ayuda urgente!! (derechos reales)

[lisandro06]

hola, planteo el problema que tengo, quizas alguno me pueda ayudar. El tema es asi, tengo un cliente que compro un terrero hace varios años mediante la tranferencia de una libreta de mensaulaidades. La cuestion es que adquirente nunca hizo la escritura del terreno y despues de unos cuantos año se encontro con que hay en el terreno otra persona la cual esta en posesion del mismo hace 10 años y tambien posee un boleto de compraventa. Averiguando un poco, me entere que el titular del terreno vendio dos veces el mismo, mi cliente es el primer comprador pero el segundo, es quien esta en posesion del inmueble hace unos cuantos años, aunque no le da todavia para poder adquirir por usucapion. mi pregunta es, que puedo hacer? ya que no puedo ejercer una accion reivindicatoria, ni tampoco las posesorias. si alguien me puede dar una mano lo agradeceria. saludos

[lisandro06]

nadie sabe como me puedo orientar?

[Mordisco]

Que lindo tema, establecer la preferencia segun exista boleto o escritura, y quien de los dos tiene la posesión, y de tratarse solo de dos o mas boletos, deberia distinguir quien tiene la posesión y si nadie tiene la posesión, cual es el boleto de fecha mas antigua

[BRENDITA]

lo único q te puedo decir es q ante 2 boletos se le da prioridad al q tenga la posesión sin importar la fecha del boleto, pero puede tu cliente reclamarle al vendedor x los daños y perjuicios ocasionados x haber vendido la misma cosa a 2 personas

[Mordisco]

La operatoria inmobiliaria, las crisis patrimoniales, las variadas interpretaciones doctrinarias y las diferentes soluciones jurisdiccionales adoptadas, entre otras circunstancias, han dado lugar a un interesante y amplio abanico de conflictos, que se analizarán a continuación.


