ayuda!!! boleto de cv. VS escritura de fecha posterior

[carodelb]

Hola a todos, nuevamente por aca...
Tengo un cliente que tiene boleto de cv y posesion hace 9 años. Y ahora aparece un fulano con escritura de fecha 2009...
Por lo que se, la accion reivindicatoria procede solo en los casos donde NO SE TIENE LA POSESION. Y en este caso no es asi, ya que mi cliente tiene la posesion desde siempre, es decir desde que lo compró.
Espero opiniones y saludos a todos
Gracias

[jovenabogado]

Hola a todos, nuevamente por aca...
Tengo un cliente que tiene boleto de cv y posesion hace 9 años. Y ahora aparece un fulano con escritura de fecha 2009...
Por lo que se, la accion reivindicatoria procede solo en los casos donde NO SE TIENE LA POSESION. Y en este caso no es asi, ya que mi cliente tiene la posesion desde siempre, es decir desde que lo compró.
Espero opiniones y saludos a todos
Gracias

hola carodelb
Dice el art. 2355 in fine “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”
Para una corriente (Andorno, Spota, Morello, Laquis) es una nueva forma de posesión legítima, y Borda llega a decir que se trata de un dominio imperfecto.
Para Mariani de Vidal, ya incluso antes de la ley 17.711 el que transmitía la posesión por boleto, haciendo tradición de la cosa, transmitía una posesión legítima porque transmitía su propia posesión.
Para otros si “posesión legítima” es posesión con derecho a poseer el poseedor por boleto es ilegítimo. Para estos autores lo legítimo sería la adquisición de la posesión y no la posesión en si misma. Habría dos planos la adquisición es legítima, la posesión no.
Requisitos
- Que la posesión se adquiera por boleto de compraventa emanado del titular del inmueble.
- Que sea de buena fe. ¿dónde? Borda: En el acto jurídico mismo.
Alterini: Al momento de adquirir la posesión, buena fe que luego se traslada a la posesión misma.
- Mediando boleto de compraventa:
¿Cuándo se adquiere la posesión?. No con el boleto (no es “mediante”) el boleto no hace adquirir la posesión “per se”. La posesión se puede dar simultáneamente, antes o después.
saludos!!

[carodelb]

Gracias por la info "joven abogado", lo que no me queda claro....inicio accion reivindicatoria, y asi mi cliente que es el que tiene el boleto y la posesion puede escriturar?????
Asi se dejaria sin efecto la escritura que aparecio de este fulano???
Gracias nuevamente, saludos y buen fin de semana para todos

[Josserand]

La reivindicatoria se contra la desposesión, tu cliente es poseedor.

Yo iniciaría una acción por escrituración.

El "fulano" que tiene escritura del año 2009 no fue diligente al no averiguar el estado de ocupación del inmueble. Creo que hay negligencia de su parte, lo cual, me parece, pone a resguardo a tu cliente. Esto tiene que ver con la función publicitaria de la posesión. Sugiero que leas el Fallo "Todros" (voto de J. H. Alterini)

[Mordisco]

La operatoria inmobiliaria, las crisis patrimoniales, las variadas interpretaciones doctrinarias y las diferentes soluciones jurisdiccionales adoptadas, entre otras circunstancias, han dado lugar a un interesante y amplio abanico de conflictos, que se analizarán a continuación.


