NO PAGAN, que puedo hacer?

[leon21]

hola amigos
el tema es asi:
fallecieron los padres los dos y estamos en la sucesion esta por salir la declaracion de herederos por un lado y testamento por el otro

hay en 3 inmuebles gente alquilando con contrato con nombre de los padres fallecidos , los inquilinos no quieren pagar, hace un año que fallecieron , hace un año que no pagan, ni quieren irse porque no reconocen a los herederos.... por ahora

la pregunta seria esperamos que ya falta poco para la DECLARACION DE HEREDEROS Y el testamento, despues de esto que me recomiendan hacer?????
desalojo?
poner un administrador de la sucesion y que haga el desalojo?
o hacer cada heredero su desalojo o que podria hacer que me recomiendan estando en esta situacion???
DESDE YA GRACIAS!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[amg]

Podes pedir administrador provisorio de la sucesión e iniciar juicio de desalojo + ejecución de alquileres.

[leon21]

GRACIAS!!!!

PREGUNTO, LOS HEREDEROS NO TIENEN DOCUMENTOS, LOS CONTRATOS NO LO TIENEN ELLOS, LOS INQUILINOS SI Y ALGUNOS ALQUILERES VENCIERON HACE MESES,
COMO PUEDO HACER ???? QUE DEBO ACREDITAR???, no importa que NO tengan los contratod??? que habria que hacer
y.....graciaasssss!!!!!

[amg]

Yo pediría iniciaria desalojo y pediria como medida previa mandamiento de constatación para ver si reconocen y exhiben contrato de locación

[leon21]

HOLA AMIGOS!!!
1.-LOS CONTRATOS de alquileres ya estarian vencidos pregunto deberia primero intimarlos por carta documento para que abonen ??? al no saber el termino de los contratos y no saber los meses que adeudan como podria poner en la carta documento????

2.-esta gente es recia para hablar personalmente ya se intento y no quieren saber nada, ustedes que me asesoran mando carta documento???? o iniciamos directamente juicio por cobro de alquileres por un lado
y juicio de desalojo por otro los dos al mismo tiempo??? y que vayan al mismo juzgado por conexidad, estara bien asi?????

3.-en el juicio por cobro de alquileres: pregunto como deberia poner al no saber desde que fecha exacta deben ???? y si se encontrara el contrato vencido y ellos siguen deberiamos cobrarles los alquileres hasta la fecha, mes actual??? en este caso subsiste el garante????

4.-y en el juicio de desalojo como deberia poner en este caso seria desalojo por termino del contrato???? o desalojo por falta de pago???? a esta fecha es seguro que los contratos vencieron, porque tenemos fotocopias de alguno (pregunto sirven de prueba las fotocopias , las podemos presentar en el juicio???),

5.-y pregunto, uno solo de los inquilinos se presento en el sucesorio y deposito hasta que se vencio el contrato, aqui en este caso que debemos pedir algo en el sucesorio o debemos tambien iniciarle juicio como a todos ( en este caso el contrato se presento en el juzgado de la sucesion).

desde ya agradezco el asesoramiento de todos colegas, GRACIAS !!!

[eduferry]

Hola Leon: respuestas.
1.- Indefectiblemente para iniciar cobro de alquileres debés intimar previamente el pago, dando 10 días de plazo. Lo establece la Ley de locaciones urbanas, pegale un vistazo para ver los restantes requisitos.

Si no sabés desde cuando deben, podría ocurrir que estando en vida tus padres hayan percibido regularmente la locación, pero una cosa sí sabés, que desde su fallecimiento no pagaron más y debieron hacerlo a los herederos (siempre que sean descendientes); por eso la fecha sería desde el fallecimiento del último.

2.- Casi siempre se pide la conexidad del desalojo y el cobro de alquileres, no hay problemas en que los comiences juntos.

3.- No importa que el contrato esté vencido, tenés que pedir en el ejecutivo los arriendos hasta la fecha y dejar aclarado con más los periodos a vencer y hasta la efectiva desocupación del bien, con más los intereses y costas. Con la modificación al (no recuerdo bien ahora, apelo a la memoria) al art. 1582 bis del C.C. el fiador respondería por los periodos hasta el vencimiento del contrato, para que subsista esa obligación hay que intimar el pago y desocupación de inmediato, cosa que aparentemente no se dá.

