INUNDACION EN DEPTO. INTIMACION A ADMINISTRADOR

[Motley Crue]

Amigos:

Tengo una consulta, a una cliente que vive en un Edificio en un Tercer Piso, la vecina del 4º tiene una perdida que se desconoce el origen, que afecta una parte de su depto, se le estan deteriorando el cielo razon paredes, etc... Realizó los reclamos con el administrador sin obtener resultados.

Mi consulta es: le envio una Carta Documento al Administrador intimando a la reparación de dicho caños y a su vez a la vecina a fin de que deje pasar a arreglar bajo apercibimiento de reclamo judicial??? o le ven otra alternativa??

MIl gracias

[Maylu]

Amigos:

Tengo una consulta, a una cliente que vive en un Edificio en un Tercer Piso, la vecina del 4º tiene una perdida que se desconoce el origen, que afecta una parte de su depto, se le estan deteriorando el cielo razon paredes, etc... Realizó los reclamos con el administrador sin obtener resultados.

Mi consulta es: le envio una Carta Documento al Administrador intimando a la reparación de dicho caños y a su vez a la vecina a fin de que deje pasar a arreglar bajo apercibimiento de reclamo judicial??? o le ven otra alternativa??

MIl gracias

Hola, si no se han preocupado luego de insistir varias veces, manda cd a ambos (propietaria y administrador)
Saludos

[poorlaw]

Y si no le dan bola a las CD, tenés el art. 623 ter del CPCCN, o el art. 617 ter del CPCCBA, depende.

Saludos.

[Mordisco]

NOTIFICA CONSORCISTA RECLAMO AL CONSORCIO PARA QUE REPAREN DAÑOS COMUNES EN BARRIO PRIVADO (P.H.)‑ ...(destinatario, domicilio, remitente y domicilio) RECLAMO POR DAÑOS. Sres. Consorcio y Administrador Sr. ... del Barrio Privado ... 1- Como consorcista, PROPIETARIO de la unidad funcional ..., ubicada en ... entre ... y ... NOTIFÍCOLE: a) las alcantarillas ..., ubicadas frente a mi unidad se anegan totalmente y el agua cubre calzada (calle) y acera (vereda) e inunda el jardín llegando al interior de mi vivienda (casa), cuando caen precipitaciones pluviales (lluvias) de mediana intensidad. b) las lluvias del ...(fecha) me produjeron los siguientes daños: ...(describir); que documenté mediante acta de comprobación (constatación) notarial, fotografías certificadas y videograbación. 2- a) Avalúo mis daños en ...<pesos ... ($ ...)/dólares de los Estados Unidos de América ... (EUA$ ...)>; b) como tarda horas el agua en drenar poslluvia y transitan vehículos, se generan olas de aguas servidas o sucias, que penetran en mi propiedad y agravan los daños. 3- Por lo expuesto intimo a reparar mis daños, las alcantarillas y «bachear» en el término de ... (...) días, para evitar la agravación de los daños. 4- Por mis daños reservo litigar contra el Consorcio, ante una oposición a indemnizar o silencio, que también consideraré negativa, si en el plazo máximo de ... (...) no me indemnizan con la suma de ...<pesos ... ($ ...)/dólares de los Estados Unidos de América ... (EUA$ ...)>, que ahora aceptaría, aunque no cubre absolutamente todos los daños, pues por ello el reclamo judicial será mayo. 5- Quedan ustedes notificados e intimados. ...(lugar, fecha, remitente, firma, aclaración y DNI.)

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LOCATARIO NOTIFICA QUE RESCINDE EL CONTRATO Y EXIGE INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS QUE LE CAUSARON AVERÍAS DE LA FINCA ...(remitente y domicilio; destinatario y domicilio) 1- Comunico a ...(usted/es) en ...(su/vuestro) carácter de ...(locador/es) de la finca (propiedad inmueble) de la calle ...(dirección), que atento al desprendimiento de la mampostería del rincón lateral izquierdo del techo del living, de ... ($...) metros cuadrados de superficie, sobre lo cual a ...(usted/es) comuniqué personalmente, ...(me/nos) vi/mos obligados a abandonar la finca (propiedad inmueble) locada. 2- Por lo expuesto, rescindo el contrato de locación suscripto sobre esta finca (propiedad inmueble), el ...(fecha). 3- Intimo a que en el plazo de cuarenta y ocho (48) horas me paguen la suma de pesos ... ($...) imputados a alquileres, depósito de garantía, comisión de la inmobiliaria y sellados más daños y perjuicios derivados de tal circunstancia, bajo apercibimiento de litigar. 3- También ejerceré «derecho de retención» que asumiré plenamente conforme los artículos 1521, 1525 y 1113 del Código Civil. 4- Una vez cumplido ...(usted/es) la intimación cursada, pongo a ...(su/vuestra) disposición las llaves de la finca (propiedad inmueble) locado, de las que haré entrega en ...(dirección), en el horario de … a … QUEDAN FORMALMENTE NOTIFICADOS. ...(lugar, fecha, nombre y apellido del remitente, tipo de documento de identidad, número y firma)

