ALQUILERES. NO CUMPLIO CONVENIO.

[vickypo16]

Hola, mi consulta es la siguiente. La inquilina de mi cliente debe meses de alquiler, intimé por carta doc, se presentó e hicimos convenio de pago de 6 cuotas documentadas en pagarés, además de obligación de desalojar el inmueble en el mes de octubre. Nunca pagó NI un pagaré (lleva 2 vencimientos), ni tampoco ha dejado el inmueble, por lo que debo iniciar desalojo + cobro de alquileres... Ahora bien, en el convenio se dejó exprea constancia de que en caso de incumplimiento en el pago de una de las cuotas automáticamente renacía la deuda por el TOTAL, a fin de poder reclamar la deuda por vía judicial sin necesidad de esperar los proximos vencimientos de los pagarés faltantes (el último vence en febrero 2010). Qué me conviene más? ir ejecutando los pagarés vencidos o un prepara vía ejecutiva para reclamar el total adeudado + lo que siga acumulando de deuda por no irse del inmueble en la fecha pactada? es mi 1º demanda! si me pueden ayudar se los REEEEEEEEEEE agradeceré!! tambien tengo que hacer la demanda de desalojo, que en ppio van por separado no?.
Ah! por último, la carta documento la firme yo como apoderada de mi cliente, la cuestión es que en ese momento aún no tenía el poder, puesto que es amiga de mi madre y ya saben, que ya me lo iba a traer, etc, pero ahora al pedírselo para iniciar las demandas y adjuntar el poder, etc, etc, me dice que es muy caro, que si no podemos hacer la demanda en su nombre con patrocinio, etc, a lo que me surge la pregunta de si es factible? osea, que en la carta que presentaré de prueba figure como apoderada y luego no... puede acarrearme algun inconveniente?? o le exijo el poder?
uf! perdonen tantas dudas... capaz sean dudas tontas, pero estoy con mil inseduridades y no quiero meter la pata....
gracias mil!!!

[sole10]

En principio (ojo,opinión a título personal,sin perjuicio de otras opiniones)los que yo haría en este caso es enviarle una nueva CD intimándola para que abone lo adeudado y desocupe el inmueble,bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales correspondientes,firmado por la locadora (legitimada activa),dando fiel cumplimiento al art.5 de la ley 23.091.
Entonces,iniciaría cobro ejecutivo de alquileres y (por separado,sí)el desalojo por falta de pago y/o vencimiento del plazo locativo.
Si no quiere darte poder para actuar,no lo podés exigir,así que tendrás que iniciar todo mediante patrocinio letrado.

[pablointernet]

Hola:

Con respecto a el ejecutivo tenes que hacer las dos liquidaciones, y presentar la que llegue a un monto mayor. recorda que siempre en ejecuciones de alquileres existe una medida preliminar (no tan preliminar porque traba litis) que es el reconocimiento de firma por pate de la demandada, con lo que queda completo el tituo ejecutivo.

Con respecto al poder o mandato su instrumentaciones AD PROBATIONEM y no AD SOLEMNITATEM por lo que bastaria el otorgamiento en cualquier forma, incluso verbalmente. En este caso en particular debes mandar la ultima carta doc del art. 5 da la ley 23.091 intimando al pago y entrega de llaves bajo apercibimiento de iniciar al acciones correspondientes.

En el expediente si debe firmar cada escrito tu cliente dado que para accionar judicialmente si te exigen acompañar fotocopia del poder.

Con respecto al desalojo, si le insertaste la clausula que diga que en caso de incumplimiento en la locadora podra solicitar la homologacion delpresente convenio a fines de requerir el mandamiento de desocupacion, deberias ejecutarlo como convenio de desalojo. Si no lo redactaste asi afin de ejcutarlo como concevio de desalojo, te aconsejo otorgarle un breve plazo de gracia mas a la locataia y hacerle firmar un convenio de desalojo que no sea pasible de nulidades, porque si te metes en un desalojo y del otro lado se presentan a frenarlo no podes saber cuando vas a recuperar el inmueble, y tu cliente te va a avolver loco con la insistencia de que te muevas para recuperalo, salvo que exista garante.

Si hay garante recorda que no se te escape por el art. 1582 bis, r lo cual deberias notificalro por carta docuemento antes del veniciento del plazo contarctual, a fin de que no quede liberado.

Saudages

[vickypo16]

Gracias por las respuestas! creo que me voy aclarando.. espero!!!
a ver, yo envié CD tambien al fiador, pero este ha fallecido, con lo que sólo me queda como posibilidad para cobrar la deuda el embargo del sueldo de la inquilina, que trabaja en la administración pública. Ah! tambien me he enterado que ha sido favorecida con una casa de los planes de vivienda (IPV) del estado (estamos en San Juan) con lo que mi pregunta es si es posible solicitar embargo de este tipo de viviendas? a mi me parece que no... pero por las dudas si saben que sea es posible les agradecé el dato!
Respecto al desalojo el convenio establecía un plazo para desocupar el inmueble, que vence el 31 de octubre, debiendo entregar las llaves, más constancias de pago de servicios, etc, etc, en mi estudio en dicha fecha. Por lo que supongo que esto de por sí me habilita a solicitar el desaloo cual si fuera convenio de desalojo no?...el tema del desalojo sé que tengo para largo, y ya le dije a mi cliente que se arme de paciencia, aunque quiere más que nada empezar a cobrar algo de lo que esta señora le debe.
Pablo, cuando te referís "a las dos liquidaciones" para el ejecutivo, quiere decir que una es la deuda total del convenio y la otra la que surja de lo que se viene acumulando hasta la fecha de presentación de la demanda? es q no entendí bien...
bueno, nuevamente MILLLLLLLLLLLLLLLLLLLLLL GRACIASSSSSSSSSSSS!! no saben lo que me significa vuestra ayudaaaaaa!!!