CONTRATO DE ALQUILER. CLÁUSULA DE REAJUSTE. DUDAS

[gaston ramiro gonzalez]

Buen día a todos. En un contrato de alquiler común de un departamento, al establecerse el monto del mismo y su reajuste ( aclaro que se trata de un monto único por los dos años del contrato, sin escalas ni índices para reajustar ), la cláusula respectiva me genera dos dudas :
A )( Esto no es textual, pero la idea básica la recuerdo bien )." Hasta tanto no se sancione una ley que autorice ajustes de alquileres o establezca algún tipo de índice para ello...."( ¿?) Pregunto : Es usual este tipo de cláusula ? Existe la posibilidad de que que se sancione una ley que establezca en forma general la forma de reajustarlos ?
B )".....las partes se comprometen a reunirse cada 6 meses para negociar el mismo "( esto tampoco es textual, en cuanto tenga el contrato lo transcribo ). ESTO ES LO QUE MÁS DUDAS ME GENERA. Cómo opera ? Qué efectos tiene ? Cuál es la obligación del locatario en este caso ? Sólo sentarse a " negociar " con el locador más allá del resultado ? O se entiende inplícitamente que esa " negociación " DEBE dar por resultado un aumento. Se entiende ? Porque de lo contrario, sería desde el vamos inoperante, ya que si el locatario se negase sistemáticamente al aumento, este no podría tener lugar nunca.
Bueno, cualquier otra idea que me acerquen sobre el tema, siempre agradecido. Saludos a todos.

[javierhs]

En general, esa misma cláusula indica el procedimiento para el caso en que no se llegue a un acuerdo. Por ejemplo, someterse a arbitraje, o que cada parte lo haga tasar por un martillero y se saque un promedio entre las 2 tasaciones, u otro método por el estilo.

No sé si la jurisprudencia ha admitido la validez de éste tipo de cláusulas o no.

¿vas por el locatario? ¿cuánto le falta para terminar el contrato? Por ahí le conviene arreglar, sino el locador se la va a cobrar al momento de renovar el contrato...

[gaston ramiro gonzalez]

Hola. Gracias ( tardías )por la respuesta. Te cuento : sí, la consulta me la hace el locatario. Si bien recién hoy voy a tener copia del contrato, por lo que me comentó esta persona, no existe la cl´´ausula con el procedimiento a seguir, que vos me mencionás. En ese caso, vuelvo a la inquietud inicial. Qué efectos tiene la obligación de " sentarse " a reveer el monto del alquiler ? El consejo que me aportás es razonable, pero a veces es difícil hacerle entender a la gente algunas cosas. Y en verdad,el monto del alquiler es uniforme para todo el lapso del contrato. Y el inquilino se sostiene de eso. Si se te ocurre otra idea, agradecido. Saludos.

[javierhs]

Si tu cliente quiere jugar a cara de perro, que se limite a cumplir con las obligaciones asumidas. Si dice que se tiene que sentar, que se siente...y si no quiere arreglar, que no arregle...

Si el locador, ante la negociación frustrada, no le acepta el pago de alquileres, que consigne.

Pero si quiere jugar a cara de perro, el locador también va a jugar a cara de perro, y al vencimiento del contrato se va a dar vuelta la tortilla...

Igual, fijate bien lo que establece el contrato, y buscá jurisprudencia sobre éste tipo de cláusulas, que es discutible su aplicación...

[gaston ramiro gonzalez]

Hola. Retomo el tema, ya que, contrato en mano, voy a ser más preciso y van a poder aportarme alguna otra idea. La cláusula a la que aludo en el post se divide en dos partes y dice :
a ) "... y hasta tanto no se autorice en forma legal y oficial algún aumento, ya sea por la creación de un índice específico..."
Esto me suena realmente extraño ( nunca lo había visto en un contrato ), pero en realidad no es lo que me preocupa.
b)"...las partes convienen en reunirse cada seis meses y ESTABLECER DE CONFORMIDAD UN AUMENTO AL VALOR ESTABLECIDO ( las mayúsculas son mías ).
Yo anteriormente ( sin el contrato ) había dicho (fíjense cómo traiciona la memoria )que lo convenido era a efectos de " reveer " o " renegociar " el precio del alquiler. Pero como verán, la cláusula habla de aumento. Cambia la cuestión ? Con el hecho de que el locador ( recordemos, mi cliente )acredite haber ofrecido un aumento ( que obviamente no es el que pretende el locatario, de ahí el conflicto ), se puede tener por cumplida dicha claúsula ? Espero comentarios. Como siempre, muchas gracias, y muy buen año para todos.

[flux]

Las clausulas de esas tipo "cada 6 meses..." si no disponen expresamente ningun aumento obligatorio escalonado en caso de no acuerdo y por el contrario dejan la posibilidad de un nuevo precio sujetado a la existencia de ese acuerdo valen un pufo para obligar al inquilino a aceptar ese aumento. Da igual que pidan mediador o lo que sea, si no quiere el contrato no le obliga en forma expresa y ahi se termina todo.