a) Poseedor con boleto frente a otro titular de boleto. En el caso prevalece, aun con boleto de fecha posterior, quien ha sido puesto en la posesión del inmueble, siempre que fuere de buena fe, es decir que desconociese la obligación precedente (arts. 594, 595 y 3269).
b) Titulares de boleto, ninguno con posesión. Si concurren varios titulares de boletos de compraventa referidos a un mismo inmueble y a ninguno se le ha hecho la tradición, debe prevalecer el boleto de fecha más antigua (arg. art. 596).
c) Titulares de boleto, ambos con posesión. Si ocurriere que ambos titulares de boletos han sido puestos en la posesión de la cosa, triunfa el que acredite detentar la posesión más antigua (art. 2791 y arg. arts. 594 y 3269).
d) Caso de la Ley de Prehorizontalidad. En razón de lo reglado por el artículo 12 de la ley 19.724, siempre prevalece el derecho del titular de un boleto inscripto en el registro frente al titular de otro boleto no inscripto, aunque este último tenga la posesión del inmueble.
e) Diferentes conflictos entre titular de contrato de compraventa otorgado en escritura pública y titular de boleto:
I) El titular de boleto tiene posesión posterior a la escritura. Triunfa el adquirente por contrato de compraventa en escritura porque el poseedor por boleto no podía ignorar su existencia, pues la debida diligencia en el negocio le imponía consultar al Registro de la Propiedad, lo que le hubiere hecho conocer la situación del inmueble (arts. 594 a 596, 929 y 3269). No debe olvidarse que, además, aun antes de la inscripción de la escritura puede ganarse prioridad, bloqueo y reserva registra! mediante el pertinente pedido de certificados (ley 17.801, arts. 5o, 23, 24, 25 y 27).
II) Titular de boleto con fecha cierta y posesión anterior a la escritura.
La mayor parte de la doctrina sostiene que, en virtud de lo reglado por los artículos 594, 595, 2791 y 3269 del Código, vence el titular del boleto si hubiere entrado en la posesión del inmueble.
Empero, en orden a lo dispuesto por los artículos 2789 y 2790, triunfará el adquirente con escritura si promueve una acción reivindicatoría, porque el artículo 2791 no protege al poseedor con boleto. La preceptiva opta a favor del "primero que ha sido puesto en posesión de la heredad que se reivindica", cuando "presentaren cada uno títulos de propiedad", y el boleto de compraventa no es título de propiedad.
El reivindicante vencerá trayendo al juicio los títulos de sus antecesores, remontándose, de esta manera, a uno que tenga fecha anterior a la posesión del accionado, puesto que si el que reivindica "presentare títulos de propiedad anterior a la posesión y el demandado no presentare título alguno, se presume que el autor del título era el poseedor y propietario de la heredad que se reivindica" (art. 2790), y que hubo una implícita cesión de la acción reivindicatoría.
Esta solución no es compartida por Gatti y J. H. Alterini, para quienes el vendedor no puede ceder implícitamente una acción con la cual no contaba, toda vez que ya se había desprendido voluntariamente de la posesión en favor del adquirente por boleto.
Por su parte, en las VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, celebradas en La Plata en 1981, se concluyó dar prevalencia al poseedor con boleto, puesto que la publicidad posesoria, si es primera en el tiempo y de buena fe, debe primar a la registral. Asimismo, es considerado de mala fe el ulterior adquirente por escritura porque, aunque medie inscripción registral, debió conocer la posesión anterior del titular de boleto. Según J. H. Alterini, la situación de hecho derivada de la posesión es vehículo para exteriorizar el contacto con la cosa e inferir la existencia del derecho real respectivo, y al prolongarse en el tiempo esa exteriorización, tiene viso de permanencia.
En postura diferente, Kiper postula que dar prevalencia al reivindicante es lo acertado, aun cuando la fecha cierta del boleto fuera anterior, pues el comprador con escritura no contó con manera alguna de imponerse de la existencia de un boleto precedente, por lo que le resulta inoponible (arts. 1195 y 1199). Adoptar la postura contraria sumiría en un riego a las dinámicas jurídica y negocial, ante el temor de adquirir una cosa raíz respecto de la cual se hayan otorgado boletos que, resultándole oponibles, no sólo le hagan fracasar el negocio al adquirente, sino también perder lo que se hubiere pagado. Se advierte, además, que criterios contrarios implican la abolición del sistema de publicidad registral vigente.
III) El titular de escritura tiene posesión. En este supuesto han concurrido título y modo suficientes, por lo que se está frente al titular de un derecho real, quien debe ser preferido, por tal motivo, al titular del boleto.
IV) Ninguno tiene posesión. No estando ninguno de los adquirentes en la posesión de la cosa, prevalece la escritura, sea de fecha anterior o posterior al boleto, dada su mayor importancia, sobre todo teniendo en cuenta que, si existe buena fe, a partir del pedido de certificados y posterior inscripción dentro de los plazos, obtiene prioridad y oponibilidad (arg. art. 596).

Fuente: LEANDRO S. PICADO

[CARLOSPATRICIO]

Civil y comercial
B2201525


Juicio de escrituración - Posesión // Posesión - Legitimidad
Sumario 19 de 93

Si el actor tenía y tiene la posesión del inmueble que le fue prometido en venta por los accionados no resultando de autos que supiera antes de firmarse su boleto de compraventa la preexistencia de otro sobre el mismo bien a favor de terceros, y si éstos no han acreditado su posesión anterior de la misma cosa, ha de colegirse que el accionante tiene preferencia para escriturar el objeto referido a su favor con relación a los terceros (arts. 594, 2355, 2356, 2791, y 2362 del cód. civil).-

CCI Art. 594 ; CCI Art. 2355 ; CCI Art. 2356 ; CCI Art. 2791 ; CCI Art. 3269

CC0000 TL 8832 RSD-17-23 S 10-3-1988 , Juez LETTIERI (SD)

CARATULA: Zubiat, Eugenio Benito c/ Dallacamina, Rogelio y otra s/ Escrituración
MAG. VOTANTES: Macaya - Lettieri - Casarini

[Mordisco]

Leandro no te vas a poder quejar del portal, se cito doctrina y jurisprudencia contemplando acabadamente el tema en cuestión.-

Éxitos

[Mordisco]

Ah cometi un error, sos Lisandro, ocurre en las mejores familias, jaja

[lisandro06]

bueno gracias a todos, por lo que veo no lo voy a poder solucionar o no tan facilmente, si alguno sele ocurre otra cosa..lo voy a agradecer. mas teniendo en cuanta que mi cliente es quien no tiene la posesion del inmueble.

