PROYECTO DE LEY DE ALQUILERES QUE COMPLICARÍA LA VIDA A TODO

[Mordisco]

El servicios inmobiliario puede ser prestados de dos maneras, incluso estan individualizados con códigos de actividades distintas en autónomos.

1º).- Esta el que presta el servicios por contratación (a cargo y por cuenta de otro) o tb llamado de intermediación y por último;
2º).- Esta el que presta el servicio inmobiliario por su cuenta, compra y vende

[Mordisco]

Aviso que tengo un problemita con mi computadora, asi que a pesar que todo lo que tenga que ver con la parte inmobiliaria me interesa, posiblemente no pueda postear de seguido porque estoy conectado desde un cyber, y si el profesor Enzo Acosta retruca mi respuesta puede demorar no por falta de recursos sino por problemas técnicos

[Mordisco]

Creo que las operaciones más importantes son:

Código 702000 Servicios inmobiliarios realizados a cambio de una retribución o por contrata. (Incluye compra, venta, alquiler, remate, tasación, administración de bienes, etc., realizados a cambio de una retribución o por contrata, y la actividad de martilleros, rematadores, comisionistas, etc.).

Código 701090 Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p.


Aunque tambien podriamos incluir:

Código 701010 Servicios de alquiler y explotación de inmuebles para fiestas, convenciones y otros eventos similares.

Código 831018 Operaciones con inmuebles, excepto alquiler o arrendamiento de inmuebles propios (incluye alquiler y arrendamiento de inmuebles de terceros, explotación, loteo, urbanización y subdivisión, compra, venta, administración, valuación de inmuebles, etc.). Administradores, martilleros, rematadores, comisionistas, etc.

Código 831026 Alquiler y arrendamiento de inmuebles propios exclusivamente (incluye salones para fiestas, residencias, etc.)

[Mordisco]

Pero indudablemente se esta perdiendo el hilo de la cuestión, y no le estamos prestando la debida merituación al proyecto.

Quizas algunos no estan al tanto, pero podran ponerse al tanto si leen un libro de contratos, parte referida a la intervención estatal y sobre las leyes de emergencia.

Son muchas las medidas que se adoptaron a traves del intervencionismo estatal, como por ej la ley 21342 la pueden ver en:

http://www.portaldeabogados.com.ar/codigos/ley21342.htm

Como veras el locador-propietario solo podia recuperar el inmueble alquilado con una declaración jurada (la cual era intensamente examinada), imponia a todos los que tuvieran mas de un inmueble la obligación de dar en locación los demás inmuebles, se congelaban los precios del alquiler, se reconduncian automatica, y los juicios referidos a locaciones (desalojo, etc) se ventilaban en la camara de alquileres o en la Superintendencia de Alquileres (no recuerdo la terminologia exacta).-

[walter_cba]