[Mordisco]

Un tópico que guarda similitudes con este tema se trato en

viewtopic.php?f=2&t=88592&p=488221&hili ... co#p488221

[gaston ramiro gonzalez]

Gracias a todos por las respuestas. En mi caso, parece que las partes se están acercando a un acuerdo en cuanto a un escalonamiento en el aumento del alquiler, desde acá hasta la finalización del contrato ( que, repito, no estaba previsto en dicho contrato ). En este caso, pregunto : Es posible redactar ahora un " anexo " del mismo, detallando tales aumentos ( monto y plazos )? Alguien tiene un modelo ? O alguna pauta para hacerlo ? Muchas gracias.

[Mordisco]

Para despejar dudas y desmalezar divergentes interpretaciones futuras podrian realizar un convenio de rescisión de ése contrato y formalizar un nuevo contrato.

[Mordisco]

O de lo contrario, deja constancia en el contrato de locacion que existe un anexo que modifica la clausula Nº.... al final del contrato de locacion y que seguidamente sea nuevamente firmado por las partes.



Luego, por separado, redacta el contrato modificatorio de la clausula xxxxx, cuyo titulo o encabezado podria ser:


ANEXO MODIFICATARIO DE CLAUSULA Nº XXXXXXXXXX DE CONTRATO DE LOCACION.

Entre los suscriptos, La señora xxxxxxxx, identificada con DNI Nº............, actuando en la calidad de locadora por una parte, y Don xxxxxxxxxxxxxxx, identificado con DNI Nº..........., por la parte locataria, han convenido libremente en realizar la siguiente modificacion de la clausula Nº xxxx del contrato de locacion sobre un inmueble ubicado sobre la calle.............. del barrio............ de la localidad ............ suscripto en la fecha xxxxxxxxxxxxxxxx, previa a las siguientes consideraciones (solo si las partes desean salvaguardar acontecimientos o dar más precisiones). En consecuencias de lo expuesto, las partes acuerdan: PRIMERO:.................- SEGUNDO: En lo demás continuan vigentesen todas sus partes, las clausulas y estipulaciones del contrato.- TERCERO: CONFORME CADA UNA DE LAS PARTES CON TODAS Y CADA UNA DE LA CONDICIONES PRECEDENTEMENTE ENUNCIADAS, a cuyo fiel e inviolable cumplimiento se comprometen, previa lectura y ratificación firman como acostumbran en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la ciudad de.................. a los ............. días del mes de noviembre del año 2.010, recibiendo un ejemplar cada parte.

[Mordisco]

CLÁUSULA ALQUILER ESCALONADO: Las partes pactan un precio global de alquiler de PESOS VEINTICUATRO MIL ($ 24.000) por el total del contrato, pagaderos en veinticuatro (24) cuotas de la siguiente manera: el primer año ( del día… .al día….) , la suma de pesos novecientos ($ 900) mensuales; y el segundo año ( del día… .al día….) , la suma de pesos mil cien ($ 1.100) mensuales para cada mes de alquiler.

[Mordisco]

El precio de la locación se conviene de común acuerdo en la suma mensual de PESOS QUINIENTOS ($500) durante el primer semestre, y los subsiguientes 3 semestres se incrementaran, en periódos semestrales, en un DIEZ PORCIENTO (10%) sobre la base del precio del primer semestre, hasta su vencimiento

[gaston ramiro gonzalez]

Muchas gracias, Mordisco, por tu aporte. Completísimo. La única duda que me queda es si es condición sine qua non hacer constar en el contrato la existencia del anexo. No es que no le encuentre lógica al asunto, sólo que si el anexo sólo tiene algún efecto, mejor .Esto tiene que ver con que es lo que le propuse al locatario ( sin tener en cuenta tu sugerencia ), y accedió, y no quiero tirar más de la cuerda. Te cuento : esto del anexo se me ocurrió por la insistencia de mi cliente / conocido, ya que para mí, la simple entrega de los recibos con los montos acordados verbalmente, alcanzaría. Estoy convencido, por lo insignificante de las cifras de las que se trata, y por la actitud del locatario al negociar conmigo, que éste no tiene ninguna intención de llegar en ningún momento a instancia judicial. El complicado, a decir verdad, y por ser " conocido ", es mi cliente. Por eso, quiero salir del paso, que firmen el anexo, se quede tranquilo, y listo. Como me dijo alguien en este post, la consecuencia va a ser que el locador, vencido el contrato, no se lo renueve, y ya le importe poco que éste le pague o no los 50 o 100 pesos en lo que resta del contrato, a los que se compromete en el anexo. Cualquier otro aporte, bienvenido. Un abrazo.

[gaston ramiro gonzalez]

FE DE ERRATAS . Cuando digo : "...lo que le propuse al locatario ", léase " ...lo que le propuse al LOCADOR ".Gracias.

[Mordisco]

Lo ideal es dejar constancia en el contrato cuya clausula se modifica (que existe un anexo) no obstante, no existiria ningún impedimiento legal para realizarlo conforme el criterio que nos comenta, y con más por las razones expuestas.

Éxitos