[lisandro06]

no me va a quedra otra que intentar demostrar la mala fe del segundo comprador. gracias..

[AbogadadeLaPlata]

Yo demandaría al que me vendió por evicción. saludos.

[CARLOSPATRICIO]

. Averiguando un poco, me entere que el titular del terreno vendio dos veces el mismo, mi cliente es el primer comprador pero el segundo, es quien esta en posesion del inmueble hace unos cuantos años,

Yo demandaría al que me vendió por evicción. saludos.

Eviccion, bajo que fundamentos, si la persona en cuestion es quien primero compro, supuestamente antes de la venta no habria eviccion, ya que la misma se produjo con posterioridad a la primer venta.-


Art. 2.091. Habrá evicción, en virtud de sentencia y por causa anterior o contemporánea a la adquisición, si el adquiriente por título oneroso fue privado en todo, o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en la propiedad, goce, o posesión de la cosa. Pero no habrá lugar a garantía, ni en razón de las turbaciones de hecho, ni aún en razón de las turbaciones de derecho, procedente de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación.

[Mordisco]

Lisandro, tenes una acción personal contra el vendedor en sede civil por daños y perjuicios por el valor actual tasado de dicho inmueble (segun informe de martillero o inmobiliarias), daño moral, etc....

O en sede penal por defraudación - DESBARATAMIENTO DE DERECHOS ACORDADOS - segun art 173 inc 11

Habiéndose hecho también referencia alternativamente al supuesto tornar imposible traído por la ley penal como resultado desbaratador, cabe tener presente que lo que hasta aquí fue frustrado es la entrega o posesión de los bienes a los adquirentes en tiempo oportuno, manteniéndose tal situación de hecho, pero no la dejó en irrealizable. "El autor convierte en irrealizable el derecho acordado cuando por un acto jurídico posterior, otorga a otro un derecho prevaleciente sobre uno ya acordado anteriormente, el que desaparecerá, disminuirá o resultará perjudicado (Soler: Der. Penal Arq. T. IV p. 402; a Tarditti: "El delito de desbaratamiento, de derechos, acordados" p.34).

Podes leer en extenso sobre el DESBARATAMIENTO DE DERECHOS ACORDADOS en

http://www.justiniano.com/revista_doctr ... rdados.htm

Si el vendedor fallecio, podes presentarte en el sucesorio hasta antes de que cese el estado de indivision (partición) o abrir la sucesión como un acreedor más (acreditando un interés legítimo, el requerimiento a los presuntos herederos para que inicien la sucesión y el vencimiento del plazo de luto estipulado en el codigo civil (9 dias si mal no recuerdo) o en el de procedimiento civil y comercial (en Formosa debemos esperar 40 días)

[Mordisco]

Igual podes hacer la denuncia penal, porque lisa y llanamente una defraudacion, y luego en instancia civil debes tener en cuenta el CC, sobre responsabilidad por incumplimiento culposo (art 520 - resarcimiento comprende consecuencias inmediatas) y el malicioso - doloso (art 521 - resarcimiento comprende ademas las consecuencias mediatas)

