desalojo de ocupantes

[PatriciaNL]

Hola colegas:
tengo una duda estoy armanda una demanda de desalojo, y se me creo una duda, el tema el el siguiente
tengo en la vivienda a desalojar, al hijo de los inquilinos originales, él no figura en el contrato, y además
arrendo partes de la propiedad.-
Se me ocurre pedir una medida preliminar de cosntatación pero me trave en el tipo de desalojo? sería por vencimiento de contrato (aunque no lo tengo??)
debería ir contra los inquilinos originales o directamente contra los ocupantes
agradezco la ayuda!!!!!!!!!!!!!!
Patricia

[Anibalinlaw]

Este actual ocupante, hijo de los inquilinos originales, sigue abonado los alquileres (es decir, los cánones locativos?).

[PatriciaNL]

no te cuento que hace ya un par de añitos que no paga nada, uno de los dueños intento que desloje la propiedad haciendo algun acuerdo verbal pero no lo logró tampoco!

[Mordisco]

Probaste con una Carta Documento para ver que responden

[Anibalinlaw]

Es útil lo que te recomendó Mordisco. De acuerdo a lo que contás, yo demandaría a inquilinos, subinquilinos y ocupantes; alegando vencimiento de contrato y falta de pago de los cánones.- En qué jurisdicción tramitaría la demanda? Qué fue de los inquilinos originarios? Saludos.

[PatriciaNL]

El esquema que arme lo pense respecto de quienes mencionaste, y tramita en lomas de zamora ya que la propiedad es de lanus.-
tomaré en cuenta lo de la carta que podría envierla mientras inicio el trrámite.-
Respecto los inquilinos originarios, no sabemos exactamente que sucedió, mi cliente comento que se habrían retirado hace algunos años del lugar pero no puede precisar más, y mucho es en referencia a lo que le cuentan algunos vecinos.-

[Mordisco]

Este fallo puede resultar muy interesante si reconvienen u oponen la excepcion de usucapion

Partes: Barello Marcelo c/ Cattaneo de Franqueiro María Asunción y otros s/ prescripción adquisitiva

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil

Sala/Juzgado: H

Fecha: 24-jun-2009

Cita: MJ-JU-M-46292-AR | MJJ46292 | MJJ46292

Corresponde el rechazo de la demanda por prescripción adquisitiva, pues el actor no ha acreditado la interversión del título en virtud del cual comenzó a poseer, en tanto para que se produzca la misma, no basta el cambio interno de voluntad ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales.


Sumario:

1.-Corresponde confirmar el fallo de anterior instancia que rechazó la demanda por prescripción adquisitiva pues, conforme lo manifestado por el peticionante, sus padres ingresaron al inmueble como inquilinos, adquiriendo la posesión luego mediante boleto de compraventa, en virtud de lo cual, se hallaba a su cargo traer prueba idónea que acreditara que intervirtió su título, ello en virtud del principio de inmutabilidad de la causa contemplado en el art. 2353 del Código Civil.

2.-Conforme el principio de inmutabilidad de la causa contemplado en el art. 2353 del Código Civil, el cambio de la causa por la que se comenzó a poseer no puede justificarse por la sola mutación de la voluntad o el transcurso del tiempo, sino que debe mediar un acto de entidad suficiente para modificar el título -art. 2458 -. Siendo que la carga probatoria de dichos extremos, corre a cargo de la parte requirente -quien debió acreditar la interversión del título por medio del cual supuestamente adquirió el inmueble al que ingresó en calidad de inquilino en principio- y, siendo que las probanzas deberán constituirse en elementos a tal punto persuasivos que no dejen duda en la convicción del juzgador sobre la efectiva posesión invocada, corresponde el rechazo de la demanda, pues el actor no ha cumplido con dicha carga.

3.-Para que se produzca la interversión del título, no basta el cambio interno de voluntad ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales. Se requiere que el cambio se produzca mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho, lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458. Sobre la base de estas premisas se observa en los presentes autos que la actividad probatoria desplegada por el interesado resulta insuficiente a los fines pretendidos, ninguna prueba adjuntó el accionante que permita acreditar la interversión del título por el cual sus padres comenzaran a ocupar el bien.

