Al faltar buena fé y justo titulo debe acreditar 20 años de posesión para oponer prescripción adquisitiva.-
La posesión constituye un medio excepcional de adquisición del dominio, la comprobación de los extremos exigidos para la adquisición del dominio por usucapión debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Ello así, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición del dominio.
Para la adquisición del dominio por usucapión no basta que se acredite un relativo desinterés por el inmueble de parte de la demandada, sino que es necesario que el actor demuestre cuáles son los actos posesorios realizados por él y si se mantuvo en la posesión en forma continuada durante veinte años.
En cuanto a la prueba de los actos posesorios, en el juicio de usucapión, la ley la ha facilitado, estableciendo que la cultura del inmueble, la percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en él se haga y en general su ocupación, son medios que la acreditan (art.2384 Cód. Civil), enumeración ejemplificativa, por cierto. Es decir que quien pretenda usucapir debe probar la realización de esos u otros actos posesorios que no sean comunes a toda ocupación, sino propios y exclusivos de posesión propiamente dicha, es decir, claramente demostrativos delanimus o rem sibi habendi (cf. CCCC Ia.Tuc. "Gómez, Segunda s/prescripción adquisitiva de dominio" del 16/2/87).
En el juicio de usucapión el accionante debe probar primero la posesión del animus domini y el corpus, conforme lo establecen los ar tículos 4.015 y 4.016 del Código Civil, y segundo que esa posesión ha transcurrido durante el plazo de veinte años.
Si bien no resulta capital la fecha exacta de comienzo de la posesión, es indispensable que se haya podido demostrar el transcurso legal del plazo.
Actos que no revisten carácter de posesorios
Se ha sostenido que no constituyen actos posesorios, en los términos del artículo 2384: la simple medición del terreno; el intento de mensura judicial; el pago de impuestos o tasas y la consecuente tenencia de los recibos; la cesión del boleto de compraventa del inmueble, la donación del terreno, y la acción de hipotecar ya que no importan actos materiales; el pago de la medianería; la plantación ocasional de árboles; el otorgamiento de un poder; la confección de la planilla de revalúo; la reparación del inmueble para mayor comodidad o confort de los ocupantes, ya que pueden ser realizadas por meros tenedores; la demanda de escrituración porque importa reconocer en otro el derecho de propiedad; el hecho de haber vivido en concubinato con quien ocupaba el inmueble; haber ocupado la Municipalidad un predio baldío, si la ocupación se basó en una ordenanza a sanear el terreno y a ocuparlo con carácter precario, al menos mientras no se acredite la interversión de título.
Actos posesorios. Requisitos. Prueba
Los actos posesorios, para ser tales y no meros actos materiales desprovistos de significado y consecuencias jurídicas, deben estar investidos de la intención de ejecutarlos como actos de propietario, debiendo probarse los factores que, en cada caso y de acuerdo con la opinión común, sean suficientes para demostrar que una persona tiene sometida la cosa a su poder real y efectivo (SCBA, 11-12-73, "Valle de Posada, Leonor V. y otros c/De Mario, Alfredo", Base JUBA).
En materia de posesión, el animus se acredita con el corpus; los hechos que caracterizan el corpus acreditan al mismo tiempo la posesión, y si se realizan actos posesorios se presume el animus (CNCiv., sala F, 11-6-63, E.D. 5-565.).
La posesión se prueba por el corpus exteriorizado en los actos posesorios, que parte de la ocupación según la directiva del artículo 2384 del Código Civil (CNCiv., sala B, 10-11-81, E.D. 98-714.)
Si los actos posesorios no aparecen como inequívocos, esto es, como propios de quien posee para sí, la prueba del corpus no hace presumir la del animus (SCBA, 5-10-82, E.D. 120-688.)
Presunción de posesión
El artículo 2384 enumera diversos actos que considera posesorios, porque probados éstos -es decir acreditado el corpus-, nace una presunción, claro que inris tantum, de la existencia de animus domini. Quien realiza este tipo de actos se comporta en los hechos, respecto de la cosa, como lo haría un propietario, aunque en la realidad no lo sea; son actos que normalmente acostumbra a realizar un propietario.