4.- Desalojo por falta de pago (como sabés el plazo si no tenés los contratos).

5.- Al haberse presentado el contrato en el sucesorio despeja algunos inconvenientes pero si dejó de pagar tiene que dejar de habitar, con lo cual está en la misma situación que los restantes. Por los fondos, luego de la declaratoria pagá tasa de justicia y pedí se libre cheque. Suerte

[leon21]

Gracias!!! colega, en el punto 1.- debo decir que fallecieron los dos padres madre y padrastro : o sea que en uno de los alquileres son descendientes directos, en este caso se da lo que me dices en el punto 1

y en el otro serian herederos instituidos por testamento, en este caso desde cuando podrian reclamar ???? desde que se tiene por valido el testamento??? esto es asi????
entonces el contrato de locacion ya estaria mas que vencido entonces igualmente podrian pedir el pago de los alquileres o ahi ya seria solamente iniciar juicio de desalojo por finalizacion del contrato , como seria en este caso????

en el punto 4.- por lo que me dices no no sabemos cuando para el tema de desalojo por falta de pago, entonces deberemos hacer primero el cobro ejecutivo de alquileres ??? o como seria DESALOJO por que causal????
y en el escrito y carta documento se presentan como herederos de los locadores ?? estara bien asi???
DESDE YA MUCHISIMAS GRACIAS !!!

[eduferry]

Leon: respecto de la legitimación, los descendientes tienen la posesión hereditaria y ocupan el lugar del causante desde el mismo momento de su fallecimiento, los demás herederos requieren se investidos mediante la declaratoria de H. o la protocolización del testamento.
Al ser descendientes no habría problema alguno para intimar por CD y eventualmente accionar en su condición de hijo y heredero universal de fulanito, deberá iniciar probando su parentesco y luego adjuntar la DH.

Los testamentarios estarían en igualdad de condiciones respecto de la antiguedad de la deuda, porque heredan todos los derechos y obligaciones, sí tendrán que esperar a tener reconocido el testamento, pero la deuda es desde su origen. No podrían iniciar juicio hasta que puedan acreditar su condición de heredero, sino le pueden oponer una excepción de legitimación activa, pero lo que vos tendrás que evitar solamente es la prescripción de los arriendos.

Para iniciar el desalojo, acreditando la condición de locador o heredero del locador, no hace falta haber iniciado primero el cobro, porque el 1º es un juicio ordinario en el que ellos podrán contestar demanda y ofrecer prueba de que están pagos y el 2º (cobro de alquileres - ejecutivo) se los cita primero a que presenten el recibo de pago y reconozcan su firma, luego ordenan el mandamiento que se diligencia con la demanda.

[leon21]

HOLA COLEGA!!! GRACIAS!!!
me hablas de la prescripcion de los arriendos, que la prescripcion seria a los dos 2 años de finalizado el contrato??? esto es asi???
y por lo que me dices me conviene pedir la administracion urgente para iniciar los desalojos??? que me dices ??? seria lo mejor , porque ahi si tendria la legitimacion para actuar, esto es asi???

Y TE HAGO UNA CONSULTA AL NO SABER desde que fecha adeudan, DEBERIA COLOCAR LOS ALQUILERES DEBIDOS DESDE EL FALLECIMIENTO DE MI MADRE desde el mes tal o cual ? esto es asi???
y el desalojo entonces seria por falta de pago es asi esto??? porque deberian haber hecho por lo menos un deposito judicial o bancario??? por no saber donde abonar???

y en el supuesto que hubieren hecho y presenten deposito judicial que no creo que lo hayan hecho, igual debo enviar intimando con la carta documento???

para intimar por CD, estaria bien algo asi:

