PROYECTO DE LEY DE ALQUILERES QUE COMPLICARÍA LA VIDA A TODO

[walter_cba]

¿Es posible que sea cierta semejante P........Z? (no encuento palabra para definirlo). Estamos en el horno....


La Senadora Nacional por la provincia de La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela, presentó un proyecto de ley que pretende modificar los contratos de alquiler. Los cambios realizados con este proyecto complican a los propietarios.
La iniciativa crearía un organismo estatal de control de esos contratos, extendería el plazo de duración a cinco años y con renovación automática y hasta autorizaría expropiaciones de inmuebles.

Quintela propone crear la Organización Estatal de Viviendas para alquilar (OEVA).
Este organismo operaría dentro del Ministerio de Economía y "plantea resolver el problema de la falta de vivienda y el de los abusos que se cometen contra los que no la tienen".
Uno de sus artículos explica: la organización "construirá, por sí o a través de terceros, o adquirirá por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas a alquiler".
Asimismo, explica que el procedimiento de adjudicación será a través de un registro público de postulantes. Los inmuebles les serán otorgados a medida que se encuentren disponibles de acuerdo al orden de inscripción.
Por otra parte, se plantea que los contratos serán de cinco años con una renovación automática, excepto que exista una causa justificada para no hacerlo. Aquellos que estén formulados por los plazos mínimos, serán modificados para que cumplan la nueva norma.
De esta manera, los propietarios pedirán una mayor cantidad de adelantos y garantías para poder entrar a vivir en la propiedad.
El proyecto de ley de la senadora Quintela determina, también, los precios de los alquileres. Para estos se tomará en cuenta el valor del terreno ocupado, dividido por la cantidad de pisos y subsuelos, a los que debe agregarse el valor oficial establecido por la construcción de primera, restando un 1 por ciento a este valor por cada año transcurrido desde la terminación de la obra principal o de un reciclado integral que alcance al menos el 60% de la superficie del inmueble. Este valor de la tasación fiscal se dividirá por 150 y ese será el precio de la locación.
Sin embargo, los propietarios, si no están conformes con el precio en el que están alquilando su propiedad, pueden cobrar una diferencia en negro. Los que implica, no sólo que termina siendo ilegal, sino que también va a ser más caro.

Por último, la OEVA limita a los inquilinos a tener un solo alquiler por familia. En caso de que sean más, sería una trasgresión con causa de desalojo. Es decir, si en una familia numerosa hay varios alquilando, sólo uno podrá seguir haciéndolo, los demás tendrán que buscar una nueva alternativa.

Algunas preguntas:
-Con lo inestable e impredecible de este país, ¿Quién va alquilar una propiedad a 5 años sin cláusula de indexación? y si la hubiera ¿Cual sería?
-¿No cree esta señora que desaparcería, con este proyecto la única forma segura de inversión (aca todo es relativo) que quedo en este país y el mundo?
-¿Tiene alguna idea a cuanto subirán los alquileres al disminuir aún más la oferta?

[quadrophenia]

Otro curro legislativo y van... En Argentina no solo se produce fuga de cerebros, es más común el suicidio de neuronas...

[DoctorPiccafeces]

Esos mamarrachos jurídicos nos dan de comer, a no quejarse

(ánimus jocandi evidente, no hace falta aclarar)

[Mordisco]

Da verguenza ajena, estamos gobernados por gente improvisada, pretenden aplicar medidas anacrónicas de la dictadura militar, si por lo menos se realizara un estudio por profesionales idóneos para medir las repercusiones en nuestra alicaida situación social y económica.

Como son ineptos para producir fuente de trabajo y elevar el nivel de vida de los argentinos para que todos puedan acceder a una vivienda digna, optan por este mecanismo. Verdaderamente es denigrante,

Yo me pregunto, digamos que se accede a una vivienda vulnerando el derechos de otros coterraneos, despues como va a hacer el inquilino para pagar el alquiler, el agua, la luz, gas, alimentos, vestimenta (etc).......sin con el magro sueldo no alcanza (argentino previlegiado que trabaja).