Frente a la presunción de posesión, quien pretenda que la relación fáctica es de tenencia, carga con la tarea de producir la prueba que la desvirtúe (causa detentionis), por ejemplo, con la presentación de un contrato de locación, con una declaración del presunto poseedor que reconocía en otro la propiedad de la cosa, etcétera.
Los actos, para que puedan ser considerados posesorios, deben haber sido realizados con ánimo de poseer. Consecuentemente, quedan descartados aquellos actos tolerados, tácita o expresamente, por el que se encuentra en la posesión del inmueble, porque, en este caso, quien los realiza reconoce en otro la posesión y porque, además, quien los tolera no tiene intención de desprenderse de su relación posesoria.
De todas maneras, frente a la clara letra del articulo 2384 y la presunción de posesión que de él surge, quien alegue que ha habido permissio domini (tolerancia o condescendencia del propietario) y que los actos no son, por tal motivo, posesorios, deberá probar los extremos que alega.
Tratado de Borda, Derecho Reales - Tomo I escribió:
Hasta 1952 la usucapión se probaba por simple información sumaria, que tramitaba sin contralor alguno y en la que bastaba la declaración de tres o cuatro testigos para tener por acreditada la posesión, sirviendo la sentencia de título que se inscribía en el Registro de la Propiedad. La facilidad con que se obtenían estos títulos dio lugar a numerosos abusos, particularmente en perjuicio del Estado; cuando se trataba de la usucapión de tierras fiscales algunos testigos falsos o complacientes bastaban para obtener la aprobación de la información. Es verdad que la sentencia no tenía efectos de cosa juzgada y que el propietario podía luego reivindicar el bien. Pero en este juicio de reivindicación la carga de la prueba pesaba sobre el propietario; ya no era el usucapiente quien debía probar su posesión, sino el reivindicante quien debía demostrar que la posesión no había tenido los caracteres que la ley exige o no había durado el plazo legal. La información posesoria brindaba, además, un medio de intervertir el título por un procedimiento oculto e ignorado por el dueño.
En 1952, al dictarse la ley 14159 sobre Catastro Nacional, se introdujeron dos disposiciones, los arts. 24 y 25, que establecieron el carácter contencioso del procedimiento y exigencias severas en materia de prueba. En verdad, esas exigencias fueron excesivas y motivaron, pocos años después, la sanción del decreto-ley 5756/1958 que, manteniendo el sistema del juicio contencioso, atenuó el rigor de las disposiciones relativas a la prueba.
391. d) Prueba.— Ya hicimos referencia a la ligereza con que antiguamente se admitía cualquier prueba, especialmente la testimonial. El art. 24 Ver Texto de la ley 14159 sentó el principio de que la prueba no podía ser exclusivamente testimonial y agregó que con la demanda debían acompañarse los certificados de las oficinas recaudadoras de los que resultare que el poseedor había pagado a su nombre el impuesto relativo al inmueble durante todo el lapso de la prescripción. Esta disposición era excesiva porque la posesión puede haberse detentado y ejercido plenamente sin pagar los impuestos; era también excesiva porque, por lo general, las oficinas recaudadoras no alteran el nombre del contribuyente si no es sobre la base de los títulos y, por hipótesis, en nuestro caso no podía haber títulos. La aplicación práctica de este sistema ocasionó numerosas dificultades e hizo necesaria la reforma de la ley. El decreto-ley 5756/1958 mantuvo la regla de que todas las pruebas son admisibles, aunque el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Y agrega: será especialmente considerado el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión (art. 1, inc. c).
Como puede apreciarse, la diferencia es importante. La ley 14159 exigía la constancia del pago de los impuestos como condición sine qua non de la aprobación de la usucapión veinteñal; más aún, exigía que los recibos de los impuestos figurasen a nombre del poseedor. Conforme con el régimen actual, la acreditación del pago de impuestos, figuren o no los recibos a nombre del poseedor, es una prueba que debe ser “especialmente considerada”, pero que no es ineludible (ver nota 1). Durante la vigencia del art. 24 Ver Texto de la ley 14159 se discutió si era indispensable demostrar que los impuestos se habían pagado a su debido tiempo para que sirvieran como prueba de la posesión o si, por el contrario, bastaba el pago hecho por una sola vez, generalmente antes de iniciar la acción posesoria. La cuestión ha perdido importancia desde que el pago de dichos impuestos no es una condición esencial de la aprobación de la posesión; es obvio, por tanto, que el pago de los impuestos aun efectuados en una sola vez, sirve como prueba corroborante (ver nota 2) aunque, sin duda, su valor se debilita considerablemente.
