HOLA... UN CLIENTE ME CONSULTO SOBRE UN CASO DE CESION DE DERECHOS POSESORIOS, RESULTA QUE ESTE SEÑOR TIENE UNA CESION DE DERECHOS POSESORIOS X INSTRUMENTO PRIVADO HACE YA 10 AÑOS, VIVE EN EL LUGAR DESDE ENTONCES HIZO SU CASITA, PERO NUNCA PAGO IMPUESTOS, AHORA APARECIO UNA SUPUESTA DUEÑA QUE PRESENTA UN BOLETO DE COMPRAVENTA DE HACE 20 AÑOS, PAGO LA DEUDA IMPOSITIVA, Y SE PRESENTO EN UNA FISCALIA DENUNCIANDO EL HECHO, CITARON AHORA A MI CLIENTE PARA UNA MEDIACION EN LA FISCALIA. LE ACONSEJE QUE FUERA CON UNA COPIA DE SU CESION PERO QUE NO ARREGLARA NADA, QUE EN DEFINITIVA SI LA SUPUESTA DUEÑA QUIERE INICIAR UN JUICIO TENDRÁ QUE PROBAR SU DERECHO. QUE LES PARECE?
El boleto de compraventa sólo habilita a la escrituración, y la prescripción del boleto opera a los 10 años, salvo que la compradora viva en el inmueble de referencia, caso en el cual opera la prescripción durante todo el tiempo en que vive allí.
Como vos planteás la situación, la compradora por boleto tiene un derecho prescripto y no veo que tenga habilitada la usucapión corta (decenal) porque el pago de los impuestos debe conjugarse con el ánimus domini que implica el residir en el lugar o, en todo caso, hacer actos positivos de dominio, que los tiene tu cliente y no la compradora. Es que el mero pago de impuestos -que como leo en tu posteo pagó de una vez, no se han prolongado a lo largo del tiempo como el ejercicio de un derecho regular de propietario- no alcanza para prescribir. Tampoco tiene el título suficiente para prescribir, ya que un boleto no lo da.
A su vez, tu cliente tampoco tiene un derecho consolidado, porque no han transcurrido los veinte años de ley para que pueda oponer la posesión de mala fe y, respecto a la decenal, la cesión que tiene tampoco constituye un título perfecto a los fines de la usucapión corta.
Respecto a la citación de la Fiscalía, es algo extraño ya que el delito por el cual se lo podría imputar a tu cliente es usurpación, y para ello es necesario clandestinidad y despojo -la damnificada debería haber sido despojada con clandestinidad del inmueble y vos no referís que ello haya sido así- además que el delito está prescripto de momento que tu cliente posee desde hace diez años, y la usurpación prescribe a los tres años.
Supongo que por eso la Fiscalía citó a una mediación.
A mi modesto entender, es probable que termine con un sobreseimiento por inexistencia de delito o prescripción (dependiendo si el Fiscal considera al hecho penal de la usurpación ya prescripto o si no encuentra derecho al reclamo por parte del denunciante) y la reclamante deberá proponer una acción civil de reivindicación, que también la veo verde porque su base de reclamo es un título prescripto (el boleto de compraventa).