Yo humildemente sugiero a la legisladora proponente, otro proyecto más oportunista, que se legalize la multigamia, que el hogar este constituido por parejas swinger asi se forma una sola olla y comparten una sola casa

[quadrophenia]

Me prendo en el proyecto, Mordisco !!! En serio, coincido con tus palabras en todo.

[enzo fernando costa]

Como suele suceder en un país donde todos se lustran los dientes con la palabre "democracia", pero nadie se los enjuaga con la palabra "república", la publicidad de los proyectos brilla por su ausencia. Personalmente le envié un mail a la Senadora Teresita Quintela, en su blog personal, solicitándole me orientara acerca del texto de su proyecto, ya que, llamativamente, no estaba reproducido en ese sitio personal. Hasta ahora, sin respuesta.
Sin texto delante de los ojos, y de ser posible llevado a soporte papel, es imposible opinar.
Es muy probable que sea otro de esos proyectos sonsos que se hacen para justificar curriculum; como designar a la ciudad de Villa Tunguses, por ejemplo, "capital nacional del meteorito" (créase o no, algo así sucedió).
Pero esto tiene un lado positivo: por lo menos alguien se avivó de que con las locaciones urbanas para vivienda hace rato que a la sociedad rioplatense le están tomando el pelo. Vamos a ver porqué.
- Porque la locación de vivienda, acá y en la China, tiene un espíritu, una razón de ser, un objetivo implícito, una ratio legis, si queremos ponernos jurídicos. Ese contenido es la vocación de sostenimiento en el tiempo. ¿O vamos a creer que quien carece de techo propio está predispuesto a saltar de casa en casa, de barrio en barrio, de distrito en distrito, cada dos (2) años, arrastrando consigo a su mujer y a sus hijos? ¿Que está dispuesto a pagar la "mordidita" de la inmobiliaria (2 meses, con suerte y buenos tiempos), con más el flete de sus bártulos en la mudanza, y con el inevitable daño a sus pertenencias (un refrán armenio dice que "una mudanza equivale a tres incendios", y tiene todita la razón), cada dos (2) años?. Por supuesto que no; pero entonces, tiene que volver a pagar la "mordidita" de dos o más meses del agente inmobiliario, además de escuchar la eterna monserga de que hay que aumentar otra vez el umbral de partida del alquiler, pese a que se había actualizado cada seis o equis meses...
- Porque la derrumbada clase media rioplatense se va dando cuenta de que los nietos de los propietarios, hoy son inquilinos. Que los varios techos que dejó el abuelo tano, a fuerza de repartirse cada vez más en un país que baila siempre un pasito pa´delante, y tres pasitos para atrás, ya no cobijan a más jóvenes nietos pauperizados, que hacen colas de dos cuadras para conseguir un uniforme de Mac Donalds.
- Porque el mercado de la oferta está lleno de "vivos" dispuestos a "salvarse" un ratito alquilando el departamento del tío Adalberto, que está internado en el geriátrico. Así van tirando dos añitos sin gastos, a la vez que el inquilino les va haciendo las mejoras indispensables que, por supuesto, ellos (los propietarios) no hicieron.
- Porque de la "dictadura de los inquilinos" de los años 1945-1969, seguida del intervalo de carencia absoluta de oferta 1970-1976, se pasó en una transición brusca a la "dictadura de los propietarios" (1978-...), agravada por la eterna inseguridad jurídica e ineficiencia legal que engendró la interposición del agente inmobiliario y su insaciable rapacidad.
- Porque en cualquier parte del mundo civilizado, los propietarios inmobiliarios son rentistas que hacen del negocio locativo una actividad permanente en el tiempo, y están sostenidos por un sistema legal que permite desalojar con expeditividad y rapidez a los inquilinos "vivos" que no cumplen con sus obligaciones contractuales. Esto da estabilidad y tranquilidad a la sociedad.
Habría muchas más cosas que decir, pero esta no es mi especialidad, y el tiempo corre. Pero insisto: este proyecto no lo puedo comentar, porque no lo tengo disponible (si alguno de Uds. me tira un link válido, agradecido). Pero es un gran paso adelante: pone sobre el tapete un tema del que, en este eterno Río del Cartón, "de eso no se habla.."