Art. 506. El deudor, es responsable al acreedor de los daños e intereses que a éste resultaren por dolo suyo en el cumplimiento de la obligación.
Art. 520. En el resarcimiento de los daños e intereses sólo se comprenderán los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación.
Art. 521. Si la inejecución de la obligación fuese maliciosa los daños e intereses comprenderán también las consecuencias mediatas.
En este caso, no será aplicable el tope porcentual previsto en el último párrafo del artículo 505.
Art. 505. Los efectos de las obligaciones respecto del acreedor son:
1° Darle derecho para emplear los medios legales, a fin de que el deudor le procure aquello a que se ha obligado;
2° Para hacérselo procurar por otro a costa del deudor;
3° Para obtener del deudor las indemnizaciones correspondientes.
Respecto del deudor, el cumplimiento exacto de la obligación le confiere el derecho de obtener la liberación correspondiente, o el derecho de repeler las acciones del acreedor, si la obligación se hallase extinguida o modificada por una causa legal.
Si el incumplimiento de la obligación, cualquiera sea su fuente, derívase el litigio judicial o arbitral, la responsabilidad por el pago de las costas, incluidos los honorarios profesionales de todo tipo allí devengados y correspondientes a la primera o única instancia, no excederá del veinticinco por ciento (25 %) del monto de la sentencia, laudo, transacción o instrumento que ponga fin al diferendo. Si la regulaciones de honorarios practicadas conforme a las leyes arancelarias o usos locales, correspondientes a todas las profesiones y especialidades superan dicho porcentaje, el juez procederá a prorratear los montos entre los beneficiarios. Para el cómputo del porcentaje indicado, no se tendrá en cuenta el monto de los honorarios de los profesionales que hubieren representado, patrocinado o asistido a la parte condenada en costas.
Art. 1.066. Ningún acto voluntario tendrá el carácter de ilícito, si no fuere expresamente prohibido por las leyes ordinarias, municipales o reglamentos de policía; y a ningún acto ilícito se le podrá aplicar pena o sanción de este código, si no hubiere una disposición de la ley que la hubiese impuesto.
Art. 1.067. No habrá acto ilícito punible para los efectos de este código, si no hubiese daño causado, u otro acto exterior que lo pueda causar, y sin que a sus agentes se les pueda imputar dolo, culpa o negligencia.
Art. 1.068. Habrá daño siempre que se causare a otro algún perjuicio susceptible de apreciación pecuniaria, o directamente en las cosas de su dominio o posesión, o indirectamente por el mal hecho a su persona o a sus derechos o facultades.
Art. 1.069. El daño comprende no sólo el perjuicio efectivamente sufrido, sino también la ganancia de que fue privado el damnificado por el acto ilícito, y que en este código se designa por las palabras "pérdidas e intereses".
Los jueces, al fijar las indemnizaciones por daños, podrán considerar la situación patrimonial del deudor, atenuándola si fuere equitativo; pero no será aplicable esta facultad si el daño fuere imputable a dolo del responsable.
Art. 1.076. Para que el acto se repute delito, es necesario que sea el resultado de una libre determinación de parte del autor.......
Art. 1.078. La obligación de resarcir el daño causado por los actos ilícitos comprende, además de la indemnización de pérdidas e intereses, la reparación del agravio moral ocasionado a la víctima.
Art. 1.081. La obligación de reparar el daño causado por un delito pesa solidariamente sobre todos los que han participado en él como autores, consejeros o cómplices, aunque se trate de un hecho que no sea penado por el derecho criminal.
Art. 1.083. El resarcimiento de daños consistirá en la reposición de las cosas a su estado anterior, excepto si fuera imposible, en cuyo caso la indemnización se fijará en dinero. También podrá el damnificado optar por la indemnización en dinero.

[Mordisco]

- Incurre en el delito de defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, quien luego de firmar un boleto de compraventa de inmueble lo vende inmediatamente a un tercero, concretando la imposibilidad jurídica para el querellante de acceder a la escritura traslativa del dominio del bien prometido en aquel convenio.

Partes: Cuzzani de Peart, Alcira C.
Publicación: LA LEY, 1991-A, 226 - DJ, 1991-1-711.
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Correccional, sala I
Fecha: 06/09/1990

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El boleto de compraventa de un inmueble, en tanto es un acto jurídico válido, resulta susceptible de ser desbaratado. Si bien no perfecciona una venta que la ley civil somete a formalidades "ad solemnitatem" (art. 1185 C.C.), por lo que la doctrina en general concuerda en otorgarle naturaleza de un precontrato o antecontrato, no es menos cierto que este boleto contiene los elementos básicos de una compraventa, es decir, la cosa y el precio (art. 1323 del código citado), los cuales lo caracterizan como un verdadero acuerdo de voluntades, contractual de obligación de hacer (art. 1187 del mismo cuerpo legal), esto es, obligación de escriturar el inmueble. El boleto de compraventa es un verdadero contrato típico y autónomo que obliga a "hacer" una escritura pública traslativa de dominio, incluso a través de un tercero (un juez) que resulta susceptible de ser desbaratado, toda vez que, en tales condiciones surten los efectos del art. 1197 del C.C.

