Contrato de alquiler: Modificado ¿e inclumplido?

[DrXYZ]

Estimados colegas, les hago una consulta ya que un cliente me presenta el caso que detallo a continuación y no tengo experiencia en contratos. Yo quiero asesorarlo al menos, ya que es un amigo.
Mi cliente firmó un contrato de alquiler de 24 meses de duración, con garante. Aproximadamente al año, se presenta en la casa la propietaria y les pide permiso para construir un departamento en primer piso sobre el garaje y el espacio vacío del pasillo de la propiedad. ¿Se entiende? La propietaria quería construir un departamento en la propiedad que mi cliente alquilaba.
A cambio le ofreció un descuento de $ 100 en cada mes de alquiler y hacerse cargo del 50 % de los gastos de renovación cuando terminara el alquiler. Mi cliente aceptó la propuesta y se dejó constancia de esto en el contrato, firmando ambas partes.
Aclaro: no se hizo un nuevo contrato, sino que en el contrato original se dejó constancia de que el inquilino (mi cliente) otorgaba permiso para la construcción a cambio de la bonificación de $ 100. Y transcribo textual del contrato “También se deja establecido que todos los gastos para la próxima renovación del contrato de alquiler correrá a medias entre ambas partes, a saber: sellados, estudios de garantía, depósito y honorarios.” Y firman de conformidad ambas partes.
Luego, la construcción resultó un problema: duró 7 meses contra los 3 que le prometieron, fue más grande de lo prometido, tapando la luz de los dormitorios, colocaron una escalera bloqueando una ventana, el garaje pasó a ser compartido, etc. Los problemas fueron muchos y a pesar de que algunas veces le reclamó a la propietaria, no tuvo respuestas favorables.
Finalmente, hace un par de meses la propietaria se mudó al departamento, con lo que mi cliente comenzó a compartir la propiedad.
¿Cuál es el problema concreto? Hace unos días, a 4 meses de la finalización del contrato, la propietaria le hace saber a mi cliente (a través de la inmobiliaria) que no le renovarán el contrato, porque también quiere ocupar la propiedad de planta baja.
Mi cliente se siente engañado, porque entiende que desde un principio le mintieron prometiéndole un descuento en una eventual renovación, cuando en realidad la propietaria pensaba ocupar toda la propiedad al finalizar el contrato. Ella ganó un año de tiempo, porque no tuvo que esperar a que termine el contrato para construir.
Mi consulta hacia ustedes es si hay un incumplimiento de contrato, porque yo entiendo que se dejó establecido que habría una futura renovación de contrato.
Por otra parte, mi cliente no consintió en compartir la propiedad, solo aceptó que se construyera en la misma. ¿Es este un motivo valido para reclamar compensación?
Desde ya muchas gracias por su ayuda.

[DAL]

Feito el caso, no creo que exista obligación de renovar.

[Mordisco]

El código civil expresa lo siguiente:

Art. 1.507 En la locación de casas, departamentos o piezas destinadas a la habitación, comercio o industria, cuando no hubiere contrato escrito que estipule un plazo mayor de dos años, se entenderá que el locatario tiene opción para considerarlo realizado por los términos que a continuación se establecen, a pesar de cualquier declaración o convenio que lo limite, sin que durante los mismos puedan alterarse los precios, ni las condiciones del arriendo.
Estos términos serán: para las casas, piezas y departamentos destinados al comercio o industria, dos años; para los destinados a habitación, un año y medio.
Tratándose de casas y piezas amuebladas, si no hubiere tiempo estipulado en el contrato, pero cuyo precio se hubiere fijado por años, meses, semanas o días, el arrendamiento se juzgará hecho por el tiempo fijado al precio.
El beneficio del plazo legal que se establece en el primer apartado de este artículo a favor del locatario, cesará por las siguientes causas: 1°. Falta de pago de dos períodos consecutivos de alquiler. 2°. Uso deshonesto de la casa arrendada o contrario a las buenas costumbres; uso distinto del que por su naturaleza está destinado a prestar, o goce abusivo que cause perjuicios al locador o a los demás sublocadores, declarados por sentencia judicial. 3°. Subarriendo de la cosa arrendada cuando hubiere sido prohibido por el locador. 4°. Ejecución de obras destinadas a aumentar la capacidad locativa de la propiedad o mejora de la misma que importe por lo menos un 10% del valor asignado al inmueble para el pago de la contribución directa.
Si producido el desalojo la reedificación o mejora no se efectuase, el propietario deberá al inquilino desalojado una indemnización equivalente al valor de los alquileres por el tiempo de ocupación de que ha sido privado. En los casos de los incisos 1° y 2°, el locatario tendrá diez días para el desalojo; en los casos de los incisos 3° y 4°, este plazo podrá ampliarse hasta cuarenta días.
Estos términos serán contados desde aquel en que se le intime el desahucio por el juez competente para conocer de la demanda. Pero cuando el locatario demandado en virtud de lo dispuesto por los incisos 1º y 3º, fuere sublocador, los subinquilinos tendrán un plazo de noventa días para el desalojo, contados del mismo modo.