[DAL]

Yo leí la nota pero en un diario, y si bien me parecio disparatado el proyecto, por casi los mismos motivos que apunta Enzo, era una nota mucho mas seria, esta nota ya tacha en el ridiculo, y no deja en pie nada del proyecto, que por ahí, algo tenía para rescatar.
Me parece interesante ver como, según que diario es, nos vende la misma noticia en un paquete diferente. Mi profesor de derecho constitucional siempre nos decia que vayamos a un bar y aprovechemos a leer tres diarios distintos a la vez (claro, yo no hice constitucional en la epoca de internet, hoy es más facil) y observar como cada uno "vende" el mismo hecho que de atroz pasa a ridiculo o a tonto, según el que te lo cuente-

[walter_cba]

hola necesito expresar mi opinion sobre los respuestas a la nota:
Lei la nota en varios lados, y el espiritu del proyecto es el mismo, lo que no quiere decir que sea asi, solo lo postee por que de ser asi el proyecto me parece que tiene muchas falencias mas que virtudes
Con respecto a la persona que posteo de la mordidita de el agente inmobiliario y otras cosas mas, creo que deberia informarse un poquito mas o es que fundamenta su opinion en un experiencia mala con algun agente inmobiliairo?
Ami me toca de cerca ya que soy corredor inmobiliario, y conozco el movimiento que existe y quisiera que estuvieras un mes atras de mi escritorio para que veas lo dificil que es trabajar, yo creo que hay temas muchos mas importantes que deberian tratarse y ponerse las pilas el colegio de martilleros y corredores que factura por todos lados con los colegiados pero no respalda el ejercicio de los colegiados, a modo de ejemplo te puedo decir que en las ventas no existe dueño que quiera firmar una autorizacion de venta, me ha pasado que he gastado mucho dinero, tiempo, en llevar adelante una negociacion y luego el vendedor termina vendiendole al cliente que yo tenia, evadiendo mi comision (bien ganada) y se c... en mi laburo. que es igual que el tuyo, trabajo en forma independiente, y lo mismo pasa con los alquileres, por eso, si la profesion existe es por que es necesaria, no te olvides que este trabajo no respeta finde semanas ni feriados, es cuando mas se trabaja, y yo por lo menos lo que yo le ofresco al cliente es buen un servicio, le muestro diferentes propiedades y le brindo la seguridad de hacerle un contrato que luego le sirva a ambas partes en caso de litigio y que despues el abogado pueda cobrar y embargar en caso de que sea necesario la garantia.( no como en otros casos en que he visto que por "ahorrar en el pago de la comision" luego terminan perdiendo ya que les revierten el titulo o de tan precario que esta redactado el contrato no hay accion legal que lo respalde)
Si no segun el comentario de la mordidita, entonces tambien deberia decir en el caso de las jubilaciones "la mordidita" que se lleva el abogado por gestionarlo, sin embargo no opino asi, ya que trabajo con una abogada y se lo dificil que esta, se que los honorarios aveces son insuficientes por los tiempos de la justicia, tal vez cobras $2000 y te llevo 5 años el juicio y los gastos? y tambien veo la bronca que da cuando un viejito se hace el sonso y no te quiere pagar despues de que le hiciste todo el trabajo

con respecto al alquiler les puedo asegurar que ningun propieetario va a querer alquilar un inmueble por 5 años, con la inestabilidad del pais , tampoco un inquilino ( teniendo en cuenta lo que estipula el proyecto "Sin embargo, los propietarios, si no están conformes con el precio en el que están alquilando su propiedad, pueden cobrar una diferencia en negro" creo que mas que ayudarlo le esta dando zona libre al propietario y generar que en el mercado cada uno cobre lo que se le da la gana), ah y te aviso que la mordida del agente inmobiliario va a ser mas grande por el calculo se basa en el tiempo del contrato, lo que si estoy de acuerdo es que se tendria que regular el tema de la actualizacion de alquileres ya que todos sabemos que se hacen aumentos encubiertos utilizando las bonificaciones en los contratos y teniendo en cuenta lo citado anteriormente creo que en vez de regularlo, lo desregula.