Si bien por desconfianza en la prueba testimonial la ley exige que se presente alguna otra prueba corroborante, lo cierto es que aquélla seguirá siendo fundamental en este tipo de juicios dada la naturaleza de los hechos a probar. Los actos puramente posesorios (cultivo de la tierra, habitación, usufructo, etc.), no siempre se pueden documentar, sobre todo cuando se trata de hechos realizados varios años atrás. De ahí que la prueba testimonial sea tan importante. Por lo mismo que tiene esa importancia, debe ser analizada por los jueces cuidadosamente. Así, se ha declarado que no son hábiles para fundar la aprobación de la información sobre la posesión treintañal (ahora veinteñal) los testigos que se limitan a afirmar el hecho de la posesión por más de treinta año sin expresar en qué ha consistido esa posesión y cuáles han sido los actos materiales en que se concretó (ver nota 3); que no debe hacerse lugar a la declaración de usucapión larga, si los testigos ofrecidos no precisan en sus dichos ni el tiempo ni el carácter de la tenencia (ver nota 4); o cuando media tal uniformidad en sus declaraciones que resultan sospechosas, según las reglas de la sana crítica (ver nota 5).
Son también pruebas importantes la documentación que acredite la explotación del campo poseído, los informes de casas consignatarias de hacienda o de otros comerciantes que demuestren las relaciones comerciales vinculadas con la explotación del campo. Inclusive, es viable la inspección ocular, aun cuando ésta tiene interés para demostrar la posesión actual pero no la ocurrida durante los años anteriores (ver nota 6). En suma, la prueba aportada para acreditar la posesión veinteñal debe reunir condiciones sustanciales de exactitud, claridad y precisión (ver nota 7). Sin embargo, hay que tener presente en esta materia un importante pronunciamiento de la Cámara Civil de la Capital, que declaró que en los casos dudosos de reivindicación, la interpretación debe volcarse en favor del poseedor de la tierra, es decir, de quien la ha trabajado durante largos años y no de quien invoca la abstracta prerrogativa de un título que no ha hecho efectivo durante un largo lapso (ver nota 8.). Es, nos parece, una jurisprudencia moralizadora y acorde con el concepto moderno de la función social de la propiedad.
392.— Es necesario decir que el pago de los impuestos tiene importancia como demostración del ánimo de poseer por sí; pero no es en sí mismo un acto posesorio, de tal modo que el pago hecho por el verdadero titular del dominio, no tiene efecto interruptivo de la prescripción adquisitiva (ver nota 9).
Apéndice de Notas
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(nota 1) S. C. Buenos Aires, 1/8/1972, c. D., t. 44, nº 20.950.
(nota 2) C. Civil Cap., Sala C, 9/12/1965, J. A., 1966-II, p. 38; Sala E, 25/11/1965, J. A., 1966-III, fallo nº 12.179.
(nota 3) S. T. Santa Fe, 10/9/1946, R. S. F., t. 14, p. 30.
(nota 4) S. T. Entre Ríos, 16/11/1944, J. E. R., t. 1944, p. 808.
(nota 5) C. Civil 2ª Cap., 8/8/1941, L. L., t. 23, p. 654.
(nota 6) C. Civil. 2ª La Plata, 6/6/1961, L. L., t. 106, p. 922.
(nota 7) C. Civil 1ª Cap., 29/12/1939, G. F., t. 144, p. 205; C. Apel. 2ª Córdoba, 14/9/1943, J. C., t. 3, p. 355; C. Apel. Rosario, 5/9/1944, R. S. F., t. 8, p. 99; S. T. Tucumán, 10/9/1932, J. T., t. 16, p. 190.
(nota 8.) C. Civil Cap., Sala A, 8/9/1952, L.L., t. 68, p. 190.
(nota 9) De acuerdo: S. C. Buenos Aires, 27/7/1948, D. J. B. A., 1948, t. XXV, p. 689.