INTIMA A PAGAR Y/O DESALOJAR POR FALTA DE PAGO (ART. 5, LEY 23.091). Como HEREDERO continuador de la persona del LOCADOR, XXXXX XXXXXXX y XXXXXXX XXXXX según "Contrato de locación ...", sobre la finca ubicada en XXXXXXXXX, celebrado por Ustedes, LOS INTIMO formalmente para que: 1- En los términos del artículo 5º de la ley 23.091, pague los alquileres adeudados correspondientes hasta la fecha y con mas los periodos a vencer y hasta la efectiva desocupación del bien, con mas sus intereses y costas, a la tasa de ... (...) por ciento anual, mas los intereses posteriores devengados y los gastos que demande su cobro. 2- POR ESTA INTIMACIÓN le concedo un plazo perentorio de diez (10) días corridos, para cancelar los alquileres adeudado en el domicilio XXXXXXXX XXXXX,en el horario de 10:00 a 14:00 hs. 3- a) caso contrario ejerceré acciones judiciales por (cobro ejecutivo; desalojo por falta de pago; cumplimiento de contrato; etc ...), y demás que incumban, más las otras penas previstas contractualmente; contra usted y su fiador con responsabilidad solidaria. b) Como asimismo LOS INTIMO a presentar contrato de locación y todos los comprobantes debidamente cancelados, correspondientes a los períodos devengados, por las obligaciones asumidas en las cláusulas del contrato y a presentar cualquier deposito bancario o judicial que hubiere hecho para cancelar los alquileres; 4- A más de estar en mora en el cumplimiento de sus obligaciones y los invito formalmente a REINTEGRARME LA FINCA de la calle XXXXXXXX XXX, dada en locación y/o en las condiciones contractuales estipuladas y entregar las llaves de la misma en la dirección antes estipulada. Sin más Saludo a Ustedes Atentamente.

QUEDAN FORMALMENTE NOTIFICADOS

estara bien asi o debo agregar algo o cambiar algo???????????????

desde ya GRACIASSSSSSSSSSSSS!!!

[eduferry]

Leon: el locatario debió haber consignado el importe del arriendo si el locador falleció y no sabía a quien pagar. No cualquier depósito judicial cumpliría el requisito del pago, para liberarlo de los accesorios (intereses), por lo que yo no me adelantaría y simplemente lo intimaría, lo constituiría en mora, si consignó que él lo diga o que niegue la deuda si quiere.

La prescripción de los alquileres es de 5 años, no dos, y se computa por cada periodo (mes) en forma independiente, o sea, va transcurriendo el tiempo y prescribiendo cuotas o periodos.

"La prescripción liberatoria de cinco años se aplica a todo lo que debe pagarse por año o plazos periódicos más cortos, con prescindencia de que dichos pagos tengan su fuente en el contrato o en la ley. En consecuencia, prescribe a los cinco años la acción tendiente a cobrar arriendos devengados como consecuencia de un contrato de locación, ello en razón de lo normado por el artículo 4027 del Código Civil. (Corte Sup., 01/01/1959, -Correos y Telecomunicaciones v. Del Ponte, Federico N., y otro. Fallos 244:446)".

Pero antes de seguir, tengo casi la certeza que vos sos uno de los herederos, pero no sos abogado, es así?

[leon21]

HOLA TODO BIEN COLEGA!!! soy el abogado pero recibido hace poco por eso estoy preguntando
desde ya te agradezco todas tus contestaciones
y si son mis parientes los que estan en este problema OK.-

ME PODRIAS REVIZAR LA CARTA DOCUMENTO ANTERIOR, SI ESTA BIEN ENCAMINADA

y te queria consultar porque hay un dpto. que no saben si vive gente o no si esta alquilada o no, que me dices hacer en este caso??? tiene telefono, por ende podria llamar por telefono diciendo que soy el abogado???
me acercaria al edificio a hablar con el portero y preguntar si esta habitado dicho inmueble??? y ademas de preguntarle algunos datos de quien vive??? que me dices ????

y en caso que no este habitada y no se tenga las llaves que podemos hacer en este caso???

desde ya un millon de gracias!!!!!!!!!!!!!!