[walter_cba]

otra cosa que mne olvidaba es el siguiente comentario "agente inmobiliario y su insaciable rapacidad" es el mismo prejuicio que se tiene sobre los abogados que dicen que son unos "cuervos" , no hay que desprestigiar a los profesionales de nuestro pais si no asi estamos como estamos. Yo creo que como a su profesion se la necesita y es legal, tambien lo es la mia. Y en cuanto a la regulacion esta la ley que hay que hacer cumplir para que no existan "vivos" que solo buscan ganar dinero y que los ahy en todo tipo de profesiones.

[diego79]

Yo tb soy martillero y corredor inmobiliario y coincido con Walter, lo que ocurre es que como casi en todas partes hay un deficit habitacional muy grane, el gobierno hace esto porque "cree" que asi la gente, cuando se ubica en una casa, tiene mas chances de permanecer en ella mas tiempo y habrá menos problemas habitacionales por un lado, pero no mas viviendas disponibles por el otro, ya que se desocuparían en un lapso mayor de tiempo. Sucede que entonces, logicamente para lograr su cometido el Estado, tiene que estar en contra de los propietarios que a veces, reconozcamoslo, pretenden "salvarse" con los alquileres de inmuebles que no siempre valen lo que ellos pretenden hacer valer, y la gente con magros sueldos, ya no pueden mas alquilar. Si bien a nosotros nos contrata el locador, nuestro deber esta en ocuparnos de equilibrar la balanza, asi ambas partes quedaran conformes y no nos olvidemos que quien nos paga el contrato equivalente a un mes de alquiler y todos los meses nos deja la ganancia del diez por ciento es el locatario.

[DAL]

Lo que apunta ENZO de la mordidta, no creo que se refiera a los honorarios normales, esto es, al inicio del contrato de locación-
Nadie duda que mostrar el dpto doce veces, averiguar las garantías y demás yerbas, entrevistar a las partes, es un trabajo importante y debe ser remunerado.
Pero a todos nos parece un desproposito, y te lo digo como abogada E INQUILINA, que tengamos que pagar el 6 por ciento sobre el monto del contrato por renovar el mismo. Personalmente en octubre voy a renovar por tercera vez el alquiler de mi oficina, como sabrás, no es así nomás mudar un estudio juridico ( no solo por la clientela sino por los domicilios constituidos, todo un engorro de cambiar cada tanto), asi que si el alquiler que me piden para renovar se mantiene en precios de plaza, yo sigo. La inmobiliaria se deshace en halagos hacia nosotros que nunca pagamos ni un solo día tarde, y ya van dos contratos de 3 años cada uno. No obstante ello, el 6 por ciento no se bonifica, no se negocia, no se paga en cuota. Obvio es SU TRABAJO. Pero que trabajo????? no puede ser igual la comision del PRIMER contrato, que tiene un monton de trabajo, que las sucesivas renovaciones. Pero en todos lados te cobran igual, otro 6 por ciento, Y si no te gusta, mudate. Ahi va lo de la mordidita, estimo y en eso lo comparto, es la injusticia cotidiana que tanto te irrita y que te tenés que morfar.
Si me decís que cobran por redactar el contrato, te cuento que los abogados por ley de aranceles cobramos el 2, decime como corno se justifica que un corredor cobre un 6.