hola quiero aclarar que no discuto y en mi respuesta anterior lo asumi que "vivos" hay en todas partes, me parece logico lo que dice dal que por renovacion de contrato no tendria que ser el mismo % que el primer contrato ( pero no nos olvidemos que nosotros tenemos que seguir pagando el monotributo, fianza y a veces no es tan facil por que tenemos que negociar con el dueño del inmueble por que pretende un aumento cada 6 meses en el nuevo contrato) yo creo estaria bien reducirlo a la mitad, aca en cordoba el arancel es del 5% y en mi caso particular yo si debo renovar contrato cobro la mitad del % o un mes de alquiler.
Con respecto a a la mordida, tal vez lo interprete mal como dice dal, si es asi pido disculpas
Aca en cordoba el contrato se hace por el plazo minimo de 2 años en vivienda y 3 uso comercial, no se por que a conde se lo hacen cada 6 meses??? y no me hago el ofendido pero no hay que hechar todos a la misma bolsa, yo en lo personal y como mi actividad fundamental es negociar, no pretendo salvar el año con un contrato de alquiler y en cuanto al aumento creo que ese es el tema a regular y que yo insisto, por que tambien me pongo de parte del inquilino y no puedo pagar un aumento del 15% cada 6 meses.
Con respecto a lo que dice dal de que la inmobiliaria trabaja para el dueño, es erroneo, si bien tenes razon en que la comision la deberia pagar el dueño del inmueble y no el inquilino o pagarla en conjunto con este, no trabaja para el dueño solamente, te explico por que:
Yo como corredor velo por las dos partes, yo pongo en alquiler un inmueble y veo que tengo un cliente interesado pero me ofrece $100 menos de alquiler y el aumento me manifiesta que es elevado por lo cual en vez de un aumento cada 6 meses del 10% me propone un aumento anual 10%, yo sabiendo que esa propuesta es conveniente yo voy a hablar con el dueño para que lleguemos un acuerdo y se pueda alquilar (ojo tambien estan los dueños que se quieren salvar el año con el alquiler y no lo bajan aunque pase el inmueble 3 meses sin alquilar- se ve muy amenudo-) y cuando redacto el contrato busco que sea equitativo para ambas partes y que luego te sirva si tenes que hacer un reclamo legal tanto al dueño como a vos. Creo que no hay que confundir en esto que el corredor no pone el precio, me sucede con mucha frecuencia de encontrar gente que pone sus propios precios, pero les digo como consejo o comentario , la gente no es tonta, y se esta viendo como imponen condiciones y el poder que tienen en la negociacion y al final lo tienen que bajar a los precios por que estan por encima de lo real

En cuanto a lo que no estan de acuerdo en el contrato o la comision que le cobran, negocien, les puedo asegurar que yo como corredor y asesor del dueño, como tambien el, vamos a preferir bajar el % de comision o el alquiler y dejar un inquilino que paga puntual y ya lo conozco, antes de encontrar otro inquilino que te rompa toda la propiedad y te pague cuando quiera. Esa es mi opinion espero no se enojen

[diego79]

Yo tambien cobro un solo mes cuando es pra renovar, porque averigué en tras inmobiliarias y todos cobran asi, ademas ahora está "jodido" para alquilar, ya no te alquilan mas cualquier cosa, y como hay mucha oferta, siempre va a haber en otra parte algo parecido a lo que vos ofreces y si vos cobras mucho, se te van a la competencia, salvo que vos tengas algo único.
Yo considero que hay que ponerse siempre de ambas partes, como dice Walter, porque si vos a el inquilino le haces ver que tiene todas las de perder, se busca otro que le haga un contrato mas justo y equitativo y se te va, de algún u otro modo siempre consigue algun chanta que le alquile casi sin garantias y si un inquilino es bueno aunque pague menos, pero puntual, te conviene.
En cuantro a la "doble" comisión en muchas oportunidades el que me paga es el que me contrató a mi, osea el propietario, porque el que busca algo para comprar o alquilar también le pagó a su comitente ya una comsión y en este caso me contrata por medio de ese colega, aunque ahora que hay mas inmuebles disponibles que antes no es tan común que suceda esto, pero tiempo atras si lo era.
Por ultimo, tengo entendido que el contrato para ser válido, segun la ley 23.091, (que alguien me corrija si no es asi) tiene que ser por dos años para locación inmueble destinado a vivienda familiar y por tres años para fines comerciales, por lo que hacer un contrato cada seis meses, no tendría sentido, pue s sería ilegal.
Además coinsidero que es preferible poner cada año un precio distinto, si así lo pide el proipietario, (o cada seis meses) lo cual no es ilegal, y no hacer un contrato por tan corto tiempo con el solo objetivo de sacar "dinero frezco" en menos tiempo, si al cabo el porcentaje de la comisión es el mismo.

