Usucapion - lei todo

[ezanon]

Amigos foristas:
les cuento que ya me lei creo que todo lo que hay por aqui sobre usucapion, asi como del libro de reales de Arean. Gracias Mordisco por tu contribución.
Quería saber la opinion de Ud. respecto a mi caso, en particular sobre la prueba: estoy por iniciar una usucapion de 2 lotes, comprados bajo la modalidad de la Ley 14005 de Venta de Inmuebles en Lotes y a Plazos. Y tengo pensado presentar
1.boleto de compraventa: firmado en el año 1975 (decidí no iniciar juicio de escrituracion porque el boleto si bien tiene la firma del vendedor, no está la de su señora -era casado-). Si iba por la acción de escrituración iba a pedir pericial caligráfica en caso de que el vendedor desconozca la firma del boleto pero ahora si voy por usucapion calculo que no la pido,no?
2.los impuestos pagos y a nombre de mi cliente
3.el info de dominio (su validez es de 3 meses -serán contados como días hábiles??? sino tengo que pedir otro)
4.plano de mensura: si bien es un requisito ineludible quiero ver si me toman en cuenta y me salvo de hacerlos presentando: (a) una copia que me dio la Dirección de Catastro de la Prov.de Bs.As. con el Catastro Parcelario -planito que hace referencia al plano 84-144-73. Y (b) el plano Nº 84-144-73 plano de cuando el dueño los compró que si bien tienen una impresion que dice "planos aprobados por la dirección de Geodesia de la Prov. de Bs.As.Nº84-144-73 (mismo nro que consta en dirección de catastro) Agrimensor Juan Luis Graham, Ing. Civil Matrícula Nº 8974",no tienen la firma del agrimensor.
5. testigos: hago agua. No tengo, son dos terrenos que hay pasto, que lo corta cualquiera.. los que viven por ahi... Solo existe una tia que tiene un terreno en la misma manzana pero al ser pariente cosanguineo no podria testificar no?
6. informativa:a la Municipalidad para que informe el estado de deuda de los inmuebles y persona encargada de realizar los pagos de la Tasa Municipal (mi cliente)
7. libres deudas Municipalidad y Arba
8. valuacion fiscal
9. presento el certificado de no inhibiciones de los vendedores (en este caso fallecidos, hay 2 suceciones)
Qué opinan chichos. estoy en el horno con la testimonial, no? desde ya mil gracias! Estela

[kantaclaro]

El plano de mensura a nombre de "quien pretende prescribir" es ineludible lo presentes, no supliéndolo con otro. Los impuestos d rentas y las tasas municipales (estén o no a nombre de tu cliente y mientras hayan sido pagados temporalmente) son de gran valor. La prueba informativa a la municipalidad y a ARBA son válidos respecto a la veracidad de los comprobantes acompañados como documental (no respecto del estado de dueda), la valuación para pagar la tasa y sobretasa, la inhibición de los vendedores no hace falta.
Finalmente, la testimonial toma valor para ser valorada como que el actor tiene la posesión y realizó mantenimientos y mejoras (cortar el pasto, alambrar, etc. -algún amigo tendrá el hombre que pueda aportar sobre ello). Saludos y a tu disposición

[ezanon]

gracias por tu respuesta, pero justamente son dos terrenos vacíos, no hay amigos, el nunca va como para que lo conozcan (son de mi papá). Pasamos con el auto para verlos una vez por año,, pero no hay nada màs para hacer. No se hizo mejoras. Ahora se quieren vender por eso iniciar acciones.
Empiezo con el plano entonces?... mi intención era lanzarme con lo que mencioné y hacer mencion de lo que "mordisco" expuso sobre la excepción del plano. saludos!

[kantaclaro]

No "tengo" lo de "mordisco", pero por experiencia personal sé que el plano es sí o sí. Saludos

[Mordisco]

Debo esclarecer este tema:

Yo considero humildemente de que no resulta imprescindible la presentación del plano de mensura por posesión especialmente confeccionado para la usucapion y puede ser sustituido por la presentación de una copia conformada por el ingeniero jefe de sección del departamento de construcciones de la Municipalidad, o por informes catastrales de los cuales surja que el inmueble se individualiza y ubica en un plano oficial, para dar fortaleza y claridad a la presentación de sustitución del plano de mensura por posesión, puede ofrecer la citación de los vecinos linderos, para que se le de intervención y en el que corresponda, hagan valer su derechos (si nada objetan los vecinos en la audiencia deberia pasar por un tuvo).... en virtud de la siguiente transcripción que con anterioridad publique en otro post y que vuelvo a citar, en los principios de economia y celeridad procesal, interpretación teleológica de la ley......