Walter, te diría que si no te quieren firmar la autorización de venta, no les tomes la propiedad.Para laburar gratis, nos vamos al bar a tomar cafe! Hoy, quien te dice que su palabra vale, que le ponga la firma. La buena fe ya no significa estrecharse la mano, eso hacen los chantas. Los serios avalan con su firma (y su billetera) su palabra. Tomalo como consejo.


Ahhhhhhhhhhhhhhh, y por ultimo, dudo que el proyecto diga: Si al propietario no le gusta el precio, puede cobrar una diferencia en negro. Ese es un comentario agregado pero creeme que no va a estar en el proyecto que intenta regular el precio de los alquileres. Una diferencia en negro, si no se documenta aparte, no puede ser cobrada asi que sería letra muerta. NO olviden que los contratos de alquiler tienen muchas pautas de orden público, entre ello el plazo mínimo, el precio cierto y la prohibicion de indexar.

[diego79]

Dal, yo tbn soy santafesino y no me gustaria entrar en discordia con vos porque nos podemos necesitar en cualquier momento... Pero a vos te parece que es mucho un 6%? En realidad es mas de un mes de alquiler (algunos cobran solamente el equivalente a un mes) pero si el contrato es por mas tiempo, la razon es la misma, porque el 6% representa una mayor cantidad de dinero.
Vos pensa que como abogada, podes hacer una infinidad de trabajos en todas las ramas de derecho, de acuerdo a tus gustos y aptitudes, en cambio los corredores publicos, solamente nos dedicamos a los inmuebles, estudiamos en universidades igual como has hecho vos para ser abogada y nos capacitamos para tal fin.
Yo, en mi caso particular, hago otras cosas tb, por ej. jubilaciones, pero eso no viene al caso. No se si vos sabrás, que como aca en santa fe no hay ley de corredores publicos, la actividad aun es libre, tanto la podes ejercer vos, como yo, como el kiosquero de la esquina, lamentablemente para nosotros, es asi...
Entiendo que vos pagues puntualmente, pero pensá que otros inquilinos a lo mejor no tanto, ya que no es muy comun en todos los inquilinos, y lo que se cobra para renovar por segunda o tercera vez, muchas veces es para recuperar, por ejemplo, los gastos de intimaciones a morosos y a sus garantes.
O tambien, para el combustible, la carteleria, publicidad y todo lo que se tuvo que hacer cuando la alquile la primera vez. Aveces para alquilar una oficina de $500, la tenes que mostrar 10 veces, poner cartel, avisos en el diario, etc, todo eso insume tiempo y dinero, como a vos te insume tiempo ir a tribunales para hacer tu tarea.
Bueno, espero no te enojes conmigo por lo que planteo, atte, diego.

[conde]

Coincido totalmente con la moerdidita que en realidad deberia mordidaza!!! tambien soy comerciante y sabemos lo que es alquilar y tragarse las angustias a la hora de renovar y no con plazos legales, no!!! cada 6 o con suerte cada año y si no el señor agente inmobiliario te dice y si no puesdes te VAS!!!!! aunque sea el doble el nuevo precio, total a ellos se la pasan por ahi las inversiones que hiciste ya vendra otro y vos te quedas con deudas angustias juicios laborales , etc.y ellos siguen mordiendo en otros lados, es la realidad que me toco vivir , no se hagan los ofendidos a los que les toca esto hay que hacerse cargo, asi como a nosotros nos dicen cuervos en ciertas circunstancias y nos hacemos cargo o no?

[DAL]

Diego, no me enojo. Creo que en mi opinion quedó claro que no me parece lo mismo la renovación que el primer contrato. No lo aclaré???
En el primer contrato me parece bien, se hace todo el trabajo que vos decís, mostrar, publicar, carteleria, etc.
En la renovación no se hace NADA. A lo sumo se averiguan garantías. Vos y yo sabemos que acá en SAnta Fe con 50 pesos haces la averiguacion de dos garantias propietarias (25 pesos para dos fotocopiados del registro de la propiedad y unos 20 mangos para la averiguación en camara). Puede ser más segun la cantidad de garantías y las clases. Por lo que el honorario queda limpio como honorario. Además te cuento que la averiguación de las garantías se cobra aparte nomalmente.

