USUCAPION !!!!!

[Paula71]

HOLA A TODOS !!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Quería consultarles si alguno sabe cómo es el procedimiento para iniciar una usucapión ( más de 20 años de posesión, muchísima prueba al respecto, construcción de una casa y reformas varias, pagos, impuestos a su nombre, y tantísimos testigos, además de un boleto de compra venta y una entrega de posesión escrita) en Morón ??????????????????????????????????????????????

Qué cosas tengo que acompañar ????, Costos ?????????, prueba que debo ofrecer ????????????? etc. ??????????????????

El boleto que tiene mi cliente es de la década del 70', y si bien se le entregó la posesión del lote no se terminó de pagar porque hubo dudas respecto del monto (por los sucesivos cambio de moneda). De todos modos no se volvió a reclamar nada, y él construyó ahí y vivió hasta el día de hoy, pero ahora quiere escriturar a su nombre.

En este caso...... opinan que me conviene iniciar una acción por USUCAPION (larga) o una acción de ESCRITURACIÓN ??????????????????????

Tengo que resolver esto y verdaderamente no tengo ni idea qué hacer... POR FAVOR LES PIDO AYUDA !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

DESDE YA MIL GRACIAS !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[anaines]

juicio de escrituracion no creo por dos cosas:
1) el boleto esta vencido (tiene mas de 10 años)
2) hay saldo de precio y no esta satisfecho

[juanmangi]

Tal como te decía el colega anterior la obligación contractual ha fenecido, salvo que el boleto no tenga fecha cierta, pero aún así, si existen obligaciones pendientes que le jugarían en contra a tu cliente, ya que se terminaría probando la fecha real y hubo una eternidad de cambios de moneda, le convendrá la prescripción adquisitiva.
Toda la prueba que has señalado te servirá para probar plenamente la usucapión en cabeza de tu cliente. Ahora debes tener en cuenta que el costo de la usucapión aproximadamente sobre un inmueble de cien mil pesos tienes la tasa y sobretasa de justicia, ahí nomás serán 2420 y tienes gastos de agrimensor e impuestos que te cobra el gobierno por usucapir, con mas que será un título nuevo, con nueva matrícula, etc (todos son gastos); donde tendrás alrededor de 10.000 pesos mas, para una vez finalizado realizar la escritura que como barata te pùede costar alrededor de 9.000 pesos, o sea debes tener en cuenta un costo de alrededor de un 20% sobre la valuación fiscal. La inicias contra quien figura como titular dominial, quien puede ser otra persona distinta de la que efectivamente se la vendió por boleto y en caso de que esté fallecido será contra los herederos. Si no se inició la sucesión, previo a la prescripción deberás iniciarla vos, Suerte
Juan Martín

[anaines]

exactamente es bastante costoso, si tus clientes no tienen el dinero suficiente como para iniciarla, podes optar por la ley piery de regularizacion dominial, aunque tene en cuenta que primero van a ser posedores segun la ley piery y despues de 10 años inscriptos como poseedores, recien pueden consolidar el dominio y ahi aparecerian como titulares registrales.-

[martinhm77]

Hola Paula, no se de donde sos, pero hay tasas e impuestos que se pagan sobre valores fiscales, no reales, al menos en mi Pcia.-
Un plano de mensura de un terreno de 10 x30 o 10 x 40 no creo que supere los $ 2500 o $ 3000, depende el agrimensor...
Además, "gastos de escritura" en realidad no hay. Lo que se hace es inscribir un testimonio con la sentencia en el registro de la propiedad.-
Y no hay que olvidarse de los honorarios, ahi sí se cobran sobre valores reales... en mi caso cobro entre un 8 y 10%.-
Me parece un tanto elevado el número sobre los gastos que nos brinda el colega que me precede, si tenés $ 20.000 pesos de gastos de honorarios cuanto cobrás???
pero puede ser cuestión de cada ley fiscal provincial...
Es mi opinión, saludos

[Ceciliana]

Hola, intenté hacer la escritura de mi propiedad a través de la ley pierri. El inconveniente es que me piden un recibo por año de cualquier servicio (pago o impago) desde el 98 a la fecha, pero tengo desde la posesión 94 (y años anteriores también) a la fecha y me falta uno del 2001 solamente.
Además, me dicen que si el trámite se realiza me otorgan una posesión provisoria y debo esperar diez años para tener la escritura definitiva. Entonces me pregunto, ¿si pasaron casi 16 años que vivo con papel de escribano todos los servicios pagos y refacción total de la casa porque no había servicios, por qué me exigen un servicio por año?
El tema que me falte ese año es que justo mi esposo entre el 2000 y 2003 no tenía trabajo y tuvimos que hacer convenios y más convenios para que no nos corten los servicios , sumado a que no nos llegaban las boletas, tema que sucede con los repartidores hasta el día de hoy.
Agradeceré me respondan a la brevedad, dado que lo que necesito urgente es vender la propiedad pues debo mudarme al interior.
Gracias.

[juanmangi]

Estimada Paula el oficio de inscripción que manda el juez, es el mismo de la subasta. De igual modo necesitas la pertinente escritura al momento de querer vender

[martinhm77]

Estimada Paula el oficio de inscripción que manda el juez, es el mismo de la subasta. De igual modo necesitas la pertinente escritura al momento de querer vender

Hola Juan, vos haces referencia a que al momento de vender el bien adquirido por usucapion hace falta tener escritura... a que te referís puntualmente con "gastos de escritura"?

[Paula71]

Entiendo las ventajas de la usucapión, pero mi duda es por qué no se puede hacer juicio de Escrituración.... Porque tengo entendido que la obligación de escriturar no prescribe (aunque el Boleto tenga más de 30 años) si existe POSESIÓN del inmueble ??????????????????????????????? Es así no ????????

Por otro lado, entiendo que aunque no se haya pagado el total del precio, esa obligación SI QUE ESTÁ PRESCRIPTA ... no ?????????. Además el vendedor nunca reclamó, y al haber posesión se entiende que avaló la trasmisión ....... no ????????????????????????????????????????????

Por favor ... qué opinan de esto ?????????????????????????????????????

Es importante ya que si esto es así me conviene ampliamente hacer el juicio por Escrituración ... no ????????????????????????????????

[anaines]

si la posesion interrumpe la prescripcion, si quien compro por boleto tiene posesion, no puede entonces el que oportunamente le vendio oponerle la prescripcion.-
Pero no se si podes obligarlo a escriturar cuando la otra parte tampoco cumplio con su obligacion que en este caso era pagar.- Habria que leer sobre el tema.-

[laura67]

pregunto: tengo una clienta que vivió desde que nació en un lote, construyó, tuvo hijos y a los 25 años se fue a santiago del estero, donde vivió 5 años y volvió. hace un año que está viviendo nuevamente en el mismo lugar.
Los 20 años los cumplió, pero era menor de edad. Además, si hiciera la usucapión la madre que vivió ahí unos 30 años y hace 6 vive en santiago, sería viable?.
Entiendo que mientras se hayan cumplido los 20 años no interesa que al entablar la demanda no esté viviendo, además lo importante es que haya actos posesorios, aunque de hecho no se viva en el inmueble no?

Alguien comenta por ahí sobre la ley pierri, como operaría en ese caso?.
gracias!