Boleto de compraventa, desalojo

[marianitotenca]

Mi cliente recibe un bien inmueble por herencia de su tio mediante un testamento, este bien inmueble esta ocupada por los inquilinos a quienes ya se les vencio el contrato hace dos años.
Con la declaratoria de herederos le iniciamos un juicio de desalojo, y en la contestacion de demanda nos presentan un boleto de compraventa que el tio firmo, por un precio irrisorrio,sobre una propiedad de 100 mil dolares el valor de compra es de 20 mil dolares en 3 cuotas.El boleto esta certificado ante escribano, mi cliente jura que el tio jamas vendio ese inmueble, asi que voy a hacer una redargucion de falsedad.
Mis dudas son las siguientes?
1)en la redargucion de falsedad que tan confiable es el perito?
2)en el caso que la firma sea del causante, el desalojo esta perdido?
3)Hay antecedentes en que el juez haga lugar al desalojo pedido y las otras cuestiones se diriman en un juicio ordinario comun
4)se les ocurre alguna idea?
Muchas gracias

[Hangmanlawyer]

Manianito: ¿que profesor te dió este práctico?
Es una tentación para mantuleasa........

[marianitotenca]

Mira ningun profesor me dio el practico,es un caso que actualmente tengo en tramite y la verdad(esto te lo digo sin polemizar)te agradeceria que si no me vas a aportar una solucion o alguna idea no te molestes en postear, te mando un abrazo y sigo esperando respuestas, mariano.

[inmobiliare]

me parece que si vendio porque ningun escribano va a jugarse certificando una firma falsificada.

[Mordisco]

Hay veces que el boleto pareciera estar certificado por un escribano, pero es necesario cotejar que el contrato ademas del sello y firma del escribano, tenga la foja de actuacion notarial donde el profesional certifica las firmas de las partes y consta que el requerimiento ha quedado formalizado por medio del ACTA Nº..... FOLIO Nº........ del libro de intervenciones extraprotocolares núm...... en tal localidad.........y fecha.............

[Hangmanlawyer]

Marianito: la paciencia y el control de si mismo debe ser una de las virtudes del abogado.

O tu pregunta estuvo mal dirigida o no cabia otra respuesta; porque:
- si el bien le fue dejado como herencia y por testamento, tu cliente debió hacer una sucesión testamentaria. En la sucesión testamentaria no hay declaratoria de herederos, propia de la sucesión ab intestato, se declara válido el testamento y se manda protocolizar.
- Si los supuestos inquilinos adquirieron el bien, o habían negociado ya su compra, no pueden haber firmado contrato de locación.

Respuestas:
1) Los peritos calígrafos de oficio son confiables en tanto en cuanto le aportemos correctamente el material indubitado para la prueba. Para estos casos es bueno contar con la asistencia de un consultor técnico de parte que trabaje en conjunto con el de oficio y te asesore al respecto.

2) Si la firma se determina de autoría del causante, la contraria debe reputarse propietario y en tales condiciones la demanda de desalojo no prosperaría. Igualmente si se reputase no válido el boleto pero siempre que el demandado justifique ser poseedor del bien, no en calidad de tenedor, la acción de desalojo tampoco sería la procedente.

3) No conozco y en tales condiciones el juez no puede dictar sentencia hasta que se resuelva el incidente.

REDARGUCION DE FALSEDAD Art. 395.CPCCN - La redargución de falsedad de un instrumento público tramitará por incidente que deberá promoverse dentro del plazo de DIEZ (10) días de realizada la impugnación, bajo apercibimiento de tenerla por desistida. Será inadmisible si no se indican los elementos y no se ofrecen las pruebas tendientes a demostrar la falsedad.

Admitido el requerimiento, el juez suspenderá el pronunciamiento de la sentencia, para resolver el incidente juntamente con ésta.

Será parte el oficial público que extendió el instrumento.

4) Si se demuestra la autenticidad de la firma y del instrumento, el poseedor del boleto de compraventa debería realizar un juicio por escrituración con el/los herederos del vendedor.

En el estado avanzado del sucesorio del causante tu cliente deberá evaluar si realmente no le conviene inscribir el bien a su nombre (si todavía no está hecho) y en el futuro tener que afrontar el mencionado juicio por escrituración que, ante la imposibilidad material, se resumirá en el pago de los daños, quizás bajos atento el previo vil de la venta.

