MEDIANERIA

[drpalmada]

El caso consiste en un juicio de medianería en cual se ha planteado que mi cliente se ha servido del muro encaballado en el eje medianero. El primer tema es que en el transcurso del tiempo (desde 1960 aproximadamente ) se produjo una confusión de limites dado que la linea divisoria se traslado conforme un mensura realizada recientemente y el frente de mi lote de 8,66 (según escritura de dominio) y pasó a tener 8,53 y por ende la otra parte acrecentó su frente. Sin perjuicio de que no hay elementos para acreditar la autoría de la contrucción de dicho muro encaballado por parte del actor, se plantea la situación ( conforme la jurisdicción que se trate - dado que me encuentro en la Pcia. de Buenos Aires) si efectivamente la mensura realizada e informada a Castastro efectivamente produce una reducción de la superficie del dominio. De ello depende si se puede reconvenir porque los actores han encaballado su muro de 15 cm en forma contigua a un muro de nuestra autoria anterior que respetaba la linea primitiva.
El segundo punto es que mis clientes a fines de evitar problemas de vecindad efectivamente respetaron el limite de 8,53 para levantar un nuevo muro de 15 cm y que motiva el reclamo de los actores. Que opinan?

[neldam]

No tengo muy en claro cuál es tu duda, pero si una mensura reciente determinó que el frente según títulos de 8.66m pasa a tener 8.53m. significa que el agrimensor interpretó que por hechos existentes consolidados (no me imagino otra razón) se rectificaba el frente de la parcela.
Es decir, según títulos, la medida es 8.66m. Pero según mensura es 8.53m y ese es el valor que se adopta en el nuevo plano.

Las mensuras aprobadas en catastro 'modifican los títulos'. Por lo tanto se produce una reducción del dominio original. Si esa mensura es inscripta en el registro de propiedad, reemplaza al título inscripto previamente.

[drpalmada]

ok me salda la duda. Agradezco tu opinion

[bjsaravipaz]

Planteo dudas:

1. ¿Existe un Plano de Mensura aprobado y registrado que muestra los límites jurídicos en relación con los hechos físicos?
2. ¿De ese plano de Mensura surgen otras medidas del lote? Es decir lo que debería ser 8,66m, según los títulos, ahora es 8,53m.
3. Si es así, técnicamente, el inmueble es otro. La mensura, con la inscripción registral, da génesis a un nuevo (o varios) inmuebles.
4. Lo que no podría ser es que un inmueble “pierda” unos centímetros para que los “gane” el lindero. Sería la prueba perfecta que determina una invasión.
5. Luego, el documento jurídico-cartográfico determina cuáles son los límites de ese nuevo bien. O sea, en él deben (“debería”) quedar determinados dónde y cómo están materializados los límites. Sigo aclarando… Si hay un muro divisorio, ese documento debe mostrar de quién es.
6. Siendo recurrente, el Plano de Mensura debe ser suficientemente explícito para mostrar la situación fáctica y jurídica.
7. La otra posibilidad es que no exista este supuesto plano, entonces la cuestión está a dilucidarse. Pero si no hay un dictamen del Agrimensor en cuanto a la determinación de esos límites jurídicos en el terreno, poco podremos aportar. Habría que encomendar el Certificado de Deslinde y Amojonamiento. De esta forma hacemos visible lo que está “invisible”, pero determinado, en los títulos.
8. No me queda en claro el alcance de la “mensura realizada e informada a Catastro”. Si se tratara de un trabajo emergente de la Ley 10.707, no sería el indicado para llegar a conclusiones contundentes. Sí para tener un primer diagnóstico del problema.

Saludos cordiales.


Agrim. Bernardo J. Saraví Paz