Yendo a lo concreto, a favor de su reclamo tiene

Art. 1.515. Después que el locador entregue la cosa, está obligado a conservarla en buen estado y a mantener al locatario en el goce pacífico de ella por todo el tiempo de la locación, haciendo todos los actos necesarios a su objeto, y absteniéndose de impedir, minorar, o crear embarazos al goce del locatario

Art. 1.519. Si el locador se dispusiese a hacer las reparaciones que son de su cargo, y ellas interrumpiesen el uso o goce estipulado, en todo o en parte, o fuesen muy incómodas al locatario, podrá éste exigir, según las circunstancias, o la cesación del arrendamiento, o una baja proporcional al tiempo que duren las reparaciones. Si el locador no conviniere en la cesación del pago del precio, o en la baja de él, podrá el locatario devolver la cosa, quedando disuelto el contrato.

Art. 1.523. El locador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada, aunque los cambios que hiciere no causaren perjuicio alguno al locatario; pero puede hacerlos en los accesorios de ella, con tal que no cause perjuicio al locatario.

Art. 1.524. Si el locador quisiere hacer en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones, o si las hubiese hecho contra la voluntad del locatario, puede éste oponerse a que las haga, o demandar la demolición de ellas, o restituir la cosa y pedir indemnización de pérdidas e intereses.

.

[Mordisco]

Y si es un caso feito, no puede exigir la renovación, a menos que en el mismo contrato u otro se haya estipulado a favor del locatario dicha facultad para ser ejercida dentro de xxxx plazo.

[DrXYZ]

Bien, muchas gracias. Estamos de acuerdo en que no hay obligación de renovar, de hecho mi cliente ya no quiere renovar porque va a tener que compartir la propiedad y la relación con la propietaria ahora no es nada buena.
¿Pero les parece que tampoco existe la posibilidad de pedir un resarcimiento por incumplimiento?
Por ejemplo, mi cliente aceptó que se construya pero no aceptó que la nueva construcción fuera ocupada. Si bien se contruye para ocupar, de palabra se le dijo a mi cliente que esa ocupación iba a ocurrir solo cuando finalizara su contrato.

[DAL]

Yo lo veo más por el lado de las molestias de la construcción.
Tuve en la oficina un edificio en construcción, hoy ya terminado, pero nos bancamos la obra desde la demolición de la casa que estaba. Creeme que esas molestias por cien mangos por mes no me las banco ni muerta, porque en la planta alta debio ser muy molesto soportar una obra. Ni hablar del garage compartido, eso es una turbación en el contrato de alquiler, cuando un locador alquila, no puede tocar la propiedad, y TODO el garage por esos dos años es del locatario.
Claro que la excepción es que se consienta el cambio de las condiciones del contrato o la autorización expresa que para las obras extendió tu cliente.
Ahora bien, lo que yo haría sería estimar estos gastos:
Argumentaría que ese compromiso se lo tomó la propietaria como indemnización por los daños y molestias, y SU NO RENOVACIÓN no puede dejar al locatario sin resarcimiento, porque sería una obligación , , , , a ver, acá los civilistas si me ayudan . . . . . putativa??? cual era esa obligación que solo depende de la propia voluntar, meramente facultativa???? Bueno no me acuerdo pero en obligaciones esta-
O sea, ella resarce el daño, con una indemnización que esta sujeta a una condición: la renovación, pero el hecho de la renovación depende de ella, y ella opta POR NO. Por lo que ella misma por su voluntad frustra el cumplimiento de la condición a la que sometió el pago de la indmenización. Esto esta mal, civilmente hay una vuelta aca para buscarle pero ya no me acuerdo.
Mordisco, vos tenés que ubicar la regla que busco, si????