Sustitución del plano de mensura. - (S/ CCiv.F, 5/12/67, LL 132-1070-S-18.656 y JA 1968-III-43, f. 15.573.)

El plano que exige el inc. b del artículo 24 de la ley 14159 tiene por objeto individualizar y ubicar el inmueble a usucapir, por lo que puede ser reemplazado por una copia conformada por el ingeniero jefe de sección del departamento de construcciones de la Municipalidad, o por informes catastrales de los cuales surja que el inmueble se individualiza y ubica en un plano oficial.

Pero también por otro lado, reconozco que puede no ser la postura predominante de los estrados judiciales, no obstante si algun colega desea hacer una presentación por sustitución del plano de usucapión, debería ampliar y fortalecer la solicitud, por ej citando a los vecinos colidantes, etc... o al tratarse de un loteo, mediando boleto suscripto por el titular dominial e inscripto a nombre del comprador - usucapiente (facultad conferida por ley 14159), y considero una grosera incongruencia, exigir que inicie un mensura si el vendedor ya la realizo, y justamente por una imposición normativa (ley 14159)

Si el Proyecto fue presentado y aprobado por catastro, y en cuya plancheta oficial dice expresamente y en letras grandes que dichas parcelas pertenecen al LOTEO DEL VENDEDOR FALLECIDO, y que las parcelas figuran a nombre de los compradores por haber inscripto sus boletos, desde hace 20 años)

[Mordisco]

Cometi un error involuntario cite la ley 14159 (LEY CATASTRO), y en realidad es la ley 14005 (LEY DE LOTEOS) y reitero que mi opinión es una mera apreciacion personal, pero si se trata de un loteo, vuelvo a transcribir otro post

La libreta de pago o tb titulo de propiedad provisorio o libreta de compraventa, todos son sinonimos es una imposicion establecida por la ley 14005 (ley de loteos) en el caso de venta de lotes, no se trata de una persona que vende una parcelita, sino de la ventas de varias parcelas perteneciente a un LOTE integrada por varias MANZANAS las cuales a su vez estan parceladas, que previamente debieron presentar un proyecto de mensura del LOTE, y ser aprobado por catastro municipal y catastro provincial, adjuntando todas las documentaciones pertinentes y por ultima instancia, dependiendo de la provincia, tb exigen la presentacion del proyecto en el Registro de la Propiedad para que luego ante esa repartición se pueda inscribir preventivamente la libreta (solo procede en aquellas provincias que reglamentaron la inscripcion preventiva tb en virtud de la ley 14005)

Por ejemplo estuve investigando y observe que en el Registro de la propiedad inmobiliario de Catamarca ver en

http://www.registroinmobiliario.catamarca.gov.ar/

Luego pulsar en la pestaña superior que dice TRAMITES y luego que se modifica la pagina, fijense en el margen IZQUIERDO el ultimo tramite que dice TOMA RAZON DE PLANO pulsen sobre esa opcion y veran los requisitos que debe presentar el dueño del loteo para que luego el comprador de una parcela inscriba preventivamente su libreta en el Registro, esa inscripcion se sella en y anota fecha de inscripcion en unas de las ultimas hojas de la libreta, asi tb si lo presentan en catastro para figurar como responsable de pago de los tributos, todas las boletas va a venir a su nombre, y van a poder pedir permiso en el Dpto de obras privadas de la Municipalidad para construir la casa, etc... claro si en la libreta no le esta vedado la introduccion de mejoras hasta tanto no pague tantas cuotas o un porcentaje determinado del precio, claro dependiendo de la Muncipalidad, algunas veces por no decir generalmente pasa por un cañon y ni se fijan en ese detalle

[vgperez]

Consulta: hace unos años un colega inició un juicio de usucapión y se ofrecieron 4 testigos. Conttinué esa causa, pedí que se provean las pruebas y hoy me entero que los 4 han fallecido. Se puede solicitar su reemplazo o se ha perdido esa prueba "elemental"? Es urgente, gracias.