4.-El allanamiento de algunos de los demandados no es suficiente para admitir la pretensión esgrimida -prescripción adquisitiva-, ya que el órgano judicial debe dictar sentencia y el allanamiento no vincula al juez de modo necesario con el alcance de que se vea obligado a dictarla en el sentido de que ha de acordar lo que se pide en la demanda y tendrá que rechazarla, no obstante, si hay ausencia de alguna de las condiciones de la acción o pretensión. Ha señalado la jurisprudencia que `la prescripción adquisitiva de dominio es legal y no dependiente de la voluntad de los particulares´. La adquisición se produce por la posesión continua, con los elementos característicos que marca la ley y por el plazo que ella exige. La adquisición por ende surge de la ley cuando se dan las condiciones de su nacencia. La intervención judicial mediante el proceso de usucapión lleva a la comprobación de aquellas condiciones y, en su caso, al dictado de una sentencia meramente declarativa que da fehaciencia de tales antecedentes y logra la publicidad de la situación adquirida mediante la inscripción registral.

5.-Si la posesión no se presume y el propio actor alegó haber ingresado al inmueble como tenedor, esto hace que por aplicación del art. 2353 del C. Civ., sus actos se presuman de detentadores y no de poseedores. Los actos mencionados en forma meramente ejemplificativa en el art. 2384 CC. constituyen conductas que patentizan el corpus y que normalmente se ejercen por un poseedor, pero que, por el principio de inmutabilidad de la causa, realizados por quien comenzó a morar en el inmueble en virtud de un contrato de locación, se presumen ejercidos por un tenedor, ya que nadie puede cambiar por sí mismo la causa de su posesión y, en consecuencia, el que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no pruebe lo contrario.


Fallo:

En Buenos Aires, a los 24 días del mes de junio de 2009, hallándose reunidos los señores Jueces integrantes de la Sala H de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a los efectos de dictar sentencia en los autos caratulados "Barello Marcelo c/ Cattaneo de Franqueiro María Asunción y otros s/ prescripción adquisitiva" y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Mayo dijo:

I) Apela la parte actora contra la sentencia de fs. 625/627 que rechazó la demanda por prescripción adquisitiva promovida con relación al inmueble sito en la calle Tacuarí 1827 de esta Ciudad.

A fs. 806/807 obra la respuesta del Defensor Oficial quien pide el rechazo de la pretensión de la contraria y a fs. 819 el dictamen del Sr. Fiscal ante la Cámara que adhiere a la presentación del Defensor de Ausentes.

A fs.820 se ordena la elevación de los autos al acuerdo de Sala, providencia que a la fecha se encuentra firme.

II) Pretende el apelante que se revoque la decisión de grado.

Sostiene, a tales fines, que acreditó debidamente los requisitos necesarios para la procedencia de su pretensión.

Señala que demostró haber pagado impuestos y servicios del inmueble que pretende usucapir.

Que varios de estos comprobantes llegaban a nombre de Rafael Salvia y "otros", aduciendo que este "otros" se refería a su padre Oscar Barello, que había comprado el inmueble junto con aquél.

Remarca que debe tenerse en cuenta que ninguno de los presuntos interesados en contradecir su posesión se ha presentado hasta el momento para reclamar derecho real alguno sobre el inmueble, salvo la Defensora Oficial.

Agrega que también debe valorarse el allanamiento de los demandados que se presentaron en autos, que aún cuando no obligue al juez, no puede desconocerse su valor probatorio como indicio, que acompañado de las restantes pruebas genera convicción acerca de que existe posesión pacífica e ininterrumpida.

Menciona que esta posesión se ha extendido por más de treinta años y que desde el inicio de estos autos han pasado nueve años sin que alguien se presente a exigir el rechazo de la demanda.

Finalmente expone los motivos por los que considera que debe admitirse la declaración de la testigo Mercedes Israel.

III) Planteada de tal manera la queja, luego de una detenida lectura de la causa, puedo adelantar mi opinión en el sentido de que los agravios deben ser rechazados.