Autos: CUZZANI DE PEART, A - Nº Sent.: c. 37.325, Sala I- Magistrados:-Tozzini, Rivarola, Donna- - Rta. 6/9/90.-
Justicia Criminal Correccional de Nacion, LDT

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Resultan derechos susceptibles de ser desbaratados aquellos que transmiten un boleto de compraventa. Al acordar un derecho por un precio, a pesar que la consolidación del mismo se halle sometida a formalidades, el sujeto activo asume "obligaciones expresas de abstención para el futuro" (*).

Autos: ABOLSKY, Aníbal. - Nº Sent.: c. 15.538. Sala VII.- Magistrados:Bonorino Peró, Piombo. - 13/06/2001 - Se citó: (*) Soler, Sebastián, "Derecho Penal Argentino", T. IV, parágrafo 120-13, nota 67. -

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Comete el delito de defraudación por desbaratamiento de derechosacordados el sujeto que suscribe un boleto de compraventa de uninmueble con una persona y luego lo vende a otra (*).La figura (art. 173, inc. 11, C.P.), requiere como presupuestobásico la existencia de una relación jurídica lícita, por lacual se acuerda un derecho sobre un bien o se pacta unaobligación respecto de aquél, y surge la figura delictiva cuandose acciona para desbaratar ese derecho al tornarlo imposible,incierto o litigioso. Desbaratar el derecho es accionar en laetapa ulterior para otorgar a otro un "derecho mejor", que tornevirtualmente imposible transferir al primer adquirente el biencomo fuera pactado (**) y resulta necesario que el derechofrustrado hubiere sido convenido en razón del pago de un precio(***).Si se encuentra acreditado que no obstante el encartado nofirmó el boleto de compraventa por la venta del inmuebledonde él habitaba, propiedad de su madre, pero que teníaconocimiento de la operación realizada que se vio frustradaporque el día que debía realizarse la escrituración tanto elescribano como el apoderado postergaron la fecha, sin darleaviso a la compradora, quien se vió afectada por dichacircunstancia, ello resulta suficiente para acreditar elhecho y la responsabilidad penal por el delito dedefraudación por desbaratamiento de derechos acordados, encalidad de partícipe necesario.Con ello, debe confirmarse el procesamiento del imputado.

Autos: PELLIZA, Jorge y otros. Gerome, Escobar (Sec.: Williams). Sala: Sala VI. Nro. Causa: c. 23.374. 26/05/2004 - Se citó: (*) C.N.Crim. y Correc., Sala V, c. 33.616, "Sorzana,J.C.", rta: 12/7/1996. (**) C.C.C. Familia Laboral de DeanFunes, Sala Unipersonal integ. Dr. Elías, c. 21, "Tabletti,Alfonso O.", rta: 13/8/1999. (***) C.N.Crim. y Correc., SalaV, c. 15.993, "Ruggerio, Eduardo A.", rta: 9/5/2001. - Tipo de sentencia: rlocutoria.

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nte el reclamo por daño moral en un supuesto de responsabilidad contractual, el demandado sólo responderá por las consecuencias inmediatas de su incumplimiento (art. 520 Cód. Civ.) lo cual es extensible a la indemnización de este daño cuando resulte procedente (art. 522 Cód. cit.). Son consecuencias mediatas del incumplimiento, en tanto no son efectos que suelan suceder según el orden natural de las cosas frente al desbaratamiento de un boleto de compraventa, sino que ellas resultan de su conexión con otros acontecimientos distintos (arts. 901, 902 y 904 Cód. Civ.).