[Mordisco]

La sustitución de testigos procederá en circunstancias excepcionales, probando causa que imposibilite su comparecencia -por fuerza mayor o caso fortuito- por ejemplo en caso de fallecimiento del testigo, enfermedad grave, ausencia por motivo de viaje, entre otros; entendiéndose que la parte que lo presenta debe hacer del conocimiento del testigo su nominación en el proceso y estar en contacto con él, ya que es obligación (del testigo y de la parte que lo presente) comparecer a las citas que para tal efecto se le hagan por autoridad judicial.

[vgperez]

Gracias Mordisco!

[estudiolaw]

He iniciado muchos juicios por usucapión, al ser lotes es más complicado, ya que cuesta más probar la posesión, es importante el haber abonado regularmente los impuestos, cercarlos, cortar el cesped, arboles, probar que existe el animus dominus, o sea que tu padre tiene la posesión en caracter de dueño de la cosa, que posee para sí, buscá calidad de testigos con dos o tres testigos que declaren que te han acompañado en reiteradas oportunidades a cortar el cesped, a comerte algún asado, al ser lotes es más dificil pero no imposible, yo iniciaría la demanda y vería si te la contesta, pedí como prueba la confesional, entre otras ojo que si no te contestan la demanda, no pidas la rebeldía, solicitá que lo tengan por constituido en los estrados, para no tener que volver a notificar, y al momento que te fijan la audiencia de absoluciones, capás que tenés suerte y lo tenés por confeso. Tal vez tengas suerte, intentalo, a tus ordenes.

[drlejano]

Cuidado Ezanon con el tema de la falta mensura posesoria, he conocido algunos casos que al contestar la demanda interpusieron excepción de defecto legal en el modo de presentarla, y tuvieron que allanarse y hacer urgente una mensura.

[Mordisco]

Cuidado Ezanon con el tema de la falta mensura posesoria, he conocido algunos casos que al contestar la demanda interpusieron excepción de defecto legal en el modo de presentarla, y tuvieron que allanarse y hacer urgente una mensura.

Es la postura mayoritaria, debe presentarse plano o en su defecto estar tramitándose, en lo particular recomiendo presentar el plano.

[josefernandez]

tenes que presentar plano de mensura si o si de acuerdo a la ley - art. 24 inc. a y b de la Ley 14.159 y art. 24 inc. b del Dec. 5757/58.- Informe de dominio emitido por el Regsitro de la Propiedad e Inmueble ya que la accion va dirigida contra el titular registral. te aclaro que he leido fallos de la provincia de buenos aires donde la jueza lo intima a los actores a que adjunte plano de mensura (aca en neuquen no sucede eso es imposible), en cuando a los impuestos si tenes los comprobantes de pago mejor, sino tenes que pedir oficio a todos los organismo a los efectos de que informen quien paga los impuestos y desde cuando (hay muchisimos fallos en ese sentido), no es necesario que abarquen los veinte años pero si 16 0 17, y tambien testigos, si son vecinos mejor, que digan que han visto a tu cliente desde aproximadamente ....., ahora el CORPUS como lo probas ya que decis que son dos terrenos que no hay construccion, se te puede caer el juicio ahi. Ahora entiendo que el titular del terreno esta muerto, nunca vas a poder solictar la reveldia, ya que no te olvides que la usucapion es modo excepcional de transmitir la propiedad por ende es una cuestion de orden publico, por eso el allanamiento y la rebeldia nunca vincula al juez, justamente por lo que te decia antes. te van a decir que corras traslado de la demada al defensor de ausente y probar el corpus y el animus.- mi humilde opinion, estas complicado con el corpus, ya q no hay nada construido por ende no hay usucapion.-

[estudiolaw]

Si no acompañas el plano de mensura,no te corren traslado de la demanda es un requisito indispensable, salvo cuando reconvenis ppor usucapión, que hay jurisprudencia donde no es necesario presentarlo.