De conformidad con lo dispuesto por el art. 4015 del Código Civil la adquisición del dominio por medio de la prescripción se cumplirá luego de transcurridos veinte años de posesión pública, pacífica e ininterrumpida, no siendo necesaria la existencia de justo título ni buena fe.- Quien la invoca, entonces, tiene a su cargo el deber de acreditar los requisitos que la norma especifica: la posesión en los términos del art.2351 del Código Civil (vale decir con sus dos elementos: el corpus y el "animus domini") y el tiempo (continuidad por el lapso de veinte años).- En este sentido y dado el carácter excepcional que reviste la adquisición de dominio por el medio previsto en el art. 2524 inc. 7º del Código Civil (art. 4015 idem), la realización de los actos comprendidos en el art. 2384 y el constante ejercicio de esa posesión deben efectuarse de manera insospechable, clara y convincente.-

El adquirente por usucapión sin justo título debe no sólo poseer en forma continua por un lapso no menor de veinte años sino también tener la cosa bajo su poder con la intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad, pues para usucapir es necesario acreditar la posesión a título de dueño, sin que a tal fin adquieran relevancia los llamados actos de mera tolerancia ni el ejercicio de simples facultades legales (cfr. CNCiv., Sala A, diciembre 16-996 "Cañas Joaquín R. c/Cañas Ballve Sarda SRL" 39.419-S, p. 808).

En concordancia con lo anterior, es necesario probar la realización de actos materiales, aquellos que enumera de manera no taxativa el art. 2384 del Código Civil, que son los que se refieren "a su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en algunas de sus partes".

La doctrina y jurisprudencia señalan entre otros actos posesorios típicos el acto de cercar, alambrar y las operaciones de mensura y amojonamiento.- Sin embargo no se considera como un acto posesorio el pago de impuestos o contribuciones ya que no es un acto material sino jurídico, aunque sí es prueba importante del "animus domini" (cfr. Papaño, Kiper, Dillon, Causse "Derechos Reales" T. 1, pág. 85; Llambías, Alterini (JH) "Código Civil Anotado" IV-A, págs.123/7).

En el caso, debe valorarse además que el propio peticionante manifestó en su escrito de inicio que sus padres ingresaron al inmueble como inquilinos en el año 1942, adquiriendo la posesión mediante boleto de compraventa en el año 1960, por lo que se hallaba a su cargo traer prueba idónea que acreditara que intervirtió su título.- Ello en virtud del principio de inmutabilidad de la causa contemplado en el art. 2353 del Código Civil y conforme al cual el cambio de la causa por la que se comenzó a poseer no puede justificarse por la sola mutación de la voluntad o el transcurso del tiempo, sino que debe mediar un acto de entidad suficiente para modificar el título (art. 2458 ).

La carga probatoria de dichos extremos, como se dijo, corre a cargo de la parte requirente, siendo que "las probanzas deberán constituirse en elementos a tal punto persuasivos que no dejen duda en la convicción del juzgador sobre la efectiva posesión invocada.

La posesión no se presume, será necesario acreditar que ambos elementos que la integran (corpus y animus domini) confluyen indudablemente para decidir que la relación posesoria invocada es inequívoca" (cfr. J. R. Causse, F. J. Causse y D.E. Causse "Desalojo, posesorio e interversión del título" LL. 1995-E-406).

Además, deberá probar el momento en que esta interversión se produjo.

Si la posesión no se presume y el propio actor alegó haber ingresado al inmueble como tenedor "esto hace que por aplicación del art. 2353 del Código Civil, sus actos se presuman de detentadores y no de poseedores.- Los actos mencionados en forma meramente ejemplificativa en el art. 2384 CC.constituyen conductas que patentizan el corpus y que normalmente se ejercen por un poseedor, pero que, por el principio de inmutabilidad de la causa, realizados por quien comenzó a morar en el inmueble en virtud de un contrato de locación, se presumen ejercidos por un tenedor.

La norma indica "el que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no se pruebe lo contrario" . pese a los términos categóricos que parece contener el precepto referido a la inmutabilidad de la causa de la posesión, se puede cambiar esta causa.