a) Poseedor con boleto frente a otro titular de boleto. En el caso prevalece, aun con boleto de fecha posterior, quien ha sido puesto en la posesión del inmueble, siempre que fuere de buena fe, es decir que desconociese la obligación precedente (arts. 594, 595 y 3269).
b) Titulares de boleto, ninguno con posesión. Si concurren varios titulares de boletos de compraventa referidos a un mismo inmueble y a ninguno se le ha hecho la tradición, debe prevalecer el boleto de fecha más antigua (arg. art. 596).
c) Titulares de boleto, ambos con posesión. Si ocurriere que ambos titulares de boletos han sido puestos en la posesión de la cosa, triunfa el que acredite detentar la posesión más antigua (art. 2791 y arg. arts. 594 y 3269).
d) Caso de la Ley de Prehorizontalidad. En razón de lo reglado por el artículo 12 de la ley 19.724, siempre prevalece el derecho del titular de un boleto inscripto en el registro frente al titular de otro boleto no inscripto, aunque este último tenga la posesión del inmueble.
e) Diferentes conflictos entre titular de contrato de compraventa otorgado en escritura pública y titular de boleto:
I) El titular de boleto tiene posesión posterior a la escritura. Triunfa el adquirente por contrato de compraventa en escritura porque el poseedor por boleto no podía ignorar su existencia, pues la debida diligencia en el negocio le imponía consultar al Registro de la Propiedad, lo que le hubiere hecho conocer la situación del inmueble (arts. 594 a 596, 929 y 3269). No debe olvidarse que, además, aun antes de la inscripción de la escritura puede ganarse prioridad, bloqueo y reserva registra! mediante el pertinente pedido de certificados (ley 17.801, arts. 5o, 23, 24, 25 y 27).
II) Titular de boleto con fecha cierta y posesión anterior a la escritura.
La mayor parte de la doctrina sostiene que, en virtud de lo reglado por los artículos 594, 595, 2791 y 3269 del Código, vence el titular del boleto si hubiere entrado en la posesión del inmueble.
Empero, en orden a lo dispuesto por los artículos 2789 y 2790, triunfará el adquirente con escritura si promueve una acción reivindicatoría, porque el artículo 2791 no protege al poseedor con boleto. La preceptiva opta a favor del "primero que ha sido puesto en posesión de la heredad que se reivindica", cuando "presentaren cada uno títulos de propiedad", y el boleto de compraventa no es título de propiedad.
El reivindicante vencerá trayendo al juicio los títulos de sus antecesores, remontándose, de esta manera, a uno que tenga fecha anterior a la posesión del accionado, puesto que si el que reivindica "presentare títulos de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica" (art. 2790), y que hubo una implícita cesión de la acción reivindicatoría.
Esta solución no es compartida por Gatti y J. H. Alterini, para quienes el vendedor no puede ceder implícitamente una acción con la cual no contaba, toda vez que ya se había desprendido voluntariamente de la posesión en favor del adquirente por boleto.
Por su parte, en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en La Plata en 1981, se concluyó dar prevalencia al poseedor con boleto, puesto que la publicidad posesoria, si es primera en el tiempo y de buena fe, debe primar a la registral. Asimismo, es considerado de mala fe el ulterior adquirente por escritura porque, aunque medie inscripción registral, debió conocer la posesión anterior del titular de boleto. Según J. H. Alterini, la situación de hecho derivada de la posesión es vehículo para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real respectivo, y al prolongarse en el tiempo esa exteriorización, tiene viso de permanencia.
En postura diferente, Kiper postula que dar prevalencia al reivindicante es lo acertado, aun cuando la fecha cierta del boleto fuera anterior, pues el comprador con escritura no contó con manera alguna de imponerse de la existencia de un boleto precedente, por lo que le resulta inoponible (arts. 1195 y 1199). Adoptar la postura contraria sumiría en un riego a las dinámicas jurídica y negocial, ante el temor de adquirir una cosa raíz respecto de la cual se hayan otorgado boletos que, resultándole oponibles, no sólo le hagan fracasar el negocio al adquirente, sino también perder lo que se hubiere pagado. Se advierte, además, que criterios contrarios implican la abolición del sistema de publicidad registral vigente.
III) El titular de escritura tiene posesión. En este supuesto han concurrido título y modo suficientes, por lo que se está frente al titular de un derecho real, quien debe ser preferido, por tal motivo, al titular del boleto.
IV) Ninguno tiene posesión. No estando ninguno de los adquirentes en la posesión de la cosa, prevalece la escritura, sea de fecha anterior o posterior al boleto, dada su mayor importancia, sobre todo teniendo en cuenta que, si existe buena fe, a partir del pedido de certificados y posterior inscripción dentro de los plazos, obtiene prioridad y oponibilidad (arg. art. 596).

Fuente: LEANDRO S. PICADO

Civil y comercial
B2201525


Juicio de escrituración - Posesión // Posesión - Legitimidad
Sumario 19 de 93

Si el actor tenía y tiene la posesión del inmueble que le fue prometido en venta por los accionados no resultando de autos que supiera antes de firmarse su boleto de compraventa la preexistencia de otro sobre el mismo bien a favor de terceros, y si éstos no han acreditado su posesión anterior de la misma cosa, ha de colegirse que el accionante tiene preferencia para escriturar el objeto referido a su favor con relación a los terceros (arts. 594, 2355, 2356, 2791, y 2362 del cód. civil).-

CCI Art. 594 ; CCI Art. 2355 ; CCI Art. 2356 ; CCI Art. 2791 ; CCI Art. 3269

CC0000 TL 8832 RSD-17-23 S 10-3-1988 , Juez LETTIERI (SD)

CARATULA: Zubiat, Eugenio Benito c/ Dallacamina, Rogelio y otra s/ Escrituración
MAG. VOTANTES: Macaya - Lettieri - Casarini

Tambien transcribo un art del CC

Art. 577. Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

Lo cual me lleva a concluir conforme la doctrina y jurisprudencia imperante, que no se adquiere un derecho real (dominio) sin titulo (escritura) y modo suficiente (traditio) En google puede buscar info sobre titulo y modo suficiente

Vélez adopta la teoría del título y el modo en materia de adquisición de derechos reales, porque en la legislación de nuestro código, existe una serie de artículos que se interrelacionan entre sí de tal forma que no puede haber adquisición de derechos, si no existe, un título y un modo.

El primer requisito para la transferencia de derechos reales es la tradición, concebida como el acto material de una persona que voluntariamente entrega la cosa a otra que también voluntariamente la recibe (ver 2377). Se define como un acto jurídico, por lo que afirmamos que no es un contrato, no es un hecho puro y simple, sino un acto con efectos jurídicos.

El segundo requisito esta dado por el título, no en el sentido o acepción de instrumento, sino como un acto jurídico que sirva de antecedente, de base a la tradición. Es decir, es necesaria la existencia de un título que revista determinadas características (ver 2601).

De tal manera que Ud. deberia pedir la nulidad de esa inscripcion por inexactitud registral, y el que tiene el titulo (nuevo comprador) solo tendria un acción personal contra el que le vendio con posterioridad a su cliente, produciendose el DESBARATAMIENTO DE DERECHOS ACORDADOS, art 173 inc 11 Cód Penal, claro esa es una acción que podria promover si ese nuevo comprador fue de buena fé, y contra el que le vendio