[eduferry]

León hay algunos agregados que yo suprimiría, porque cuanto más aclarás más oscurece, por ejemplo, la CD tipo que cumple la ley 23091 sería:

“intimo plazo diez dias corridos desde la recepción de la presente, abone alquileres de ………., de……., de………..y ………..del dos mil ….., correspondientes al inmueble de mi propiedad , sito en la calle Lima ....., piso n°1, Capital, los que ascienden a la suma total de pesos ...................... ($ ...............) con mas intereses y costas extrajudiciales.
El pago debe efectuarse en la calle ............, Capital.
La presente intimación es efectuada en los términos del art. 5 de la ley 23.091, y en caso de incumplimiento promoveré, sin mas tramite, acción de desalojo en su contra. Buenos Aires, ___ de _____ del dos mil_____. Fdo. S...Q......, D.N.I. .................”.


Si le querés agregar que desocupen, cambía el último párrafo y poné:
La presente intimación es efectuada en los términos del art. 5 de la ley 23.091, como asimismo le hago saber que habiendo vencido con fecha ……………………. Y no desocupado el inmueble en tiempo oportuno pese a los reclamos que se les formularon en tal sentido, Ud. permanece en una ocupación ilegítima que no consiento, por lo que LA INTIMO a la desocupación inmediata de la propiedad entregándola, junto con las respectivas llaves, en las condiciones pactadas en el contrato, bajo apercibimiento de accionar judicialmente

Lo último que preguntaste, si no estas habitada, si tus parientes son herederos, directamente andá con un cerrajero y cambiá las cerraduras, si está ocupada averigúa quienes son y porque motivo ocupan, luego intimá la desocupación e iniciá el desalojo, pero pedí mandamiento de constatación para que el oficial de justicia corrobore quienes habitan y en carácter de que. Suerte

[leon21]

Gracias!!! Hola colega mira aquí eh arreglado la carta documento que me dices estar bien redactada de dicha manera:

1.-“intimo plazo diez dias corridos desde la recepción de la presente, abone alquileres de enero de 2009 ( fecha que es cuando fallecieron) hasta la fecha, correspondientes al inmueble de mi propiedad,(aqui no le aclaro quien es el heredero ni administrador ni nada, porque en realidad será inmueble de la propiedad de los únicos herederos instituidos, esto es asi??? Ya que debere enviarla con el nombre y apellido del heredero o del administrador esto es asi??? Estará bien???) sito en la calle Lima xxxx, piso 1°, Capital, con mas intereses y costas extrajudiciales ( aquí no le ponemos monto porque en realidad no se sabe a cuento alquilaban, esto esta bien? ¿ es asi?).
El pago debe efectuarse en la calle xxxxx.xxxxxxx, de xx a xx hs.,Capital, como asimismo le hago saber que vencido el contrato y no desocupado el inmueble en tiempo oportuno, Ud. permanece en una ocupación ilegítima que no consiento, por lo que INTIMO a la desocupación inmediata de la propiedad entregándola, junto con las respectivas llaves, en el mismo domicilio del pago antes mencionado, el cual es el que deberá tener en cuenta para cualquier cuestion, bajo apercibimiento de accionar judicialmente. La presente intimación es efectuada en los términos del art. 5 de la ley 23.091, y en caso de incumplimiento promoveré, sin mas tramite, acción de desalojo en su contra y cobro ejecutivo de alquileres y/o las acciones judiciales que correspondan. Buenos Aires, ___ de _____ del dos mil_____.
Fdo. S...Q......, D.N.I. .................”.
Pregunto el art. 5 dice “intimar fehacientemente por la cantidad debida,…?
En nuestro caso estará bien esta carta documento no le ponemos el monto porque no lo sabemos, que me dices estará bien???
Desde ya un millón de gracias

art. 5 Intimación De Pago.
Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.


2.- con respecto al otro inmueble que no saben si esta habitado o no, estará bien un llamado telefónico primero a ver si se adecuan al nuevo heredero ??? o ir primero a hablar con el portero del edificio para sacar algún dato?? Que me dices??? de lo contrario enviar en ese caso la carta documento, que me dices???
desde ya UN MILLON DE GRACIASSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSSS!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[leon21]

Hola amigos aguien podria dar una respuesta a la pregunta anterior.-
desde ya se agradece !!!! Ustedes son mi apoyo

[leon21]

hola colegas,
pregunto : el desalojo de esta gente que se le habria vencido ya el contrato, seria desalojo porque causal??????
desde ya gracias