Tene en cuenta que nuestra ley de aranceles, lo puse, nos permite cobrar un 2% por el monto del contrato. Por que el corredor inmobiliario cobra el TRIPLE???? siempre hablando del momento de renovar (la primera vez, la diferencia se justifica en el mayor trabajo y mayores gastos).

Pasemos a numeros:
900 pesos mi contrato, de 36 meses, proque es destino oficina, 900 x 36 = $32400. O sea que el 6 % es 1944. Como verás, es mucho más que un alquiler, de hecho es poco más de DOS. Y falta el sellado, ojo, y además A MÍ, no me cobran deposito.
Ahora, como vos decís, yo estudie y me preparé. Pero mi ley de aranceles dice que por ese contrato yo no puedo cobrar más del 2%.
Y como vos decís, aca CUALQUIERA se pone una inmobiliaria y por lo tanto uno que no se preparó nada ( que es el caso del que me alquila, más allá que son buena gente, no son chantas, no son profesionales pero estan hace años) como te decía, sin estudios te hacen el contrato, que ya vienen copiando por tercera vez porque yo hice modificar un monton de cosas la primera vez que alquilé, y cobran EL TRIPLE que un abogado entrenado.

Ahora, vos sabés que más allá de la ley de aranceles, yo puedo cobrar lo que yo quiera, PERO A MÍ CLIENTE y no a la contraparte, con quien tengo que atenerme a la ley de aranceles, si no pacto uno diferente.

Decime, porque los corredores inmobiliarios no hacen lo mismo. Yo no entre´a una inmobiliaria planteando mis necesidades: quiero una oficina así y así: BUSCAMELA. NO no. Yo vi TAL oficina porque EL DUEÑO le encargó a la inmobiliaria que le busque un inquilino. Ahora, yo fui un día, la vi un día, NO LA VI 16 VECES, y zazzzzzzzzzzzz yo tengo que pagar todo el trabajo que la inmobiliaria HIZO EN INTERES DE SU CLIENTE que es el dueño Y NO YO. A mi no me defiende la inmobiliaria, ojo. La inmobiliaria, si bien debería ser un intermediario, y acá apunta ENZO (corretaje imparcial o algo así lo denomina la ley de corredores) no es un intermediario sino que actua contratado por una parte. Pero no es esa parte la que paga el precio del servicio, sino la otra!!!! Y esto sin nada que lo justifique, o sea, no esta en mora, no dejo de pagar lo que debía, etc. etc. (esto para hacer el parangón con los abogados que le cobramos al contrario porque con su conducta, dio lugar al reclamo, se entiende no?).

La unica ley nacional que hay sobre el tema esta en la ley de fideicomiso.
Allí hay un articulo perdido que fija la pauta arancerlaria en ventas de inmuebles usados y nuevos.

SABES QUE EL 100% DE LAS INMOBILIARIAS ASEGURA QUE NO RIGE????

[Mordisco]

Voy a preparar un informe sobre este tema, es muy interesante, se podria decir que estoy empapado en el asunto.

Insisto que en lo que respecta a un abogado; médico y una inmobiliaria no existe diferencias notables, las tres actividades son de servicios (obligacion de medios), con el agravante que en el caso de los médicos prestan un juramento hipocrático.

Tengo una amiga que es instrumentalista en el hospital de alta complejidad de Formosa, y cada vez que me comenta las anécdotas de malas praxis de los médicos, se me paran los pelos de la nuca con solo pensar que si sufro un accidente probablemente caiga en las manos de uno de ellos. (Tienen un desprecio inhumano por la vida, y si es pobre con más razón)

Y en las tres actividades hay oportunistas, malevos y despeinados, pero si te agarra un abogado o un corredor inmobiliario te zaquea el bolsillo, pero quedas vivo para contar la anécdota