caso complicado contra el hipotecario y una quiebra

[ELISEA_SEP]

Caso:
Compra de inmueble en propiedad horizontal en un supuesto contrato de preventa, pero el inmueble ya estaba hecho, a los dos dias de firmado se lo entregan y entra a poseer, ella abona el 23% del precio, y en dicho contrato se establecen todas las clausulas de un boleto de compra venta, la operacion estaba sujeta a la aprobacion del Banco Hipotecario, mi clienta reunia todos los recaudos para el otorgamiento del credito.-
En una primera presentacion traspapelan la carpeta y no entra perdiendo la vigencia de los papeles presentados..........despues de mas de un año de intimaciones, carta documento, el Banco comunica lo acontecido diciendo que el habia avisado a la empresa constructora de los hechos, asu vez la empresa constructora que jamas comunico estos hechos a mi clienta, no obstante intimaciones, cartas documentos.-
Vuelve a presentar todos los papeles, y el Banco no contesto, nuevamente intimaciones, cartas documentos, etc ,etc.-
A mi clienta le descubren cancer por lo que ante los hechos deja de lado la gestion de seguir intimando y se comporta como dueña del departamento .-
Trancurrieron 8 años desde la ultima intimacion, le llega un carta documento de la apoderada de una empresa que esta en quiebra, diciendo que el banco le transfirio el dominio del inmueble y le solicitaba que haga entrega de las llaves y que abone lo adeudado.-
Mi cliente en ese momento es anoticiada que tambien un hermano con numerosa familia, padece de una enfermedad terminal, ella es soltera, por lo que lo acontecido con el hermano la afecto en demasia, por lo que ante la intimacion, se presenta en el estudio del apoderado de la empresa que esta en quiebra y explica lo que a ella le pasaba, a lo que le responden que "la unica forma de no desalojarla, era firmando un contrato de locacion"!!!!!!!! y ella aturdida por lo que estaba pasando fima, teniendo 11 años de posesion de buena fe.-
Llevo poco tiempo ejerciendo y los libros ante la variedad de figuras se me queman para delinear una estrategia juridica, alguien puede orientarme por donde agarrarlo al tema, desde ya gracias

[ELISEA_SEP]

Alguien que pueda orientarme para saber de donde lo agarro

[DoctorPiccafeces]

Si tu cliente pagó al menos el 25% del precio, presentate en la quiebra con un incidente de escrituración, basado en el boleto de compraventa sellado que debería tener en su poder y pedi escritura en su favor y eventualmente, hipoteca por saldo de precio a favor de la quiebra. Es un proceso de conocimiento, podés ofrecer toda la prueba de que intentes valerte, esto es el boleto sellado -imprescindible- los recibos de pago, testigos, etc.

La norma surge de la Ley 24.522, donde podés localizar el articulado y la redacción del incidente de escrituración no es compleja. Te recomiendo alguna ley de quiebras comentada por Roque Vitolo, uno de los coautores de la LCQ, porque te aclara dudas al respecto.

[ELISEA_SEP]

muchas gracias dr.picafecess, pero me parece que no me entendio.....es posible que el banco hipotecario transfiera a una empresa en quiebra un departamento?
pago el 23% del departamento y no se constituyo la hipoteca porque dos veces le perdieron la carpeta en el Banco hipotecario.-
lleva 11 años poseyendo de buena fe
ahora tiene que pagar un alquiler a la empresa en quiebra
por ultimo Dr. Piccafeces,le hicieron un contrato de preventa, que no es tal si no un boleto decompraventa
Esta llena de irregularidades la situacion de mi cliente, gracias si me podes orintar un poquito mas

[DoctorPiccafeces]

Cabe la posibilidad que el BH haya cedido la letra hipotecaria a un tercero, dentro de las previsiones y facultades del tenedor de la letra hipotecaria tal como lo prescribe la 24.441, y que ese tercero luego haya entrado en quiebra, desconozco las circunstancias específicas del caso.

Es evidente que existe hipoteca, ya que de otro modo no habría un banco hipotecario intermediando en la situación.

Si bien la cesión de la letra debe ser comunicada al librador -para que conozca debidamente quien es su acreedor y de ese modo pueda ejercer su derecho/obligación de pago debidamente al acreedor correcto- en muchas ocasiones los bancos mayoristas no se toman ese trabajo, mas por desprolijidad que por mala fe.

Si no existe hipoteca -la existencia de una preventa me da la idea que aun no se hizo la prehorizontalidad en el RPI- el BH pudo haber cedido los derechos sobre la financiación original del proyecto al desarrollador a un tercero que luego quebró. Es que la mecánica de los emprendimientos consiste en obtener fondeo de un banco mayorista para armar el barrio y luego ir cancelando ese fondeo con las hipotecas de los particulares que compran sus lotes. Pudo haberse cedido el fondeo inicial a un tercero, que luego quebró. Generalmente el cesionario es otra entidad financiera.

Como primera medida yo pediría un informe de dominio del inmueble para ver los gravámenes que lo afectan y la actual titularidad registral del bien de tu cliente -eso es fundamental- y comenzaría por ahí y, a su vez, me fijaría si el titular de dominio se encuentra en situación de falencia con una consulta en la Cámara Comercial -el síndico tiene la carga de anotar la afectación del bien a la falencia en el RPI en seguridad del tráfico de inmuebles pero a veces omite hacerlo, lo mejor es averiguar en la CNCom.

Si el titular del inmueble -el desarrollador del proyecto- quebró, haría el incidente de escrituración como dije antes.