Bueno en firn creo que por acá puede haber una punta.

[Mordisco]

Estimados colegas:

Mi cliente firmó un contrato de alquiler de 24 meses de duración, con garante. Aproximadamente al año, se presenta en la casa la propietaria y les pide permiso para construir un departamento en primer piso sobre el garaje y el espacio vacío del pasillo de la propiedad.

A cambio le ofreció un descuento de $ 100 en cada mes de alquiler y hacerse cargo del 50 % de los gastos de renovación cuando terminara el alquiler. Mi cliente aceptó la propuesta y se dejó constancia de esto en el contrato, firmando ambas partes.

Y transcribo textual del contrato “También se deja establecido que todos los gastos para la próxima renovación del contrato de alquiler correrá a medias entre ambas partes, a saber: sellados, estudios de garantía, depósito y honorarios.” Y firman de conformidad ambas partes.

Luego, la construcción resultó un problema: duró 7 meses contra los 3 que le prometieron, fue más grande de lo prometido, tapando la luz de los dormitorios, colocaron una escalera bloqueando una ventana, el garaje pasó a ser compartido, etc. Los problemas fueron muchos y a pesar de que algunas veces le reclamó a la propietaria, no tuvo respuestas favorables.

Finalmente, hace un par de meses la propietaria se mudó al departamento, con lo que mi cliente comenzó a compartir la propiedad.
¿Cuál es el problema concreto? Hace unos días, a 4 meses de la finalización del contrato, la propietaria le hace saber a mi cliente (a través de la inmobiliaria) que no le renovarán el contrato, porque también quiere ocupar la propiedad de planta baja.

Mi cliente se siente engañado,

Creo que corresponderia daños y perjuicios por incumplimiento de contrato, segui procedimiento establecido por art 1204 cc, envia CD intimando el fideligno cumplimiento del contrato de renovación que suscribieron por endoso en tal fecha, bajo apercibimiento de accionar por daños y perjuicios, todo dentro del termino de 15 dias, porque si bien es cierto la reconducción o renovación del contrato no se formalizo en un nuevo contrato, sino por endoso del contrato originalmente suscripto, no existe impedimiento legal que obste esa modalidad.

De tal manera, que no existiría una promesa de renovación sino un verdadero contrato de renovación suscripto y firmado por las partes.

PD: Si va a juicio en los fundamentos de derecho, menciona los articulos del código civil que se refieren a la obligación del locador, por ej art 1519 y sobre todo 1523, etc....

[Mordisco]

Otro artículo que se me escapo de mencionar el art 1198 (buena fé) es unos de los principios rectores en materia de contrato.

Art. 1.198. Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o pudieron entender, obrando con cuidado y previsión.

Te conviene buscar un buén codigo civil comentado, y ver los articulos de referencia

[Mordisco]

Es un caso interesante, por sus comentarios el locador aminoro y creo embarazos al goce del locatario, y éste los acepto, porque el locador convino en otorgarle una baja en el precio del alquiler que habian suscripto con anterioridad y además formalizarón la renovación del contrato antes de su vencimiento.

Fijese si en el contrato las partes acuerdaron renovar y si cualesquiera de las partes tendrá derecho a interrumpir la renovacíon prenotificando a la otra con un plazo mínimo de ... días y máximo de ..., si nada menciona sobre condición y/o plazo, el contrato se ha perfeccionado y surte pleno efectos entre las partes.

[Mordisco]

Buenos amigos, me voy a descansar, les deseo un buen fin de semana, no prendan la PC y a disfrutar sanamente y en familia