[Maylu]

Mi cliente recibe un bien inmueble por herencia de su tio mediante un testamento, este bien inmueble esta ocupada por los inquilinos a quienes ya se les vencio el contrato hace dos años.
Con la declaratoria de herederos le iniciamos un juicio de desalojo, y en la contestacion de demanda nos presentan un boleto de compraventa que el tio firmo, por un precio irrisorrio,sobre una propiedad de 100 mil dolares el valor de compra es de 20 mil dolares en 3 cuotas.El boleto esta certificado ante escribano, mi cliente jura que el tio jamas vendio ese inmueble, asi que voy a hacer una redargucion de falsedad.
Mis dudas son las siguientes?
1)en la redargucion de falsedad que tan confiable es el perito?
2)en el caso que la firma sea del causante, el desalojo esta perdido?
3)Hay antecedentes en que el juez haga lugar al desalojo pedido y las otras cuestiones se diriman en un juicio ordinario comun
4)se les ocurre alguna idea?
Muchas gracias

Hola, podrías decir de que fecha es el boleto?
Que fecha tiene la DH?

Saludos

[Hangmanlawyer]

¡¡¡¡MMMMmmmmmm...... parece que pasó la urgencia....!!!!

[Mordisco]

Me parece que la túnica despierta un poco de temor....en algunos usuarios.

Salu2.-

[Hangmanlawyer]

Pero y a los amigos que lo ayudaron o intentaron hacerlo.... ¡Ni un gracias.........
o el tiempo dedicado no vale......

[reinasofia]

estimado hangmanlawyer: yo si te agradezco, fue muy útil tu respuesta. Tengo un cliente que quiere desalojar a una señora que fue concubina de su padre desde el año 1.998, la convivencia duro 3 años, durante ese período los concubinos celebraron un contrato de comodato cuya duración era de 1 año. Cuando terminó la relación el concubino solicitó mediante denuncias policiales que se retire la concubina del inmueble, ella no quiere retirarse, el padre de mi cliente falleció y nos encontramos con que respecto de ese inmueble sólo hay un boleto de compraventa, no registrado, a nombre del causante, padre de mi cliente que adquirió mediante cesión, ¿podemos con la declaratoria de herederos y ese boleto solicitar el desalojo?. Por otra parte queremos iniciar juicio de escrituración, el boleto se firmó en el año 1.989 con el primer comprador; luego en el año 1.990 el padre de mi cliente lo adquiere por cesión, quedando un saldo de u$s 1.000 que la vendedora se niega a recibir. crees que prosperará el juicio de escrituración? hace poco que ejerzo la profesión y es un caso para mi un poco complicado pero estudiando todo es posible...espero no equivocarme, desde ya agradezco tu aporte.

[Hangmanlawyer]

Reinasofia: a veces nos ponemos duro porque si bien los letrados nos debemos respecto y mutua colaboración, habrás observado que bajo el titulo de "tengo un cliente que..." se disparan preguntas sobre hechos que en el mundo del derecho no existen, con lo cual muchas veces se desnuda la realidad de simples preguntas de estudiantes o particulares que en una falta total de lealtad y respecto simulan lo que no son.
De tu caso tenés un instrumento muy importante - el contrato de comodato - que le permitiría al heredero sin más, a pedir el desalojo por vencimiento de contrato.
Obviamente acreditando su condición de descendiente del causante.
El segundo punto (juicio por escrituración) encierra algunas dificultades, primero porque según parece el boleto estaría prescripto y segundo porque no se abonó la totalidad del precio, esto sería solucionable depositando el dinero que resta abonar y los accesorios por el tiempo transcurrido.
Pero si ha transcurrido tanto tiempo porque no hacer una precripción adquisitiva, analizaste si no tendrías reunidos los requisitos (ej. actos posesorios, pago de inpuestos, etc.etc.). Podría ser ésta la solución más viable.
De todas formas esperá que siempre aparece alguien que aporta otra visión del tema.... Saludos

[Hangmanlawyer]

Te amplio con un poco de doctrina de los que realmente saben...

