado con la víctima y b)Un acto jurídico posterior intrínsecamente ilícito, sea por la doble promesa de venta formalizada a un tercero, sea por la afectación del mismo bien dado en garantía a favor de este último, conductas dolosamente llevadas a cabo que frustraron los derechos o las obligaciones inicialmente contraídas, con total desconocimiento para ambos co-contratantes de los citados negocios estipulados, quienes previamente abonaron su precio por el mismo automotor. (MINORIA U OPINION PERSONAL)

CLARA, Raúl Luis S/ DEFRAUDACION (Nº Fallo 93170127)
(INTERLOCUTORIO) Mag. : LUIS FELIX COSTAS - JULIO HOMERO ROBLES - 08/09/93 - CAMARA DE ACUSACION DE SALTA

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El delito de desbaratamiento de derechos acordados (C.P., art. 173, inc. 11mo.) se consuma con el acto o hecho ulterior jurídico o material del autor, frustratorio del derecho o del cumplimiento de la obligación. Si los imputados prometieron enajenar por boleto privado de compraventa un inmueble, haciéndole entrega a la compradora de las llaves y luego lo vendieron a un tercero, cuya propiedad fue prometida a la denunciante, la frustración del boleto privado de compraventa, cae dentro del ámbito del tipo legal del desbaratamiento de derechos acordados (C.P., art. 173, inc. 11mo ). La denunciante pagó el precio en la medida y cantidad estipulada para gozar del correlativo derecho, por tanto el accionar de los acusados, en la consumación del acto jurídico frustratorio, se revela subjetivamente acorde con las exigencias del tipo legal, consientes de que burlaban el cumplimiento de la obligación contraída respecto del bien, esto es a sabiendas de la condición del acuerdo y de la idoneidad del acto para frustrar la obligación asumida.-

Id. del fallo: 76163905 - Fecha: 28/12/1976 - Tribunal: CAMARA DEL CRIMEN 9A.NOM DE CORDOBA - Fuero: PENAL - Tipo de proceso: Auto Interlocutorio - Carátula: FERRER DE CABRAL Y OTRO S/DESBARATAMIENTO DE DERECHOS ACORDADOS - DEFRAUDACION - Firmantes: CAFURE de BATTISTELLI, Maria Esther - WAMBA - VILLEGAS - Referencias normativas: CPE C 011179 1984 12 21 0173 0 0 INC. 11MO.-

Corresponde absolver en orden al delito de defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, al imputado que, tras suscribir con el damnificado el boleto de compraventa de un inmueble, enajena el mismo a un tercero, ello es así toda vez que el instrumento mencionado no transmite el dominio sobre el bien, sino que se trata de una promesa de escrituración, conforme el art. 1184, inc. 1º del C.C., por lo cual, la obligación asumida por el acusado era de hacer y no de dar, que son las amparadas por el tipo penal (*). Toda vez que la posesión fue el único derecho real adquirido se debió recurrir a las acciones posesorias del derecho civil y no al ejercicio de una acción penal, por ende, la conducta incriminada, resulta atípica.

Autos: KESLER, Félix - Nº Sent.: c. 26.493 Sala VI- Magistrados:Elbert, González Palazzo, González - 04/10/1995 - Se citó: (*) C.N.Crim., Sala VI, c. 26.693, "De Santis", rta: 21/10/94 y Creus, Carlos, "Derecho Penal", Parte Especial, Ed. Astrea, 1989, 2da. edición, T. I, pág. 530..