CCI Art. 520 ; CCI Art. 522 ; CCI Art. 901 ; CCI Art. 902 ; CCI Art. 904

CC0002 SM 54779 RSD-128-4 S 22-4-4, Juez MARES (SD)
Guerra, María del Carmen y otras c/ Moffa, Pascual s/ Daños y perjuicios
MAG. VOTANTES: Mares-Scarpati-Occhiuzzi

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Podemos categorizar la situación jurídica analizada, en el delito de defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, que se concreta en dos etapas sucesivas: a)La concertación o realización de un negocio jurídico lícito, válido y oneroso, por el que se otorga un derecho de naturaleza personal sobre el bien, como lo fue el boleto pactado con la víctima y b)Un acto jurídico posterior intrínsecamente ilícito, sea por la doble promesa de venta formalizada a un tercero, sea por la afectación del mismo bien dado en garantía a favor de este último, conductas dolosamente llevadas a cabo que frustraron los derechos o las obligaciones inicialmente contraídas, con total desconocimiento para ambos co-contratantes de los citados negocios estipulados, quienes previamente abonaron su precio por el mismo automotor. (MINORIA U OPINION PERSONAL)

CLARA, Raúl Luis S/ DEFRAUDACION (Nº Fallo 93170127)
(INTERLOCUTORIO) Mag. : LUIS FELIX COSTAS - JULIO HOMERO ROBLES - 08/09/93 - CAMARA DE ACUSACION DE SALTA

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El delito de desbaratamiento de derechos acordados (C.P., art. 173, inc. 11mo.) se consuma con el acto o hecho ulterior jurídico o material del autor, frustratorio del derecho o del cumplimiento de la obligación. Si los imputados prometieron enajenar por boleto privado de compraventa un inmueble, haciéndole entrega a la compradora de las llaves y luego lo vendieron a un tercero, cuya propiedad fue prometida a la denunciante, la frustración del boleto privado de compraventa, cae dentro del ámbito del tipo legal del desbaratamiento de derechos acordados (C.P., art. 173, inc. 11mo ). La denunciante pagó el precio en la medida y cantidad estipulada para gozar del correlativo derecho, por tanto el accionar de los acusados, en la consumación del acto jurídico frustratorio, se revela subjetivamente acorde con las exigencias del tipo legal, consientes de que burlaban el cumplimiento de la obligación contraída respecto del bien, esto es a sabiendas de la condición del acuerdo y de la idoneidad del acto para frustrar la obligación asumida.-

Id. del fallo: 76163905 - Fecha: 28/12/1976 - Tribunal: CAMARA DEL CRIMEN 9A.NOM DE CORDOBA - Fuero: PENAL - Tipo de proceso: Auto Interlocutorio - Carátula: FERRER DE CABRAL Y OTRO S/DESBARATAMIENTO DE DERECHOS ACORDADOS - DEFRAUDACION - Firmantes: CAFURE de BATTISTELLI, Maria Esther - WAMBA - VILLEGAS - Referencias normativas: CPE C 011179 1984 12 21 0173 0 0 INC. 11MO.-

Corresponde absolver en orden al delito de defraudación por desbaratamiento de derechos acordados, al imputado que, tras suscribir con el damnificado el boleto de compraventa de un inmueble, enajena el mismo a un tercero, ello es así toda vez que el instrumento mencionado no transmite el dominio sobre el bien, sino que se trata de una promesa de escrituración, conforme el art. 1184, inc. 1º del C.C., por lo cual, la obligación asumida por el acusado era de hacer y no de dar, que son las amparadas por el tipo penal (*). Toda vez que la posesión fue el único derecho real adquirido se debió recurrir a las acciones posesorias del derecho civil y no al ejercicio de una acción penal, por ende, la conducta incriminada, resulta atípica.

Autos: KESLER, Félix - Nº Sent.: c. 26.493 Sala VI- Magistrados:Elbert, González Palazzo, González - 04/10/1995 - Se citó: (*) C.N.Crim., Sala VI, c. 26.693, "De Santis", rta: 21/10/94 y Creus, Carlos, "Derecho Penal", Parte Especial, Ed. Astrea, 1989, 2da. edición, T. I, pág. 530..

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