Así sucede en el supuesto previsto en el art. 2458 CC., según el cual se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor, manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese efecto.- Esto significa que el tenedor puede por sí mismo intervertir la causa de la posesión, transformándose en poseedor." (cfr. JA 2000-I-488, CNCiv. Sala F, 9/3/99 "Urruti de Ferro c/Propietarios Gurruchaga 829").

Así se ha dicho que "nadie puede cambiar por sí mismo la causa de su posesión y en consecuencia, el que ha comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el mismo título, mientras no pruebe lo contrario.

La interversión del título opera recién cuando el poseedor, por medio de actos exteriores, se alza contra el título actual y de resultas de esa rebeldía logra el fin querido, privando de la posesión a aquel a cuyo nombre estaba poseyendo.

La carga de la prueba de la interversión del título debe ser concreta y contundente y está en cabeza de la demandada que lo invoca" (cfr. LL. 1997-E-347, CNCiv.Sala K, mayo 29-997 "García Héctor c/Schiros Ana y otro").

En igual sentido se ha sostenido que "la ineficacia de la voluntad del poseedor se refiere tanto al proceso interno, que desde luego es ajeno al derecho, como a los propios actos exteriores, por positivos y claros que fueren, es indispensable un alzamiento contra la "causa" susceptible de transformarlo en poseedor por cuenta propia (H. Lafaille "Tratado de los derechos reales" vol. I, pág. 134 núm. 151, Buenos Aires, 1943). Para que se produzca la interversión del título, no basta el cambio interno de voluntad ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales.

Se requiere, como lo ha resuelto la Corte Suprema de Justicia de la Nación siguiendo las enseñanzas de Segovia, que el cambio se produzca mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho, lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458 (fallos 253:53).

Atendiendo a estos mismos lineamientos se ha resuelto que no basta la mera detentación de la cosa, pues lo contrario importaría confundir la ocupación con la posesión (CNCiv. Sala D 18/12/81 JA 1983-I-360).- De allí que sea exigible una prueba categórica del "animus domini" que acredite la interversión del título (SCBs.As., 5/3/85 JA 1985-IV-174).

Uno de los presupuestos de la posesión animus domini es la publicidad y su exteriorización unívoca (art. 2479 C.Civ.), lo cual resulta imprescindible para que el verdadero propietario de la cosa se pueda dar cuenta que un tercero está ejerciendo sobre ella actos de propiedad (cfr. LL 1995-E-406, CNCiv. Sala E, febrero 4-995 "Polonsky de Sznaider Mirta E.").

Sobre la base de estas premisas se observa -como bien lo decidiera la Sra.Juez "a-quo"- que la actividad probatoria desplegada por el interesado resulta insuficiente a los fines pretendidos.

Ninguna prueba adjuntó el accionante que permita acreditar la interversión del título por el cual sus padres comenzaran a ocupar el bien.

Tampoco encuentro debidamente probada la ocupación desde el tiempo que se menciona en el escrito de inicio.- La única testigo que declaró en la causa, lo ha hecho de manera harto confusa y en modo alguno permite vislumbrar y menos aun llevar convicción acerca de la ocupación a título de dueños del actor y sus padres.

No se probó tampoco que el demandante hubiere realizado algún acto posesorio con relación al inmueble que pretende adquirir por prescripción.

Como hemos visto el pago de impuestos y servicios, aún cuando lo fueren por un tiempo prolongado y se encuentren en poder del reclamante, no constituyen actos posesorios, ni autorizan a presumir la posesión cuando son efectuados por quienes ingresaron al inmueble como tenedores.

Téngase en cuenta que, según se alegó, el supuesto boleto de compraventa se ha extraviado, y advierto además que los telegramas que se agregaron con la demanda por los que se intima a escriturar el bien fueron enviados por Rafael Salvia, a cuyo nombre incluso se encuentran algunos de los impuestos.

La manifestación que se expone en la queja acerca de que la expresión "y otros" se refiere al padre del actor carece de relevancia por ser unilateral y carecer de prueba que la avale.