[walter_cba]

tomando las palabras de diego, es asi el plazo legal es de 2 y 3 años, si se celebra por tiempo menor se entiende que se celebro por el tiempo minimo establecido en la ley (2 o 3 años segun el caso) y en cuanto a la comision la forma de sacar es el siguiente:
monto del alquiler x tiempo x %
POR LO CUAL QUEDA EVIDENCIADO QUE CELEBRAR UN CONTRATO CADA 6 MESES (SI ASI FUERA EL CASO PERO NO ES NECESARIO YA QUE CON EL 1º CONTRATO SE PUEDE HACER VALER POR 2 AÑOS) SERIA LO MISMO QUE PAGAR UNA COMISION POR UN CONTRATO DE 2 AÑOS, YA QUE TENEMOS EL FACTOR TIEMPO QUE MODIFICA LA ECUACION. Por lo cual sr conde exija que su contrato sea celebrado por el tiempo minimo y si se lo hacen por 6 meses recurra por los medios necesarios para hacerlo valer por el plazo legal y con respecto a la "mordida" esta pagandola en cuotas semestrales.

[Mordisco]

El Servicio inmobiliario debe ser serio y responsable.

Nosotros (empresa familiar) antes que nada tasamos el inmueble (valor real), el propietario puede aceptar el precio sugerido o en su defecto acordar un monto menor pero si pretende más, directamente no lo ofrecemos porque:

1).- Consideramos que tenemos otros inmuebles en iguales o mejores condiciones y a mejor precio, o

2).- Quizás valga el monto solicitado por el dueño (inversión en materiales = valor real) pero muy dificilmente alguien lo compraría por razones de indole subjetiva (entorno, seguridad, vecinos molestos, fábrica o ente que produce ruidos u olores molestos, etc...)

3).- Si el inmueble no reune las condiciones legales y técnicas para que opere la transferencia (hoy no concretamos 1 venta porque fui a catastro y observe que todo un barrio figura como un solo LOTE BALDIO sin numero de partida etc..., el dueño no mensuro el predio y por ende no podra operar la transferencia porque no existe catastralmente la parcela)

4).- Porque el cliente se niega a firmar la autorizacion de servicios inmobiliarios

5).- Porque el cliente es una mala persona y/o no tienen trato serio (no se como catalogarlo en forma elegante), por ej esta ofreciendo ese inmueble a un monto determinado y todo el barrio lo sabe, pero cuando nos llama nos infla el monto, y cuando llevamos un cliente, nos recrimina que ya vio ese inmueble y que le habian ofrecido a menor monto (directamente el dueño u otra inmobiliaria). Nosotros no nos prestamos para eso.

6).-

[Mordisco]

Las pocas veces que pude tratar con algunos porteños o bonaerense pude observar que son educados, no se porque pero aqui la gente son muy mala-educados.

Ayer por ej, vino una escribana y queria ver una casa y tras explicarle con mucho decoro que la casa esta habitada y que la dueña trabaja por la noche, y que teniamos un horario asignado para mostrar el inmueble, SE ENOJO, y me recrimino que nosotros ni tampoco la dueño queria vender el inmueble, y entonces aun con mucha más paciencia, le explique nuevamente que la casa esta habitada y justamente por esa razón la dueña contrato nuestros servicios para que la gente no la moleste en cualquier horario y para que la identifiquemos debidamente.

Tengo muchas anécdotas, la gran mayoría trata de abusos y pícaros de ambas partes, gente que contrata los servicios de una inmobiliaria y no quiere pagar la comisión o de atorrantes que vienen a la inmobiliaria y luego de ver los inmuebles, van ellos y realizan la propuesta directamente al dueño, pretendiendo defraudar a la inmobiliaria.