El actor, normalmente el comprador, no necesita depositar previamente el saldo de precio adeudado. Sucede que ambas pretensiones (escriturar y pago del precio) son co-respectivas y simultáneas, sobre todo si así se estableció en el boleto , de modo que el pago puede hacerse en el momento en el que el juez fije para el otorgamiento de la escritura. No tiene sentido que el comprador deposite una suma de dinero a la espera de la finalización del juicio, cuando nada impide que lo haga posteriormente, lo que sí debe quedar claro es que la escritura no podrá otorgarse si al menos no lo hace en el momento referido, cumpliendo así las obligaciones a su cargo. (CPCCN anotado y com.-Colombo-Kiper-Tomo VIII, pag. 427 – Edit. La Ley).

Si el comprador fallece, o uno de ellos en caso de ser mas de uno, sus sucesores universales pueden iniciar el juicio de escrituración. La relación jurídica permanece intacta, pero el titular del derecho es reemplazado en su calidad de acreedor por sus sucesores mortis causa (arts. 503, 1195, 3262, 3282, 3417, 3431, y ccs.) (CPCCN anotado y com.-Colombo-Kiper-Tomo VIII, pag. 440 – Edit. La Ley).

El boleto de compraventa puede ser cedido a un tercero. En tal caso, el cesionario, como ocupa el lugar de su cedente, se encuentra legitimado para promover juicio de escrituración, con el objeto de que el vendedor le transmita el dominio del inmueble prometido en venta. Es necesaria la notificación al deudor cedido (art. 1459), el vendedor. No obstante a falta de dicha notificación, surte tal efecto la notificación del traslado de demanda, la que hace oponible la transferencia (CPCCN anotado y com.-Colombo-Kiper-Tomo VIII, pag. 441 – Edit. La Ley).

Que nadie diga que no le he dedicado tiempo a tu requisitoria.

[reinasofia]

Te ocupaste demasiado!!mil gracias; con respecto a la prescripción adquisitiva no creo q sea posible,ya que hace 9 años que en ese inmueble vive la concubina aunque no está pagando los impuestos. Ahora con respecto al boleto te cuento que hasta ahora la vendedora jamás reclamó nada, ni el inmueble ni lo que se le debe, no hizo ningún tipo de reclamo al comprador original, ni al padre de mi cliente ( causante) ni a los herederos, ni a la concubina que nada tiene que ver en ese inmueble, eso no puede tomarse como interrupción de la prescripción del boleto? porque de ser asi puedo iniciar juicio de escrituración, o estoy equivocada?...alguna solución tengo que encontrar, y más con todo lo que me aportaste algo va a salir de acá, again mil gracias!

[Hangmanlawyer]

Reina: la concubina se encuentra en el inmueble pero a mi entender en calidad de tenedora o en una tenencia precaria, pero no como poseedora porque ingresó mediante un comodato y no podría intervertir el título.
Justamente la celebración de ese contrato es otro medio de prueba de que tu cliente ha ejercido actos posesorios y se considero a todo efecto dueño, dando en comodato el bien.
De optarse por la usucapión, debés sumar al tiempo de posesión de tu cliente, el del padre, porque al ser el descendiente es el sucesor y continuador de la posesión del causante. Nada tiene que ver la permanencia de la concubina porque el juicio tiene que entablarse con el titular registral, es más, esa persona ni se enteraría que el bien está en juicio hasta que haya sentencia.
Y aquí te tiro una perlita, si decidieras encararlo por la usucapión, debés pedir en forma inmediata y en lo posible antes del traslado de demanda, una anotación de litis o un embargo sin monto sobre el bien, para que no se pueda disponer o que no se pueda alegar la buena fé de todo comprador. Es común que el titular enterado que se le inició una usucapión transfiera la propiedad - es lícito - y cuando se obtiene la sentencia queda para enmarcar y colgar de la pared.
Por el juicio de escrituración, como primera medida habría que verificar que el vendedor en el boleto sea efectivamente el titular registral, muchas veces se consulta justamente porque quien ha vendido no es el asentado en el registro.
El hecho que no haya reclamado nada es justamente lo contrario, no interrumpe la prescripción, se interrumpiría si manifestara en forma alguna su intención de cumplir con la venta, en este caso no ha ocurrido y hasta podría vender nuevamente el bien.
Tenés alguna información más, la decisión es tuya porque hay que analizar muy bien ese papel que se dice ser un boleto de compra venta y las firmas, para saber si estás pisando sobre seguro.
Te deseo suerte