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RECLAMO AL ADMINISTRADOR ANTE DAÑOS POR FILTRACIONES ...(remitente y domicilio; destinatario y domicilio) Estimada señora doña ...: 1- Tengo el agrado de dirigirme a usted en su calidad de administradora del Consorcio en Propiedad Horizontal del edificio de ..., como propietaria de las unidades funcionales ... 2- El objeto es ratificar plenamente el doble reclamo telefónico realizado a vuestra administración; apenas conocidos por mí los daños acaecidos; y todos los demás actos realizados por mi padre (usufructuario de las unidades funcionales), el Dr. ..., a quien le doy los más amplios poderes para obrar en consecuencia. 3- usted ha podido corroborar los hechos que denuncio, por la revisión «in situ» que realizó el día .../.../200... a las ... horas. 4- Volviendo al objeto de la presente, reclamo formalmente al consorcio por los graves daños y averías producidos en mis locales (unidades ...), que por efectos de agua caída desde el piso superior y por la pared (presumiblemente por el efectos de las últimas precipitaciones pluviales, más cañerías de desagüe de ellas en mal estado o parcialmente obstruidas), inundó mi local ... y parte de las cosas que en ellos tenía transitoriamente depositadas (libros, muebles, estanterías, objetos varios). 5- No he querido remover las cosas allí depositadas, por estar a la espera de un reconocimiento formal de la administración o del Consejo de Administración y de la aseguradora, inventariando los daños, por ello no puedo aún justipreciarlos, aunque sí he tomado vistas fotográficas de ellos, pero ante los días que pasan sin realizar esos actos, los deterioros aumentan y el daño a mi patrimonio crece. 6- Aprovecho la oportunidad para protestar también porque: a) No se me ha entregado llave de la entrada del edificio, para poder acceder a los medidores y llaves de electricidad de mis locales, a pesar de haberlas pedido a su colaborador el señor ... oportunamente, cuando se apersonó en el edificio por un problema de electricidad (año ...); b) Es deplorable el estado del techo e iluminación de la galería; c) Es lamentable el estado de los baños comunes, tanto por su suciedad y pérdidas de agua, como por el deterioro que presenta en su parte edilicia y artefactos, d) Las plantas de los dos maceteros que están a ambos lados del frente de mi local externo que da sobre ..., deben podarse periódicamente y no pueden tapar ni en lo más mínimo la vista de mi local, como ahora que lo están ocultando, por lo que también hago por ello mi más formal protesta. 7- Quedo a la espera de un inmediato inventario de las averías del inmueble y muebles y una rápida reparación de los daños y en caso negativo o de silencio pasados cinco días, procederé a hacer una constatación notarial y a hacerlos reparar a costa del consorcio y por las pérdidas deberé incoar las acciones judiciales que amparen mis derechos, por los cuales hago una formal reserva. Sin más, la saludo con una distinguida consideración. QUEDA EL CONSORCIO FORMALMENTE NOTIFICADO. ...(lugar, fecha, nombre y apellido del remitente, tipo de documento de identidad y número, domicilio y firma)

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[HectorCarbone]

La solución más adecuada y práctica para mí,es el procedimiento del art.623 ter CPCCN,que permite hasta el allanamiento con un simple trámite judicial,que no es más que una audiencia de parte,y simplifica y pone fin al litigio.Espero te sirva.Héctor

[Motley Crue]

Mil gracias y una consulta, si no me dan bolilla a la Carta Documento, como aplico lo que establece el art 623 ter?

[Mordisco]

OPOSICION A LA EJECUCION DE REPARACIONES URGENTES

Art. 623 TER. - Cuando deterioros o averías producidos en un edificio o unidad ocasionen grave daño a otro, y el ocupante del primero se opusiere a realizar o a permitir que se ejecuten las reparaciones necesarias para hacer cesar la causa del perjuicio, el propietario, copropietario o inquilino directamente afectados o, en su caso, el administrador del consorcio, podrá requerir que se adopten las medidas y se lleven a cabo los trabajos que sean necesarios, disponiéndose el allanamiento de domicilio, si fuere indispensable.
La petición tramitará sin forma de juicio, con la sola audiencia de los interesados y el informe técnico que deberá acompañarse al escrito inicial.
La resolución del juez es inapelable.
En su caso podrán imponerse sanciones conminatorias.

Esta norma acuerda legitimación activa para formular la petición al propietario, copropietario o inquilino directamente afectados por el daño y, en su caso, al administrador del consorcio.

El legitimado pasivo de la petición analizada es el mero ocupante del edificio o de la unidad donde se produjeron los deterioros o averías, con prescindencia del título de la ocupación.

El peticionario tiene la carga de acreditar que intimó, con resultado negativo, al ocupante del edificio o de la unidad de que se trate.

Cuando el inmueble del cual proviene el daño se encuentra desocupado puede bastar, de acuerdo con las circunstancias del caso, la mera demostración de ese hecho.

Formulada la petición -a la cual debe adjuntarse un informe técnico en el que se especifiquen los deterioros o averías producidos, sus causas y consecuencias, así como el costo de las reparaciones- corresponde que el juez convoque a una audiencia a las partes interesadas, bajo apercibimiento de celebrarse con cualquiera de ellas que concurra (CPCN, 125, 30 Y normas concordantes).

Acto seguido debe dictar resolución ordenando las medidas que estime adecuadas o la realización de los trabajos necesarios a costa del responsable (CC, 630), o bien denegando la petición si la estima improcedente.

Respecto del procedimiento previsto por el crc. 623 ter se ha dicho que la averiguación del origen del daño solo está destinada a la implementación de las medidas que lo hagan cesar, sin que ello Implique en modo alguno prejuzgar en torno a los elementos objetivos y subjetivos de la eventual responsabilidad civil. (CAP CNCiv, A, "Consorcio Propietarios Rodríguez Peña 450152 c. Hadad Andalaf, Graciela")