Y me pregunto porque si ven que este es un negocio tan rentable, simple y sencillo como soplar botella, no buscan por su cuenta el inmueble o ponen su propio negociado

[enzo fernando costa]

Decime, porque los corredores inmobiliarios no hacen lo mismo. Yo no entre´a una inmobiliaria planteando mis necesidades: quiero una oficina así y así: BUSCAMELA. NO no. Yo vi TAL oficina porque EL DUEÑO le encargó a la inmobiliaria que le busque un inquilino. Ahora, yo fui un día, la vi un día, NO LA VI 16 VECES, y zazzzzzzzzzzzz yo tengo que pagar todo el trabajo que la inmobiliaria HIZO EN INTERES DE SU CLIENTE que es el dueño Y NO YO. A mi no me defiende la inmobiliaria, ojo. La inmobiliaria, si bien debería ser un intermediario, y acá apunta ENZO (corretaje imparcial o algo así lo denomina la ley de corredores) no es un intermediario sino que actua contratado por una parte. Pero no es esa parte la que paga el precio del servicio, sino la otra!!!! Y esto sin nada que lo justifique, o sea, no esta en mora, no dejo de pagar lo que debía, etc. etc. (esto para hacer el parangón con los abogados que le cobramos al contrario porque con su conducta, dio lugar al reclamo, se entiende no?).

Aquí está el punto central de la cuestión: la función de corretaje del agente inmobiliario está desnaturalizada. Él actúa como mandatario del propietario, y no como corredor independiente, a la vez que usa al locatario de "paganini". Personalmente, abogo por una reinserción de su función en el marco de la ley 25.028, la exigencia de integrar con su firma el contrato, y el deber de responder por igual ante las dos partes en caso de intervenir con imprudencia, impericia, o negligencia, es decir, con culpa. Me remito a otro post de estos tableros, titulado ¿Para qué está la inmobiliaria??, y las "tesis" allí volcadas.
Por otra parte, los agentes inmobiliarios ejercen una actividad netamente comercial, de intermediación locativa inmobiliaria, o de compraventa; de modo que toda similitud con el ejercicio de la medicina, --salvo en las coincidencias generales del incumplimiento contractual o malapraxis en sentido genérico--, me parece un tanto artificiosa, desenfocada, y humorística.

[Mordisco]

Me veo en la obligación de corregir su postura profesor, la inmobiliaria generalmente pero NO NECESARIAMENTE presta una actividad de intermediación, porque puede hacerlo directamente por su cuenta (compra - vende o alquila sus propiedades)

Código de actividad Nº 701090 Servicios inmobiliarios realizados por cuenta propia, con bienes propios o arrendados n.c.p.

[Mordisco]

Muchas veces me asombra que haya tantas lagunas y falta de conocimientos en todo lo que tenga que ver con el derecho real, y sus esferas de influencias, como ser las "Relaciones de Vecindad", y fijense lo común y usual del ej que cito.

[Mordisco]

Me olvide de comentarle profesor que yo incursione en una primer etapa de mis estudios, en la carrera de medicina, si bien tenia la vocación de servicio no me gustarón otras cosas, y por ende ahora me ve adoptando esta postura.

Profesor coincido plenamente con ud. LA MEDICINA no debe ser para nada, ni remotamente cercana a otras profesiones, pero en la práctica esto NO SUCEDE.

Se han perdido los valores, no se respeta el cuerpo y la salud del paciente, y ni que decir de un TRATO DIGNO Y EQUITATIVO.

[Mordisco]

Voy de vuelta al tema que nos preocupa.

Les comento al que tenga interés, que mire por donde se mire, hay fallas estructurales y falta de decisión política, no persiste el menor embate.

Muchos nos quejamos de que el alquiler o el precio del inmueble es muy alto, altísimo, y tenemos grandes extensiones de tierra desocupadas e improductivas.

Fíjense por ej. hace un tiempo estaba charlando con unos polacos y me comentaban que estaban maravillados con este país, al ver grandes extensiones de tierras...... que el impuesto en su pais, se cobra teniendo en cuenta la cantidad de maiz que se podría producir en esa superficie, en cambio en nuestro pais, se cobra un porcentaje del valor fiscal, y no se toma en cuenta su productividad, creando una consciencia de OCIOSIEDAD.