Téngase en cuenta, respecto del Sr.Salvia que en la demanda se señaló que era un primo de los padres del actor que también vivía en el inmueble mientras que en la expresión de agravios se sostiene que era quien adquirió el bien por boleto de compraventa junto con los progenitores del accionante.

Por lo demás el allanamiento de algunos de los demandados no es suficiente para admitir la pretensión esgrimida ya que el órgano judicial debe dictar sentencia y el allanamiento no vincula al juez de modo necesario con el alcance de que se vea obligado a dictarla en el sentido de que ha de acordar lo que se pide en la demanda y tendrá que rechazarla, no obstante, si hay ausencia de alguna de las condiciones de la acción o pretensión . La sola voluntad de las partes no alcanza para adquirir un derecho real por prescripción .Ello es así porque en el juicio de usucapión se ve afectado el orden público ya que está en juego el derecho de propiedad de un inmueble y su forma de transmisión por lo que el allanamiento no adquiere virtualidad decisoria que puede tener en otros procesos en los que se discuten derechos privados eminentemente subjetivos y patrimoniales (cfr. "Prescripción adquisitiva" Claudio Kiper-Mariano Otero, Ediciones Jurídicas Cuyo, 2007, pág.297).

Siguiendo esta línea se ha señalado que "la prescripción adquisitiva de dominio es legal y no dependiente de la voluntad de los particulares.

La adquisición se produce por la posesión continua, con los elementos característicos que marca la ley y por el plazo que ella exige.

La adquisición por ende surge de la ley cuando se dan las condiciones de su nacencia.

La intervención judicial mediante el proceso de usucapión lleva a la comprobación de aquellas condiciones y, en su caso, al dictado de una sentencia meramente declarativa que da fehaciencia de tales antecedentes y logra la publicidad de la situación adquirida mediante la inscripción registral.

De ahí que el allanamiento no puede nunca ir acompañado del cumplimiento de la pretensión sino que la falta de controversia meramente facilita -debiéndose de todos modos producir la prueba- el dictado de una sentencia favorable (sumario 15.424 de la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil -boletín 13/2003-, Sala F 10/4/03, "Arnaudo Fernando c/Genaro Oliva s/sucesión vacante s/prescripción adquisitiva") (citado en Kiper-Otero, op. cit.).

En suma, los argumentos que se exponen en la queja no logran conmover el temperamento adoptado en la anterior instancia, que además comparto.

IV) Propongo entonces confirmar el fallo apelado con costas de alzada a cargo del actor que resulta vencido (art. 68 del CPCC).

Así lo voto.

Los Dres. Jorge A. Giardulli y Claudio M. Kiper, por las consideraciones expuestas por el Dr. Mayo, adhieren al voto que antecede con lo que se dio por finalizado el acto, firmando los señores Jueces por ante mi de lo que doy fe-.

Fdo.

Jorge A. Mayo

Jorge A. Giardulli

Claudio M. Kiper

Buenos Aires, 24 de junio de 2009.

Y VISTO, lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente, por unanimidad de votos, el Tribunal decide: confirmar el fallo apelado con costas de alzada a cargo del actor que resulta vencido (art. 68 del CPCC).

Regístrese, notifíquese y, oportunamente, devuélvase.

[Anibalinlaw]

Muy bueno, Mordisco. A mi también me sirve saberlo. Gracias!

[pompona]

Hola: te cuento que creo que es el sitio del Colegio de Abogados de Moron hay un fallo que no hace lugar a un desalojo porque transcurrieron varios años desde la ocupación y señala que la acción correcta sería la reivindicación.
Espero te sirva

[Mordisco]

La acción de desalojo es imprescriptible

TEMA: LOCACION DE COSAS. Acción de desalojo. Prescripción liberatoria.

La acción de desalojo es imprescriptible pues, una vez vencido el contrato de locación, puede pedirse la restitución del bien en cualquier momento, sea cual fuere el tiempo en el que el arrendatario continuó en el uso y goce de la cosa. Fallo completo publicado en: Rev. La Ley del 16/7/98, pág. 6.

ADAMOLI, Norma E. c/ AUAD, Domingo y otro s/ DESALOJO 98/05/04

C. A097483

Civil - Sala A