Tambien por otro lado, dejando de lado la productividad, y yendo al diseño del plan urbanístico, el casco urbano esta excesivamente poblado, vivimos como en un gallinero, uno sobre otros, y por esta razón la población se enferma, no se respeta el espacio minimo para que se desarrolle sanamente un grupo familiar, los ambientes son cada vez más pequeños, dentro de poco vamos a tener la cocina y el dormitorio dentro del placard.

Y las normas para la habilitacion municipal y provincial de los loteos, exige que el predio cuente con todos los servicios, agua, luz, colectivo, etc. Pero sucede que el gobierno no participa en estos emprendimientos, si el gobierno y tampoco los entes privatizados que brindan los servicios públicos no intervienen para suministrar tales servicios o al menos no presentan un proyecto de abastecimiento, EL PROYECTO DE LOTEO MUERE y la consecuencia, la estamos sufriendo ahora, y despues dicen que van a implementar mecanismos para que baje el valor de las casas, etc... y como van a bajar, si el costo de los materiales es altisimo, hay que ser un potentado para levantar una casa ahora, y el valor del terreno, como va a bajar, si aumenta la poblacion y la demanda pero no asi la oferta, seguimos ofreciendo la misma cantidad de terrenos

[walter_cba]

Felicitaciones mordisco por su mensaje, coincido plenamente, no yo discuto que hace falta regular el tema de los alquileres pero no olvidemos que hay muchos temas importantes a regular, lamentablemente la vivesa argentina esta a flor de piel, por que?
1. por que se cag.. en tu laburo, a mi personalmente me paso que estaba ofreciendo un hotel a refaccionar en las sierras de cba a u$s 200.000 (un muy buen precion), la dueña lo venia ofreciendo hace rato y no tenia resultado, lo agarre yo y tenia 60 consultas por dia, por logica uno debe pasar datos de ubicacion fotos, entonces al querer llevar a un interesado a ver el hotel para concretar la transaccion, le aviso a la dueña y me sale con que ya tenia un comprador y por la actitud de la dueña que nunca mas me respondio emails, ni nada (estaba en el extranjero) me da pensar que arreglo con algun pelot... al que yo les pase los datos y con eso averiguo el nombre y telefono de esta señora y lo vendio puenteandome.
2. Tambien veamos una realidad, yo me dedico a esto y estoy toda la semana a dispocision de interesados para responderle preguntas asesorarlos y mostrarle la propiedad, mientras el dueño trabaja o realiza sus actividades, a veces se pierden muchos clientes cuando lo ofrecen ellos mismos ya que cuando la gente llama nunca estan.
3. En cuanto a lo que expusieron a que propiedades toman en venta, te digo que aca por lo menos y por mi experiencia personal, les cuento que en cordoba para empezar de 0 como empese, o tomas las propiedades sin autorizacion de venta, sin poner cartel, o no tenes trabajo, eso deberian regular.
4. Creo tambien en cuanto a la venta y alquiler deberia estar regulado que el dueño tampoco lo maneje, aclaro por que, esta lleno de vivos que se hacen pasar por dueños y estan ejerciendo ilegalmente la profesion, y eso lo vemos todos, no es dificil darse cuenta.

5. Tambien me paso ayer que una inmobiliaria (con oficina cartel, secretaria, etc...) esta ofreciendo un inmueble que yo ofrezco (pero sin autorizacion, cartel ni nada) a $30.000 mas de lo que pide el dueño, lo que deja en claro que chantas y oportunistas hay en todos lados, lo supe por que me llamo un interesado que habia hablado con la otra inmobiliaria antes.
6. Algo para destacar tambien es que en este momento tengo un hotel de una persona que esta en españa y no esta en funcionamiento y lo queria vender por el tema de la distancia no lo puede poner en funcionamiento, si hubiera querido lo remataba en 200.000 y todos contenos, pero no hice eso si no que estoy viendo la forma de ponerlo en funcionamiento y lograr que no venda el hotel asi no pierde plata el dueño, siendo que si lo vende a 200 nomas me quedan 20.000 para mi y te cuento que lo necesito mucho ya que aveces no tengo ni para pagar el monotributo. ($114)